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        對杭州市下城區(qū)當(dāng)前做地工作的思考

        2018-09-03 06:57:28杭州市國土資源局下城分局朱云祥
        浙江國土資源 2018年8期
        關(guān)鍵詞:城區(qū)土地工作

        □ 杭州市國土資源局下城分局 朱云祥

        今年來,在杭州市國土資源局黨委和下城區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和高度重視下,在市、區(qū)相關(guān)部門的通力合作和做地單位的強(qiáng)力推動下,上半年下城區(qū)做地工作取得了較好的成績。

        ▲ 貼沙河綜合整治

        一、收儲出讓工作情況

        今年上半年完成出讓、掛牌、收儲13宗,出讓金總額145.58億元,宗數(shù)、金額完成年度目標(biāo)任務(wù)率分別為59%、48.5%。收儲工作雖在有序推進(jìn)之中,但仍有四點因素阻礙收儲的快速推進(jìn)。一是性質(zhì)改變,比如長浜路1號、華豐北苑擬調(diào)整為安置房用地;華豐單元XC1001-05地塊擬調(diào)整為消防用地。二是控規(guī)調(diào)整,比如:紹興路沿線5宗地塊長城機(jī)電群3宗地塊等因控規(guī)調(diào)整暫且耽擱。三是征遷原因,在做地推進(jìn)中多數(shù)地塊都涉及到征遷。四是配套核查,比如浙金東北角地塊等。

        二、存在的主要問題

        “一難”:拆遷工作難仍是攔路虎

        在下城區(qū)的32宗地塊中有12宗涉及拆遷問題,占比37.5%。一是有些被拆遷的企業(yè)背景較大,有央企、省、市企業(yè)。這些企業(yè)往往要求高,談判難度大。二是大部分企業(yè)要求調(diào)產(chǎn)安置,壓縮了做地單位對被拆遷企業(yè)談判的空間。三是企業(yè)本身的歷史遺留問題,有些通過拍賣、轉(zhuǎn)制、產(chǎn)權(quán)分割糾紛等歷史問題要在拆遷時一并解決,增加了做地企業(yè)的談判難度。四是采取的方式均是搬遷項目,可用手段相對單一,也是目前拆遷進(jìn)程緩慢的原因。

        “一變”:規(guī)劃審批多變?nèi)允悄c梗阻

        做地工作不是拆平了就可以拍賣了,它是一項系統(tǒng)工程,控規(guī)頻繁變動加之審批手續(xù)繁雜、要求高,還有后續(xù)涉及規(guī)劃、征地、考古和土地修復(fù)等一系列工作。造成這些原因主要四個:一是用地性質(zhì)調(diào)整造成推進(jìn)速度緩慢,比如有些地塊商業(yè)改商住,如費家塘路沿線1號原住宅變商業(yè)。二是宗地變化造成規(guī)劃重新調(diào)整,2宗并1宗華日實業(yè)東、楊六堡1號2號和長城機(jī)電西側(cè)3宗變1宗。三是控規(guī)變化快。如楊六堡路這一區(qū)塊,新的控規(guī)還沒下來。四是部分行政審批層級比較高,審批時間長,比如涉及耕地的需報國土資源部審批(一年)涉及集體土地的需報省廳審批一般要3-4個月。以上這些問題是造成做地推進(jìn)不快的重要原因。

        “一高”:訴求日益復(fù)雜仍是絆馬索

        今年來,受理行政復(fù)議10件,較上年度同期增長150%;受理不動產(chǎn)登記信訪64件,較上年度同期增長73%,占今年來的信訪總量52%;受理政府信息公開申請34件,較上年度同期增長21%。復(fù)議、訴訟和信息公開多集中于征遷領(lǐng)域,權(quán)證注銷引發(fā)的信訪異軍突起。一是歷史成因,涉及到政策多頭,前賬未清,征地價格偏低,集體企業(yè)提出的問題未予解決等一批歷史遺留問題。二是隨著依法治國的深入和多媒體的應(yīng)用,老百姓法治意識提升,法治觀念增強(qiáng),法治手段豐富,通過法律途徑維護(hù)利益的人越來越多。三是行政思維解決問題致使部分問題的解決存在法治瑕疵。部分歷史資料保存也不夠完善,導(dǎo)致部分歷史問題查無實據(jù),難以解決。四是部分重點工程例如地鐵等項目,某些部門出爾反爾,經(jīng)常變更,致使做地工作難以推進(jìn)。

