江寒秋

作為城市化的主要載體，中國的房地產(chǎn)業(yè)在起步、摸索、動(dòng)蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于高速和成熟。開發(fā)商與城市的關(guān)系發(fā)生了進(jìn)一步的演化，城市運(yùn)營成為地產(chǎn)企業(yè)的一大新使命，其深度介入城市布局的理念，改變了城市的生長狀態(tài)，也為自己的發(fā)展拓展了新的機(jī)遇。

與此同時(shí)，新的技術(shù)手段也讓住宅——這一產(chǎn)品發(fā)生了革命性的變化，住宅對(duì)接黑科技，也成為了地產(chǎn)商的新風(fēng)口。

華潤們的轉(zhuǎn)型：從住宅開發(fā)商到城市運(yùn)營商

2012年，記者在采訪一家房地產(chǎn)老總時(shí)，詢問該老總?cè)绾慰创T多房企提出的“城市運(yùn)營商”概念。該老總不屑一顧，“噱頭而已，城市運(yùn)營的主角始終是政府，一個(gè)企業(yè)能有多大能力說自己去運(yùn)營城市？”

事過五年，記者注意到，2017年時(shí)，該企業(yè)的戰(zhàn)略定位發(fā)生了變化，“新生態(tài)城市運(yùn)營商”的概念成為了該企業(yè)的戰(zhàn)略定位。

那一年，“城市運(yùn)營”成為了行業(yè)的關(guān)鍵詞，中國房地產(chǎn)企業(yè)中具備一定實(shí)力者，對(duì)于“城市運(yùn)營商”這個(gè)角色都表達(dá)了高度的注意。

在住宅開發(fā)面臨天花板時(shí)，包括萬科、綠地、龍湖、首創(chuàng)等開發(fā)商紛紛提出轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營商”。這樣的動(dòng)向，或許能為行業(yè)提供新的啟發(fā)。

過去十余年來，中國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民可支配收入和消費(fèi)能力的提高以及不斷加快的城市化進(jìn)程，帶動(dòng)了城市中產(chǎn)階級(jí)的膨脹，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了日益擴(kuò)大、具實(shí)際支付能力的剛性需求。

城市化的進(jìn)程往往都有建筑作為見證，產(chǎn)生了諸如萬科、華潤置地、中海、保利、恒大、碧桂園、萬達(dá)等大批房企。雖然一些房企在發(fā)展規(guī)模上處于領(lǐng)先水平，從業(yè)務(wù)角度看卻多以住宅開發(fā)為主，商業(yè)只是配角。這種發(fā)展理念決定它們毋庸置疑能成為好的住宅開發(fā)商，而非商業(yè)運(yùn)營商。

相比于快周轉(zhuǎn)、流量型的住宅開發(fā)，“經(jīng)營城市”在外界看來卻也折騰得多。有市場(chǎng)人士指出，經(jīng)營城市難言輕松，最核心的痛點(diǎn)就包括開發(fā)周期過長，不僅預(yù)算龐大，耗費(fèi)管理精力，還無法抵抗市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)。

考慮到開發(fā)的復(fù)雜性，“城市運(yùn)營商”主要存在幾方面發(fā)展思路：第一是整合能力，能有效地進(jìn)行資源整合；第二是創(chuàng)新力，創(chuàng)造出個(gè)性產(chǎn)品；第三，在開發(fā)定位上，由單一項(xiàng)目的市場(chǎng)定位到城市區(qū)域功能的選擇定位；第四，對(duì)房地產(chǎn)的理解上，由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者。

從開發(fā)商到運(yùn)營商，在過去十年間轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商并取得一定成效的，華潤置地是其中一家。實(shí)際上，華潤置地是極少有的一家在城市運(yùn)營、商業(yè)地產(chǎn)方面躋身一線陣營的房企。

2018年6月26日，關(guān)于授予華潤置地廣場(chǎng)“跨國企業(yè)總部基地”和“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群示范項(xiàng)目”的揭牌簽約儀式在濟(jì)南山東大廈舉行。被官方授予濟(jì)南首個(gè)且唯一的跨國企業(yè)總部基地，體現(xiàn)了政府對(duì)華潤品牌以及產(chǎn)品的實(shí)力肯定。

華潤的地產(chǎn)業(yè)務(wù)于2009年12月進(jìn)入山東，目前已布局濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、淄博、威海、日照、臨沂等地。2018年2月26日，華潤置地以96.47億元成功競得濟(jì)南市中區(qū)興隆片區(qū)六地塊，總占地面積約55萬平方米，其中包含1宗商業(yè)商務(wù)用地及5宗居住用地，總計(jì)容建筑面積約105.3萬平方米。

興隆板塊作為濟(jì)南南部傳統(tǒng)宜居區(qū)域，以優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境廣受品牌房企青睞，區(qū)域內(nèi)多成熟住宅產(chǎn)品，居住氛圍濃厚，但商業(yè)商務(wù)氛圍較為欠缺，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。

