文/詹毅凡

過去兩年，全國地價快速上漲，房價也隨之不斷上揚(yáng)，從另一個角度來看，房價的上揚(yáng)也推動了地價的上漲。本報告選取全國40個一二三線城市為樣本，收集了以招拍掛方式所出讓的商品房用地的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以此對2018年上半年40城土地市場進(jìn)行回顧和分析。

一、40城整體：上半年量增價跌

(一)土地成交建筑面積：上半年同比增長18%

2018年6月，40個典型城市土地成交建筑面積為4060.2萬平方米，環(huán)比增長44.4%，同比減少10.5%。環(huán)比出現(xiàn)較大反彈的主要原因是各地的土地供應(yīng)更加積極，房企也強(qiáng)化了土地儲備戰(zhàn)略，因此6月的土地市場較為活躍。

2018年上半年，40個典型城市土地成交建筑面積為22455.3萬平方米，環(huán)比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增長18%，增速有所收窄，但仍然維持在一個較高的水平。

圖1 40城上半年土地成交建筑面積走勢

從年初累計土地成交建筑面積同比增幅的曲線來看，其目前已經(jīng)保持了連續(xù)16個月的正增長態(tài)勢，但增幅已逐漸放緩，顯露出下行趨勢。參考市場走勢的歷史規(guī)律，考慮到各地市場的逐漸降溫，且地方政府的供地節(jié)奏存在變數(shù)，預(yù)計2018年全年40城土地成交面積將保持增長，但增幅較2017年將有所收窄。

圖2 40城年初累計土地成交建筑面積同比增幅

(二)土地出讓金：上半年同比增長14.4%

2018年6月，40個典型城市土地出讓金為1792.4億元，環(huán)比增長40.5%，同比減少18.8%。受土地成交大幅反彈的影響，40城的土地出讓金環(huán)比也隨之上漲，但同比增幅近13個月首次下跌。預(yù)計隨著土地市場的降溫，房企資金壓力的加大，土地出讓金的同比增幅將逐漸步入下行通道。

2018年上半年，40個典型城市土地出讓金為10453億元。從40城年初累計土地出讓金同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，目前在0-50%的區(qū)間盤整，與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。從這個角度看，土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期的水平。

圖3 40城年初累計土地出讓金同比增幅

表1 2018年上半年40城土地出讓金及同期比較 （單位：億元）

分城市來看，2018年上半年，40城土地出讓金排名前5位的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計土地出讓金分別為1417.6億元、740.4億元、678.7億元、565.9億元和538.6億元。從土地出讓金的同比增速來看，排在前5位的城市分別是北海、岳陽、福州、青島和沈陽，同比增速分別為4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%，說明這些城市的土地市場較為火熱。2018年上半年，杭州土地市場最為火爆，不但出讓金總額名列第一，同時也保持了較高的同比增速。杭州5月出讓的百井坊地塊以107億元總價成為近期的全國地王，該地塊樓面價為5.5萬元/平方米，刷新了杭州的歷史。6月更是有樓面價高達(dá)近16萬元/平方米的小體量商業(yè)用地出讓，雖然實(shí)際用途為加油加氣用地，但也從側(cè)面反映了杭州土地市場的火熱。

表2 2018年上半年40城土地出讓金與同比增速排名 （單位：億元）

(三)土地出讓均價： 上半年同比下跌13.2%

2018年6月，40個典型城市土地成交均價為4655元/平方米，環(huán)比增長1%，同比下降3.1%。造成該現(xiàn)象的原因主要在于三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價。

圖4 40城月度土地成交均價走勢

地價房價比可以更真實(shí)地反映土地市場與房產(chǎn)交易市場的關(guān)系。2015年，隨著全國各地樓市的回暖，土地市場也變得活躍起來，地價房價比曲線也進(jìn)入上行通道。2016年，全國地價暴漲，地王頻出，地價房價比也在2016年的三季度和四季度達(dá)到了階段性高點(diǎn)。此后土地市場開始逐漸降溫，其間出現(xiàn)了小幅波動。截至2018年二季度，地價房價比已經(jīng)連續(xù)下行三個季度。這主要是因?yàn)榉績r依然保持了一定的上漲動能，而地價則開始出現(xiàn)下滑，此消彼長導(dǎo)致了地價房價比的下行。隨著地價的下行，房價上漲的動能也隨之衰弱,預(yù)計全國樓市將逐漸降溫。

圖5 40城季度地價房價比走勢

從2018年上半年的數(shù)據(jù)來看，40個典型城市的土地出讓均價為4655元/平方米，環(huán)比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已經(jīng)連續(xù)三個半年度下行，降溫態(tài)勢明顯。

需要指出的是本報告內(nèi)的土地出讓均價為樓板價。

圖6 40城半年度土地成交均價走勢

(四)土地成交溢價率：保持低位

2018年6月，40個典型城市土地成交溢價率為20.4%，與5月相比增長0.5個百分點(diǎn)，有所企穩(wěn)。從歷史數(shù)據(jù)看，土地成交溢價率可以反映市場的冷熱程度。如圖6所示，2011年1月開始，土地市場急速降溫，土地成交溢價率進(jìn)入下行通道并跌至歷史低點(diǎn)，這是一個長期的調(diào)控升級的進(jìn)程。此后，國家連續(xù)兩次降息，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地成交溢價率得以反彈，漲勢一直持續(xù)到2014年初。

