才仁旦珠

（青海省第二測繪院，青海 西寧 810001）

前言

因房屋測繪面積是房產測繪中的一個不可分割部分，因此，想要最大程度防止糾紛和矛盾出現(xiàn)，必須要保證房屋測繪的質量，為此相關部門需要對其中存在的問題加以重視，并科學的采取相應的措施，以期有效提升房屋測繪質量。

1 房產測繪面積中存在的問題

1.1 公用面積分攤不準確

很多業(yè)主在具體測繪中，根本不清楚是如何得來的面積，這樣，嚴重屏蔽了客戶的知情權。另外，一些開發(fā)商也會錯誤引導測繪者把不用分攤的公用建筑面積進行分攤，特別是一些飄臺、陽臺和突出位置，測繪人員很難準確判斷，甚至根本不知此面積應不應該計算。

1.2 測繪人員專業(yè)水平低

對于房產測繪而言，對技術人員有嚴格的專業(yè)和技術上的要求。然而，事實上，多數(shù)執(zhí)業(yè)人員均無較高水準，并且無法準確使用精密儀器，進而使測繪結果的精準度備受影響。我國很多測繪單位為了節(jié)約成本，不會對上崗人員做崗前培訓，更不會在雇傭合同存續(xù)期間對人員執(zhí)行考核，這樣，使得測繪人員專業(yè)水平無法保證。

1.3 測繪標準有待完善

精密和復雜是房產面積測繪工作的特點，所以，在細節(jié)和步驟上需要相應的標準對其進行規(guī)范，要不然根本無法充分滿足客戶、開發(fā)商、有關部門的需要。因我國房產測繪起步晚，如今也處于發(fā)展時期，所以很多方面缺乏一定的規(guī)范和約束，并且無法充分明確面積測繪的相關參數(shù)。在具體操作時，因測繪資料內容不完整以及缺乏一定的測繪標準，使得測繪糾紛頻繁出現(xiàn)，并且也無據(jù)可依，最終也只有憑經驗確定，使得面積測繪結果不夠精準。

1.4 測繪復雜建筑的問題

測繪工作在復雜、大型的建筑上，有繁重的任務，想要準確確定面積較為困難，且操作程序復雜，處理的數(shù)據(jù)量很大，計算起來很困難，所以測繪人員在測繪此類建筑面積時，經常會出錯，這樣，嚴重影響了最終的測繪質量。

2 質量控制措施

2.1 控制外業(yè)測繪質量

想要保證測繪質量，做好外業(yè)測繪很重要，以下是外業(yè)測繪質量控制內容：調查表中的土地使用示意圖、房屋權屬界線示意圖是否與土地使用范圍、房屋權屬界線及相關描述性符號、產權圖一致；房產測量要素是否準確、完整、對相關無的取舍是否合理；房產面積測量的初始記錄內容是否完整、規(guī)范；房產測繪成果內容是否完整、規(guī)范，并且注意對房屋共享面積的合理性進行確定。

2.2 前期收件資料、圖紙審查的質量控制

第一，委托方所遞交的施工圖需要經由規(guī)劃部門審核通過。如有設計變更，必須有變更設計圖紙或變更設計聯(lián)絡單。第二，為了便于后期查閱數(shù)據(jù)，詳細的圖紙、陽臺及飄窗大樣圖、建筑立面圖、平面圖必須包含在委托方提交的圖紙中。當平面圖上找不到坡屋頂建筑2.20米范圍線時，可參照剖面圖上的圖解三角形確定。第三，以下信息必須包含在客戶提交的文件資料中：1）設計部門發(fā)布的功能說明和房屋配套設施等，其中包含了泵房、配電房、變電房、發(fā)電機房等有關資料和使用說明。2）項目工程的建筑總平面圖、規(guī)劃許可證；3）有關部門所簽發(fā)的門牌號。

2.3 應用工作流程技術控制生產過程

在房產測繪管理中，重要的一個管理手段就是工程流程技術，在一定程度上能夠控制、協(xié)調、監(jiān)督房產測繪的總體業(yè)務流程。如今，我國房產測繪逐漸走向網絡化、數(shù)字化和流程化，為了與時俱進的適應當前的新變化，工作流程技術被很多測繪單位引用。此技術針對各崗位的任務和職責，利用計算機在各崗位角色中均設置了一定的用戶權限，這樣，操人員的身份信息可以在每個工作環(huán)節(jié)被記錄，最終實現(xiàn)了對整個工作流程的監(jiān)控，從而使圖文、數(shù)據(jù)更加的完整和真實。

2.4 測量精度的控制

規(guī)定在一末級的控制點位中的誤差要小于±0.05m，若相鄰點為獨立觀測，相鄰點間距離的間距誤差可計算為±0.05m。想要實現(xiàn)房角點、房產界址點精準測量，并能夠使房地產信息系統(tǒng)具備標準穩(wěn)定、精度高的定位控制網，建立高精度、高密度、高可靠性、高質量、高標準的控制網絡勢在必行，《房產測量規(guī)范》中有明確的規(guī)定，相鄰房產平面控制點之間對應點位誤差要小于±0.025m，這樣，能夠準確計算出相應的相鄰點之間的間距誤差為±0.018m，經過驗證，此種標準已經到達甚者超出了世界上發(fā)達國家的同類標準。

2.5 面積計算部位、公用分攤的合理性

需要嚴格遵循《房產測繪規(guī)范》規(guī)定，對面積計算部位進行確定。在測繪房產前，防止測繪總面積出現(xiàn)誤差，需要對不需要計算的面積部位、半面積、全面積進行明確，如，可以分情況測算公用面積。若此公用面積完全封閉，則需要計算全面積；若面積是敞開的，需要明確此公用面積是不是在建筑主體結構之內，再結合具體狀況實施測繪。工作人員為了保證實際測繪的精準度，防止委托方對花壇、飄窗、陽臺等面積錯標，則需要讓委托方提供詳細說明。而整個測繪面積的重要部分就是公用面積分攤的合理性，使用者的利益會直接受到公用面積分攤錯誤的影響。當房產各面積都準確計算之后，其公用面積的計算需要嚴格按照相關政府部門的細則和《房產測量規(guī)范》進行確定。一旦分攤面積無法明確，則需要組織質檢人員、技術人員以及測繪人員進行商討確定。當公用分攤面積計算完成后，為了保證精準性，需要將前計算的各個面積和分攤面積進行對比。

結束語

當前，有很多問題存在房產測繪面積工作中，嚴重影響了質量，因此，在實測前為了確保測量圖紙質量，則要合理控制測繪資料，并做好各項準備工作，這樣，才可以最大程度保證測繪質量，實現(xiàn)房產測繪行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。