房地產(chǎn)在過去十幾年的時間中，一直充當(dāng)著整個中國社會創(chuàng)富的工具。這導(dǎo)致了全民普遍產(chǎn)生一種執(zhí)念：只要繼續(xù)投資、持有房地產(chǎn)，就肯定會帶來高收益。然而，今時不同于往日。野蠻生長的房地產(chǎn)市場時代已然過去。

野蠻生長的房地產(chǎn)市場時代已然過去

“我在2016年底花了460萬在福田梅林買了一套74平方米的三居室，加上種種稅費(fèi)和中介費(fèi)將近15萬，整個成本算下來要475萬。”深圳市民陳永稱，“現(xiàn)在快兩年的時間了，我本打算賣掉這套房子換一套更大的房子，現(xiàn)在的掛牌價格在520萬左右，但如今調(diào)控嚴(yán)厲，中介說510萬成交的機(jī)會比較多，這樣算下來賬面上看似有35萬元的利潤，但如考慮首付140萬的利息以及每月月供所產(chǎn)生的利息，收益可能只剩下幾萬元?！?/p>

其實，這種情況在近期深圳樓市并不少見。市民莫迪去年底在布吉上水徑片區(qū)購買了一套89平方米的三室新房，單價在每平方米53000元，現(xiàn)在同一小區(qū)的二手房掛牌價也就大概是這個水平，房子還未到手月供已經(jīng)開始。

“對剛需來說還是盡早下手，房價和購房成本一直在上升。不過，現(xiàn)在想著靠買房賺大錢，我從來沒想過。”陳永如是說。更有人這么說，深圳房價最重要的屬性還是保值。如果每年的漲幅低于10%，投資人肯定虧錢，因為資金成本太高了。

在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控和資金成本大幅上升的當(dāng)下，“買房大賺”的想法已經(jīng)發(fā)生了變化，謹(jǐn)慎越來越成為主流的想法。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月的第一周深圳全市二手房成交1204套，環(huán)比下降15.7%；成交面積環(huán)比下降13.14%。從報價變動的區(qū)間來看，這周二手住宅報價下跌的盤源的占比為56.64%。其實，從2016年10月政策調(diào)控后深圳樓市“金九銀十”已不復(fù)存在，目前市場各方仍在觀望中，購房客流量減少，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，預(yù)計短期內(nèi)市場成交或?qū)⒗^續(xù)低迷。

有人說，今時不同往日。野蠻生長的房地產(chǎn)市場時代已然過去，特別是近年來對房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控升級，實際上意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場已逐漸步入下半場。

政府調(diào)控+稅收政策給炒房降溫

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年7月，全國樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄，超過60個城市發(fā)布了超過70次各類型的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

這其中，深圳發(fā)布的升級調(diào)控政策，被看作是一線城市新一輪調(diào)控的開始。此前，深圳新建商品住房均價已經(jīng)連續(xù)21個月下降。即便如此，7月31日，深圳出臺新政：新購住宅限售3年、商務(wù)公寓限售5年、離婚2年內(nèi)申請貸款首付比例不低于70%……

也就是7月31日這一天，中共中央政治局召開會議，用“堅決遏制房價上漲”八個字，為未來的房地產(chǎn)市場定下基調(diào)。目標(biāo)明確了，誰來負(fù)責(zé)呢？8月7日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會，并下“狠命令”，對未能實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅決問責(zé)。

2018年6月，全國已經(jīng)開始啟動不動產(chǎn)登記資訊平臺的全國聯(lián)網(wǎng)。全國335個地市、2835個縣區(qū)共三千多不動產(chǎn)辦事大廳將同時進(jìn)行這項工作。這個事情最大的作用，就是搞清楚一個問題：一個中國公民在境內(nèi)到底有多少套房？

將來房產(chǎn)稅的征收增加了持有的成本，而即使房產(chǎn)持有人出售房產(chǎn)，他也不可能完全逃避稅收。房產(chǎn)稅的法則不適用時，個人所得稅的條款又會追上來。

同時，交易的稅費(fèi)可能會是投資獲益最大的障礙。交易本身就是一次清算，不論是房產(chǎn)稅還是其他稅費(fèi)，都會統(tǒng)一在這個環(huán)節(jié)征收。不賣就沒有費(fèi)用，賣了就抽走利潤。增值越多稅費(fèi)會越多，這在未來是大概率事件。

過去的很多買房經(jīng)驗要重新審視

這兩年來實施的調(diào)控措施都非常精準(zhǔn)。房子自住，在政策面仍然受到支持，而在一線城市，房價仍然會上漲，房子依然可為家庭資產(chǎn)增值。但是，假如作為資產(chǎn)的話，可能就不再是特別好的變現(xiàn)工具。

因此，過去的很多買房經(jīng)驗要重新審視。

1.警惕情緒化購房。

不論你買房是不是拿來投資，這都可能是這輩子最大的一次投入，所以必須要做到絕對理性，警惕被情緒引導(dǎo)，而降低判斷力。比如面對一些激情式的地產(chǎn)廣告，無論是用情懷來“請君入甕”，還是用爆眼球低價來吸引你購買，你都要回歸自己的需求，問問自己為什么要買房，房子打動你的這些賣點，是不是真的會轉(zhuǎn)化為它的價值，會不會只是泡沫而已。

2.買“有人住”的房子。

有一些投資人，會建議人們?nèi)ベI郊區(qū)或者偏遠(yuǎn)地方去賭未來的規(guī)劃。確實買對房子的人會因為這樣的博弈獲得超高的收益，但這需要運(yùn)氣。更何況要做出正確的判斷，對于普通購房者來說并不容易，而對于一個普通購房者的話，投入大量的資本去試錯，并不明智。但是買“有人住”的房子就不一樣了，有可能升值不會太大，但是至少可以保證有一定的居住價值，在房子作為“自住商品”這一個屬性上，你并沒有犯錯。

其實，買房也沒有什么鐵定不變的定律。畢竟房子是很個性化的，因為地段、設(shè)計的不同，差異性極大，這個世界上不可能有兩套完全相同的房子，所以也沒有不變的購房方法論。不過，在房子越來越剝離投資色彩的未來，購買一套房子，一定要先問，它“住”的價值在哪里，而不是“炒”的價值在哪里。

（《證券時報》2018.9.14等）