余賢紅

毛坯價(jià)格11700元每平方米，裝修價(jià)格7990元每平方米;毛坯價(jià)格7300元每平方米，裝修價(jià)格47D0元每平方米……近期，江西省南昌市部分限價(jià)樓盤(pán)的“高價(jià)裝修”引發(fā)較大市場(chǎng)爭(zhēng)議，有購(gòu)房者調(diào)侃，這是買(mǎi)裝修送房子的節(jié)奏嗎？

每平方米近8000元的裝修“長(zhǎng)啥樣”

近日，本刊記者來(lái)到位于南昌市紅谷灘新區(qū)龍虎山大道的“三限房”（限房?jī)r(jià)、限對(duì)象、限轉(zhuǎn)讓）項(xiàng)目新力東園（備案名為“臻園”）售樓處，置業(yè)顧問(wèn)表示該項(xiàng)目在南昌市屬于豪裝樓盤(pán)，新房均價(jià)約為1.8萬(wàn)元。其中裝修價(jià)格至少7000元每平方米。

南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的商品預(yù)售方案也顯示，該項(xiàng)目今年6月23日開(kāi)盤(pán)。其中5號(hào)樓、6號(hào)樓毛坯價(jià)格1 1700元每平方米，裝修價(jià)格7990元每平方米。按此價(jià)格計(jì)算，一套110平方米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型的新房，裝修成本高達(dá)87.89萬(wàn)元，堪比房?jī)r(jià)。而如果按80%的得房率計(jì)算，每平方米的實(shí)際裝修成本近1萬(wàn)元。

80多萬(wàn)元的裝修到底“長(zhǎng)什么樣”？在項(xiàng)目樣板間，置業(yè)顧問(wèn)反復(fù)表示，該項(xiàng)目除了硬裝之外，還包含中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、地暖、洗碗機(jī)、消毒柜等“賣(mài)點(diǎn)”，業(yè)主可“拎床入住”?！拔覀兙褪呛姥b。光一個(gè)洗碗機(jī)就值兩三千元?！敝脴I(yè)顧問(wèn)強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

置業(yè)顧問(wèn)提供的一張110平方米戶型裝修交付標(biāo)準(zhǔn)清單顯示，該項(xiàng)目室內(nèi)裝修主要包括戶內(nèi)、地面、墻面、天花、門(mén)、窗、櫥柜系統(tǒng)、清潔系統(tǒng)、強(qiáng)弱電等9個(gè)方面。其中，不包含沙發(fā)衣柜、桌椅、床、家電等“大件軟裝”。

七八十萬(wàn)元的裝修成本是否真的物有所值？一位從事了20多年裝修設(shè)計(jì)的專業(yè)人士看過(guò)裝修清單后說(shuō)：“如果按每平方米7000元計(jì)算，讓我們來(lái)做，不光是硬裝，即便把日常所需的家具、家電全部含進(jìn)去都綽綽有余。如果按裝修交付清單進(jìn)行頂格配置，也只需每平方米2000元左右就可以實(shí)現(xiàn)?！?h3>高價(jià)裝修背后是否“另有乾坤”

本刊記者了解到，目前南昌市已開(kāi)盤(pán)的5個(gè)“三限房”項(xiàng)目中，已有2個(gè)存在高價(jià)裝修的爭(zhēng)議，只有1個(gè)明確規(guī)定精裝修價(jià)格不高于每平方米3500元。位于南昌市經(jīng)開(kāi)區(qū)皇姑路69號(hào)的“三限房”項(xiàng)目新力瀾灣（備案名為“毓秀灣小區(qū)”）項(xiàng)目預(yù)售方案顯示，該項(xiàng)目8號(hào)、15號(hào)和16號(hào)樓的毛坯價(jià)格為每平方米7300元，裝修價(jià)格同樣高達(dá)每平方米4700元。

