三四線城市房價會繼續(xù)漲嗎？
2018-08-29 05:40:28王博
財經(jīng) 2018年19期
王博
一二線城市限購帶來的溢出效應(yīng)釋放大半，樓市去庫存基本完成，三四線城市房價維持高增長的支點在減少
“上午一開盤，全款和首付八成的買家先看房，下午首付七成、五成的看，等到晚上，你就只能收到短信通知：沒房?！币患引堫^房企佛山公司拓展經(jīng)理對《財經(jīng)》記者說，在他的印象中，佛山房價從2016年初開始上漲，到2017年中，佛山城區(qū)的房子漲了一倍左右。
這一時期，在距佛山700多公里的泉州，樓市也異?；鸨??！按罅啃枨笥咳牒螅菪路坎坏貌徊扇u號購買，熱門樓盤搖中幾率是1：10，可以說搖中就發(fā)財?！绷硪患引堫^房企廈門公司負責(zé)人告訴《財經(jīng)》記者，自從廈門限購強化后，資金大量涌向泉州，泉州距離廈門坐高鐵不到半小時，但房價卻不到廈門的一半。廈門新房均價4.1萬元，全國第四，泉州還不到2萬元，是明顯的投資洼地。
從2016年開始，三四線城市房價進入快速上漲軌道，像佛山、泉州這樣暴漲的城市還有很多。千人搶房到凌晨，夜宿街道打地鋪，這些只能在—二線城市搶房時見到的景觀，開始在三四線城市頻頻上演，甚至網(wǎng)友們有更“勵志”的打趣：比你有錢的千萬富翁都在淋雨排號，你有什么理由不努力。
8月15目，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年7月70個大中城市商品住宅價格數(shù)據(jù)。從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.2%，漲幅比上月回落0.4個百分點，其中上海價格下降，北京、廣州和深圳價格分別上漲0.2%、0.6%和0.5%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.5%，漲幅比上月擴大0.8個百分點。另外，一線、二線、三線城市二手住宅銷售價格分別上漲0.2%、1.0%和1.1%。
三線城市是明顯的上漲高地。
7月31日，中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，過去無論中央還是地方文件，相關(guān)表述都是“堅決遏制房價過快上漲”。隨后，又傳出城市棚戶區(qū)改造審批權(quán)收歸中央、限制企事業(yè)單位買房等消息，若干已打算放松限購的地方政府被迫繼續(xù)從嚴(yán)。
三四線城市樓市的狂歡還能繼續(xù)下去嗎？
誰在推動房價暴漲？
“有杭州的旅游團剛下車，一個人就能買幾十套?！北坦饒@·北海印象的一位銷售人員告訴《財經(jīng)》記者。他所在的樓盤今年1月開盤，過了“五一”就差不多售罄?！拔覀兪?40平方米以上的大戶型賣得不快，北緯21度那個盤因為是小戶型還臨海，一開盤就瘋搶。”他說。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組對比了141個樣本城市，數(shù)據(jù)顯示，2018年4月，西雙版納、成陽、南充、樂山等城市進入房價環(huán)比漲速前10位。同期房價中位數(shù)過萬的55城中，包括佛山、泉州、金華、昆山、漳州、南通、張家港、中山、滄州、泰州、衢州、保定等三四線城市。
什么原因刺激了三四線城市房價的暴漲？《財經(jīng)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，_二線城市限購、限價、約束信貸帶來的溢出需求，城鎮(zhèn)化發(fā)展中的棚改貨幣化安置政策，以及A股市場的不景氣都是刺激因素。
2017年3月，廈門出臺了號稱有史以來最嚴(yán)的“限房、限貸、限離婚、限社保”的限購政策。泉州雖然也限購，但相對寬松，比如繳納社保滿一年就有購房資格，廈門則是三年。在北海的購房者中，當(dāng)?shù)厝撕吐糜慰透髡剂艘话?。海南限購之后，很多海南沒有買到房的購房者來到北海。北海的地理位置和海南只隔了一個北部灣，坐船大約10個小時就能到達。現(xiàn)在，外地人在北海只可以購買一套住房，但在2017年之前，外地人購房不受限制。
江蘇南通一處在建樓盤。圖/視覺中國
同樣，由于廣州限購，溢出的購買力推動了這一波佛山房價的上漲。2015年5月1日，佛山取消了限購政策，在信貸方面，從2016年開始，佛山購房首付也由三成變成了兩成。
一位佛山碧桂園的員工，土生土長的佛山人，告訴《財經(jīng)》記者，2016年環(huán)廣州區(qū)如南海、順德北浯、禪城中心漲得都比較厲害，都是廣州客過來購買。他2016年底在佛山買的新房，現(xiàn)在漲了80%。據(jù)他介紹，地鐵開通也刺激了房價上漲，尤其是新房。
從2017年開始，佛山進入地鐵2.0時代，又對接了廣州線，對房價的影響立竿見影。
財報顯示，碧桂園2017年約58%的銷售來源于三四線城市。
