在拿下13座萬達(dá)城的四百多天后，融創(chuàng)與萬達(dá)之間的資產(chǎn)交割仍未全部完成。與地方政府如何重新建立信任，似乎成了“世紀(jì)交易”留給融創(chuàng)的隱患。

與萬達(dá)廣場相比，萬達(dá)城是靠文化旅游的概念來刺激消費(fèi)。讓原本偏僻的地區(qū)借助文旅產(chǎn)業(yè)帶來的人氣發(fā)展。它面積更大，配套更全，也更受地方政府歡迎。

南方周末記者 劉詩洋

發(fā)自北京

2018年9月6日，海南省引進(jìn)外資項(xiàng)目洽談會(huì)在北京舉行，融創(chuàng)中國（01918.HK）董事會(huì)主席孫宏斌與海南省領(lǐng)導(dǎo)面對面、一對一洽談，孫宏斌介紹了在海南發(fā)展的計(jì)劃，要點(diǎn)便是在海南發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)。

同日，融創(chuàng)中國、香港川力企劃集團(tuán)與三亞市政府簽約，計(jì)劃在三亞合作建設(shè)探索極限主題公園。

孫宏斌進(jìn)軍文旅事業(yè)，源于一年前接盤萬達(dá)的那場“世紀(jì)交易”。

2017年7月19日下午6點(diǎn)，北京萬達(dá)索菲特酒店7層會(huì)議廳，主角已經(jīng)散場。一張寫有“萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國戰(zhàn)略合作簽約儀式”的背景板，被揉成一團(tuán)，塞在會(huì)場后面。

在此半小時(shí)前，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林、融創(chuàng)中國董事長孫宏斌以及富力地產(chǎn)（02777.HK）董事長李思廉，在中外媒體的鏡頭之下，簽署了涉及13座萬達(dá)城、77家酒店，后來被稱作“世紀(jì)交易”的協(xié)議。

發(fā)布會(huì)比原定計(jì)劃推遲了一個(gè)半小時(shí)，有人在等待時(shí)聽見休息室里傳來爭吵和摔杯子的聲音。而在匆匆換上的新背板上，增加了“富力地產(chǎn)”。

在“世紀(jì)交易”塵埃落定的414天后，孫宏斌是如何接替萬達(dá)實(shí)現(xiàn)文旅夢的？

收了天量存貨

孫宏斌四年前就開始在國內(nèi)四處尋覓并購目標(biāo)，直到2017年終于大舉收購、斬獲頗豐。

2017年年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國當(dāng)年總計(jì)新增土地儲(chǔ)備6764.2萬平方米。僅2018年上半年，他們就獲得了建筑面積2920萬平方米的土地，綜合成本僅為3620元/平方米。

頂著“并購之王”帽子的孫宏斌在過去一年多來曾飽受非議，無論是他入股樂視、接盤萬達(dá)抑或高價(jià)收下天津的爛尾大盤，其行動(dòng)屢屢招來質(zhì)疑。

但今天成績似乎又說明了一切，對于曾叫板王石、挑戰(zhàn)萬科的孫宏斌來說，他已具有充足的爭霸資本。今天的融創(chuàng)手握土地儲(chǔ)備共計(jì)2.31億平方米，總貨值3.29萬億。中報(bào)顯示，僅2018年下半年就預(yù)計(jì)將有360個(gè)項(xiàng)目在售，可售資源將超過4900億元。

不能說接盤萬達(dá)給融創(chuàng)帶來了多大好處，但如果沒有那場“世紀(jì)交易”，面對眼下調(diào)控緊縮的環(huán)境，孫宏斌恐怕也無法像現(xiàn)在這樣氣定神閑。

最明顯的優(yōu)勢來源于土地成本。融創(chuàng)中國副總裁高曦在近期公司中期業(yè)績會(huì)上說，“目前融創(chuàng)土儲(chǔ)超過70%是通過收并購合作方式獲取，平均成本只有4470元/平米，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備足夠支持未來發(fā)展，可以輕松合理判斷市場?！?/p>

