文 /于 洋 賈廣葆

房地產業(yè)是典型的周期性行業(yè)，受調控政策和自身周期規(guī)律的影響，全國房地產行業(yè)從2016年4季度起再次進入下行周期。當前各個城市間分化十分明顯，房地產市場周期變化出現(xiàn)了一定的相似性和趨同性?？傮w來看，一、二、三、四線城市的差異并不會改變本輪房地產市場周期的走勢，預計未來在房地產市場的中長期調控機制形成前，重復前兩輪周期的政策緊縮和放松的難度將非常大。對大部分城市而言，可能在2019年4月左右完成本輪房地產市場變化周期，進而進入下一個周期。

本文依據(jù)周期一般性原理，在運用時間序列周期規(guī)律的基礎上，分析房地產市場先行指標周期項之間的關系，闡述中國房地產市場整體周期變化的特點，以期找出各線城市住宅價格周期變化的差異，從而對比一、二線城市之間周期房價變化走勢，重點分析本輪周期大連房地產先行指標與房價的關系，進而預測東北地區(qū)和大連本輪房地產市場變化周期時限以及未來房價走勢。

一、房地產市場周期變化規(guī)律

（一）周期變化一般規(guī)律

任何一個時間序列都可以分為四部分：趨勢項、季節(jié)項、周期項和隨機項。這四項分別代表著不同的驅動力量。趨勢項從形態(tài)看是一條平滑的曲線，代表著長期的趨勢；季節(jié)項是由季節(jié)相關的因素導致的變化，這在環(huán)比數(shù)據(jù)中表現(xiàn)較為顯著；周期項代表著周而復始的、有規(guī)律的變動；隨機項則代表著未預期到的沖擊導致的變化，這主要來自政策方面。

以GDP為例：趨勢項通常被認為是潛在經濟增速，驅動因素是技術進步和制度環(huán)境；季節(jié)項則是由不同季度工作時間差異或者節(jié)假日等因素導致的增速變化；周期項代表著經濟的短期波動；隨機項的驅動因素則是超預期的政策以及外部環(huán)境變化。通常情況下，使用同比數(shù)據(jù)可以消除季節(jié)項，對數(shù)據(jù)取HP濾波可以消除趨勢項，從而得到周期項和隨機項。不過，由于很難對周期項和隨機項進行剝離，通常把二者放在一起進行觀察。

（二）大連市房地產市場周期變化規(guī)律

1.從房地產市場先行指標分析看，各指標周期項的波動特征明顯。

為更清楚地觀察房地產市場變化周期，對房地產市場先行指標（新建商品住宅價格指數(shù)、二手住宅價格指數(shù)）、商品房銷售（商品房銷售面積）、房地產投資（開發(fā)投資累計）、新開工等相關數(shù)據(jù)進行了同比和HP濾波處理，以便更為準確地分析房地產市場變化周期的運行階段?？梢钥吹?，房地產價格、銷售、投資、新開工等同比增速均具有明顯的周期性特征，而通過HP濾波剔除趨勢項后，各指標周期項的波動特征更加明顯，具體見圖1至圖4（數(shù)據(jù)截至2018年5月）。

2.從房地產市場先行指標周期位置分析看，周期幅度差別突出。

圖1 大連市商品住宅銷售面積同比、趨勢項、周期項分解

圖2 大連市新建商品住宅價格同比、趨勢項、周期項分解

圖3 大連市房地產開發(fā)投資同比、趨勢項、周期項分解

圖4 大連市房屋新開工面積同比、趨勢項、周期項分解

分析圖1至圖4，可知大連市房地產市場各項指標目前所處的周期位置。

圖1顯示，本輪銷售周期起始于2015年1月，到2016年1月達到最高峰，在2017年3月經歷短時間大幅增長，而后開始下跌，目前已經進入銷售面積加速下降階段。

圖2顯示，本輪住宅價格周期起始于2015年3月，到2015年12月進入同比零增長階段，之后開始的增長十分緩慢且幅度不大，并多次出現(xiàn)反復，本輪周期明顯長于以往歷次周期。

圖3顯示，自2009年6月開始，大連市的房地產開發(fā)投資已經經歷了四輪周期，每個周期幅度差別很大。目前正處于第五個周期，本輪周期自2017年7月開始，之后增長迅速，在2018年1月達到最高峰，但現(xiàn)在已經開始有減速趨勢。

圖4顯示，自2009年8月開始，大連市房地產新開工面積經歷了四個周期，目前處于第五個周期，其中出現(xiàn)了2014年1月至2016年5月的“特殊周期”，這個周期的特點是“在整個周期內新開工面積同比始終處于負增長”。本輪周期起始于2017年9月，但后期走勢不十分明顯，存在高速增長的可能，也存在延續(xù)“特殊周期”的可能性。

