朱麗娟

【摘 要】近期，房地產(chǎn)行業(yè)熱鬧非凡，伴隨宏觀調(diào)控政策不斷推陳出新，以及房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的持續(xù)加劇和企業(yè)競爭格局的演變，曾經(jīng)依靠土地增值獲取利潤的粗放管控時代漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽宽椖窟\(yùn)營增值管控尋求利潤的新時代。論文主要從地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)內(nèi)控管控模式的趨勢變化的背景、目的、層級方向、管控內(nèi)容進(jìn)行探析。

【Abstract】Recently， the real estate industry is very busy. With the continuously development of macro-control policies， and the market competition in real estate industry continues to intensify and the enterprise's competition pattern evolves， the extensive control era which was profited from land appreciation is gradually transforming to the new era of profiting from value-added management and control of project operation. This article mainly analyzes the background， purpose， level direction and control content of the trend change of financial internal control mode in real estate industry.

【關(guān)鍵詞】財務(wù)；集約式管控；運(yùn)營管控

【Keywords】 financial； intensive financial management； operation and control

【中圖分類號】F233 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）06-0051-02

1 引言

當(dāng)前背景下，傳統(tǒng)的常規(guī)運(yùn)作模式已不適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?、區(qū)域化的企業(yè)發(fā)展需求。傳統(tǒng)的常規(guī)財務(wù)會計職能和運(yùn)作模式也考驗著企業(yè)的財務(wù)管控能力?；诖耍疚拿嫦騻鹘y(tǒng)的常規(guī)財務(wù)運(yùn)作模式，梳理財務(wù)組織的權(quán)責(zé)和流程，做出相應(yīng)的財務(wù)組織調(diào)整和變化，以促進(jìn)財務(wù)管控模式積極轉(zhuǎn)型升級。

2 頂層設(shè)計：構(gòu)建財務(wù)內(nèi)部管控的組織體系

不管集團(tuán)、區(qū)域公司、項目怎么設(shè)置分級管理體系，不管決策權(quán)集中還是下放，財務(wù)內(nèi)部管控組織體系的構(gòu)建都必須堅持以實現(xiàn)財務(wù)管理目標(biāo)為原則，在企業(yè)規(guī)模增長和組織創(chuàng)新上進(jìn)行財務(wù)管控體系的優(yōu)化和配套。

2.1 設(shè)置邏輯

以房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇和發(fā)展方向為基石，秉持財務(wù)會計的監(jiān)督職能，財務(wù)內(nèi)部管控組織體系設(shè)置兩條線：即財務(wù)集約式管控線和財務(wù)項目運(yùn)營管控線。強(qiáng)調(diào)財務(wù)管理職能向決策層和業(yè)務(wù)層分解，強(qiáng)調(diào)財務(wù)集約式管理和財務(wù)項目運(yùn)營管理并行，形成完整的財務(wù)組織結(jié)構(gòu)協(xié)作和業(yè)務(wù)管控體系，最大化整合資金資源、最大化利用品牌優(yōu)勢，最終達(dá)到實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益雙增長的目的。

2.2 主要職能

①財務(wù)集約式管控線：主要職能是集團(tuán)總部整體戰(zhàn)略把控與組織、整體資源統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)。一是掌握并有效地運(yùn)用市場融資工具，通過集團(tuán)優(yōu)勢低成本、低風(fēng)險地融資，優(yōu)化企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升資金儲備和周轉(zhuǎn)的能力。二是利用好品牌效應(yīng)，吃透稅收政策和落實政策優(yōu)惠。三是制定好權(quán)責(zé)和流程管控標(biāo)準(zhǔn)，作好財務(wù)關(guān)鍵事件和核心風(fēng)險點(diǎn)的監(jiān)控及指導(dǎo)，化解整體財務(wù)風(fēng)險。四是對企業(yè)戰(zhàn)略選擇和發(fā)展方向提供決策支撐，形成可持續(xù)發(fā)展。②財務(wù)項目運(yùn)營管控線，主要職能是財務(wù)項目運(yùn)營全過程的把控。一是從項目（并購）決策財務(wù)指標(biāo)測算到項目全周期動態(tài)成本的管控，預(yù)知收益指導(dǎo)項目決策。二是建立和實踐項目投資收益過程跟蹤體系，實施項目動態(tài)監(jiān)控，保證項目利潤增長。三是以項目前期設(shè)計及報建、開發(fā)建設(shè)、營銷及后期物業(yè)管理四個階段的目標(biāo)成本控制為主，沉淀項目成本數(shù)據(jù)，建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)樣本。③第三方合作開發(fā)時，區(qū)域、城市公司布局時或項目快速擴(kuò)張時，財務(wù)管控體系從總部決策到項目執(zhí)行落地，從職責(zé)劃分到監(jiān)督管理，都有一個大的內(nèi)部管控劃分標(biāo)準(zhǔn)。財務(wù)集約式管控可做好組織結(jié)構(gòu)變化和調(diào)整的應(yīng)對措施，財務(wù)項目管控體系可不斷復(fù)制、隨機(jī)應(yīng)變[1]。

