宋慧芳

在“天價(jià)搶房”背后，資本混戰(zhàn)助推租金高漲，受傷的總是那些“沒(méi)有詩(shī)和遠(yuǎn)方”只有眼前居住焦慮的租房者。

日前，一則蛋殼和自如兩大長(zhǎng)租公寓巨頭天價(jià)搶房源的新聞在網(wǎng)絡(luò)上引起熱議。

一位房主發(fā)帖稱(chēng)，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預(yù)期價(jià)位是7500元/月，到鏈家自如和蛋殼公寓兩家公司詢(xún)問(wèn)后，卻被兩方拼命爭(zhēng)搶?zhuān)罱K蛋殼給到10800元/月的價(jià)格，付11個(gè)月。

與以往中介公司拼命向房東壓價(jià)，對(duì)租客提價(jià)不同，現(xiàn)在的北京租房市場(chǎng)仿佛“變了天”，租賃企業(yè)開(kāi)始通過(guò)高價(jià)收購(gòu)房源，不惜提價(jià)50%左右也要拿下房子。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)不接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)實(shí)際上都需要先有房源，然后再有客源。所以好房源都會(huì)去搶奪，尤其是北京流動(dòng)人口多的社區(qū)，相關(guān)房源會(huì)有較多的市場(chǎng)認(rèn)可度，所以這會(huì)帶來(lái)各類(lèi)搶房源等現(xiàn)象出現(xiàn)。從這個(gè)角度看，當(dāng)前此類(lèi)房源勢(shì)必會(huì)迎來(lái)新的爭(zhēng)奪，背后其實(shí)是資本混戰(zhàn)的現(xiàn)象。類(lèi)似漲價(jià)以后，或者說(shuō)拿房成本較高的情況下，很明顯帶來(lái)未來(lái)租金上漲。

在這“天價(jià)搶房”背后，資本混戰(zhàn)助推租金高漲，受傷的總是那些“沒(méi)有詩(shī)和遠(yuǎn)方”只有眼前居住焦慮的租房者。

租金同比高漲

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者實(shí)地走訪昌平、房山、大興等地區(qū)發(fā)現(xiàn)，租金分別較去年同期上漲500元、1000元、2000元價(jià)格不等。

“不打算再租這里了，雖然有些不舍，但租金上漲的實(shí)在承受不了。”一位長(zhǎng)期租住在昌平區(qū)沙河冠芳園的李女士告訴記者，她從畢業(yè)就一直租在這里，3年了，每年房租都會(huì)漲，第一年房租800元，然后第二年進(jìn)行續(xù)租，租金上漲100元，第三年進(jìn)行續(xù)租租金上漲200元，今年直接上漲1000元，這上漲速度實(shí)在太瘋狂了。我的工資都沒(méi)有上漲得這么快。國(guó)家不斷進(jìn)行調(diào)控，房?jī)r(jià)都已經(jīng)有下跌趨勢(shì)了，怎么租金上漲得還是這么快？

其實(shí)和李女士情況類(lèi)似，租住在郊區(qū)的很多都是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、普通的白領(lǐng)，甚至是中產(chǎn)階層，本身就對(duì)租金的上漲有一定的敏感度。在北京生活成本急劇上升的情況下，工資的上漲趕不上房租的上漲，不免使這些長(zhǎng)期的租房者產(chǎn)生對(duì)生活的焦慮感。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，北京7月份的房租均價(jià)為90.12元/月/平方米，環(huán)比上漲4.31%，同比上漲21.81%。而統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，北京居民收入僅增長(zhǎng)8.9%。收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上租金的上漲。

位于天通苑附近的一位中介告訴記者，從去年下半年到今年春節(jié)后，北京出現(xiàn)了兩次明顯的房租上漲趨勢(shì)。一次是11月份后，不合規(guī)的房源大量減少，房?jī)r(jià)驟長(zhǎng)；另一次是春節(jié)后，返鄉(xiāng)人群重新回歸城市，租房?jī)r(jià)格又一次上漲，不過(guò)屬于常規(guī)上漲，每年都會(huì)有。經(jīng)過(guò)這兩次價(jià)格上漲的共同作用，現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)較去年同期上漲明顯，有些兩居室的價(jià)格上漲可以達(dá)到1000元。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者表示，北京租金之所以呈現(xiàn)明顯漲幅，有很多原因。首先是房源整頓之后，違規(guī)房源減少，客觀上使得合規(guī)房源更為搶手，價(jià)格容易上漲。其次，二手房交易開(kāi)始升溫，這個(gè)時(shí)候會(huì)使得部分房源減少。最后，當(dāng)前畢業(yè)季的租房高峰到來(lái)，一些偏遠(yuǎn)區(qū)域的房子價(jià)格相對(duì)低，反而更為搶手，價(jià)格容易上漲，而市區(qū)的高端住房相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)定。

除了畢業(yè)季需求旺盛等傳統(tǒng)的原因之外，出租房源的結(jié)構(gòu)性變化也造成部分地方的房租上漲。

自從去年，北京開(kāi)展清理群租房、違建房、地下室等存在安全隱患的低端租房產(chǎn)品之后，很多租賃企業(yè)，特別是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，把一些中低端的租賃房源，比如城中村收購(gòu)之后做升級(jí)改造。過(guò)去有可能是中低端房源，現(xiàn)在變成了中高端房源，所以租金有明顯的上行。這些以品牌公寓為代表的中高端產(chǎn)品迅速擴(kuò)張，搶占市場(chǎng)份額。

