王鵬

摘要：在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中需要一定的辦公條件，多數(shù)小企業(yè)因?yàn)闆]有自有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，故而租賃物業(yè)辦公，從而產(chǎn)生了房屋租賃費(fèi)，水電費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。隨著營改增宣傳深入企業(yè)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)營改增政策的熱情也更加高漲。為此，本文作者結(jié)合自身業(yè)務(wù)所涉及的營改增政策的實(shí)際操作進(jìn)行分析，可以促進(jìn)對營改增政策的加深了解。

關(guān)鍵詞：企業(yè)租賃；物業(yè)電費(fèi)；稅務(wù)分析；增值稅

1企業(yè)租賃房屋稅收政策概述

企業(yè)租賃房屋，出租方是一般納稅人，應(yīng)開具增值稅稅率11%的增值稅專用發(fā)票，因?yàn)樨?cái)稅（2016）36號附件1第十五條規(guī)定之（二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率11%。

實(shí)際工作中，我司收到的是5%的增值稅專用發(fā)票，這并不是出租方出錯(cuò)，而是得益于營改增簡易征收項(xiàng)目，根據(jù)財(cái)稅（2016）68號文規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，征收率5%，那么房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)這一有利政策大幅降低了自身的稅負(fù)水平。對于單一的以出租自有房屋為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)是巨大的利好信息。

2企業(yè)租賃稅收開具發(fā)票現(xiàn)狀分析

2.1我司向物業(yè)方繳納房租的同時(shí)，也同時(shí)繳納水電費(fèi)。水費(fèi)的繳納是物業(yè)方代收代付行為，所以我司取得自來水的發(fā)票是從自來水公司取得的增值稅專用發(fā)票，稅率3%，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第54號文規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

我司向物業(yè)方繳納的電費(fèi)目前沒有取得發(fā)票，這是現(xiàn)在需要討論的問題。根據(jù)目前營改增的政策，天津市國家稅務(wù)局營改增政策大輔導(dǎo)宣傳材料之三，營改增簡易征收項(xiàng)目共計(jì)29條，電費(fèi)并不包含在內(nèi)。所以電費(fèi)的增值稅率不論是營改增前還是營改增后都是17%，物業(yè)方以自己是簡易計(jì)稅一般納稅人為由不給我司開具增值稅專用發(fā)票。但實(shí)際物業(yè)方也同時(shí)是增值稅一般納稅人。物業(yè)方的解釋是他們公司的進(jìn)項(xiàng)稅很少，所以辦了簡易計(jì)稅。這樣就只開具5%的增值稅專用發(fā)票。并且其工商執(zhí)照上只有出租自有房屋和提供物業(yè)服務(wù)兩項(xiàng)內(nèi)容。所以物業(yè)方堅(jiān)持認(rèn)為開具不了增值稅稅率17%的電費(fèi)發(fā)票。但我司持有不同的觀點(diǎn)。

按照目前物業(yè)方提供我司的電費(fèi)收據(jù)和一張物業(yè)方從國網(wǎng)電力取得的增值稅普通發(fā)票的復(fù)印件來看，國網(wǎng)電力開出的電費(fèi)稅率是17%，實(shí)際上國網(wǎng)電力可以給物業(yè)方開具增值稅專用發(fā)票稅率17%，這樣物業(yè)方就有了電費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額。同時(shí)給我司也就可以開出了增值稅稅率17%的電費(fèi)。我司可以抵扣，降低了我司的營業(yè)費(fèi)用的同時(shí)也增加了我司的進(jìn)項(xiàng)稅。但目前物業(yè)方的做法如果是營業(yè)稅時(shí)代那么沒有問題。營改增后仍就不開發(fā)票的情況，按照天津市國家稅務(wù)局天津市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《稅務(wù)行政處罰裁量權(quán)實(shí)施辦法（試行）》的公告 2016年第17號

應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票的，……《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十五條第（一）項(xiàng)：違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬元以下的罰款.

所以，物業(yè)方不開具發(fā)票本身是違反了發(fā)票管理辦法，物業(yè)方是轉(zhuǎn)售的水電，屬于增值稅應(yīng)稅行為應(yīng)按規(guī)定開具發(fā)票，進(jìn)行納稅。

2.2我司要求開具增值稅專用發(fā)票的理由

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅（2016）36號）附件1第三十七條（二）：“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”的，可不計(jì)算增值稅銷售額。若電費(fèi)發(fā)票不是直接開給業(yè)主，不符合上述規(guī)定，則物業(yè)公司按轉(zhuǎn)售電處理。

根據(jù)上面提到的問題涉及到轉(zhuǎn)售還是代收轉(zhuǎn)付的行為。

如果代理方以自己名義開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。

如果代理方，滿足下列條件的，可以按代收轉(zhuǎn)付業(yè)務(wù)處理，僅對手續(xù)費(fèi)征收增值稅：

（1）不墊付資金。

（2）實(shí)際提供服務(wù)的公司將發(fā)票開具給客戶，并由代理公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶。

（3）代理公司按銷售方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算，并另外收取手續(xù)費(fèi)。

