梁建娥 金輝集團(tuán)鹽淮公司

自黨的19大提出：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位后，2017年底黨的經(jīng)濟(jì)工作會議和今年3月份政府在人大會議工作報告中，均對此再次重點(diǎn)作了強(qiáng)調(diào)。到此為止，黨和政府對房地產(chǎn)的定位不可謂不清晰，發(fā)出政策的部門和官員的級別不可謂不權(quán)威，但縱觀近一年來房市依然如火如荼的現(xiàn)狀，說明該定位遠(yuǎn)沒有得到落實，與之相配套的現(xiàn)有政策實施效果顯然欠佳。若想使政府公信力不再繼續(xù)受損，若真想“房子是住不是炒”的定位真正能被落實，與之相配套的相關(guān)政策就必須盡速創(chuàng)新。

一、2017年統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明現(xiàn)行政策調(diào)控效果欠佳

毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)為我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、為地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)跳躍式發(fā)展、為城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境的改善、為保障社會充分就業(yè)都起到了極其重要的作用。但凡事都有度，當(dāng)超越供求平衡，當(dāng)房子的價值不再僅僅是用來居住時，房地產(chǎn)業(yè)就已進(jìn)入了過度發(fā)展階段，并已對我國整體宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展造成巨大危脅。

1. 2018年1月18日，國家統(tǒng)計局正式發(fā)布2017年度全國房地產(chǎn)銷售和開發(fā)投資情況；結(jié)果發(fā)現(xiàn)：盡管2017年全國樓市處于各級政府政策的高壓之下，但房市依然量價大幅齊升。在統(tǒng)計局公布的報告中，商品房銷售面積及銷售額雙雙突破歷史記錄。2017年，商品房銷售面積首次突破16億平方米，達(dá)到169408萬平方米，比2016年增長7.7%。2017年度商品房銷售額133701億元，增長率是13.7%，增速比2016年提高1個百分點(diǎn)，是房地產(chǎn)銷售額首次突破13萬億大關(guān)。

2.據(jù)同期國家統(tǒng)計局公布，2017年度我國國民生產(chǎn)總值超過82萬億元，消費(fèi)總額超過36萬億元，與上述房市相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比可知，房地產(chǎn)占有國民生產(chǎn)總值超過16%，若算上與之密切相關(guān)的水泥、玻璃、鋼材、物流等等，占比更會高得驚人；從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中還能看到房地產(chǎn)占總銷費(fèi)額超過36%，如果加上與之配套的裝修、家電、家具、物業(yè)等，占比很可能超過零售總額的一半。名符其實是房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”(如圖1)。

3.從此次統(tǒng)計數(shù)據(jù)中還反應(yīng)出，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占金融機(jī)構(gòu)放出貸款總額的45%，明明白白顯示從其它行業(yè)大幅抽血，16%的國民生產(chǎn)總值，占用了45%的金融貸款！

我們不僅應(yīng)該看到房地產(chǎn)的支柱性、重要性，更應(yīng)該看到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重失衡性，以及現(xiàn)有政策對房地產(chǎn)調(diào)控的欠缺性。

二、政策創(chuàng)新的緊迫性

上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)揭示出，我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)失衡到極為危險的地步，如果我們只看見了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，卻無視房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)負(fù)面損傷，那就非常危險了，甚至可以說留給我們從容調(diào)控的時間并不多了。這種失衡結(jié)構(gòu)若不能盡快得到扭轉(zhuǎn)，以下弊端將會日趨加重。

1.經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡加劇。目前，我國房地產(chǎn)的銷售額超過GDP的16%，過半的社會消費(fèi)也集中在房地產(chǎn)上，形成一業(yè)獨(dú)大的畸形格局。這種趨勢若再得不到根本改觀，地產(chǎn)業(yè)必將繼續(xù)從其他行業(yè)“抽血”，形成“百業(yè)蕭條”和“一枝獨(dú)秀”的失衡經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵是這種失衡的經(jīng)濟(jì)，明顯是不可持續(xù)的。房地產(chǎn)擠壓了其它行業(yè)的發(fā)展空間。盡管房地產(chǎn)帶動了不少相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，解決了很多就業(yè)，但也同步抑制了其他行業(yè)的發(fā)展。不難推測，用于買房的支出多了，用于其他方面的支出肯定會減少，導(dǎo)致其他行業(yè)的需求難以釋放，就整個經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)實際只是擠壓了其他需求，抑制了其它行業(yè)的均衡發(fā)展。