隨著《山東省新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換重大工程實(shí)施規(guī)劃》《關(guān)于推進(jìn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換重大工程的實(shí)施意見》出臺(tái)，濟(jì)南作為三核引領(lǐng)高地之一，需集聚集約創(chuàng)新要素資源，大力發(fā)展高端高效新興產(chǎn)業(yè)。

據(jù)了解，在此城市發(fā)展戰(zhàn)略的規(guī)劃要求下，華潤意將此項(xiàng)目打造為濟(jì)南首個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體，構(gòu)建居住+辦公+產(chǎn)業(yè)三位一體的共融空間，實(shí)現(xiàn)功能融合、空間整合，做到產(chǎn)城融合、職住平衡，引領(lǐng)區(qū)域更新及城市升級(jí)。

與此同時(shí)，華潤萬象城項(xiàng)目落戶濟(jì)南CBD，這個(gè)總投資達(dá)100億的項(xiàng)目也將于明年五一開業(yè)。

從住宅到商業(yè)地產(chǎn)再到產(chǎn)業(yè)綜合體，華潤深度介入城市運(yùn)營，為城市的發(fā)展賦予了新的能量和方向。記者也注意到，在華潤集團(tuán)近期的業(yè)務(wù)架構(gòu)調(diào)整中，華潤置地已最新定位為城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營商。

從綠地到萬科：住宅黑科技與房企的多元化嘗試

從阿爾法狗挑戰(zhàn)李世石開始，人工智能成為了全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，幾乎每一個(gè)行業(yè)都在考慮與人工智能對(duì)接的方式，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。城市運(yùn)營商的角色變化導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在城市化進(jìn)程中，開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。而對(duì)接人工智能則體現(xiàn)了房企對(duì)住宅本身的關(guān)注，當(dāng)然，在行業(yè)天花板之下，這個(gè)技術(shù)新風(fēng)口無疑也是他們?cè)噲D多元化的一種嘗試。

2018年4月25日，綠地控股與上海萬科先后宣布：未來要與人工智能、智能制造共舞。

綠地控股執(zhí)行副總裁茆君才表示，“我們要打造的這個(gè)人工智能建筑科技，是以人的幸福生活、幸福感知為內(nèi)容的科技。具體應(yīng)用場(chǎng)景包括電梯、社區(qū)安保、社區(qū)短途接駁、無人售賣、物流等?！?/p>

數(shù)小時(shí)之后，上海萬科首次推出“萬科智造”概念。其首批合作伙伴共有6家，分別是阿里智能、商湯科技、?？低?、科大訊飛、安亭上海國際汽車城以及蔚來汽車。

所謂“萬科智造”，即將智能技術(shù)融入生活場(chǎng)景、工作場(chǎng)景，以新技術(shù)、新算法為基底，將智能科技與場(chǎng)景體驗(yàn)兩相結(jié)合。

據(jù)了解，“萬科智造”不僅涉及住宅領(lǐng)域，也面向萬科的其他多元化業(yè)務(wù)，在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、租賃業(yè)務(wù)領(lǐng)域均會(huì)有落地。

除上述兩家房企外，目前進(jìn)軍人工智能相關(guān)領(lǐng)域的房企還有恒大、保利等。

4月9日，中國科學(xué)院與恒大集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在生命科學(xué)、航空航天、集成電路、量子科技、新能源及智能交通、人工智能、機(jī)器人、現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域開展科技合作。此外，恒大集團(tuán)董事長許家印投資賈躍亭旗下的法拉第未來也讓人對(duì)恒大的產(chǎn)業(yè)圖譜產(chǎn)生了更多的想象。

保利方面，人工智能應(yīng)用場(chǎng)景已在其保利北京商辦項(xiàng)目中逐步落地。

綜合來看，已宣布進(jìn)軍人工智能、智能制造領(lǐng)域的房企，雖然在投資力度、切入方式等方面各有不同，但共同的一點(diǎn)是均關(guān)注人工智能等新技術(shù)的落地。記者注意到，綠地、萬科已經(jīng)將布局人工智能等新技術(shù)領(lǐng)域上升到集團(tuán)戰(zhàn)略層面。

為何這些龍頭房企都開始著力布局人工智能等新技術(shù)領(lǐng)域？

高盛的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jan Hazius曾指出，新技術(shù)對(duì)生產(chǎn)力的貢獻(xiàn)主要在縮減成本和縮減勞動(dòng)力的需求，像房地產(chǎn)等勞動(dòng)密集型行業(yè)可以通過新技術(shù)進(jìn)一步降低成本，提高生產(chǎn)效率。

那么在未來，提前布局智能新技術(shù)的房企，會(huì)不會(huì)因?yàn)樯a(chǎn)力的有效提升，實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的階級(jí)跨越？

這或許是每一個(gè)房企都需要思考的一個(gè)問題。