武紹勇

摘要：房地產業(yè)經過近十幾年的快速發(fā)展，已逐漸成為影響我國經濟社會發(fā)展的重要產業(yè)。與此同時，也出現了投資規(guī)模過大、房價過高、供給結構和市場結構不合理等問題。為了解決這些問題，我國的財政和貨幣政策的調控效果沒有達到預期，迫切需要找到更有效的政策措施來加強調控。我國的土地歸國家所有，國家控制土地市場。土地政策作為一種非傳統(tǒng)的宏觀調控政策，正逐漸成為國家宏觀調控的工具之一。通過分析房地產市場與土地供給市場的特點和關系，有利于為政府決策提供合理的依據。這對于促進我國房地產業(yè)的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展也具有重要意義。

關鍵詞：城市土地供應；房地產市場；影響

住房和土地在社會資源中占有非常重要的地位，土地具有不可再生性的特點。我國城市化建設進程的不斷加快，推動了房地產業(yè)的發(fā)展，從而對城市土地資源供給提出了更高的要求。房地產和土地由于自身的特點緊密聯系在一起，房地產市場的價格和數量受土地供應方式、價格和數量等多方面的影響。城市土地資源供給價格的持續(xù)上漲等因素導致房地產市場價格不合理增長，使得城市房地產價格居高不下。通過深入分析城市土地供應對房地產市場的影響，不僅能夠為促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展提供相應的決策依據，還能夠使房地產調控的理論體系更加完善。對我國房地產市場的健康發(fā)展來說具有很大的現實意義。

一、我國房地產市場的特點

我國房地產市場作為市場體系的重要組成部分，具有價值規(guī)律、競爭規(guī)律和供求規(guī)律的作用和要求等市場經濟一般規(guī)律，但也具有與一般商品市場不同的特點。

（一）不完全競爭

我國房地產市場的供給受政府土地政策的影響。房地產企業(yè)還沒有自由進入和退出市場的主動權。市場還具有信息的不透明性和競爭的外部性。因此，我國的房地產市場仍然是一個不完善的市場，政府需要不斷對房地產市場進行合理，以確保房地產市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）供求關系的特殊性

由于土地資源的稀缺性，其供給彈性幾乎為零，房屋本身是固定商品，但它也是刺激貨幣通貨膨脹和流動的最有力的商品。因此，房地產市場價格主要取決于需求的變化。同時，由于房地產開發(fā)是一個高投入、低周轉、長周期的產業(yè)，一個項目的建設周期一般為1-3年，這使得房地產的供給相對于需求具有一定的滯后性。在短期內，房地產供給不能對需求的變化立即作出反應和調整，但從長遠來看，需求變化對房地產供給的影響將逐漸顯現。

（三）政策敏感性

房地產是人類從事社會生產和發(fā)展不可缺少的生存資料和重要的生產資料。房地產市場的穩(wěn)定與否直接反映了最大的民生問題。因此，國家和地方政府都特別關注房地產市場的發(fā)展，不斷采取土地政策、財政政策、稅收政策、投資政策等不同的調控措施，保證房地產市場穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。然而，在當前這種市場機制尚未成熟的情況下，政策的變化往往導致房地產市場的波動。

二、我國城市土地供應特點

在現行土地供給制度下，我國城市土地供給具有以下特點：

（一）政府對土地供應的壟斷

在我國，城市土地歸國家所有?！锻恋貎涔芾磙k法》規(guī)定，城市土地由市、縣人民政府土地資源管理部門統(tǒng)一組織供地。無論是國有土地所有者還是集體土地所有者，土地都是通過城市土地儲備中心轉讓的。這種政府壟斷土地一級市場的土地供給機制決定了政府在土地市場中的主導地位。

（二）土地用途

根據國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂、商品房等商業(yè)用地必須通過招標、拍賣、掛牌等方式出售?！俺鰞r高者得之”已成為土地市場確定土地所有權的標準。另外地方政府也有提高物價的動機，在各種因素的推動下，地價持續(xù)上漲。為了抑制地價，各地紛紛推行“綜合評標”和“限房價、競地價、限地價、競政策性住房面積”等政策措施，然而，由于他們沒有從根本上觸及關鍵點，通常未能達到期望的結果。

（三）土地供給雙軌制

在我國，土地資源配置仍然存在雙軌制，即土地有償利用和行政劃撥配置并存的現狀。國家機關辦公空間和各項社會公共事業(yè)用地仍以土地劃撥的方式分配。目前，土地出讓大多是基于土地招投標、拍賣和掛牌出讓的方式。但是，只依據土地使用權設定標的和以土地使用權價格作為土地出讓的唯一標準，必然導致土地交易價格遠遠高于成本。在地方政府追求高地價轉讓土地和一些開發(fā)商競價不合理的情況下，土地市場價格與實際價值存在較大的偏差。雙軌制土地供給制度的存在不利于提高土地利用效率，不利于土地的租賃和尋租，不利于土地的統(tǒng)一規(guī)劃利用和土地收益的合理分配。