資本狂歡

“租賃市場(chǎng)有資本必然會(huì)暴漲?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，很簡(jiǎn)單的邏輯，如果是房主直租，感覺(jué)良好的租戶(hù)便宜1000元-2000元完全沒(méi)問(wèn)題，因?yàn)楫吘狗孔訋装偃f(wàn)購(gòu)買(mǎi)的，但如果是這些吃差價(jià)的代理，賺錢(qián)則是第一要?jiǎng)?wù)。

所有租房的人經(jīng)常能遇到這樣的情況，一旦房租到期，想要續(xù)約中介一般都不答應(yīng)。即使續(xù)約成功，那也是又要了一比不菲的中介費(fèi)或者房租又漲了好幾百。租房人多，房源緊張，中介公司不怕沒(méi)人租，有些比較火爆的地區(qū)，房源掛出一天就被秒租。中介為了多賺中介費(fèi)，當(dāng)然想讓房源更多的流通起來(lái)，也就是說(shuō)，讓租客經(jīng)常換房，他們從中牟取利潤(rùn)。在中介的提醒之下，很多即使和租房人簽約的房東，也會(huì)在租房期滿(mǎn)把房子交給中介打理，即省心又能多賺錢(qián)。所以現(xiàn)在個(gè)人房源越來(lái)越少。

除此之外，張大偉還表示，類(lèi)似的大型中介都形成了壟斷定價(jià)權(quán)，如果都是小公司，小業(yè)主，互相有競(jìng)爭(zhēng)，但如果是一個(gè)有幾十萬(wàn)套房的大公司，他是有定價(jià)權(quán)的，不僅僅是二手房買(mǎi)賣(mài)，租賃也一樣。例如，某長(zhǎng)租公寓融資50億元，按照3個(gè)月房租2萬(wàn)鎖定一套房計(jì)算，50億元的融資可以鎖定25萬(wàn)套房。在北京市場(chǎng)你已經(jīng)很難再與房主進(jìn)行簽約。因?yàn)楸仁袌?chǎng)價(jià)低的房源基本全部被自如之類(lèi)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商搶走，房主即使希望直接和租戶(hù)簽約，也會(huì)發(fā)現(xiàn)，中介根本不給介紹客戶(hù)。

據(jù)一位位于大興區(qū)舊宮北里小區(qū)的房屋出租者透露，房子委托給鏈家之后，鏈家根本不掛出去，也不帶人去看房，然后逼著出租者交給其旗下的長(zhǎng)租公寓品牌自如，然后其再通過(guò)漲價(jià)租出去。

“資本的大量涌入，有利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展，但是也有利于租賃機(jī)構(gòu)寡頭的出現(xiàn)，一旦市場(chǎng)占有率超過(guò)一定比例，機(jī)構(gòu)就可以影響到租賃市場(chǎng)定價(jià)，形成壟斷?！?諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者表示，最終不止是傷害租賃剛需，同時(shí)租金的上漲會(huì)導(dǎo)致更多的人選擇買(mǎi)房，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)的需求大增，市場(chǎng)紊亂。另一方面，形成壟斷后，機(jī)構(gòu)后期也會(huì)壓低收購(gòu)價(jià)格，損害出租者的利益。

加緊租賃房源供應(yīng)

當(dāng)前對(duì)于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，類(lèi)似租賃業(yè)務(wù)多少也說(shuō)明了一點(diǎn)，即目前似乎很多資本認(rèn)為這個(gè)領(lǐng)域是新大陸，不過(guò)也很遺憾，很多其實(shí)都是資本狂歡，但市場(chǎng)租賃需求并不認(rèn)可。未來(lái)自然需要穩(wěn)定租金，也要防范炒作租賃的概念，讓租賃真正能夠和住房消費(fèi)需求做結(jié)合。所以從行業(yè)角度看，對(duì)于幾大大型的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，勢(shì)必需要做監(jiān)管，尤其是房源的獲取成本的監(jiān)管。

不過(guò)，對(duì)于未來(lái)國(guó)家是否會(huì)在租金方面出臺(tái)一些相關(guān)政策，張大偉卻表示，對(duì)于當(dāng)前來(lái)說(shuō)，還是比較困難的，唯一的辦法就是等租賃房源出來(lái)。

根據(jù)北京市政府規(guī)劃，2017-2021年，北京將建設(shè)50萬(wàn)套租賃住房。2017年北京市已經(jīng)確定了39個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目，主要涉及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、順義、昌平、大興等12個(gè)區(qū)，建設(shè)用地約203公頃，總建設(shè)面積約321萬(wàn)平方米。在2018年，北京市將繼續(xù)推動(dòng)200公頃集體土地租賃住房項(xiàng)目入市。同時(shí)，在貸款及融資方面給予扶持。

然而，目前上述租賃住房仍未大規(guī)模入市，北京市租賃住房的現(xiàn)狀仍是供應(yīng)不足。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，隨著北京市政府規(guī)劃的租賃住房集中入市，將有助于緩解住房租賃市場(chǎng)供需失衡的現(xiàn)狀，將有利于未來(lái)租房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。