記者了解到，去年10月1日起，南昌市對(duì)采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓用地開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住宅（含商住）項(xiàng)目，在商品住宅銷售及轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，采取限房?jī)r(jià)、限對(duì)象、限轉(zhuǎn)讓等措施。同時(shí)，“三限房”要優(yōu)先滿足本市戶籍無(wú)自有住房的成年居民購(gòu)房需求。也即“剛需”。

以新力東園項(xiàng)目為例，記者查閱該項(xiàng)目的土地出讓須知了解到，該宗地所建住宅的控制性房屋銷售價(jià)格（均價(jià)）上限為每平方米11700元。開(kāi)發(fā)企業(yè)南昌新銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公布的該項(xiàng)目建設(shè)成本情況表顯示，每平方米建筑面積商品住宅平均成本為11179元。這意味著，如果只按毛坯價(jià)格上限銷售，該項(xiàng)目的盈利空間只有每平方米531元，利潤(rùn)率約4.45%。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于毛坯價(jià)格存在“天花板”，裝修高價(jià)、捆綁車(chē)位等成為開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利、規(guī)避限價(jià)的重要領(lǐng)域。

網(wǎng)友“小剛”評(píng)論說(shuō)，“三限房”的本意是保剛需，而“裝修豪宅”不僅有違本意，還可能排斥了剛需。在采訪中，新力東園售樓處一位置業(yè)顧問(wèn)表示，“小戶型買(mǎi)的人多，定價(jià)時(shí)戶型越小均價(jià)越高，戶型越大均價(jià)越低。”

全裝修住宅價(jià)格誰(shuí)說(shuō)了算

相關(guān)專家認(rèn)為，全裝修住房符合綠色建筑發(fā)展大勢(shì)，但不能淪為隨意加價(jià)、突破限價(jià)政策的手段。同時(shí)，裝修高價(jià)與實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)的落差還可能為業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)的矛盾埋下隱患。

事實(shí)上，全裝修住宅銷售并非完全無(wú)規(guī)可循。記者了解到，今年3月，南昌市已出臺(tái)明確規(guī)定，要求新建全裝修住宅裝修價(jià)格的確定，由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托不少于3家有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)裝修市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估后取均價(jià)。作為銷售時(shí)的裝修價(jià)格。合同約定的裝修價(jià)格不得高于開(kāi)發(fā)企業(yè)與裝修單位簽訂的裝飾裝修建設(shè)承包合同中約定的裝修價(jià)格。

然而，從實(shí)際情況來(lái)看，這一“原則性”規(guī)定并未能有效限住當(dāng)?shù)夭糠謽潜P(pán)的“高價(jià)裝修風(fēng)”。江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝建議。在堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的背景下，除了加強(qiáng)日常監(jiān)管外，對(duì)于新建全裝修住宅銷售應(yīng)該出臺(tái)更明確的監(jiān)管細(xì)則，根據(jù)項(xiàng)目層次合理設(shè)置裝修價(jià)格檔次。尤其是對(duì)于“三限房”等剛性需求項(xiàng)目。應(yīng)明確規(guī)定裝修價(jià)格的上限。

記者了解到，目前國(guó)內(nèi)已有部分地區(qū)出臺(tái)裝修限價(jià)。例如，今年7月，南昌縣下發(fā)通知，要求限價(jià)房、“三限房”等剛性需求項(xiàng)目裝修價(jià)格暫定不超過(guò)每平方米3000元。

與此同時(shí)，也有專家指出，對(duì)于剛性需求項(xiàng)目，有必要對(duì)“限房?jī)r(jià)、竟地價(jià)”的土地出讓模式予以調(diào)整，合理設(shè)置競(jìng)地報(bào)價(jià)上限，在保證企業(yè)合理利潤(rùn)的前提下，遏制“高地價(jià)、低房?jī)r(jià)”壓力下企業(yè)規(guī)避限價(jià)的沖動(dòng)。