3 過程管控：構(gòu)建財務(wù)內(nèi)部管控的指標(biāo)體系

3.1 指標(biāo)設(shè)置及應(yīng)用

3.1.1 財務(wù)集約式管控線

主要負(fù)責(zé)拓展新的融資渠道和資產(chǎn)運(yùn)營、區(qū)域布局、股權(quán)并購、激勵機(jī)制設(shè)置等方面提供財務(wù)指標(biāo)決策支持。行使最高層級財務(wù)決策權(quán)，不斷提高企業(yè)投資收益率和資金使用效果。

①集結(jié)整合資源，通過對全集團(tuán)擬開發(fā)及正在開發(fā)的不同規(guī)模、不同業(yè)態(tài)、不同現(xiàn)金流及不同預(yù)期收益的各項目進(jìn)行統(tǒng)籌安排及綜合考慮，充分調(diào)研各項目在一二三線城市的市場定位、市場需求及市場接受度，通過調(diào)研在合理統(tǒng)籌安排資金的情況下，在一二三線城市，針對產(chǎn)品的暢銷程度和利潤率高的區(qū)域側(cè)重進(jìn)行選擇及銷售。②界定規(guī)則，搭建投拓模板框架。在企業(yè)運(yùn)行和資產(chǎn)運(yùn)營中制定投資拓展的模板框架并優(yōu)化財務(wù)管控流程標(biāo)準(zhǔn)，如對稅費(fèi)、費(fèi)用分?jǐn)偪趶降囊?guī)則界定。

從企業(yè)整體目標(biāo)和項目收益目標(biāo)來驅(qū)動財務(wù)管理和其他各職能部門、生產(chǎn)環(huán)節(jié)的橫向協(xié)作以及財務(wù)專業(yè)線條縱向的上下協(xié)同。比如并購拿地，不僅僅只關(guān)注收購拿地事項本身，更多地應(yīng)從收益視角了解收購拿地之后的開發(fā)、銷售及稅務(wù)整體籌劃。從收益視角去考量和處理，并購拿地應(yīng)從整體的開發(fā)環(huán)節(jié)選擇資產(chǎn)收購還是股權(quán)收購。產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分應(yīng)在其他職能部門、生產(chǎn)環(huán)節(jié)協(xié)作的同時，也需考量土地增值稅的變量影響。針對產(chǎn)品本身，資金的使用和稅籌選擇也是不一樣的。

3.1.2 財務(wù)項目運(yùn)營管控線

主要負(fù)責(zé)對項目分階段分業(yè)態(tài)核心指標(biāo)的模擬測算，行使區(qū)域?qū)蛹壔驑I(yè)務(wù)層級的財務(wù)決策權(quán)。

①分階段分業(yè)態(tài)模擬測算。項目拿地時、啟動時、方案形成時、施工圖出圖時、預(yù)售時五個階段形成多版本的融資和稅費(fèi)模擬測算，并分物業(yè)形態(tài)前置稅費(fèi)和資金籌劃，提供最優(yōu)化的項目方案決策。②項目收益核心指標(biāo)測算。其核心指標(biāo)為銷售利潤率（靜態(tài)指標(biāo)）和內(nèi)部收益率IRR（動態(tài)指標(biāo)），財務(wù)項目運(yùn)營主要是利潤預(yù)測和現(xiàn)金流量預(yù)算，以項目現(xiàn)金流測算，流轉(zhuǎn)稅測算，土地增值稅和土地使用稅、印花稅的測算為基礎(chǔ)，結(jié)合其他部門的土地費(fèi)用、建安成本、勘察設(shè)計以及銷售回款測算等關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)形成項目投資模擬測算經(jīng)營評價指標(biāo)。