三、土地供應政策與房地產市場的關系

根據經濟學理論，在完全競爭的房地產市場中，由于價格和競爭等市場機制的作用，開發(fā)商和消費者在最大化自身利益的過程中自愿達成雙方都能接受的合同。房屋價格已經達到平衡，在市場機制這只“看不見的手”的調整下，稀缺資源得到了合理配置。然而，我國房地產市場是一個不完全開放競爭的市場，實現充分競爭的條件并不具備。這就決定了政府仍然需要運用政策之一工具不斷規(guī)范房地產市場。開發(fā)商在土地收購中受地方政府土地轉讓計劃的限制，需要花時間進行審批和籌集資金。此外，市場上的消費者對住房的要求越來越高，而且房地產市場存在供應短缺的現象，推高了房價，導致市場自動調控失靈。市場力量不能滿足公眾日益增長的需求的現象。政府可以通過增加普通商品房的土地供應，增加房源，緩解供求矛盾，穩(wěn)定房價，從而控制房價的過度上漲。它還可以通過限制土地的用途來增加土地的有效利用率。

四、城市土地供應對房地產市場的影響

鑒于土地供應對房地產市場發(fā)展的重要影響，結合城市土地供應和房地產市場發(fā)展的特點及二者之間的關系，從以下幾個方面分析了城市土地供應對房地產市場的影響：

（一）土地供應量對房地產市場的影響

城市土地資源問題日益突出，對房地產市場的發(fā)展產生了巨大的影響，而城市土地供應量的變化也容易引起房地產市場價格的波動，反映了城市土地供應對房地產價格的重要影響。我國的房地產市場是一個受政策導向控制的市場，國家經濟發(fā)展戰(zhàn)略的制定和房地產業(yè)相關政策的出臺，將在一定程度上影響房地產市場的發(fā)展。房地產開發(fā)商和房地產消費者可以根據國家房地產產業(yè)政策的變化，結合房地產市場的發(fā)展現狀，判斷未來房地產市場的發(fā)展趨勢，在此基礎上做出相應的戰(zhàn)略調整，進而依托房地產市場的發(fā)展帶動相關企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。國家通過出臺相關政策調控城市土地供應，有可能引起房地產供求的變化，進而對房地產價格產生一定的影響?？傮w而言，房地產價格的變化受房地產消費者未來預期和城市土地供應變化的影響。隨著城市土地供應面積的減少，房產供給量減少，在一定程度上影響房地產價格。國家政策和土地供應量的變化來預測房地產市場的發(fā)展，對房地產價格的波動有很大的影響。

（二）土地供應價格對房地產市場的影響

土地本身的需求決定了土地本身的價格。當對土地本身的需求波動時，土地本身的價格也會相應波動。房地產價格本身由兩個因素決定：供給和需要。土地的價格是需求的方面的價格，而價格是由需求引起的。引致需求也稱為派生需求。派生需求是要素參與到所生產的商品的需求變化之中而衍生出來的需求。

由于房地產市場需求急劇上升，房地產價格則會繼續(xù)上漲。房地產價格的上漲將導致開發(fā)商增加土地需求以獲得經濟效益，但在短期內很難有具備彈性的土地供應。此時，土地市場必然存在供給不足，土地價格將隨之上漲，這意味著土地價格的上漲是由房地產市場價格上漲引起的。然而，土地需求是屬于派生需求的類別，而由土地需求引起的價格導致土地自身價格的變化。就我國房地產市場而言，房地產市場的走勢更多地取決于土地供應的價格的變化。

（三）土地供應結構對房地產市場的影響

房地產的載體是土地，而土地供給結構的變化將改變房地產產品的供求結構，從而對房地產市場產生影響。一般來說，房地產開發(fā)用地包括住宅用地、商業(yè)辦公用地和工業(yè)用地。商業(yè)用地和住宅用地可細分為普通商品住宅用地、經濟適用住房用地和高端商品住宅用地。土地供應結構的變化將導致各類房產產品比例的變化，最終導致房價的變化。住房供給結構是指房地產開發(fā)商在一定時期內開發(fā)的各種價位的住房在總供需中所占的比例。為了讓開發(fā)商合理配置各類房地產的比例，使社會各階層都有能力購買適合經濟條件的住房，實現“居者有其屋”，政府就需要從土地供給結構上進行調整，改善當前住房供給結構失衡的現象，調控本地房地產供應結構。

房地產市場的住房供給結構主要通過以下三個方面得到改善：一是增加住宅用地在土地供給中的比重，進而提高住房供給量；二是增加中低價位的土地供應的比例，進而增加適合低收入階層的低價位的房產供應；三是增加公租房、經濟適用房和限價商品房的比例，進而提高經濟適用房等保障性住房的比例。政府總體上采取“鼓勵和支持有效需求，抑制房地產市場投機行為”的土地供應策略，逐步優(yōu)化城市土地供應結構，合理規(guī)劃土地開發(fā)利用，滿足各階層居民的住房需求。

五、結束語

房地產市場的發(fā)展好壞，都會在一定程度上影響我國國民經濟的發(fā)展，而土地供應政策作為調控我國房地產市場發(fā)展的“看不見的手”，對我國房地產市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展具有非常重要的作用。因此，政府應根據當地房地產市場的實際發(fā)展情況，制定合理的土地供應政策，確保房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。