根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，我司判斷物業(yè)方是轉(zhuǎn)售行為。因?yàn)樽鳛閲W(wǎng)電力是實(shí)際提供服務(wù)的公司，并沒有將發(fā)票開具給我司，并且我司也沒有總戶電表，國網(wǎng)電力只能給有總戶電表的公司開具增值稅專用發(fā)票。這樣只能是作為代理方的物業(yè)方提供發(fā)票。

綜上所述，物業(yè)方?jīng)]有開具發(fā)票應(yīng)受到何種處罰，在前面已經(jīng)提到過，此處不在贅述。但這里又出現(xiàn)一個(gè)新的問題，物業(yè)方不要求國網(wǎng)電力開具增值稅專用發(fā)票。理由是自己是簡易計(jì)稅的一般納稅人。不可以抵扣任何的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，但實(shí)際上物業(yè)方既具有一般納稅人的資格也具有簡易計(jì)稅的資格。所以，我司認(rèn)為物業(yè)方可以抵扣從國網(wǎng)電力公司收到的增值稅專用發(fā)票。理由如下：

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅（2016）36號）附件1規(guī)定：

第二十五條下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。

以上內(nèi)容摘自西青區(qū)國家稅務(wù)局編制的12366熱線納稅人咨詢熱點(diǎn)問題。同理，企業(yè)使用國網(wǎng)電力所取得的電費(fèi)的增值稅專用發(fā)票也是可以抵扣的。

另外，物業(yè)方簡易征收項(xiàng)目是房屋租賃，而不是電費(fèi)。所以，即使是開具電費(fèi)的增值稅專用發(fā)票，稅率也是17%也不會(huì)是5%，同時(shí)物業(yè)方堅(jiān)持認(rèn)為自己是簡易征收項(xiàng)目是不可以抵扣任何進(jìn)項(xiàng)稅的理解也是錯(cuò)誤的。其如果從國網(wǎng)電力取得電費(fèi)的增值稅專用發(fā)票也是可以抵扣的，因?yàn)殡娰M(fèi)并不是專門用于房屋租賃的，電費(fèi)是日常辦公所耗用的是可以進(jìn)行抵扣的。而物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)是按6%繳納銷項(xiàng)稅，這就可以抵扣掉電費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅。

一般納稅人適用簡易計(jì)稅，需要結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)售電，沒有簡易征收政策，一般納稅人銷售電適用稅率是17%。

在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司代收水電費(fèi)是經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)。同時(shí)，

《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知財(cái)稅〔2018〕32號》政策從2018年5月1日起開始實(shí)施，制造業(yè)等行業(yè)增值稅17%的稅率降低為16%。也就是說電費(fèi)的稅率由17%降低為16%，這就相當(dāng)于企業(yè)的負(fù)擔(dān)再進(jìn)一步降低。著力激發(fā)市場活力和企業(yè)創(chuàng)造力。

3我國增值稅的現(xiàn)狀及“營改增”的必要性

筆者關(guān)注今年政府工作報(bào)告對增值稅的表述是“按照三檔（17%、11%、6%）并兩檔方向調(diào)整稅率水平”。雖然目前只是小步伐的降低稅率，但因?yàn)槟壳爸刂兄氐膰囟惡喜⒁诂F(xiàn)階段實(shí)施，所以，先實(shí)現(xiàn)容易實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，再進(jìn)一步攻克難度大的問題。就目前而言將來會(huì)有更多的減稅政策出臺(tái)。減稅帶來的經(jīng)濟(jì)利益可以增強(qiáng)制造業(yè)的科技力量的投入。

就目前而言我國的增值稅稅率呈現(xiàn)偏高的態(tài)勢，這是降低增值稅稅率的根本原因。在制造業(yè)領(lǐng)域，和我國存在競爭關(guān)系的國家及我國的臺(tái)灣省，中國臺(tái)灣省增值稅稅率為5%，韓國為10%。所以，降低增值稅稅率是大勢所趨。為不被競爭所淘汰，就只有深化改革一條路可走。逐步降低稅率簡并稅率，達(dá)到讓企業(yè)得利，讓企業(yè)有強(qiáng)勁的后續(xù)發(fā)展力，將資金更多的投入到研發(fā)上，而不是一味的追求復(fù)制國外的產(chǎn)品，走自主創(chuàng)新，自主研發(fā)的路子。而不僅僅成為一個(gè)全球最大的加工廠。在世界各國都在相繼加大減稅力度的時(shí)候，我國也應(yīng)順勢而為不可謂不順應(yīng)潮流。據(jù)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測，特朗普歷史性改革未來十年的減稅規(guī)模是1.5萬億美元，簡單平均折合到每年的減稅規(guī)模是1500億美元，折合人民幣大約是9000～10000億人民幣。中國稅務(wù)學(xué)會(huì)第一副會(huì)長丘小雄指出，今年5月1日起，我國實(shí)施的增值稅稅率下調(diào)等改革措施，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)普遍減稅，并向先進(jìn)制造業(yè)、研發(fā)服務(wù)業(yè)傾斜，預(yù)計(jì)全年減稅將超過4000億元。我國作為世界上最大的發(fā)展中國家能夠做到這些已經(jīng)很不容易。我國作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的發(fā)展中國家也是盡自己最大的努力來為民族企業(yè)的發(fā)展鋪平道路，像我們引以為豪的高鐵，這就是我們掌握了核心技術(shù)后的市場效益。如果芯片也能夠像高鐵那樣擁有自己的核心技術(shù)，我們不僅僅是不需要進(jìn)口芯片，我們還可以把自己生產(chǎn)的芯片出口到美國。讓美國人民也體驗(yàn)一把中國造的芯片。但能夠真正的實(shí)現(xiàn)這些還是需要我們的科技人員再下功夫研究。