        “一缺”:專業(yè)人才缺乏仍是致命傷

        這里首先要感謝區(qū)委、區(qū)政府對做地工作的重視和關(guān)愛,批準(zhǔn)成立了區(qū)土地整理中心,定編5+1工作人員。但到目前,中心的定編人員仍只有1名主持工作的副主任,加之專門機(jī)構(gòu)專職從事此項工作對下城分局來說也是在起步階段,做地經(jīng)驗和專業(yè)性還比較薄弱。因此,要盡快落實事業(yè)編制人員的相關(guān)招聘工作,隨著依法行政規(guī)范化的要求,對做地工作要求也越來越高,這就需要一支知識化、專業(yè)化的隊伍,解決做地工作人才缺乏的問題。

        三、當(dāng)前土地形勢研判

        據(jù)杭州市的相關(guān)資料顯示,過去的上半年,市區(qū)土地市場成交量升價穩(wěn)。市國土資源局根據(jù)土地市場需求,適時調(diào)整用地結(jié)構(gòu),持續(xù)加大宅地供應(yīng),擴(kuò)大租賃宅地覆蓋面,地價漲幅整體受控,成交熱度局部降溫。市區(qū)商品房成交量縮價漲,小面積低單價比重降低,可售庫存偏低,總庫存相對健康,二手房成交量縮減,價格倒掛增大。

        下半年形勢的預(yù)判是:6月PMI指數(shù)回落、央行三次定向降準(zhǔn)、中美貿(mào)易摩擦升級,凸顯下半年經(jīng)濟(jì)增長面臨下行壓力,行業(yè)調(diào)控持續(xù)高壓,房企融資能力受限,拿地節(jié)奏放緩,土地成交熱度有望繼續(xù)回落,安居保障用地供應(yīng)將加大,商品住宅供應(yīng)量將增加,價格面臨上漲壓力。可能的趨勢為“降、加、漲”。

        “降”:土地市場有望繼續(xù)降溫

        受房地產(chǎn)去庫存周期縮短,棚改支持力度收緊、投資需求打壓升級等因素影響,預(yù)期房企拿地節(jié)奏將有所放緩,成交熱度整體將繼續(xù)回落,特別是商辦地塊的需求受“300方最小分割單元”的制約將明顯下降。但區(qū)域分化也將更加明顯,中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊仍將受到追捧。

        “加”:安居保障用地供應(yīng)加大

        繼深圳、長沙將安居保障用房(包括人才房、安居房、公共租賃房等)的供地比例提高至60%之后,出于吸引人才和穩(wěn)定房價的需要,包括杭州在內(nèi)的眾多二線城市將加速推進(jìn)房改力度,進(jìn)一步加大、加快安居保障用地的供應(yīng),增強(qiáng)城市競爭力。

        “漲”:商品住宅成交量升價漲

        在調(diào)控收緊、融資承壓等因素驅(qū)動下,碧桂園、綠城等標(biāo)桿房企明確要求加快銷售和資金回籠,預(yù)示著房企下半年將重心放在加速去庫存上,商品住宅供應(yīng)量有望明顯增加,搖號中簽率有望提高。下半年隨著高價地入市,維持商品住宅價格基本穩(wěn)定面臨更大壓力。

        四、幾點建議

        做地是指土地前期開發(fā)整理工作,具體包括土地征遷,原產(chǎn)權(quán)注銷,規(guī)劃,環(huán)評,考古,場地拆房土地平整,場地臨時圍墻,場地綠化,周邊配套建設(shè),配套核查,土地測繪,不動產(chǎn)證辦理等各工作。做地標(biāo)準(zhǔn)也從“做凈地”轉(zhuǎn)為“做優(yōu)地”。因此,在下步做地工作中,將秉承“確保實現(xiàn)優(yōu)地優(yōu)用、確保土地效益的最大化、確保做地平臺保持合理債務(wù)”“三個確保”要求,按照“提升視野站位、及時更新觀念、拓寬發(fā)展思路、汲取有益經(jīng)驗”的工作思路,推陳出新,出彩于“超前性、整合性、特色性、先進(jìn)性”。