對于一家此前聚焦于一二線城市的房企來說，如此低廉的土地價(jià)格得益于其在二級市場的收購行為，其中接盤萬達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)則是拉低地價(jià)的關(guān)鍵。以2018年6月份剛剛成交的濟(jì)南萬達(dá)城二期土地為例，其中居住用地起始樓面價(jià)最高僅為2909元/平方米。

在此之前，萬達(dá)憑借其品牌優(yōu)勢，與地方政府簽訂萬達(dá)城投資協(xié)議時(shí)，往往能夠以極低廉的價(jià)格拿下大片土地，這也是萬達(dá)多年來仰仗的資本。而13個(gè)文旅項(xiàng)目為融創(chuàng)帶來了規(guī)劃建筑總面積合計(jì)為5940萬平方米的廉價(jià)土地儲(chǔ)備，其中銷售部分面積5006萬平方米。超過84%仍為可售面積。

手握天量存貨，現(xiàn)在融創(chuàng)似乎僅需要注意開發(fā)節(jié)奏即可。但在花掉438.44億，買下13座萬達(dá)城之后，如何盤活這些持有型物業(yè)，應(yīng)該是其眼下最需要思考的事。

萬達(dá)城，此前被王健林稱作萬達(dá)模式的“第四代產(chǎn)品”。一度看好文旅產(chǎn)業(yè)的王健林，曾希望萬達(dá)城有朝一日能給萬達(dá)帶來當(dāng)初“萬達(dá)廣場”所成就的輝煌。萬達(dá)內(nèi)部為了做好這塊業(yè)務(wù)還曾多次試驗(yàn)，包括武漢萬達(dá)、長白山萬達(dá)以及后來的西雙版納萬達(dá)城，實(shí)際在內(nèi)部都屬于“試驗(yàn)品”。

與住宅或商業(yè)地產(chǎn)不同，文旅地產(chǎn)考驗(yàn)的是運(yùn)營和操盤能力，能否帶動(dòng)人氣，形成吸引力是一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。盡管有萬達(dá)經(jīng)驗(yàn)借鑒，但對于融創(chuàng)來說，如何搞好這門生意，對他們來說無疑是一場“大冒險(xiǎn)”。

融創(chuàng)此前從未接觸過文旅地產(chǎn)。融創(chuàng)中國副總裁高曦曾在2018年4月份的業(yè)績會(huì)上說，融創(chuàng)在文旅板塊的短期目標(biāo)是成立獨(dú)立、專業(yè)的文旅集團(tuán)，提升運(yùn)營和盈利能力，希望未來能成為中國最具行業(yè)競爭力的文旅地產(chǎn)運(yùn)營商，為公司打造新的增長點(diǎn)。

但關(guān)于增長點(diǎn)如何打造，目前還沒有答案。早在2017年，孫宏斌曾多次出席論壇，向外界闡述融創(chuàng)投資文化娛樂產(chǎn)業(yè)的邏輯，“幸福生活就是買融創(chuàng)的房子，看樂視的電視，去萬達(dá)城游玩”。這個(gè)說法似乎過于簡單。

目前，融創(chuàng)文旅集團(tuán)已正式成立，總部設(shè)在海南，由公司執(zhí)行總裁路鵬掛帥。一位接近融創(chuàng)的人士對南方周末記者透露，因?yàn)榇蟛糠治穆贸侨晕撮_業(yè)，且品牌管理由萬達(dá)方面負(fù)責(zé)輸出，因此融創(chuàng)目前在這方面并沒有詳細(xì)規(guī)劃。

盡管能在未來20年沿用萬達(dá)品牌資源，但融創(chuàng)依然要為此付出一筆不菲的“學(xué)費(fèi)”——每年都要向萬達(dá)商業(yè)關(guān)聯(lián)方支付5000萬品牌管理費(fèi)。

