程遠達

(上海綠路工程技術服務有限公司,上海200030)

0 引 言

上海市農村地籍更新調查工作從2014年開始,計劃在2018年底完成。農村地籍更新調查工作的目的是全面查清農村地區(qū)宗地的權屬、界址、面積、用途等信息,掌握真實準確的土地基礎數(shù)據(jù),完善農村地籍調查、統(tǒng)計和登記制度,實現(xiàn)地籍成果多元化運用,探索城鄉(xiāng)一體化地籍管理,可提高規(guī)劃國土管理水平,并可為農村產權制度改革和經濟社會發(fā)展提供服務和保障。與城市測量工作相比,農村地籍更新調查工作的重心與關鍵是按照法律法規(guī)的規(guī)定開展宅基地調查和相關取證工作。本文對實施農村宅基地地籍調查的關鍵內容與技術做了一些思考。

1 主要任務與工作流程

農村地籍調查的主要任務是開展集體土地使用權地籍更新調查工作,調查范圍為農村集體土地,具體內容是完成集體建設用地和農村宅基地調查、集體土地使用權宗地調查、地籍測量和全覆蓋的地籍更新,為不動產統(tǒng)一登記提供數(shù)據(jù)基礎。本次農村地籍更新調查主要內容之一是農村宅基地調查。

農村宅基地地籍調查是以戶為單位,通過收集權源證明材料、梳理與對比宅基地權源證明材料與現(xiàn)狀的差異,形成梳理結論,根據(jù)梳理結論采取適當?shù)耐鈽I(yè)調查方式,開展地籍測量,形成地籍數(shù)據(jù)庫成果和調查成果,經驗收檢查后完成的調查工作。農村宅基地調查主要由前期準備、工作啟動、宅基地梳理、宅基地調查、地籍測量、數(shù)據(jù)處理、檢查入庫和整理驗收等工序組成。

2 實施的關鍵內容與技術

與城市一般工程測量項目相比,農村宅基地地籍調查的主要內容是宅基地梳理、宅基地調查和地籍測量。

2.1 宅基地梳理

農村宅基地梳理以村為單位,逐戶對調查范圍內的農村宅基地進行使用權權屬梳理,為開展農村宅基地調查打下基礎。

(1)制作宅基地索引圖。以村為單位,利用現(xiàn)有地形數(shù)據(jù)或現(xiàn)場實測的地形數(shù)據(jù),結合土地管理部門提供的地籍基礎數(shù)據(jù),疊加村的行政村界線和隊界線,制作《宅基地索引圖》。圖中應能完整反映村行政村界線范圍內所有地形、門牌號,是開展外業(yè)調查時制定調查計劃的重要依據(jù)。

(2)收集權源證明材料。先收集土地管理部門現(xiàn)有的地籍成果,以村為單位向鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地所、村民委員會收集權源證明材料(表1)。

表1 收集權源證明材料的單位及內容

(3)整理歸類權源證明材料。以戶為單位,按照宅基地目錄表和宅基地索引圖為線索,逐戶整理收集到的審批材料,并將整理好的審批材料與每個現(xiàn)狀宅基地戶進行關聯(lián),按戶掃描所有的權源證明材料,分目錄存放。

(4)宅基地信息梳理。依據(jù)權源證明材料記載的內容進行材料間的比對分析后,提取相關信息填寫到以現(xiàn)狀宅基地戶為梳理對象的《幢表》《審批信息表》《現(xiàn)狀戶表》《立基人口表》和《現(xiàn)狀人口表》中,并對梳理表及各表之間通過“序號”進行關聯(lián)(表2)。

(5)形成梳理結論。對每戶現(xiàn)狀宅基地都應開展外業(yè)現(xiàn)場調查,對新使用的宅基地且無立基戶信息即“關聯(lián)序號”欄為空的現(xiàn)狀宅基地制作《地籍調查表》。

(6)制作《地籍調查表》。根據(jù)梳理的材料,按戶把立基戶、審批信息、人員信息、權屬信息和審批附圖填入《地籍調查表》中對應的封面、審批信息欄、現(xiàn)狀信息欄、產權宗地附圖欄,表格背面需要現(xiàn)場核實與調查的,在調查后填寫。

表2 宅基地信息梳理要素及記錄

2.2 宅基地調查

在宅基地梳理的基礎上,對每戶農村宅基地進行使用權調查,確定其合法使用范圍。對農村宅基地的調查主要按以下方法和步驟進行。

(1)制定外業(yè)調查計劃。根據(jù)《宅基地索引圖》中宅基地的分布情況,將調查范圍分成若干個調查區(qū)域,根據(jù)調查區(qū)域的大小及其內部宅基地的數(shù)量,指界人的時間安排,確定調查時間與順序。