        (一)做地工作應(yīng)具備合理的“超前性”

        主要做好以下三個“超前”:一要規(guī)劃超前。規(guī)劃要在統(tǒng)籌考慮全區(qū)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、與人民生活水平、與文化內(nèi)涵三對辯證關(guān)系的基礎(chǔ)上,科學(xué)布局生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間,通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、土地規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和生態(tài)規(guī)劃“多規(guī)融合”劃定開發(fā)邊界,預(yù)留城市發(fā)展的未來空間,實現(xiàn)規(guī)劃科學(xué)是最大的效益。二要預(yù)判超前。今年上半年杭州市區(qū)土地出讓“總量持續(xù)增加,地價漲幅回落,成交區(qū)域向遠(yuǎn)郊擴(kuò)展,低價宅地供應(yīng)占比提升,租賃住宅用地覆蓋面擴(kuò)大,房企拿地趨向謹(jǐn)慎,土地成交熱度區(qū)域分化,局部降溫”形勢要求下城區(qū)在下一步做地工作中必須準(zhǔn)確預(yù)估市場形勢和轄區(qū)內(nèi)土地在市場中的定位,把握好出讓時序,實現(xiàn)土地利益的最大化。三要招商超前。要科學(xué)研判并依據(jù)擬出讓地塊的優(yōu)勢,做優(yōu)政務(wù)環(huán)境、周邊環(huán)境,搭建良好的招商、留商平臺,注重生態(tài)保護(hù)和資源節(jié)約,引進(jìn)實力厚、底子強(qiáng)、影響力大的最優(yōu)質(zhì)、最適合的商業(yè)企業(yè),確保項目落地選址精準(zhǔn)。

        (二)土地利用應(yīng)具備適當(dāng)?shù)摹罢闲浴?/h3>

        主要采取以下“三個舉措”。一是實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。城市是人和產(chǎn)業(yè)的集聚,也是經(jīng)濟(jì)增長的推動力。從生產(chǎn)者或者土地受讓方的角度講,通過集中于特定區(qū)域,生產(chǎn)者可以共享信息、商業(yè)服務(wù)、以及城市基礎(chǔ)設(shè)施等,可以更便捷地與其他生產(chǎn)者進(jìn)行溝通協(xié)作,進(jìn)而取得集聚效益。從土地開發(fā)的角度講,適當(dāng)拉大儲備、出讓地塊骨架,實現(xiàn)規(guī)?;?、區(qū)域性整體出讓,同時定位準(zhǔn)確,集中精力做好一件事,比如說地塊內(nèi)專注于做高檔寫字樓,就專做寫字樓,不要一個項目里又做寫字樓又試圖涉足住宅、類住宅。有利于避免“零敲碎打”,融入整體環(huán)境,帶來品牌特色和優(yōu)勢,提升區(qū)域影響力。地塊是基礎(chǔ),項目是變量,要根據(jù)地塊的條件和特色引入項目,而不是根據(jù)項目去調(diào)整地塊。二是統(tǒng)籌使用指標(biāo)。作為全國范圍內(nèi)較早試行留用地政策的城市之一,杭州一直走在前列。不僅10%留用比例的約定在全國不多見,而且真正大規(guī)模制度化地推行,也只有杭州等少數(shù)城市。根據(jù)政策,10%留用地中,51%比例的產(chǎn)權(quán)歸村里,因此留用地產(chǎn)生的價值,會直接體現(xiàn)在村里的年底分紅是村民的“錢袋子”。另一方面,大型村級留用地的成功開發(fā),提供了更多的就業(yè)機(jī)會,其更深遠(yuǎn)的意義在于能夠帶動整個板塊的價值快速提升。有利于變土地的資源優(yōu)勢為發(fā)展的現(xiàn)實優(yōu)勢,比如城西銀泰城所在的阮家橋村,當(dāng)年撤村建居改造時,其中近100畝留用地指標(biāo),選擇跟銀泰合作。集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)配套于一體,填補(bǔ)了杭城西北區(qū)域大型商業(yè)綜合體的空白,申花板塊也一躍成為杭州最具人氣的居住板塊之一。三是資源配套整合。要拍出好地,相應(yīng)的配套配建設(shè)施必不可少。公共服務(wù)設(shè)施受行政區(qū)域因素和社會資源分布因素的制約,對地價、房價有極強(qiáng)的相關(guān)性。完善的配建設(shè)施和良好的城市環(huán)境建設(shè)有利于提升土地價值,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。例如,下城區(qū)前期白田畈地塊由于教育配套不足,影響地塊做地進(jìn)度和地塊價值。經(jīng)過市教委協(xié)調(diào),解決了做地問題,提升了地塊潛力。華日實業(yè)東地塊因為毗鄰新建啟正中學(xué)和新建道路新西路,地塊價值大幅提升。