交割仍未結(jié)束

除了要面對陌生的文旅產(chǎn)業(yè)帶來的挑戰(zhàn)之外，在這場“世紀(jì)交易”發(fā)生后的一年里，兩家屬性不同的企業(yè)，底層項(xiàng)目的交割也并非想象中順利。

按照融創(chuàng)此前公告，13座萬達(dá)城曾連續(xù)三次延期交付，包括濟(jì)南在內(nèi)的5個(gè)萬達(dá)城實(shí)際都是在2018年以后才陸續(xù)落入融創(chuàng)手中的。

工商資料顯示，融創(chuàng)于2017年7月17日成立了天津融創(chuàng)文旅地產(chǎn)有限公司。該公司隨后陸續(xù)對外投資了15家子公司，除去兩家涉及樂視的公司外，另外13家則分別對應(yīng)13個(gè)萬達(dá)城。

南方周末記者逐一比對工商資料發(fā)現(xiàn)，截至目前，只有11個(gè)萬達(dá)城完成了項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。而融創(chuàng)方面在2018年6月30日的公告中稱，13個(gè)文旅城已全部接手完成。

剩下的是濟(jì)南、海口兩座萬達(dá)城，與其對應(yīng)的項(xiàng)目公司，至今仍未完成股權(quán)交割。關(guān)于這兩座萬達(dá)城是如何完成股權(quán)過戶的，南方周末記者就此詢問融創(chuàng)中國，截至目前未獲回應(yīng)。

濟(jì)南萬達(dá)城投資于2016年，萬達(dá)起初曾在濟(jì)南花費(fèi)66.75億買下一期16宗土地。但在交易之后，濟(jì)南萬達(dá)城的交接并不順利，在2017年發(fā)布會(huì)后僅3天，王健林便前往拜訪濟(jì)南市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

據(jù)騰訊《一線》報(bào)道，當(dāng)時(shí)濟(jì)南市暫停給濟(jì)南萬達(dá)城出讓土地。經(jīng)過后續(xù)協(xié)調(diào)，濟(jì)南市同意繼續(xù)簽署土地出讓合同，但必須同時(shí)簽補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議對文旅城的建設(shè)時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)、后期運(yùn)營提出嚴(yán)格要求，否則將采取不允許住宅銷售，收回土地等懲罰措施。

此番波折后，到2018年6月22日，13宗萬達(dá)城二期用地出讓，最終拿地的仍是由萬達(dá)商業(yè)100%控股的濟(jì)南萬達(dá)城建設(shè)有限公司。

萬達(dá)此前在政府關(guān)系方面有明顯優(yōu)勢。一位接近萬達(dá)的人士告訴南方周末記者，在2017年那場發(fā)布會(huì)結(jié)束后，涉及萬達(dá)城投資協(xié)議的包括青島、濟(jì)南等多個(gè)地方政府就曾因融創(chuàng)接盤，而找到萬達(dá)討論后續(xù)方案。

與濟(jì)南相比，?？诘那闆r可能更復(fù)雜。2018年6月3日，?？谌f達(dá)城所在的東海岸桂林洋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)被納入了新成立的江東新區(qū)，整體規(guī)劃方案將重新招標(biāo)。

這給2017年就已宣布投資的?？谌f達(dá)城蒙上了陰影。2018年4月23日，由?？谝?guī)劃委發(fā)出的一份名為《關(guān)于暫停東海岸示范區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批問題的請示》中建議，從即日起一律暫停該片區(qū)規(guī)劃報(bào)建，已取得規(guī)劃許可的一律暫停施工，已動(dòng)工項(xiàng)目要重新核對設(shè)計(jì)和立面。

與地方政府如何重新建立信任，似乎成了“世紀(jì)交易”留給融創(chuàng)的隱患。一個(gè)值得留意的細(xì)節(jié)是，2018年5月，孫宏斌攜高管會(huì)見了云南省委書記陳豪、省長阮成發(fā)，探討助力云南文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級及參與云南國有企業(yè)改革等議題。