“不能總是用別人的昨天來裝扮自己的明天”，“只有把核心技術(shù)掌握在自己手中，才能真正掌握競爭和發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，才能從根本上保障國家經(jīng)濟(jì)安全、國防安全和其他安全?！绷?xí)近平總書記的告誡可謂刻骨銘心。核心技術(shù)任何時(shí)候都是花錢買不來的。我們沒有自己的知識產(chǎn)權(quán)就永遠(yuǎn)是給別人打工的身份。像芯片技術(shù)，自動(dòng)化技術(shù)等，不實(shí)現(xiàn)核心技術(shù)的自主研發(fā)創(chuàng)新。那么就永遠(yuǎn)不會(huì)有出頭之日。就目前美國持續(xù)打壓中興，華為，禁止為上述兩家公司提供芯片就是一個(gè)警鐘。這還是在中興支付了8.92億美元的罰款后又一次的打壓。可見核心技術(shù)多么的重要。如果芯片技術(shù)容易攻克的話，8.92億美元作為研發(fā)費(fèi)用應(yīng)該也不算一筆小的投入。但實(shí)際它只是中興繳納的罰款中的一筆而已。

所以，本次降低稅率對于中興這樣的民族高科技企業(yè)加大科技力量的投入帶來了實(shí)際利益，拿出中國人的勇氣創(chuàng)造出屬于自己的芯片來，從而不再依賴進(jìn)口美國的芯片。

同樣的物業(yè)公司雖然不是高科技企業(yè)，也不需要多么高的科技力量就可以良好的運(yùn)作。但物業(yè)公司也是需要學(xué)習(xí)的，不僅僅是要掌握服務(wù)業(yè)主的知識和本領(lǐng)，也要掌握稅法。實(shí)際上物業(yè)公司不想開具增值稅專用發(fā)票的根本原因不僅僅是不懂稅法，主要還是在考慮自己的經(jīng)濟(jì)利益。那么現(xiàn)行國家稅務(wù)總局關(guān)于統(tǒng)一小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)等若干增值稅問題的公告國家稅務(wù)總局公告2018年第18號（二）轉(zhuǎn)登記日前連續(xù)12個(gè)月（以1個(gè)月為1個(gè)納稅期，下同）或者連續(xù)4個(gè)季度（以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期，下同）累計(jì)應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）未超過500萬元。

這就相當(dāng)于給了現(xiàn)在物業(yè)公司一個(gè)機(jī)會(huì)，物業(yè)公司如果符合以上條件，也可以從一般納稅人轉(zhuǎn)小規(guī)模納稅人，從而可以合理地找稅務(wù)局代開3%的電費(fèi)增值稅專用發(fā)票。我司按3%的稅率抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，這樣物業(yè)公司的毛利潤應(yīng)該增加了14%。從利潤增加，服務(wù)質(zhì)量提高，從而降低成本的角度來講，未來我司物業(yè)費(fèi)有降低的空間及可能。從而達(dá)到雙贏。物業(yè)公司向國網(wǎng)電力支付的電費(fèi)將全部作為成本，向我司收取的代墊電費(fèi)又要按照3%的征收率計(jì)算銷項(xiàng)稅額，我司抵扣3%的稅額。

如果物業(yè)公司作為一般納稅人，物業(yè)公司作為總表單位，它從國網(wǎng)電力買的電支付16%的進(jìn)項(xiàng)稅，取得增值稅專用發(fā)票它可以抵扣16%的進(jìn)項(xiàng)稅，它轉(zhuǎn)售給我司收取的16%的銷項(xiàng)稅。完全可以抵扣掉物業(yè)公司支付的進(jìn)項(xiàng)稅，就買賣電力這一行為當(dāng)期應(yīng)納稅額為零，而我司收到物業(yè)公司的增值稅專用發(fā)票，也可以憑票抵扣16%的進(jìn)項(xiàng)稅額。這樣才能夠體現(xiàn)出營改增帶來的實(shí)際紅利。保證進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣鏈條不斷是營改增考慮的重點(diǎn)問題。像這種個(gè)別公司人為的扭曲理解稅法，導(dǎo)致增值稅的抵扣鏈條中斷實(shí)際上是違背了營改增的初衷。所以，作為基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)人員更加需要多學(xué)習(xí)稅法知識才能夠更好的服務(wù)于企業(yè)。