郭威 楊弘業(yè)

探索構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，有必要進(jìn)一步強(qiáng)化金融監(jiān)管，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為保障性住房市場(chǎng)和改善型住房市場(chǎng)。根據(jù)兩類(lèi)市場(chǎng)主體具有的差異化定位和需求，制定并實(shí)施有助于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的精準(zhǔn)化金融政策。

去年12月，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議時(shí)指出，著力抓好重點(diǎn)工作，其中提到，“要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”。數(shù)據(jù)表明，近十年的房?jī)r(jià)上漲與寬松貨幣政策下的流動(dòng)性過(guò)剩呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性，房地產(chǎn)價(jià)格在金融市場(chǎng)的推波助瀾下極易產(chǎn)生高杠桿，價(jià)格泡沫與日俱增，因此，防控房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)是降低金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵內(nèi)容之一。在去年7月召開(kāi)的第五次全國(guó)金融工作會(huì)議中，習(xí)近平明確指出，“強(qiáng)化監(jiān)管，提高防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)能力，要以強(qiáng)化金融監(jiān)管為重點(diǎn)，以防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)為底線(xiàn)”。從我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展歷程來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終與金融發(fā)展如影隨形。金融監(jiān)管也就理所應(yīng)當(dāng)?shù)爻蔀榉康禺a(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的必要前提和根本保證。因此，本文認(rèn)為要正確認(rèn)識(shí)和加強(qiáng)金融監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要作用，完善監(jiān)管體制與預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，在深化金融體制改革中積極探索構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效運(yùn)行機(jī)制。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的主要內(nèi)涵和基本取向

去年10月10日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在新聞發(fā)布會(huì)上透露，“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)”。這一消息立刻引發(fā)社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。雖然我國(guó)學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的解讀和未來(lái)樓市走勢(shì)的判斷尚未統(tǒng)一，但可以肯定的是，長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)距離我們?cè)絹?lái)越近。那么，究竟什么是長(zhǎng)效機(jī)制？2014年3月出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》中，官方首次系統(tǒng)性闡述“長(zhǎng)效機(jī)制”，包括：調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶(hù)型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。依法規(guī)范市場(chǎng)秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門(mén)信息共享。所以從目前來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，成為我國(guó)新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基石。

從最初的限制購(gòu)買(mǎi)、限制貸款到限制價(jià)格、限制銷(xiāo)售，全國(guó)各個(gè)主要城市均已執(zhí)行了“四限”措施。截至目前，我國(guó)已經(jīng)有近60個(gè)城市實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控，以北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策為例，調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“從需求端到供給端，從短期調(diào)控到長(zhǎng)效機(jī)制”的演變路徑。那么，未來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基本取向如何呢？總體來(lái)看，即達(dá)成“金融市場(chǎng)有監(jiān)管，保障住房有保證，改善市場(chǎng)有需求”的長(zhǎng)效機(jī)制。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制與金融監(jiān)管緊密相關(guān)

2016年12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬性作出了明確定位，即“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。習(xí)近平在十九大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。這一通俗化語(yǔ)言表達(dá)的背后卻有著豐富的理論內(nèi)涵，從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)同時(shí)具有資本品與消費(fèi)品的雙重屬性，而且消費(fèi)品屬性應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)大于資本品屬性。然而，由于缺乏政策制定的短期性和市場(chǎng)行為的同質(zhì)性，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)住房都被視作投機(jī)炒作與賺錢(qián)謀利的工具。因此，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”實(shí)際上強(qiáng)調(diào)的是住房的消費(fèi)品屬性，是立足于基本國(guó)情和房地產(chǎn)政策實(shí)踐教訓(xùn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展方向的科學(xué)再定位。

在各類(lèi)金融風(fēng)險(xiǎn)之中，銀行發(fā)放的夾層融資危害性尤其嚴(yán)重。近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飆升的最主要原因就是由于監(jiān)管漏洞的存在，大量違規(guī)資本從各領(lǐng)域涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成金融風(fēng)險(xiǎn)的積聚。這些監(jiān)管漏洞與金融風(fēng)險(xiǎn)，不但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身造成危害，而且對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的平衡協(xié)調(diào)，對(duì)全社會(huì)的穩(wěn)定和諧也產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響。因此，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建成為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)期制度保障，也成為化解金融風(fēng)險(xiǎn)的切實(shí)有效途徑。

