文/郭偉明

近期，各地頻頻出臺發(fā)展住房租賃市場的金融舉措，銀行等金融機構(gòu)主動作為，不斷創(chuàng)新住房租賃金融產(chǎn)品，住房租賃金融市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。

一、住房租賃金融新動向

自住房租賃市場建立以來，金融即參與了住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展，近期銀行、證券等金融機構(gòu)的舉措具有如下新特點：

一是從住房租賃金融的供給側(cè)向供需兩端延伸，實現(xiàn)全覆蓋式發(fā)展。在供給側(cè)方面，2017年11月2日廣東省住建廳、佛山市政府與建設(shè)銀行廣東省分行達成住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，建行將以為政府監(jiān)管提供平臺、為客戶交易提供保障為目標，在未來5年從技術(shù)、資金、渠道等方面支持廣東住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同日，中國銀行廈門市分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，約定雙方將在住房租賃的金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開展合作，為各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品和服務(wù)。在需求側(cè)方面，2017年11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與萬科等11家房地產(chǎn)公司及比亞迪等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出“安居貸”產(chǎn)品，面向租客提供最高可貸100萬元的貸款產(chǎn)品，并配套一系列優(yōu)惠措施。

二是從政府完善公共服務(wù)措施角度向企業(yè)主動提供金融支持。2018年7月以來，相繼有廣州、沈陽、北京等城市在租購?fù)瑱?quán)、保障租賃家庭子女入學等方面提出公共服務(wù)配套措施。此外，成都對于個人出租住房稅率從5%減按1.5%計算繳納，杭州組建完善住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，提出一攬子的政企合作、優(yōu)化服務(wù)措施。2017年11月初以來，建設(shè)銀行、中信銀行以及深交所、上交所有關(guān)機構(gòu)不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品，從市場主體方面提供了支持租賃的貸款、證券等金融產(chǎn)品。

三是結(jié)合發(fā)展長租市場引入信用貸款模式并簡化手續(xù)。以建行推出的個人住房租賃貸款“安居貸”為例：個人符合建行優(yōu)質(zhì)客戶條件后可申請按信用方式貸款，優(yōu)質(zhì)客戶條件包括近三個月在建行AUM值5萬元以上、有在建行正常還款一年以上的房貸、由建行代發(fā)工資月平均5000元以上等。符合條件的家庭可簡化申請資料，簽約放款最快一個工作日完成，并且按基準利率還貸，較符合了住房租賃貸款需求。

四是住房租賃證券化發(fā)展初現(xiàn)端倪。2017年10月23日，上交所審核通過中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，推出采取儲架、分期發(fā)行機制的REITs產(chǎn)品。其中優(yōu)先級、次級之比為9：1，優(yōu)先級證券評級AAA。2017年11月3日深交所發(fā)行住房租賃類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃，將北京國貿(mào)CBD區(qū)域的“新派公寓”作為標的，發(fā)行總規(guī)模2.7億元、期限為5年的REITs產(chǎn)品。其中優(yōu)先級產(chǎn)品規(guī)模1.3億元，獲得AAA評級。這兩個產(chǎn)品均在各自細分領(lǐng)域具有里程碑意義，意味著一直呼吁的推進房地產(chǎn)REITs試點有了新的突破。

二、國家對住房租賃的引導

地方和銀行等金融機構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新不是偶然。黨的十九大報告提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。國家對于住房租賃市場越來越予以重視。

一是大中城市面臨著“補磚頭”和“補人頭”的保障方式轉(zhuǎn)變，特別是北上廣深等一線城市，城市存量住房達到一定比例，新增用地趨于減少，有效利用存量住房為低收入家庭提供住房保障是未來的重要舉措。這意味著未來再如之前般依靠大規(guī)模建設(shè)提供實物保障住房的可能性大大降低，而要通過貨幣補貼、金融支持等方式實現(xiàn)精準保障。

二是租購并舉更為強調(diào)住房租賃的作用。從“購租并舉”到“租購并舉”，雖然僅僅是詞序的變化，但實際將住房租賃提到了住房銷售之前。這意味著在土地供應(yīng)、稅費支持、公共配套等方面，都將引導無房家庭通過租賃解決居住問題，這將進一步消減住房的投資屬性，增強居住功能，這也切實符合“房子是用來住的”的理念。

三是發(fā)展租賃市場符合經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)在需要。一個規(guī)范有序的住房租賃市場將促進人才的合理流動，激發(fā)社會創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力，促進房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展，避免房價大起大落，從而從根本上避免城市政府陷于土地財政的泥淖，進而通過增強城市科技創(chuàng)新能力、產(chǎn)業(yè)升級能力、金融服務(wù)能力等競爭力，提高城市經(jīng)濟的內(nèi)生動力。

三、發(fā)展住房租賃金融體系的展望

（一）發(fā)展住房租賃金融的必要性和意義

住房租賃金融產(chǎn)品是住房金融產(chǎn)品的重要組成部分。保障房融資是住房保障體系的核心環(huán)節(jié)，金融支持是住房供應(yīng)必不可少的組成部分，長期以來，住房金融產(chǎn)品多為住房銷售金融產(chǎn)品，這是因為住房作為大宗消費品，價值大、總價高，購買房屋需要支付金額巨大的錢款，而且房屋產(chǎn)權(quán)受《物權(quán)法》等法律保障，相應(yīng)金融產(chǎn)品有抵押值，風險相對可控。但這并不表明住房租賃不需要金融支持。隨著時間的推移，住房租賃金融產(chǎn)品將大有可為。