3.從房地產先行指標起始時限分析看，房地產市場變化周期大致確定。

通過以下數(shù)據(jù)，對各指標周期起始結束時間進行統(tǒng)計，見表1。

表1 大連市房地產市場各項指標時間周期表

圖5 大連市新建及二手住宅價格指數(shù)同比周期項

分析圖5可知：大連新建住宅價格和二手住宅價格同比走勢具有較強的周期同步性。一輪完整的房地產市場變化周期可分為四個階段，房地產價格同比增速分為上行期和下行期。在上行期，房地產價格會經歷減速下跌和加速上漲兩個階段；在下行期，房地產價格會經歷減速上漲和加速下跌兩個階段。就全國范圍而言，房地產市場各主要指標之間的關系是：商品房銷量增加，帶動房地產企業(yè)資金來源增加。資金的充裕疊加房地產價格持續(xù)上升的預期，導致房地產投資增速的回升，進而帶來新開工面積的增長。

觀察表1不難看出，一輪完整的房地產市場變化周期持續(xù)約三年。如果將減速下跌作為一個完整周期的起點，即房地產市場開始復蘇回暖，可以發(fā)現(xiàn)：自2009年3月以來，大連市房地產市場一共經歷了兩輪完整的周期，目前正處于第三輪周期。就每一輪周期的長度而言，第一輪周期是36個月，第二輪周期是34個月。

4.從新建商品住宅價格與二手住宅價格關系分析看，二者具有較強的周期同步性。

新建商品住宅和二手住宅是否具有同步關系，以及是否形成完整周期，可見圖5。

5.從房地產市場先行指標領先與滯后關系分析看，本輪周期復蘇時間較長。

為更好地了解大連市房地產市場各主要指標之間的領先與滯后關系，下面將大連市的各項數(shù)據(jù)放入同一圖中進行分析，見圖6.

圖6 大連市住宅價格、銷售、投資、新開工周期變化情況

分析圖6可知，在前三輪周期中，房地產各項指標的走勢大致符合上述“銷量→價格→投資→新開工”的傳導規(guī)律。從2009-2015這一輪波谷的時間點看：商品房銷售面積的增速先于房地產開發(fā)資金來源增速，此后傳導至商品房價格增速與房地產開發(fā)投資增速，最后表現(xiàn)為新開工面積增速的回升。

綜合圖1至圖6和表1的分析結果，可以發(fā)現(xiàn)，大連市本輪周期復蘇階段時間明顯較長，究其原因：其一，大連市在2013年和2017年初新開工面積較大，使整體庫存明顯加大，導致去庫存周期較長；其二，受經濟環(huán)境影響，本輪房地產銷售初始表現(xiàn)較為疲弱，并在2016年1月出現(xiàn)了一定反復，此現(xiàn)象與國家數(shù)據(jù)一致（時間上落后6個月）。

2015年1月，大連市商品住宅銷售面積仍然處于“減速下跌”階段，到2015年3月房屋銷售價格開始上升后，銷售面積才開始趨于穩(wěn)定。再到2015年12月，房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)才遲遲回升，足以說明房地產企業(yè)在本輪周期中的謹慎態(tài)度。2018年3月，大連市出臺限購限售政策，銷售面積迅速減少，價格上漲再次減緩，預計將使本輪周期進一步拉長。

（三）大連市房地產市場先行指標未來發(fā)展趨勢

1.從房屋銷售面積看，全市房屋銷售面積同比增速在下行周期的后半段，銷售面積同比將繼續(xù)下滑，并且呈現(xiàn)加速下降趨勢。

2.從房屋價格看，全市房屋價格進入下行周期前半段，即房屋價格將繼續(xù)上漲，但整體價格上漲速度將減緩。

3.從房地產開發(fā)投資看，全市房地產開發(fā)資金目前處于下行周期上半段，即房地產開發(fā)投資將開始進入減速增加階段。

4.從房屋新開工面積看，全市新開工面積走勢并不清晰，尚不能確定未來走向，需要繼續(xù)觀察3-6個月。在此階段，如果不能立即增加土地供應，則新開工面積指標將大概率延續(xù)2013年12月至2016年5月的模式，進入反復震蕩期，不利于整體價格穩(wěn)定。

二、各線城市房價的分化與趨同

受到不同城市的經濟發(fā)展水平、房地產市場供需結構、人口流動等影響，我國一、二線城市的房價變化周期存在一定的分化特征，而各線城市之間的房價又存在著相互影響的特征。目前搜集的自2009年3月開始的城市房價數(shù)據(jù)，可以作為足夠數(shù)量的樣本。