圖1

2.為了財稅收入和GDP指標(biāo)，很多地方政府采取了走捷徑的方式，不是實實在在去搞創(chuàng)新、搞科技、搞實業(yè)，而是一味地靠賣地來增加財政和稅收。地方財政對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展，中央雖反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，而不是用來炒的”，但地方政府為了減輕財政壓力，有的是對策。各級政府一定要明白，全世界沒有一個強(qiáng)國敢把房地產(chǎn)當(dāng)作自己的支柱性產(chǎn)業(yè)，歸根結(jié)底，房子是消費(fèi)品，是生活必須品，誘導(dǎo)國民過渡消費(fèi)、超前消費(fèi)，無異于飲鴆止渴。

3.相對老百姓收入來講，房價已顯過高。

(1)絕大多數(shù)家庭為了一套房子，不僅把幾代人的積蓄花光，還需搭上今后幾十年可能的收入。如此必然嚴(yán)重削弱了其它方面的消費(fèi)能力。未來消費(fèi)能力提前被透支，國家的發(fā)展后勁顯然會受到嚴(yán)重影響，日本失去發(fā)展的30年，難道不正是由當(dāng)年房地產(chǎn)過渡發(fā)展所致嗎？前車之鑒，不能不妨。

(2)據(jù)世界銀行統(tǒng)計，2015年全世界主要國家的房價與收入比如表1：

表1：

相對于2015年，中國人在收入沒有大的增加的前提下，很多城市的房價幾乎都翻了一番，與世界其他主要國家相比，失衡情況更為嚴(yán)重。

4.開發(fā)規(guī)模已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實際居住需求，更多的房子淪為有錢人‘炒’的金融工具。房子的壽命70年，可是有太多的房子長期被空置著，既不住，也不租，就等漲價，使一些建筑物完全喪失了其固有的使用功能，這實際上也是對有限的自然資源的極大浪費(fèi)。閑置房這么多，地方政府都能熟視無睹，根本原因是地方政府對GDP數(shù)據(jù)的過分追求和政府財政對土地的過分依賴所致，閑置房再多，地方政府為了財稅，依然在政策層面對房地產(chǎn)的開發(fā)與消費(fèi)進(jìn)行刺激，白白使大量自然資源變成水泥森林沉淀固化下來。

不少地方政府大力刺激房地產(chǎn)投資，把房地產(chǎn)作為最容易培育的支柱產(chǎn)業(yè)，甚至唯房地產(chǎn)是舉，導(dǎo)致不少地方的財政收入主要來源于房地產(chǎn)業(yè)。

5.房地產(chǎn)過渡發(fā)展，必然沖擊“中國制造2025——工業(yè)4.0”戰(zhàn)略的實施。由于房地產(chǎn)創(chuàng)造了無數(shù)的財富神話，整個社會的人力、資金、資源大量集中到房地產(chǎn)，炒房賺的錢比創(chuàng)新多的多。創(chuàng)新的高風(fēng)險和炒房的低風(fēng)險，人們會選擇誰還用置疑嗎？各個行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)都不約而同涉足房地產(chǎn)，就是最好的例證。工業(yè)創(chuàng)新耗費(fèi)的心血多，創(chuàng)新的風(fēng)險大，有多少人愿意干著吃力不討好的事呢？而且房價過快上漲，必然促使人力成本的增加，給工業(yè)企業(yè)帶來沉重負(fù)擔(dān)；土地成本的增加，房價的上升，本身也在減低中國工業(yè)企業(yè)的競爭力，華為正逐步撤離房價奇高的深圳，難道不正是更多工業(yè)企業(yè)必將步其后程的征兆嗎？加之房地產(chǎn)利潤高，能夠承受貸款的利率也相對會高些，而工業(yè)企業(yè)是要加入全球競爭大循環(huán)中去的，稍加留意，我們不難發(fā)現(xiàn)其它主要工業(yè)國家的貸款利率本身就比我們低得多，房地產(chǎn)暴利一日不休，工業(yè)企業(yè)貸款利率就休想被降下來。讓我們的工業(yè)企業(yè)背著如此多的沉重包袱前行，參與全球競爭的勝負(fù)難道還不可預(yù)期嗎？我們“工業(yè)4.0”還需要美國現(xiàn)政府絞盡腦汁通過貿(mào)易戰(zhàn)來扼殺嗎？