一是住房租賃金融支持恰逢其時。雖然我國住房租售比嚴重失衡，但隨著住房租賃市場的發(fā)展，大型城市特別是一線城市的核心區(qū)域住房租賃價格已相當可觀。而位置好、配套強的區(qū)域，雖然租金價格較高，但居住在這些地區(qū)，交通成本低、機會成本損失少，還是得到了年輕人的青睞。對他們提供金融支持，可以緩解他們的日常支出壓力，將更多的節(jié)余資金用于個人教育提升等方面，有利于他們的長遠發(fā)展。

二是租賃金融產(chǎn)品機制靈活。相較于購房貸款等大宗金融產(chǎn)品，租賃貸款金額低、頻次多、供需機制靈活，這就要求金融機構(gòu)從需求出發(fā)，創(chuàng)新發(fā)放貸款方式，簡化審核手續(xù)，基于借款人資信狀況，實現(xiàn)快速審核、快速放款。這樣不僅節(jié)省了借款人的時間精力成本，有助于吸引客源，而且也減輕了放貸銀行的壓力，提高了工作效率，激發(fā)了金融機構(gòu)活力。

三是住房租賃金融證券化特征明顯。從已發(fā)行的保利地產(chǎn)和新派公寓REITs產(chǎn)品看，不僅是銀行作為金融主要力量參與金融支持，證券機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)等也參與進來，它們更注重運用證券二級市場的力量，減弱了銀行的信用風險、流動性風險和利率風險，吸引社會力量參與保障房運營。這將有助于改變傳統(tǒng)的銀行發(fā)放購房貸款的信貸模式、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和營利模式，實現(xiàn)了對住房金融體系的再造。

（二）發(fā)展住房租賃金融的設(shè)想

一是進一步完善政府主導的住房金融監(jiān)管體系，實現(xiàn)適度監(jiān)管。在美國，不僅有住房與城市建設(shè)部（HUD）、聯(lián)邦住房管理局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）這類專門的保障房管理機構(gòu)，還有數(shù)目眾多的住房金融機構(gòu)，如聯(lián)邦儲備委員會（FRS）、貨幣監(jiān)理署（OCC）、金融穩(wěn)定監(jiān)督委員會（FSOC）、消費者金融保護署（CFPA）。其中，專門管理住房金融的機構(gòu)，如聯(lián)邦住房金融委員會（FHFB）負責管理聯(lián)邦住房貸款銀行，聯(lián)邦住房金融局（FHFA）負責監(jiān)管美國“兩房”和聯(lián)邦住房貸款銀行體系12個成員。美國的住房金融于我們而言有兩方面的借鑒作用：一方面，美國完善的監(jiān)管機構(gòu)為我們建立專業(yè)金融監(jiān)管機構(gòu)提供了啟示，政府應(yīng)在健全金融一、二級市場上有所作為；另一方面，美國的次貸危機說明定位監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管范圍和深度十分關(guān)鍵，次貸危機暴露出來的監(jiān)管機構(gòu)過于相信市場自動調(diào)節(jié)功能、金融自我衍生遠離實體經(jīng)濟的教訓十分深刻。

二是住房租賃金融市場充分發(fā)揮各方作用，實現(xiàn)資源互補。在“安居貸”等產(chǎn)品上，我們看到開發(fā)企業(yè)與銀行已經(jīng)聯(lián)動起來，一些房地產(chǎn)企業(yè)擁有長期自持的房源，使住房租賃具有了附著的載體。在租賃住房產(chǎn)品設(shè)計上，將從傳統(tǒng)的戶型設(shè)計、裝修設(shè)計，逐步延伸到租賃貸款設(shè)計，使房子更好地服務(wù)于居住人群，實現(xiàn)住得起、住得安。住房租賃類REITs產(chǎn)品在吸引社會力量上更進了一步，可以設(shè)想，擔保、經(jīng)紀人等配套機制的發(fā)展，將更有助于保護借款人利益，鼓勵民間資本進入長租領(lǐng)域。

三是打造住房租賃統(tǒng)一平臺，實現(xiàn)互通共享。目前住房租賃還在起步階段，各方主體從不同角度組建了多種平臺，例如租賃備案監(jiān)管平臺、房源租賃信息平臺、中介服務(wù)平臺、信用信息平臺等。從長遠看，金融支持平臺應(yīng)與其他平臺實現(xiàn)互聯(lián)共享，既能分享中介、房源、租戶等基本信息，又能搜集信用信息，對于有效發(fā)放和監(jiān)管租賃貸款十分有益。此外，隨著住房租賃市場的不斷壯大，統(tǒng)一的平臺將會形成住房租賃的規(guī)模效應(yīng)，正如一些第三方研究機構(gòu)所預(yù)測的，金融作為居住的關(guān)鍵一環(huán)，將打通供給和需求側(cè)的節(jié)點，從而迎來更大的發(fā)展機遇。