（一）四個一線城市住宅價格變化周期分解

選取北京、上海、廣州、深圳的數(shù)據(jù)進行周期分解分析，見圖7。

圖7 四個一線城市和大連住宅價格同比周期變化

觀察發(fā)現(xiàn)，四個一線城市房價走勢基本一致，但與大連市存在明顯差異性。目前來看，北京、深圳、上海均明顯進入上行周期，廣州仍然處于下行周期后段。大連市的本輪周期具有明顯的滯后性。

（二）五個二線城市住宅價格變化周期分解

1.從住宅價格同比周期看，二線城市分化明顯。選取五個二線城市進行對比，這幾個城市在地理位置、經濟總量、人口結構等方面和大連市具有很大的相似性，基本能夠代表全國二線城市的基本走勢。

分析圖8可知，二線城市分化現(xiàn)象明顯，其中天津、青島、寧波、南京等城市自2017年5月進入下行周期后半段，自2017年9月再次進入上行周期。沈陽目前已經進入下行周期后半段，即同比增速將進入加速下降階段。大連目前總體處于下行周期前半段，即同比增速將進入減速上漲階段。

圖8 五個二線城市和大連住宅價格同比周期變化

2.從周期位置看，各線城市差異明顯。

綜合圖7、圖8可知，就當前周期位置而言，北京、上海、深圳三個一線城市以及除東北外的其他二線城市的同比增速都處于上行周期前半段，即房價處于周期減速下跌階段。

究其原因，房地產市場所表現(xiàn)出的本輪周期分化，主要是由于“因城施策”政策下各地房地產去庫存力度不同。未來隨著各線城市房地產庫存達到合理水平以及房地產市場調控長效機制的建立，各線城市房地產市場的周期變化有望趨同。

（三）一線城市與大連住宅價格增長幅度對比

為便于比較各個城市之間的房價漲跌幅度，使用房價同比增速的原始序列進行分析，而不再進行HP濾波處理，見圖9。

圖9 四個一線城市和大連住宅價格指數(shù)同比漲幅

分析圖9可知，一線城市中，深圳領先，增速放緩。在歷輪周期中，四個一線城市的房地產市場復蘇時間略有差異，但漲幅基本一致。而在本輪周期中，復蘇回暖有明顯的先后順序。深圳最先復蘇上漲。目前，四個城市漲幅處于同比零增長水平。大連歷次漲幅約為一線城市的50%，以此估算，本輪上漲周期中，大連上漲幅度已經接近頂點，后期將根據(jù)一線城市漲幅情況的變化而進行變化。

（四）五個二線城市與大連住宅價格增長幅度對比

本文選取與大連城市規(guī)模相近、GDP相近，地理位置近似的五個二線城市天津、沈陽、南京、青島、寧波作為比較項，基本代表了二線城市的基本情況。

圖10 五個二線城市和大連市住宅價格漲幅對比

分析圖10可以看出，在之前的房價變化周期中，幾乎所有的二線城市住宅價格增速在增長節(jié)奏和增長幅度上都保持了較大的趨同性，而在本輪房價變化周期中，二線城市住宅價格同比增速整體漲幅為13%-43%，各個城市之間漲幅差距較大，主要體現(xiàn)在東南沿海城市、南方城市上漲過快，東北地區(qū)、西部地區(qū)受到GDP增速及人口增速影響，前期上漲緩慢。

在以往周期里，大連住宅價格增速與其他幾個城市具有極大的趨同性，大致處于平均位置。而在本輪周期中，南京漲幅達到43%，天津漲幅約為27%，青島、寧波等漲幅大約在13%左右。目前，大連漲幅已經接近其他部分二線城市，可以預見今后上漲幅度將進一步降低，預計在4%-6%。

三 、結論

從全國房地產市場看，一、二線城市住宅價格上漲具有明顯的“示范效應”：一線城市反彈快，漲幅高；二線城市緊隨其后，基本沒有時間差異，一般相差3-6個月。

從本輪周期看，東北地區(qū)、西部地區(qū)部分二線城市房價前期上漲緩慢，整體漲幅落后于其他二線城市。從各項指標分析預計，大連市目前整體處于減速上漲階段，但漲幅將十分有限。

從大連及東北地區(qū)來看，房價將進入逐步減速、小幅上漲階段。大連是整個東北地區(qū)的房價標桿，未來東北地區(qū)沈陽、長春、哈爾濱將進入減速變化周期，大概率減速微漲，幅度低于大連。東北的其他四線城市，將在經歷短暫加速上漲后，同步進入減速上漲階段，并且增速將明顯低于沈陽、長春等城市。