財務(wù)環(huán)節(jié)具體關(guān)注以下指標(biāo)：

資金安全：資金占用峰值、資金安全預(yù)警、現(xiàn)金流回正等。

經(jīng)營分析：存貨結(jié)構(gòu)分析，費(fèi)用效率、認(rèn)購達(dá)成率、銷售達(dá)成率、回款達(dá)成率、利潤達(dá)成率等。

3.2 財務(wù)對收益指標(biāo)全過程執(zhí)行跟蹤

①財務(wù)集約式管控線：對整體資金使用效率、凈資產(chǎn)收益率、投資收益和回報的管控。②財務(wù)項目運(yùn)營管控線：從項目拿地財務(wù)指標(biāo)測算到項目全周期成本的管控。通過銷售及成本軟件可清晰地看到各項目的分階段分業(yè)態(tài)的目標(biāo)成本、動態(tài)調(diào)整成本、規(guī)劃余量、合同執(zhí)行情況等成本管理的內(nèi)容，也可清晰地看到銷售的定價、折扣、簽約、回款等銷售管理的內(nèi)容。

4 風(fēng)險管控：針對影響收益的關(guān)鍵事件進(jìn)行敏感性分析

4.1 財務(wù)集約式管控線

①梳理影響收益的關(guān)鍵事件和時間點(diǎn)，出臺應(yīng)急規(guī)范框架標(biāo)準(zhǔn)，形成清晰的脈絡(luò)、項目數(shù)據(jù)規(guī)則及更新機(jī)制。②建立關(guān)鍵事件的協(xié)調(diào)機(jī)制。如基于預(yù)期收益目標(biāo)協(xié)調(diào)各部門進(jìn)行數(shù)據(jù)共享，化解財務(wù)風(fēng)險，防止企業(yè)陷入預(yù)期收益損失或現(xiàn)金流不足以支持資金成本的局面出現(xiàn)。③防范投資、融資、經(jīng)營活動現(xiàn)金流的異動。調(diào)整整體負(fù)債結(jié)構(gòu)，把控市場節(jié)奏，注重整體現(xiàn)金流與整體盈利水平的平衡，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理保障財務(wù)安全。

4.2 財務(wù)項目運(yùn)營管控線

①對項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行敏感性分析。對影響項目收益的重大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如銷售價格規(guī)劃與調(diào)整、目標(biāo)成本的調(diào)整、產(chǎn)品銷售進(jìn)度的調(diào)整等執(zhí)行應(yīng)急規(guī)范，執(zhí)行審批流程標(biāo)準(zhǔn)，并對實際收益重新進(jìn)行測算和分析，比對與預(yù)期目標(biāo)收益的差異，揭示利潤損失的關(guān)鍵點(diǎn)，提供業(yè)務(wù)部門所需論證平衡的數(shù)據(jù)依據(jù)。②加快按揭款的回收和現(xiàn)金流管理工作，關(guān)注項目經(jīng)營活動現(xiàn)金流的異動。

5 結(jié)語

在目前更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，特別是限價銷售+租售并舉（要求自持）政策下，收益指標(biāo)和現(xiàn)金流已成為企業(yè)核心競爭力?；诖耍F(xiàn)代財務(wù)內(nèi)部管控必須要有清晰的脈絡(luò)，過程中管控必須有最新的動態(tài)數(shù)據(jù)、指標(biāo)，風(fēng)險管控必須有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵時間的防范機(jī)制，更離不開適應(yīng)企業(yè)內(nèi)部管理需求的財務(wù)團(tuán)隊。

【參考文獻(xiàn)】

【1】蔡佩螢. 財務(wù)管理與企業(yè)內(nèi)部控制[M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2016.