6.資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，金融風(fēng)險加大；中國房價已經(jīng)無法通過出租收回投資了，很多人買房以后既不自住也不出租，完全靠房價上漲獲利。不管是用房價收入比、租售比等衡量房價都已經(jīng)很離譜了。房價上漲什么問題都會被掩蓋，但房價一旦大幅下跌，金融風(fēng)險就會立馬顯現(xiàn)。房價越高風(fēng)險越大。截止2017年底，我國家庭部門負(fù)債杠桿率超過110.9%，高于美國的108.1%，而且我國這個指標(biāo)還在快速攀升，在過去5年上升了18.7個百分點(diǎn)，攀升速度與2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的美國幾乎持平。30年前房市神話泡沫破滅，日本失去發(fā)展30年，2008年美國房市次貸危機(jī)，給全球造成的金融震撼，后患和余波尚存，這些并不遙遠(yuǎn)的慘痛教訓(xùn)，無論如何應(yīng)該值得我們警醒！

7.過渡發(fā)展房地產(chǎn)，大量良田被圈用，致使國家糧食自給率不斷下降。近10年來，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，我國糧食自給率也在逐步下降，這應(yīng)該與房地產(chǎn)占用大量良田不無關(guān)聯(lián)。2015年，農(nóng)業(yè)部總經(jīng)濟(jì)師錢克明在“中國發(fā)展高層論壇2015”演講中提到：“2020年中國糧食自給率將達(dá)到85%。”如果建起來的房子，確實是老百姓生活所需，確實都有人居住，犧牲一些糧食的安全性，或許尚可理解，問題是幾乎所有城市，都有大量房子空置，無人居住，導(dǎo)致大量寶貴土地資源和其它社會資源被白白浪費(fèi)。像我們這樣一個擁有巨大人口的國家，人均所占可耕地又是那么少，周邊的戰(zhàn)略環(huán)境又不是太寬松，亡我之心的國家大有人在，千萬不要因為一時虛假的GDP，而輕易犧牲掉糧食自給的安全性。

三、政策創(chuàng)新新思路

如果繼續(xù)維持和推高房價，無異于是殺雞取卵，如同是在構(gòu)建世界上最大的經(jīng)濟(jì)堰塞湖?，F(xiàn)在各級政府迫切要做的，就是盡快創(chuàng)新政策，開拓思路，想方設(shè)法找出一套疏導(dǎo)這個危險“堰塞湖”的途徑來。

1.將房子功能定位精準(zhǔn)——“房子是用來住的，不是用來炒的”。長期以來，各級政府房子功能定位不清，既強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，又強(qiáng)調(diào)住房的保值增值的投資屬性；既要房地產(chǎn)承擔(dān)GDP和財政稅收的功能，又要承擔(dān)解決就業(yè)的重任。正是由于賦予房地產(chǎn)過多屬性和功能，才導(dǎo)致一二線城市(甚至大多數(shù)三、四線城市)房價失控，再加上金融杠桿投機(jī)炒作，給我國經(jīng)濟(jì)預(yù)埋了非常嚴(yán)重的金融風(fēng)險。我們應(yīng)該清楚地看到，我們擁有13億人口，是一個人均土地面積較稀缺的國度，在這個國情下，注定了房地產(chǎn)只能滿足居住性需求，而且僅能滿足國民節(jié)約型的居住需求，我們鄰邦日本已給我們做了很好的示范，富裕起來的日本，每個家庭一般住房面積也就是100平米左右?？v觀世界各國，很少有國家將房地產(chǎn)作為保值增值的投資品。我們國家土地和房地產(chǎn)的定位只能有一個基本點(diǎn)——就是保證老百姓都能居者有其屋。

2.引導(dǎo)租房習(xí)慣，努力培育租房市場。

(1)截止2017年底，中國已經(jīng)是全世界城鎮(zhèn)住房自有率最高的國家。根據(jù)全球經(jīng)濟(jì)指標(biāo)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，世界主要各國住房自有率如表2：