強(qiáng)化金融監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制制度基礎(chǔ)建設(shè)

為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)的監(jiān)管并根據(jù)自身發(fā)展規(guī)律制定出一套科學(xué)、合理的房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度，嚴(yán)格遵守監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展監(jiān)管工作，為建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制提供堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

第一，完善商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)督管理體系。為了適應(yīng)全面建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的新要求，一方面要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)速度，降低房地產(chǎn)貸款在金融資產(chǎn)中的比例，在“去杠桿”的過(guò)程中深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。對(duì)于首套剛需住房可以適量增加貸款數(shù)額，并對(duì)符合要求的購(gòu)房者給予優(yōu)惠利率政策，滿(mǎn)足其住房需求。對(duì)于投機(jī)購(gòu)房主體，則堅(jiān)決不予貸款；另一方面，要建立房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，以謹(jǐn)慎原則降低商業(yè)銀行不良貸款發(fā)生的可能性。全面提高銀行業(yè)貸款的信息化程度，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)建立一個(gè)從銀監(jiān)會(huì)到總行、從總行到支行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)。

第二，建立宏觀審慎監(jiān)管機(jī)制，逆周期調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融結(jié)構(gòu)。在宏觀貨幣政策的制定和實(shí)施方面要充分考慮房地產(chǎn)周期性波動(dòng)和政策時(shí)滯性的影響，在房地產(chǎn)的繁榮期和調(diào)整期應(yīng)分別推出緊縮或?qū)捤尚缘呢泿耪?，以降低宏觀審慎政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響幅度，防范由商業(yè)銀行貸款累積的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)的周期波動(dòng)中，央行應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的繁榮時(shí)期適當(dāng)上調(diào)商業(yè)銀行貸款利率和撥備，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期房地產(chǎn)價(jià)格下降所帶來(lái)的不良貸款增加和其他金融損失。

第三，推動(dòng)金融監(jiān)管體系法制建設(shè)。我國(guó)金融業(yè)正處于由分業(yè)經(jīng)營(yíng)向混業(yè)經(jīng)營(yíng)改革的過(guò)渡階段，應(yīng)通過(guò)立法規(guī)定混業(yè)經(jīng)營(yíng)的金融監(jiān)管模式，改變我國(guó)目前分散監(jiān)管、重復(fù)監(jiān)管和監(jiān)管程序混亂的現(xiàn)狀。在具體實(shí)施方面，可以設(shè)立明確的法規(guī)條例提高“一行三會(huì)”之間的信息披露程度，如中央銀行應(yīng)定期向證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)通報(bào)已經(jīng)實(shí)行的貨幣政策，三大監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)定期報(bào)告市場(chǎng)違規(guī)案例、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告等。立法限定房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源渠道，謹(jǐn)防股市、債市等違規(guī)資本過(guò)多進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

分類(lèi)實(shí)施金融政策，建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

探索構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，有必要進(jìn)一步在強(qiáng)化金融監(jiān)管的基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為保障性住房市場(chǎng)和改善型住房市場(chǎng)。根據(jù)兩類(lèi)市場(chǎng)主體具有的差異化定位和需求，制定并實(shí)施有助于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的精準(zhǔn)化金融政策。

