姜媛

摘要：隨著社會公眾日益增長的美好生活的需要，對房地產(chǎn)不再是傳統(tǒng)的住宅需求，而是提出休閑度假、商業(yè)購物等等綜合性的需求，對房地產(chǎn)企業(yè)來說即將迎來高速發(fā)展時期，而且其產(chǎn)業(yè)將會集土地開發(fā)、房屋建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)、銷售等融為一體，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算帶來一定的難度。為了能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，必須要對會計核算當(dāng)中的重點、難點等問題進(jìn)行系統(tǒng)化梳理，從而能夠提升會計核算的效率。文章將會在分析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點、難點的基礎(chǔ)上，提出優(yōu)化對策，幫助提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的有效性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；重難點問題

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入、高風(fēng)險的行業(yè)，首先從房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險規(guī)避方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)的投資數(shù)額、規(guī)模等較大，而且涉及到土地、建設(shè)、銷售等多個會計核算環(huán)節(jié)，而會計核算繁冗復(fù)雜能夠引起整個房地產(chǎn)企業(yè)的連鎖反應(yīng)，因此會計核算的重要性就體現(xiàn)出來了；其次從企業(yè)利潤角度來看，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場競爭十分激烈，房屋庫存量較高，存量資產(chǎn)不易盤活，通過有效的會計核算提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率，降低企業(yè)成本，為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬利潤空間等等。加深對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點、難點問題研究是十分有意義的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點與難點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)其涉及到的業(yè)務(wù)類別繁冗復(fù)雜，而且相關(guān)業(yè)務(wù)牽涉到的稅種也十分多，諸如增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等等，各種不同的稅種其計稅規(guī)則、時間以及會計核算方式都各有不同，給房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作造成極大的難度，需要會計核算人員能夠在會計核算的同時重視稅務(wù)籌劃問題，將房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險降到最低。

其次，2016年5月1日起全國范圍內(nèi)全面實行“營改增”試點，作為試點納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)對會計核算提出了更高的要求，因此“營改增”下會計核算工作的轉(zhuǎn)變自然是重點內(nèi)容。主要是對于新老項目的認(rèn)定以及老項目的會計核算方式的選擇。對于“營改增”改革前的老項目，可以選擇簡易計稅方式進(jìn)行會計核算，直接計入“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目，不設(shè)三欄明細(xì)科目。而對于“營改增”改革后的新項目則統(tǒng)一根據(jù)新的增值稅會計核算原則完成會計核算工作。

最后就是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人才綜合素質(zhì)的提升，會計核算工作是專業(yè)性極強的工作，而且加上房地產(chǎn)企業(yè)的繁冗復(fù)雜性，其會計核算業(yè)務(wù)繁冗復(fù)雜，對會計核算人員來說是極大的挑戰(zhàn)。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算人員缺乏創(chuàng)新性，不利于綜合素質(zhì)的提升，多數(shù)都是根據(jù)會計準(zhǔn)則完成基本工作，但是對于管理會計等新型的財務(wù)管理工具缺乏了解，以至于房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算時不能夠運用管理會計等先進(jìn)管理方式所提供的參考資料；還有就是會計核算工作人員不重視會計核算工作，對于會計核算工作更多的是將其作為任務(wù)完成，并沒有通過會計核算工作挖掘出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理上存在的問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難點分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算機制與平臺搭建是難點。由于房地產(chǎn)企業(yè)大小不一，規(guī)模不同，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所需要的會計核算規(guī)模與平臺都是不一樣的。因此對財務(wù)人員在項目剛剛開始就提出了必須要制定具有大局觀的綜合可行性研究報告，一定要將項目成本核算、當(dāng)?shù)囟悇?wù)監(jiān)管等各方面因素進(jìn)行綜合性考慮。但是這對財務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出更高的要求，而財務(wù)人員的綜合素質(zhì)提升需要大量的經(jīng)驗作為基礎(chǔ)，需要房地產(chǎn)企業(yè)花費大量資源進(jìn)行解決。而且房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計核算機制、會計核算平臺的搭建上更多的是依賴財務(wù)部門，財務(wù)部門的資源有限，很難將資源傾斜在會計核算的機制、平臺建設(shè)上，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算發(fā)展是極為不利的。