表2：

1998年之前，我國曾經(jīng)是全世界住房自有率最低的國家，絕大部分城鎮(zhèn)家庭都是靠公租房來生活的。經(jīng)過1998年房改，經(jīng)過20年超常規(guī)的發(fā)展，目前已經(jīng)變成全世界住房自有率最高的國度。凡事都應(yīng)有度，經(jīng)濟(jì)上也講究平衡性，如果說1998年之前過渡強(qiáng)調(diào)公租房定位有失偏頗，那么今天作為一個發(fā)展中國家，將住房自有率推成世界之最，還不該趕緊收手嗎？到了該給租房市場留些市場空間的時刻了。

(2)居者有其屋，其中就包括創(chuàng)造條件，讓暫時沒有能力買房，或不愿買房的群眾，能隨時隨地租到自己心儀的房子，且租金合理；

(3)要迅速制定嚴(yán)格的法律，保護(hù)承租者的利益，確?！白馐弁瑱?quán)”真正落到實處；

(4)國家應(yīng)盡快出臺政策，推動租賃小區(qū)的形成，嚴(yán)格要求從鎮(zhèn)一級開始，各個城鎮(zhèn)都應(yīng)該建有專業(yè)的租賃小區(qū)，且供給量需充足(用入住率來衡量)。政府在租賃小區(qū)建設(shè)過程中，在供地、稅收等方面均應(yīng)該有大幅的優(yōu)惠和扶持；

(5)專業(yè)租賃小區(qū)規(guī)劃方面，在品質(zhì)搭配、套型面積比等方面國家都應(yīng)有明確規(guī)定。確保類似收入較低的農(nóng)民工、剛畢業(yè)的大學(xué)生、收入較高的白領(lǐng)，都能找到自己心儀對口的房子，將居者有其屋真正落到實處；

(6)租賃小區(qū)的投資可以多元化。在西方國家，租賃小區(qū)一般掌握在社會保障基金手中，這些機(jī)構(gòu)可以穩(wěn)定地獲得收入回報。我們國家可以引進(jìn)保障基金投資，也可以引導(dǎo)個人投資，更歡迎大型地產(chǎn)集團(tuán)投資，甚至可以對大型地產(chǎn)集團(tuán)下達(dá)配比指標(biāo)；

(7)各級政府，各個城鎮(zhèn)都應(yīng)該配有規(guī)模不等的“公屋”租賃小區(qū)，產(chǎn)權(quán)掌握在國企或政府手中，平日也參與租賃市場的平等競爭。但是它需要承擔(dān)額外的社會責(zé)任。對于特困戶、地方政府需引進(jìn)的專業(yè)人才，可由財政購買租賃權(quán)——替相關(guān)家庭代支租金?！熬诱哂衅湮荨币粋€也不能丟，最低層的由政府托底；

(8)迅速取消經(jīng)濟(jì)實用房政策、停止“共有產(chǎn)權(quán)房”嘗試，人才專購公寓等更是不足取。政府最應(yīng)該率先扶持的是最貧窮的百姓，試問這些措施幫到這批最窮的百姓了嗎？其實這些政策都有失公平，或者說有其不可克服的短板。比如以大城市的經(jīng)濟(jì)實用房和“共有產(chǎn)權(quán)住房”為例，一旦某個家庭被政府選種，政府送出的就是上百萬紅包。這些政策和措施是幫不到最需要幫助的家庭的，試想真正困難的家庭付得起經(jīng)濟(jì)實用房和“共有產(chǎn)權(quán)住房”的首付和后續(xù)的按揭嗎？所以說政府最該幫的根本沒有幫到，幫到的僅僅是中、偏下收入的這部分階層；再說人才專購公寓，從理論上講，引進(jìn)人才似乎再正確不過了，但是地方政府犧牲了財政后，要使這些所謂的人才拿到房子后毫無作為怎么辦呢？或者說時間不長撤離該城市該怎么辦呢？其實地方政府都可以通過公屋和貼補(bǔ)房租來解決。關(guān)鍵是租售同權(quán)要真正落地，租房的習(xí)慣和市場要快速培育起來；

房地產(chǎn)如此一業(yè)獨(dú)大，實際上是對我國宏觀經(jīng)濟(jì)肌體的傷害，我們要對房地產(chǎn)泡沫和伴之而來的金融危機(jī)有足夠警惕，一旦發(fā)生，定會引起我國經(jīng)濟(jì)長期一蹶不振。房地產(chǎn)究竟是救命丸還是鴉片，真是到了所有有識之士該好好思考的時候了。中央住房新定位確立后，接下來關(guān)鍵是創(chuàng)新管控政策，接著是排除萬難，將新思維、新政策落實到位，不打折扣、不留尾巴。