2014年初至2014年中，房地產(chǎn)市場低迷，土地成交溢價率再次由漲轉(zhuǎn)跌。2014年下半年，央行降息，各地政府放松限購、限貸，全國房地產(chǎn)市場回暖，再次進(jìn)入上升周期，土地溢價率也在2016年9月達(dá)到歷史高點(diǎn)，全國地王頻現(xiàn)。2016年9月，政策開始由松轉(zhuǎn)緊，各類調(diào)控政策不斷在熱點(diǎn)城市出臺，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進(jìn)入下行通道，下行趨勢延續(xù)至今。需要指出的是，過去一年土地溢價率快速下滑，也與熱點(diǎn)城市限地價有關(guān)。預(yù)計2018年全年40城土地成交溢價率仍將穩(wěn)定在較低的區(qū)間。

圖7 40城月度土地成交溢價率走勢

分城市來看，2018年6月，40城中土地成交溢價率排名前5位的城市分別是北海、揚(yáng)州、荊州、岳陽和佛山，土地成交溢價率分別為242%、220%、105%、94%和87%，這幾個城市基本上都是三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市較為火熱的特點(diǎn)。上海、廈門、大連等6個城市的溢價率為0%，主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規(guī)定溢價率過高可終止買賣，或提高了參與土拍的門檻，以此控制溢價率。這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

表3 2018年6月40城土地成交溢價率排名

二、城市分類：一二線降溫，三線火熱

(一)一線城市：成交均價震蕩下行

2018年6月，四個一線城市土地成交建筑面積為235.6萬平方米，環(huán)比增長551.5%，同比下降13%，相比5月份出現(xiàn)大幅反彈，但仍不及去年同期，成交均價為11886.9元/平方米，環(huán)比增長5.1%，同比下降22%。一線城市土地成交出現(xiàn)大幅反彈的主要原因是廣州和北京供應(yīng)明顯增多，拉動了一線城市的總體成交量。從整體來看，一線城市土地成交均價自2017年6月開始震蕩下跌，土地成交建筑面積自2017年末也連續(xù)萎縮，6月份有所反彈，但整體仍處于下行通道，預(yù)計三季度一線城市的土地成交面積及均價仍有下降空間。

圖8 一線城市月度土地成交建筑面積及價格走勢

(二)二線城市：成交面積逐步萎縮

2018年6月，二線城市土地成交建筑面積為2658.1萬平方米，環(huán)比增長34.1%，同比下降17.6%，成交均價為4827元/平方米，環(huán)比增長3.5%，同比下降4.6%。二線城市的土地成交面積在連續(xù)環(huán)比下跌五個月后，首次出現(xiàn)增長。成交均價也連續(xù)兩個月反彈。從整體來看，二線城市的土地成交面積及均價有所抬頭，但仍處于下行通道，預(yù)計三季度二線城市的土地成交均價和成交面積將逐漸下行。

圖9 二線城市月度土地成交建筑面積及價格走勢

(三)三線城市：市場火熱，成交均價創(chuàng)2011年以來新高

2018年6月，三線城市土地成交建筑面積為1166.5萬平方米，環(huán)比增長47.1%，同比增長12.5%；成交均價為2274元/平方米，環(huán)比增長4%，同比增長31.8%。三線城市的土地市場量價齊升，不但成交面積環(huán)比大漲，成交均價更是創(chuàng)下了2011年以來的新高。土地的成交價格受房價影響較大，房價上行，則開發(fā)企業(yè)有更大的動力以更高的價格拿地。三線城市的地價創(chuàng)下新高，也是三線城市樓市火爆的縮影，相關(guān)政府部門應(yīng)有所準(zhǔn)備，防止市場過熱。

圖10 三線城市月度土地成交建筑面積及價格走勢

三、結(jié)論和趨勢：降溫趨勢不變，防范三線市場過熱

2018年上半年，40個典型城市土地市場呈現(xiàn)出量漲價跌的態(tài)勢。40城年初累計土地成交面積同比增幅仍然保持增長，但增幅連續(xù)收窄；40城土地出讓均價同比增幅震蕩下跌，溢價率也在低位企穩(wěn)。總體來說，40城土地市場維持了降溫趨勢。

分城市來看，2018年上半年三類城市分化嚴(yán)重：一線低迷，二線走弱，三線火熱。雖然6月份一線城市土地成交面積及出讓金出現(xiàn)了較大反彈，但仍不及去年同期。熱點(diǎn)二線城市的土地市場在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下也逐漸走弱。在這種情況下，房企逐漸將拿地重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至三線城市，導(dǎo)致三線城市的土地市場一直比較火爆，土地成交均價也創(chuàng)下新高。相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)做好防范工作，防止地價過高推動房價上漲。在金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

注1：本報告所統(tǒng)計的土地為通過招牌掛方式成交的商品房用地，具體土地性質(zhì)包括純住宅、商住、商辦及綜合用地。

注2：40個典型城市分類如下：4個一線城市，北京、上海、廣州、深圳；22個二線城市，大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽、寧波、蘭州、濟(jì)南；14個三四線城市，揚(yáng)州、東莞、岳陽、無錫、襄陽、荊州、金華、惠州、煙臺、洛陽、桂林、徐州、北海、廊坊。

注3：土地成交均價及土地成交溢價率的計算，均取過去6個月此類指標(biāo)的移動平均值。