        (三)區(qū)域建設(shè)應(yīng)突出一定的“特色性”

        主要突出以下三個“特色”。一要突出文化特色。下城區(qū)的歷史悠久,自古就是商賈繁盛之地,具有深厚的歷史文化底蘊,要突出下城區(qū)的商貿(mào)文化氣息,將跨境電商創(chuàng)新發(fā)展、跨境貿(mào)易能級提升、現(xiàn)代城市功能建設(shè)緊密結(jié)合起來,努力打造具有引領(lǐng)浙江乃至全國影響力和輻射力的新型跨貿(mào)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。二要突出生態(tài)特色。下城區(qū)的土地寸土寸金,要豐富城市生態(tài)建設(shè),可以從細(xì)微處著手,街邊“邊角料”地方建街心花園、“口袋”花園,以生態(tài)綠色廊道串聯(lián)各個公園和街頭綠地,全面推進(jìn)墻面綠化、天橋綠化、道路綠化等立體綠化,為市民提供綠色福利空間。三要突出效率特色。下城區(qū)的地域狹小,位置黃金,“用好增量、盤活存量”為著力點,突出畝產(chǎn)論英雄,因地適宜,因勢利導(dǎo),立足南有“武林商圈”,北有“武林新城”,加強(qiáng)全區(qū)域改造與更新,重點突出拆遷、建設(shè)、招商等幾項重點工作,使整個下城區(qū)燦然蝶變,歷久彌新。

        (四)做地人員應(yīng)具備一定的“先進(jìn)性”

        主要實現(xiàn)以下“三個提升”。一是堅持依法行政,提升“三種能力”。全面提升履職能力、應(yīng)訴能力、統(tǒng)籌能力“三種能力”,能夠堅持奉法為先、以法為據(jù)、依法辦事,肅清源頭,堅持依法做地,依法履職;能夠認(rèn)識到嚴(yán)峻的應(yīng)訴應(yīng)復(fù)形勢和處理復(fù)雜多變的群眾利益訴求,能主動用法治理念來思考問題,依法調(diào)紛解爭、化解矛盾妥善處置和力爭破解做地工作中遇到的難題和麻煩;能夠科學(xué)謀劃,積極溝通,消弭內(nèi)部分歧,凝聚部門合力,多渠道,多方面,多角度,解決做地工作遇到的困難。二是堅持“專業(yè)立足”,提升業(yè)務(wù)能力。2018年土地市場局部降溫,緊跟市場形勢,科學(xué)預(yù)判和謀劃做地工作,需要一支專業(yè)的人才隊伍,從土地管理、規(guī)劃制圖、測繪調(diào)查、數(shù)據(jù)分析等方面為做地工作進(jìn)行全方位輔助。因此在現(xiàn)有人員逐步提升業(yè)務(wù)能力的基礎(chǔ)上,應(yīng)盡快招聘一批專業(yè)化、年輕化、知識化的干部,逐步適應(yīng)逐年提高的做地要求和風(fēng)云變幻的土地市場,為下城區(qū)工作奠定良好基礎(chǔ)。三是堅持素質(zhì)至上,提升履職能力。加強(qiáng)做地工作培訓(xùn),豐富相關(guān)知識,確保貫徹落實各級黨委對做地工作的部署安排,熟練掌握做地的規(guī)范、要求和程序,不斷提高對做地工作的把握和認(rèn)識。強(qiáng)化預(yù)見性、善于把握機(jī)遇,具體問題具體分析,力爭解決一批“攔路虎”,消化一批“腸梗阻”,不斷培養(yǎng)提高應(yīng)對復(fù)雜局面和解決特殊問題的能力。

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