銀昕

“房屋租賃不像買賣，是‘退無可退的領(lǐng)域，關(guān)乎國計(jì)民生，就像電信、石油等領(lǐng)域，如果掌握在‘國家隊(duì)手中，就不會跑偏?！?月26日，我愛我家原副總裁胡景暉又一次呼吁“國家隊(duì)”進(jìn)入房屋租賃市場。此前，胡景暉接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者專訪時(shí)說，一直以來房屋租賃市場被詬病的“以小業(yè)主為供應(yīng)主體，租賃機(jī)構(gòu)占比過少導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量較低、行業(yè)秩序混亂”的問題并不是靠培育更多租賃機(jī)構(gòu)便可以解決的?！耙词鞘裁葱再|(zhì)的機(jī)構(gòu)，如果是社會資本控制下的機(jī)構(gòu)就算了，如果是‘國家隊(duì)控股的租賃機(jī)構(gòu)就沒問題。”

自8月中旬以來，“國家隊(duì)”成為胡景暉對外界喊話時(shí)頻繁出現(xiàn)的熱詞。不過，亦有分析人士認(rèn)為，“國家隊(duì)”進(jìn)入房屋租賃市場是“昏招”，甚至直指其為“開倒車”的表現(xiàn)。

支持方代表胡景暉：國家隊(duì)?wèi)?yīng)控股，并派駐黨委書記

胡景暉在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說，他希望“國家隊(duì)”未來能控股住房租賃運(yùn)營商，社會資本和外資可以持有小部分股份，并且應(yīng)向這類企業(yè)派駐黨委書記，按照國企的辦法進(jìn)行管理，“他們（指職業(yè)經(jīng)理人）可以繼續(xù)在企業(yè)任職，當(dāng)運(yùn)營總裁甚至總裁，但控股權(quán)必須掌握在‘國家隊(duì)手里?！?/p>

按照他的說法，被社會資本“挾持”的租賃機(jī)構(gòu)遲遲未找到可以盈利的正確路徑，只得靠高于市場價(jià)的價(jià)格瘋狂收房以“跑馬圈地”擴(kuò)大地盤?！案鶕?jù)我的了解，租賃機(jī)構(gòu)背后的投資方2018年給他們定的KPI（關(guān)鍵績效指標(biāo)）就是不惜一切代價(jià)擴(kuò)大規(guī)模?！彼嬖V記者，這才是自如、蛋殼等企業(yè)瘋狂高價(jià)收房的根本原因。

今年6月，自如CEO熊林的一段講話似乎印證了胡景暉的這一說法。熊林在彼時(shí)稱，長租公寓要精耕細(xì)作，短期內(nèi)不可能盈利，需要過“品質(zhì)關(guān)”“規(guī)模關(guān)”和“增值關(guān)”三個(gè)關(guān)口。而他對“規(guī)模關(guān)”的解釋是：在當(dāng)下的住房租賃市場，租賃機(jī)構(gòu)旗下若沒有超過100萬間房屋，單體城市若不突破20萬間房源，則不要談與盈利有關(guān)的話題。據(jù)他披露，自如的目標(biāo)是到2018年年底完成100萬間的“小目標(biāo)”。

大舉擴(kuò)張的背后便是高周轉(zhuǎn)、高出租率，以及不可避免的快速裝修和承租人的快速入住。一位行業(yè)研究者告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，近日杭州發(fā)生的阿里巴巴員工入住自如甲醛超標(biāo)房屋后因病去世的事件與此有一定關(guān)聯(lián)。

反對方代表郭毅：讓“國家隊(duì)”進(jìn)入是胡扯，開倒車

“目前的幾輪融資都沒有涉及‘國家隊(duì)成員，這個(gè)問題我們不便評論。”《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者就“國家隊(duì)”是否應(yīng)進(jìn)入住房租賃市場的問題聯(lián)系了自如、蛋殼、魔方、新派等長租公寓品牌，均得到了與此相似的回答。

“目前的政策還不明朗，我們又發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，此時(shí)不愿多言。”一位從業(yè)者告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，大家都在等待有關(guān)部門最新的決策。

記者發(fā)現(xiàn)，以自如和蛋殼兩家公寓運(yùn)營商為例，自如在今年年初的40億元A輪融資方為華平投資、紅杉資本、騰訊等；蛋殼公寓在今年完成的兩輪共1.7億美元融資中的投資方為華人文化、高融資本、元璟資本、老虎環(huán)球基金等。長租公寓領(lǐng)域確實(shí)尚未見如共享單車風(fēng)靡之時(shí)“國家隊(duì)”跟進(jìn)參與投資的情況。

“我認(rèn)為讓‘國家隊(duì)進(jìn)入是不可能實(shí)現(xiàn)的，更不可能派黨委書記，這全是胡扯?！彼荚吹禺a(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅不看好“國家隊(duì)”進(jìn)入住房租賃市場的前景，她認(rèn)為這完全有悖于市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，房租上漲是市場現(xiàn)象，應(yīng)該以市場化手段加以解決，而不是“開倒車”走過去的老路。