瑞銀證券房地產(chǎn)及教育行業(yè)分析師諶戈認為此輪三四線城市房價上漲有三個主要原因。他對《財經(jīng)》記者分析說，一是政府的政策引導(dǎo)。在過去兩三年，三四線城市的棚戶區(qū)改造和貨幣化安置，釋放并催生了不少三四線城市的購房需求；二是城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進，三四線城市本地的部分剛需和改善型需求；三是—二線城市限購后的溢出效應(yīng)。由于一二線城市的限購和高房價，從2017年開始，一二線城市的房產(chǎn)成交量就出現(xiàn)了明顯的下滑，很多在_二線城市工作生活的人選擇回家鄉(xiāng)買房，一些投資人、炒房客也轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。
炒房客之所以轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，還有一個主要原因是國內(nèi)可投資標(biāo)的太少。
2017年7月1日，央行發(fā)布的《金融機構(gòu)大額交易和可疑交易報告管理辦法》開始實施，嚴(yán)格封堵企業(yè)和個人換匯投資海外市場的可能；近兩年來，主打普惠金融的P2P理財平臺又陷入跑路潮，大量投資人_夜之間血本無歸；而股市自2015年中大跌后，就—直震蕩回落，進入慢熊。房子成了國內(nèi)唯一的抗通脹投資。
但是，三四線城市房價并不存在全面暴漲，其城市分化和階段性特征較為明顯。貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《財經(jīng)》記者采訪時表示，部分三四線城市的房價上漲有城鎮(zhèn)化的大背景，棚改貨幣化對市場預(yù)期也造成影響。在銷量上，棚改貨幣化對三四線城市的貢獻在15%左右，但引燃了三四線城市的購房預(yù)期。
《財經(jīng)》記者在泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)上，查到一份泉州市2018年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目清單，其中顯示2018年，泉州將總投資32.48億元，建設(shè)面積51萬平方米，建設(shè)保障性安居工程棚戶區(qū)改造9644套。
2017年3月27日，在福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的一份《2017年全省棚戶區(qū)改造項目清單》中，泉州以總投資310.74億元，位列全省第二，僅次于莆田，約為漳州市（101.11億元）的三倍。
上述龍頭房企廈門公司負責(zé)人告訴《財經(jīng)》記者，泉州房價此輪大漲一部分來自廈門限購的剛需溢出效應(yīng)，溢出范圍為廈門周邊角美、水頭一帶。而更多的則來自于泉州的本地需求，更準(zhǔn)確的說是城鎮(zhèn)化的發(fā)展。
泉州是三線城市，但其常住人口865萬，廈門的常住人口只有401萬，一線城市深圳的常住人口約為1252萬。2017年，泉州GDP實現(xiàn)7548.01億元，居全省第一位，這是泉州GDP連續(xù)19年領(lǐng)跑全省，有地產(chǎn)行業(yè)人士預(yù)測，泉州的人口可能很快突破千萬大關(guān)。三線城市的泉州，卻有著二線城市的經(jīng)濟總量和人口密度。
許小樂認為，三四線城市的城市化提速是基礎(chǔ)因素。我國仍處于城鎮(zhèn)化中期，三四線城市的城市化率仍然較低。近年來，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)業(yè)的內(nèi)移，三四線城市進入城市化提速階段，吸引當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口以及外出農(nóng)民工回流。在收入提高下，農(nóng)村居民結(jié)婚和子女入學(xué)更傾向于進城，對三四線城市住房形成需求。
三四線城市房價維穩(wěn)有多難？
進入下半年，維持三四線城市房價快速上漲的支點正在發(fā)生改變。
首先是棚改政策出現(xiàn)了調(diào)整。審批權(quán)由地方收歸中央。
國開行相關(guān)部門負責(zé)人近日在接受新華社采訪時表示，合同審批權(quán)限仍在分行，不存在總行上收棚改貸款合同審批權(quán)限的情況。但按照國開行規(guī)定，貸款合同審批由總行、分行按照職責(zé)分工，共同把關(guān)。
近期，為落實有關(guān)監(jiān)管要求，國開行將合同審查權(quán)限統(tǒng)一到總行，主要是防范地方政府過度舉債，避免各地政策把握不一致，集中到總行統(tǒng)一把關(guān)。