第一，保障性住房市場(chǎng)方面，應(yīng)當(dāng)在建立多層次、多元化的保障性住房市場(chǎng)進(jìn)程中有效優(yōu)化和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上看，保障性住房市場(chǎng)所具有的公共品屬性使其一方面在理論層面成為正確處理市場(chǎng)和政府關(guān)系的關(guān)鍵課題，另一方面在實(shí)踐層面也構(gòu)成發(fā)展與完善我國(guó)社會(huì)保障體系的重要組成部分。從理論上看，居住權(quán)從古至今都是構(gòu)成人類(lèi)發(fā)展過(guò)程中基本權(quán)利的重要體現(xiàn)，更是反映社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容，人人都應(yīng)當(dāng)享有正當(dāng)?shù)木幼?quán)，正所謂“安居”才能“樂(lè)業(yè)”，特別是對(duì)于那些中低收入階層，從各個(gè)國(guó)家的住房發(fā)展實(shí)踐來(lái)看，加快保障房體系建設(shè)是使其獲得居住權(quán)的重要途徑之一。因此，保障性住房所具有的公共產(chǎn)品屬性決定其融資方法和銷(xiāo)售模式應(yīng)與商品房有所區(qū)別。首先，加強(qiáng)保障性住房市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)的科學(xué)性和合理性，正確處理好市場(chǎng)和政府的關(guān)系，政府在保障性住房供給方面應(yīng)當(dāng)更多地積極發(fā)揮作用，如荷蘭和新加坡的保障性住房市場(chǎng)，政府在規(guī)劃實(shí)施、資金使用以及運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮著主導(dǎo)作用，美國(guó)則表現(xiàn)為以市場(chǎng)供給為主，政府支持為輔，政府通過(guò)完善市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)與資本市場(chǎng)以及政府相關(guān)部門(mén)的合作，政府主要發(fā)揮引導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管等作用。其次，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各類(lèi)資本的積極性共同發(fā)展保障性住房市場(chǎng)，單靠政府財(cái)政難以滿(mǎn)足保障房市場(chǎng)資金需求，特別是在當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段，資金缺口問(wèn)題尤為突出，可以通過(guò)規(guī)范引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資本以多元化的方式參與到保障性住房市場(chǎng)當(dāng)中，拓寬市場(chǎng)資金來(lái)源，提高資金使用效率，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)制定與之相協(xié)調(diào)的金融政策，既保證保障性住房市場(chǎng)資金來(lái)源的穩(wěn)定性和持續(xù)性，又可成為控制房地產(chǎn)“影子銀行”規(guī)模的有效路徑，有助于改善房地產(chǎn)金融體系，調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。

第二，改善型住房市場(chǎng)方面，積極推動(dòng)住房租賃體系建設(shè)滿(mǎn)足改善型住房需求，精準(zhǔn)化實(shí)施限購(gòu)限售政策防止投機(jī)炒房行為，共同滿(mǎn)足改善型住房需求。一方面，理性引導(dǎo)房屋需求者區(qū)分“有房住”和“有住房”的概念，探索以“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”為突破口，推進(jìn)“租售并舉”的有效路徑，在滿(mǎn)足改善型需求的同時(shí)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。各級(jí)政府可通過(guò)建立住房租賃管理中心，以市場(chǎng)為主導(dǎo)對(duì)房屋租賃進(jìn)行定價(jià)，同時(shí)給予租房者以財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠政策，根據(jù)改善型住房需求的自身特點(diǎn)提供相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)化租賃服務(wù)，建立住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制；另一方面，實(shí)施能滿(mǎn)足改善型住房者需求的精準(zhǔn)化限購(gòu)限售政策，嚴(yán)控投機(jī)炒房行為，恢復(fù)改善型住房的消費(fèi)品屬性。隨著我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，政府必須科學(xué)合理地確立和實(shí)施限制交易政策，鼓勵(lì)居民通過(guò)辛勤勞動(dòng)獲取資金改善其家庭住房環(huán)境，對(duì)于真正因?yàn)橥稒C(jī)型需求過(guò)多而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的城市實(shí)施精準(zhǔn)限購(gòu)和限售。建立完善的住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等制度，以準(zhǔn)確掌握我國(guó)各城市住房供需狀況，更為科學(xué)、精準(zhǔn)地制定調(diào)控政策。此外，還應(yīng)研究和制定有利于建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的其他相關(guān)配套政策措施，最大程度地降低限購(gòu)限售政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的負(fù)面影響。

綜上所述，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)背景下，必須以有效的金融監(jiān)管作為制度基礎(chǔ)，根據(jù)自身發(fā)展規(guī)律，積極構(gòu)建一整套科學(xué)、合理的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的內(nèi)在要求，對(duì)于保障我國(guó)居民基本居住權(quán)益，維護(hù)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展，全面建成小康社會(huì)具有至關(guān)重要的意義和作用。