“‘國家隊(duì)進(jìn)場，資本屬性和來源變了，但商業(yè)模式并沒有變，獲取房源的形式也沒有變，供需關(guān)系短期內(nèi)也很難改變，有什么理由說‘國家隊(duì)的到來可以穩(wěn)住房租呢？”郭毅認(rèn)為，若想迅速穩(wěn)定房租，“國家隊(duì)”入場后也只有一個(gè)辦法，即發(fā)布租金指導(dǎo)價(jià)，“這樣做短期內(nèi)可以見效，但長期來看毫無疑問對租賃市場是巨大的傷害，甚至不能稱之為‘市場了?！?/p>

她的建議是，政府部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格制定規(guī)則，然后準(zhǔn)確執(zhí)行，做到有法必依，對犯規(guī)者依法進(jìn)行處罰。同時(shí)加大對低收入者和無房者的保障性住房供給力度，除此之外不應(yīng)有其他更多干涉。

在租客抱怨房租上漲的同時(shí)，長租公寓也面臨短期內(nèi)不能盈利的現(xiàn)實(shí)，可觀的營收數(shù)字不僅是對投資方的交代，也是兌現(xiàn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品年化利率承諾的先決條件。一旦“國家隊(duì)”入場，盈虧的賬該怎么算？是否可以褪去社會資本身上的逐利屬性？

“國有資本本質(zhì)上也是資本，對逐利性的要求相比社會資本一點(diǎn)也不差，很難說他們進(jìn)入了房租就會下降?！北本╋w馬旅發(fā)起人郭昕告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“國家隊(duì)”的第一桶金是靠財(cái)政撥款取得，源自公民的納稅，但“國有資產(chǎn)同樣需要保值增值，依然不能做虧本的買賣”。

郭昕分析說，另一種可能是通過財(cái)政撥款補(bǔ)貼租賃業(yè)務(wù)，將其徹底變性為公共事務(wù)支出，如此一來相當(dāng)于用所有納稅人的稅款為占社會群體一部分的租客發(fā)放補(bǔ)貼，“這明顯也是不合理的?！?h3>純租賃地塊多被地方國企收入囊中

“國家隊(duì)”試水租賃市場的經(jīng)驗(yàn)并不是零，除去資本層面，國企也頻繁介入住房租賃市場。2018年1月，上海地產(chǎn)集團(tuán)正式發(fā)布滬上首個(gè)國企租賃住房業(yè)務(wù)品牌“城方”，今年上半年，計(jì)劃開工4000套租賃房，年底前全面開工，2020年實(shí)現(xiàn)交付；8月下旬，深圳推出穩(wěn)租金試點(diǎn)項(xiàng)目，由深圳地鐵集團(tuán)與深業(yè)集團(tuán)共同成立的公司操盤。

在一些地方政府出臺的文件中，國企也被寄予厚望。如2017年9月上海出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》，明確稱要讓國企成為租賃住房的“壓艙石”。這從上海純租賃地塊的去向上也可見一斑。

截至目前，上海共成交35塊純租賃用地，累計(jì)規(guī)劃建筑面積212.03萬平方米，平均成交樓面價(jià)為6524元/平方米。在企業(yè)排名中，上海地產(chǎn)集團(tuán)在拿地面積和拿地總價(jià)上高居榜首，競得共計(jì)10幅純租賃地塊，總建面超過70萬平方米，成交總價(jià)超58億元。

諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2017年7月上海首次推出兩宗100%自持純租賃的宅地以來，全國多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼推出純租賃用地，至今累計(jì)共71塊，已出讓土地面積超過440萬平方米，平均樓面價(jià)為每平方米5104元。而各城市掛牌的自持租賃住宅用地多為定向出讓給當(dāng)?shù)貒螅钲谝粔K土地出現(xiàn)過市場化競拍，最終溢價(jià)率30%成交之外，其余基本都是獨(dú)家參拍，底價(jià)成交，相當(dāng)于定向交給了國有企業(yè)；準(zhǔn)入門檻的提高使拿地成本降低，自持純租賃地塊幾乎均被具有資質(zhì)的市級、區(qū)級國企收入囊中。

對于國企獲得大量純租賃地塊，中原地產(chǎn)研究中心首席研究員張大偉向記者分析說，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國已有超過10個(gè)城市成交租賃類土地，可供應(yīng)超過12萬套租賃住房。他認(rèn)為，這部分價(jià)格受國企或政府部門影響的租賃住房一旦進(jìn)入市場會有非常大的良性作用：可以直接增加供應(yīng)，緩解供需結(jié)構(gòu)緊張；還可以平穩(wěn)價(jià)格，避免價(jià)格出現(xiàn)非理性上漲。“這部分土地成本相對較低，運(yùn)營難度小，對于租賃市場來說，能起到租金價(jià)格的平穩(wěn)影響。”

責(zé)編：陳惟杉