一位地產(chǎn)股權(quán)投資人向《財經(jīng)》記者透露，信貸權(quán)限雖然在分行，但是要求已經(jīng)嚴(yán)很多了。如以前滿足規(guī)定的前三條，地方政府就可以拿到低息貸款，但現(xiàn)在可能要滿足十條規(guī)定才行。
棚改分為貨幣化安置和實物安置兩種。2015年6月國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》，棚改補償模式由實物貨幣安置并重轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先。
棚改貨幣化安置是指政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場上購置住房。因為違規(guī)操作，產(chǎn)生了很多拆二代，有的甚至身家過億，這也炒熱了三四線城市的房價。
地方政府在其中受益頗多。地方政府在國開行拿到低息貸款后，把錢補償給拆遷戶，然后再把拆遷后的土地高價賣給開發(fā)商，這一過程中既推高了房地產(chǎn)的成交量、房價，也增加了地方財政收入。
據(jù)國開行相關(guān)部門負責(zé)人介紹，2015年、2016年、2017年國開行分別發(fā)放棚改貸款7509億元、9725億元、8800億元。截至2018年6月末，累計發(fā)放棚改貸款38684億元，其中今年發(fā)放4609億元。
“三四線城市的棚改金額，今年明年應(yīng)該不會有明顯增長?！敝R戈對《財經(jīng)》記者表示。雖然地方政府—直在積極尋找轉(zhuǎn)型的新支柱產(chǎn)業(yè)，但土地出讓金—直是其收入的重要來源。地方政府執(zhí)行中央政策時，對房地產(chǎn)依然是喊打超過真打。
財政部數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國地方政府本級財政收入和政府性基金收入分別為9.1萬億元和5.8萬億元，房地產(chǎn)相關(guān)收入占兩者合計之比達到45%，其中賣地收入占比35%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比10%。
2018年3月，中國人民大學(xué)財稅研究所、重陽金融研究院、財政金融學(xué)院聯(lián)合發(fā)布的《中國2017年度財政預(yù)算執(zhí)行報告》顯示，對土地財政依賴度高的前五大省份分別為浙江、重慶、江蘇、山東、江西，其中浙江達到了113.5%。
諶戈表示，房價漲跌也反映了中央和地方的博弈。
來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：7月單月，全國樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄，合計超過60個城市，發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。調(diào)控政策之前集中在二三線城市，7月份從一二線城市到三四線城市均有大量分布。
7月31日，中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”。一周后，在遼寧沈陽召開的部分城市房地產(chǎn)工作座談會上，住建部提出“對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責(zé)”。
其他方面受限之后，人才政策成了一個擦邊球。
2018年上半年，全國有超過40個城市發(fā)布了各類型的人才政策，吸引人才落戶，推出購房優(yōu)惠補貼，踩限購政策邊界。這也說明，在中央強監(jiān)管下，地方政府能出的招不多了。
“廈門本來已經(jīng)打算悄悄放松了，7月底政治局會議后，只能繼續(xù)緊下去。”前述龍頭房企廈門公司負責(zé)人對《財經(jīng)》記者介紹，從去年開始泉州成交量很大，基本把這幾年攢的本地需求消化完了?，F(xiàn)在受市場信心影響，廈門來泉州購房的人群已經(jīng)大幅減少，之前稍微邊緣一些的樓盤，曾經(jīng)是2：1或更高的認簽比例，現(xiàn)在也就剛剛完售?！拔矣X得會冷一些，但是畢竟泉州價格沒有非理性上漲過，所以應(yīng)該也不會冷到廈門、漳州這樣。對于泉州，城市化進程的影響更大一些。”
而碧桂園·北海印象的售樓處工作人員也透露，“近期成交有所放緩。”
北海從2017年下半年也推出了限購政策，非本地戶口只能購買一套住房，并且銀行首付貸款已經(jīng)提高到40%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，棚改貨幣化政策及時、有序退出有助于讓市場回歸基本面，短期會使部分過熱的市場降溫。