(2)開展外業(yè)調查。根據(jù)外業(yè)調查計劃,調查人員攜帶《宅基地索引圖》和相應的《地籍調查表》,逐戶開展宅基地外業(yè)調查。

(3)核實產權與現(xiàn)狀使用情況調查。依據(jù)《地籍調查表》中審批附圖和記載的立基成員信息、坐落和四至,現(xiàn)場對宅基地進行產權的核實,確認現(xiàn)場與審批信息記載的是否一致;根據(jù)宅基地使用人對宅基地內房屋及建筑物、構筑物歸屬的指認,對宅基地的現(xiàn)狀使用情況進行調查,并將核實結果填寫在《地籍調查表》。

(4)開展地籍測量與繪制宗地草圖。根據(jù)地籍測量技術要求,對宅基地開展地籍測量,測量地形地物,填寫《地籍調查表》。在“工作底圖/宗地草圖”區(qū)域,繪制現(xiàn)場的房屋及建筑物、構筑物、圍墻、柵欄和其他地形地物,并標注幢號;在“實測點記錄”欄中,填寫實測點號和位置,同時將實測點號標注在已繪制的宗地草圖中。

(5)檢核房屋及建筑物邊長。在地籍測量的同時,對宅基地內房屋及建筑物的邊長進行測量檢核,邊長的起點與終點應與地籍測量時的實測點吻合,點號應與“實測點記錄”中的點號吻合,將檢核結果填寫在《地籍調查表》中。

(6)判斷能否解算合法范圍。依據(jù)審批附圖中建筑物尺寸和記載的四至,結合房屋及建筑物邊長檢核結果,將宅基地的權屬和現(xiàn)場房屋及建筑物的尺寸與權源證明材料記載的相符為“能”解算為合法范圍,否則為“不能”,填寫相應記錄。

(7)調查取證。在現(xiàn)場調查過程中為最終成果的真實性和準確性提供事實依據(jù),同時保障使用權人和調查人員的合法權益。取證方式包括定位取證、要素取證、影像取證、文字取證、現(xiàn)場照片取證等。

(8)整理外業(yè)調查成果。完成規(guī)定的外業(yè)調查程序后,調查人員應在《地籍調查表》中對結果進行簽字確認,并填寫現(xiàn)場是否配合調查和配合調查人員的姓名。同時將外業(yè)調查的信息輸入在相關Excel表中,掃描《地籍調查表》存放在對應的目錄下。

(9)解算合法使用范圍。根據(jù)外業(yè)調查成果,結合調查中對合法使用范圍能否恢復的判斷,解算宅基地的合法使用范圍。要嚴格依據(jù)產證宗地附圖記載的尺寸、結合外業(yè)實測的宗地草圖,判斷是否能恢復記載的宗地界線,并計算宗地面積并進行判斷。當解算的面積與權源證明材料記載不一致時,調整的界線應確保權源證明材料記錄的房屋及建筑物的現(xiàn)場位置位于合法使用范圍內。

(10)調查成果簽章。應對本次調查成果進行集中指界簽章:對合法使用范圍界線明確,且無相鄰使用權關系的宅基地,由宅基地指界人對成果簽字認可;對合法使用范圍界線明確,有相鄰使用權關系的宅基地,由宅基地指界人和相鄰土地指界人共同對成果簽字認可。最后成果需經所在村的村民委員會和鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府蓋章后,確認調查成果。

2.3 地籍測量

對調查范圍內的農村宅基地和其比鄰的集體建設用地,按技術要求規(guī)定的精度開展地籍測量。

2.4 更新調查處理系統(tǒng)

農村宅基地地籍調查過程中既有地籍測量內容,又有地籍信息的調查、取證與入庫;在外業(yè)過程中主要使用GNSS RTK測量,但更多的是對地籍調查信息的梳理、錄入、檢查、管理,因此建立更新調查處理系統(tǒng)是保證調查成果質量的關鍵。

更新調查處理系統(tǒng)可自動實現(xiàn)數(shù)據(jù)錄入、邏輯性檢查、數(shù)據(jù)完整性檢查、輸出《地籍調查表》、數(shù)據(jù)交換功能,具備基本的GIS功能。

3 結 語

農村宅基地地籍調查工作是農村土地管理的重要內容之一,也是農村宅基地登記發(fā)證和房屋確權的基礎,具有政策性強、工序的作業(yè)規(guī)則多、取證程序嚴格的特點。作業(yè)過程必須時時遵守“依法合規(guī)、全面覆蓋、尊重歷史、實事求是”的基本原則。在整個作業(yè)流程中宅基地梳理是基礎,現(xiàn)場調查是關鍵,形成的成果具有法定意義。抓住關鍵作業(yè)工序是確保農村宅基地地籍調查成果質量的保障。