其次，核算業(yè)務(wù)繁冗復(fù)雜，加大難度。當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)并不只是從事簡單的房屋建設(shè)與銷售，通常還需要涵蓋負(fù)責(zé)房屋配套設(shè)施建設(shè)與裝修設(shè)計等方面的綜合性業(yè)務(wù)，自然就增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的類別難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的各個項目的完成周期是十分長的，也對會計核算的整個完成周期產(chǎn)生影響。當(dāng)會計核算的周期延長后會將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃、財務(wù)資金配置等部署打亂，從而會影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，會計核算業(yè)務(wù)的繁冗復(fù)雜以及時間跨度長是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會計核算的難點。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算難度大。會計核算的項目逐漸增加，在進(jìn)行核算對象的確定時就需要耗費較長的時間，在核算對象的鑒定方面存在難度；另外成本費用的分?jǐn)側(cè)狈茖W(xué)性，并沒有對其分?jǐn)傔M(jìn)行明確的規(guī)定；最后就是在分期項目的成本分?jǐn)偵闲枰獣嫼怂闳藛T能夠?qū)椖窟M(jìn)行周期劃分，而且這樣的劃分對于財務(wù)人員來說是極大的挑戰(zhàn)。而且會計核算工作人員的綜合素質(zhì)提升也是極大的難點，房地產(chǎn)企業(yè)通常不會重視對于會計核算人員綜合素質(zhì)的提升，基本上是依靠其主觀能動性來進(jìn)行自我提升，從而使得會計核算人員缺乏綜合素質(zhì)提升的積極性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜成本會計核算業(yè)務(wù)工作的展開。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算難點主要集中在平臺搭建、業(yè)務(wù)復(fù)雜等方面。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的優(yōu)化策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重點的優(yōu)化策略

首先，對于稅務(wù)風(fēng)險的防范，必須要加強企業(yè)財務(wù)人員和稅務(wù)機關(guān)人員的交流溝通，對于當(dāng)下的稅務(wù)政策、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的政策等進(jìn)行及時的了解掌握，一定要在核算范圍內(nèi)進(jìn)行會計核算工作，避免違規(guī)操作。還有就是需要做好稅務(wù)籌劃工作，一定要結(jié)合國家的相關(guān)稅務(wù)優(yōu)惠政策，結(jié)合“營改增”新的改革方案進(jìn)行合理避稅。同時提升財務(wù)人員的風(fēng)險防范意識，提升會計核算工作人員的積極性，要細(xì)致的完成各項核算工作，降低人為操作風(fēng)險的出現(xiàn)。其次對于“營改增”改革后，新老房地產(chǎn)項目的會計核算一定要根據(jù)其界限完成相應(yīng)的會計核算工作。

其次，加強房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人才綜合素質(zhì)的提升，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視會計核算人才的培養(yǎng)，積極的進(jìn)行會計核算業(yè)務(wù)培訓(xùn)與提升，同時要加強其與優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人才的交流。其可以憑借房地產(chǎn)企業(yè)的資源將會計核算工作人員外派到其他優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)其先進(jìn)的會計核算技術(shù)、經(jīng)驗等等，從而結(jié)合自身房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的特點，最終形成房地產(chǎn)企業(yè)獨有的會計核算模式，不僅提升了會計核算人員的綜合素質(zhì)，同時也提升了會計核算工作的效率。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點的優(yōu)化策略

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計核算體系的選擇與構(gòu)建平臺時，一定要從戰(zhàn)略的角度進(jìn)行考慮，尤其是針對大型房產(chǎn)開發(fā)，通常都要盡可能的選擇成立多個子公司的核算機制，而且由于子公司作為獨立的法人資格，其通常是能夠作為獨立的融資主體，同時具備簽訂合約，獨立核算的權(quán)利，因此通過構(gòu)建子公司能夠擴大融資規(guī)模，將核算主體、財務(wù)風(fēng)險、稅務(wù)范疇等都進(jìn)行明確的劃分，還能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行降低。運用子公司核算體系，能夠?qū)㈨椖窟M(jìn)行分期滾動開發(fā)，能夠依據(jù)規(guī)模大小，盡最大的可能在一個賬套內(nèi)進(jìn)行分期核算。不僅僅只是有利于非直接費用歸集與分配，同時由于進(jìn)行滾動開發(fā)，能夠使得后面投入的項目其前期不會耗費太大的資源，也能夠達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

其次，對于核算業(yè)務(wù)以及周期長的難點，一要對房地產(chǎn)企業(yè)的各個業(yè)務(wù)進(jìn)行合適的分類，依據(jù)各個業(yè)務(wù)的類別對其進(jìn)行會計核算；二要將會計科目進(jìn)行優(yōu)化，依據(jù)國家不斷出臺的會計政策及時地對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算科目進(jìn)行更新，同時充分的結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身業(yè)務(wù)的特征進(jìn)行二、三級科目的優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算業(yè)務(wù)更加清晰；三就是要加強資源利用，對于其周期長一定要更加注重資源的配置利用，才能夠在其漫長的周期內(nèi)提升資金周轉(zhuǎn)率等等。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作是財務(wù)管理中的重要部分，財務(wù)管理部門一定對其進(jìn)行重視，并且進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁Y源傾斜，才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算重點、難點問題得以解決。同時隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴張應(yīng)該成立專職的會計核算小組，針對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作完成相應(yīng)的工作，能夠提升整個房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的效率，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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（作者單位：江門富港投資有限公司）