這一影響在6月、7月兩個月的成交量數(shù)據(jù)上已經(jīng)有所顯現(xiàn)。不少城市連續(xù)兩個月出現(xiàn)銷量下降。房價漲幅收窄和下跌的城市逐漸增多，二季度全國347個城市中房價漲幅大于1%的城市個數(shù)由4月的260個減少至6月的199個。長期來看，去除外部的政策影響，三四線城市的房價會向收入、人口等基本面回歸。
萬科2017年報顯示，萬科重點關(guān)注的14個城市的商品住宅（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州），批準(zhǔn)預(yù)售面積和成交面積同比分別下降4.3%和29.3%。
另一方面，三四線城市受益于投資溢出效應(yīng)和去庫存政策驅(qū)動，商品住宅成交面積同比保持增長，但年底增速也逐漸趨緩。
諶戈認為從投資的溢出性需求來看。經(jīng)過一年半左右很多城市房價翻倍，需求已經(jīng)消化差不多；現(xiàn)在，支持三四線城市房價上漲的主要因素是城市化，這個過程相對比較緩慢。所以，今年下半年到明年，三四線城市的房地產(chǎn)銷量可能會輕微下降，但是幅度不會太大，房價會相對比較穩(wěn)定。
二線城市或?qū)⑿》磸?/h3>
雖然三四線城市房價上漲因素出現(xiàn)變化，但并不影響房地產(chǎn)商的熱情。
中國指數(shù)研究院報告顯示，2018年1月-4月。20家代表性房企在三四線城市拿地面積占比達50%，同比增長了8個百分點；而二線城市拿地面積占比46%，同比下降3個百分點；至于一線城市，拿地面積僅有4%，同比下降5個百分點。
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月全國熱點城市土地市場繼續(xù)集中成交，50個熱點城市賣地超過2.15萬億，元，同比上漲33%。這50個賣地最多的城市中，有25個城市是三四線城市，刷新歷史紀(jì)錄。20個三四線城市賣地超過了200億元，包括佛山市、常州市、湖州市、嘉興市、南通市、金華市、徐州市、菏澤市、臺州市、上饒市、濰坊市、阜陽市、贛州市、泉州市等。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這并不意味著未來三四線城市房價會繼續(xù)走高，只能說明開發(fā)商預(yù)期房價上漲，最后上漲與否還是要看銀行的信貸調(diào)控力度。
諶戈則認為地價滯后于房價，2017年初之后，一線城市房價基本停漲，但一線城市的地價卻是在2017年終才開始往下降。市場有一個滯后的過程?！拔覀儓F隊觀察到，近幾個月曾在三四線城市布局較多的上市公司，現(xiàn)在也趨向于保守，開始談到三四線城市的風(fēng)險。”諶戈說。
對比三四線城市，諶戈更看好二線城市的未來。來自瑞銀證券的數(shù)據(jù)，2017年全年，一線城市一手住宅銷售面積下降了27%，二線城市下降約4%。諶戈認為，一二線城市存在人口凈流入帶來的剛需，但很多二線城市不如一線城市財政健康，主要靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，對調(diào)控的耐受力弱。業(yè)內(nèi)一般認為，房地產(chǎn)的調(diào)控周期為兩年。從2016年9月至今，北上廣深的調(diào)控已有兩年，但限購政策依然嚴(yán)格，二線城市卻有一定空間。
除了市場規(guī)律，貨幣政策變動也引發(fā)了房價上漲的預(yù)期。
6月24日，央行宣布，從2018年7月5日起，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。此次央行降準(zhǔn)釋放了7000億元資金，這是今年以來央行進行的第三次降準(zhǔn)。與今年1月、4月的兩次降準(zhǔn)相比，此次增加了債轉(zhuǎn)股的鼓勵。民生銀行首席研究員溫彬曾預(yù)測：到年底可能仍有1次-2次的定向降準(zhǔn)操作。2008年、2011年和2015年三次降準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場銷售明顯恢復(fù)，且持續(xù)時間在一年以上。
“雖然國家希望資金可以流入實業(yè)，但我們也會擔(dān)心這部分資金被企業(yè)用來炒房，又走回以前的老路?！币晃坏禺a(chǎn)分析師對《財經(jīng)》記者說。他認為“降準(zhǔn)對房市的影響，主要還看后期監(jiān)管”。
據(jù)《財經(jīng)》記者了解，7月多個城市已經(jīng)發(fā)布了約束企業(yè)購房的政策，全面封堵投資炒房的可能性，并且暫停企事業(yè)單位購買住宅這一政策有可能向多個城市蔓延。張大偉認為，這個政策對于緩解市場供需緊張有明顯的影響。因為在大部分一二線城市，都有企業(yè)買房的現(xiàn)象。
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