(9)沒有理想現(xiàn)金分紅，一直是我國股市的短板。租房是有固定回報的，且比較平穩(wěn)，所以我們可以設(shè)計出一種可以定期分紅的股票——租房版塊；

3.進(jìn)一步優(yōu)化“限購限貸”政策。限購限貸，應(yīng)盡速推行到全國，包括三、四線城市。如果我們?nèi)云珗?zhí)地認(rèn)為房子應(yīng)該承擔(dān)財政、稅收大任，依然害怕房價大跌會誘發(fā)金融危機(jī)，那么房市的惡性循環(huán)就會永無止境。以2016年全面推開的“去庫存”政策來講，結(jié)果怎樣了？試問去庫存后，房價是高了，還是低了？向房地產(chǎn)追加的總投資是增加了，還是減少了？閑置無人居住的房子是多了，還是少了呢？老百姓是更買得起房了，還是負(fù)擔(dān)更重了呢？假設(shè)當(dāng)初政府不強(qiáng)行干予，現(xiàn)在房地產(chǎn)的“堰塞湖”會如此嚴(yán)重嗎？如果堅持“房子是用來住的”這一基本定位，那么房地產(chǎn)調(diào)控就不存在著‘一城一策’這一說法，前車之鑒，還能不妨嗎？絕不應(yīng)該存在有些城市限購，有些城市鼓勵購買這一說。

4.要嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)的金融杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率一般不能超過50%，金融杠桿超過50%，未來房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅下跌，風(fēng)險就會由銀行來承擔(dān)了，目前房地產(chǎn)開發(fā)貸，依然有不少銀行的抵押率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過50%，甚至達(dá)到70%，銀監(jiān)會不應(yīng)不引起警覺。

5.構(gòu)建管控長效機(jī)制，盡快開征房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅已到了非開征不可的地步，開征的基本條件也業(yè)已具備，而且房地產(chǎn)稅也是所有發(fā)達(dá)國家都采用的成熟做法。

(1)不動產(chǎn)登記中心的成立，為開征房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了條件。不動產(chǎn)登記中心成立之前，即便想通過房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房市，也是無能為力的。因為既不知道社會上到底有多少房子，也不知道房子到底掌握在誰人手中，每個家庭到底有幾套房，人均占用面積是多少，當(dāng)這一切都無從知曉時，房地產(chǎn)稅再有效，即便想征，也找不到對象去征。到目前不動產(chǎn)登記中心已運(yùn)營相當(dāng)長時間，基本取得了預(yù)期效果，故開征房地產(chǎn)稅的時機(jī)也已成熟；

(2)房地產(chǎn)稅開征后，勢必會大幅減少住房資源的浪費(fèi)，大幅減少空置房。目前相當(dāng)多的人已形成慣性思維和誤解——隨著時間的推移，房子肯定會漲的，因此有相當(dāng)一批業(yè)主的購房動機(jī)，既不是用來住的，也不是用來租的，純粹是用來炒的，是用來等漲價的，他們這種判斷和踐行，10多年幾乎屢試屢成，由此不僅大幅推高了房價，而且?guī)缀踉诿總€城市都形成了大量的空置房，造成社會資源的巨大浪費(fèi)。如果房地產(chǎn)稅被推出，即便不能完全抑制人們的購房投機(jī)，至少也可迫使相當(dāng)部分業(yè)主將長期空置的住房拿出來出租，以便彌補(bǔ)所交房地產(chǎn)稅的成本，如此本質(zhì)上也起到了減少資源浪費(fèi)，增加房源供給的作用；

(3)房地產(chǎn)稅是直接稅，不同于間接稅，是直接向個人和家庭征收的。毋庸諱言，無論是企業(yè)，還是個人和家庭，對交稅都會有抵觸心理，而房地產(chǎn)稅涉及的人群和面非常廣，所以一定要像個人所得稅一樣，開征時一定要有一個合理的起征點(diǎn)，這樣可以大大減少開征的阻力；

(4)房地產(chǎn)之所以一路瘋狂上漲，與地方政府大力推動不無關(guān)聯(lián)。而地方政府推高房價的主要目的，就是為了獲得可觀的土地財政。如果房地產(chǎn)稅開征，無疑可大幅緩解地方政府的財政壓力，減少地方政府抬高房價的內(nèi)驅(qū)力；