隨后，此前同樣被延遲交割的昆明萬達(dá)城，于2018年6月15日完成了工商變更，緊接著昆明規(guī)劃局馬上發(fā)布了萬達(dá)城新地塊的規(guī)劃審批。到2018年8月30日，昆明萬達(dá)城就已開盤銷售。

而在?？诔霈F(xiàn)問題后，2018年8月，融創(chuàng)與海南省旅游委簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，在海南設(shè)立文旅集團(tuán)總部，推動(dòng)融創(chuàng)中國與Discovery合作，在海南打造極地探險(xiǎn)主題樂園，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)教育片區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)基地、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、文化旅游城、電競小鎮(zhèn)等項(xiàng)目運(yùn)營商入駐海南。

2017年7月交易達(dá)成之后，融創(chuàng)的銷售團(tuán)隊(duì)就已經(jīng)開赴各地，開始接手樓盤。2017年12月濟(jì)南萬達(dá)城開業(yè)，融創(chuàng)方面就曾要求客戶銀行卡內(nèi)存款需達(dá)到150萬以上，同時(shí)必須全款認(rèn)籌，此舉后來因技術(shù)原因被匆匆叫停。

拋售文旅之后的萬達(dá)

對于王健林來說，大舉售賣資產(chǎn)，在他的從商履歷中還是第一次。

從1988年成立萬達(dá)以來，無論蓋房子還是做商業(yè)，“萬達(dá)速度”一度曾是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中的標(biāo)桿。

而在2017年那場“世紀(jì)交易”后，萬達(dá)的總資產(chǎn)和收入指標(biāo)，直接減少了11.5%和10.8%，其他各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)也均有下降。不過，今天的萬達(dá)仍是個(gè)龐然大物。2017年實(shí)現(xiàn)收入2273.7億元，總資產(chǎn)達(dá)到7000億。

從創(chuàng)立至今，萬達(dá)總共經(jīng)歷過四次轉(zhuǎn)型，從最開始的地產(chǎn)商，到后來的商業(yè)地產(chǎn)大亨。萬達(dá)廣場令王健林登頂首富，隨后向文化板塊進(jìn)軍，又造就了萬達(dá)電影，并開始更加多元化擴(kuò)張——金融、體育、旅游、互聯(lián)網(wǎng)。

但在那場“世紀(jì)交易”后，一切都發(fā)生了變化。此前，好不容易研發(fā)出“萬達(dá)城”，希望將其做成中國“迪士尼”的萬達(dá)，一直希望能依靠文旅地產(chǎn)來取代過去的萬達(dá)廣場模式。

與萬達(dá)廣場相比，萬達(dá)城是靠文化旅游的概念來刺激消費(fèi)。讓原本偏僻的地區(qū)借助文旅產(chǎn)業(yè)帶來的人氣發(fā)展。它面積更大，配套更全，也更受地方政府歡迎。

而在萬達(dá)過去的組織架構(gòu)里，一座萬達(dá)城實(shí)際上促成了兩家公司的現(xiàn)金流。一位萬達(dá)內(nèi)部人士告訴南方周末記者，萬達(dá)城的開發(fā)和寫字樓、住宅的銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流都由萬達(dá)商業(yè)承接，而娛樂項(xiàng)目、酒店等業(yè)態(tài)的運(yùn)營則歸屬于萬達(dá)文化旗下。

這原本將成為“百年萬達(dá)”的新武器，卻被突如其來的變故改變了。王健林選擇了“斷臂求生”，徹底推翻了過去的邏輯。

現(xiàn)在，萬達(dá)的金融業(yè)務(wù)也已經(jīng)重回傳統(tǒng)。而在2017年年會(huì)上，王健林提出，在以萬達(dá)廣場為核心支柱產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，曾經(jīng)激情擴(kuò)張的體育產(chǎn)業(yè)將把精力回歸國內(nèi)，回歸自有IP。文旅產(chǎn)業(yè)將以酒店管理為核心，盡早做到管理百家高星級酒店。而影視板塊則要努力向非萬達(dá)物業(yè)擴(kuò)張。