吳翔華，徐 培，陳宇嵚

（南京工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，南京 211816）

0 引言

隨著我國農(nóng)村人口快速涌入經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，我國己經(jīng)邁進(jìn)以城市型社會(huì)為主體的新時(shí)期。2016年5月4日，李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，出臺(tái)了一系列措施，包括：推進(jìn)公租房貨幣化，通過市場租房給予保障對(duì)象補(bǔ)貼。擴(kuò)大公租房保障范圍，簡化保障申請(qǐng)程序，將符合條件的外來務(wù)工人員納入住房保障系統(tǒng)。新政將重點(diǎn)發(fā)展“租售并舉”，政府也將高度重視外來務(wù)工人員住房的問題。

從現(xiàn)有的相關(guān)研究來看，籠統(tǒng)對(duì)于居民或者非戶籍人員的租買意愿和城鎮(zhèn)住房保障的構(gòu)建研究的比較多，更多的將目光集中在新就業(yè)大學(xué)生這樣的學(xué)歷人才，將外來務(wù)工人員的住房選擇行為當(dāng)做研究主體卻比較少。要真正了解他們的住房需求，在可承受的經(jīng)濟(jì)能力基礎(chǔ)上，明確影響他們租買選擇行為的重要影響因素，解決好外來務(wù)工人員住房問題，合理引導(dǎo)外來農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。本文研究對(duì)象是外來務(wù)工人員，分析了該群體住房租買選擇的影響因素，根據(jù)調(diào)查結(jié)論針對(duì)性地提出了相關(guān)建議。

1 調(diào)研方案及結(jié)果

1.1 調(diào)查區(qū)域

本文按照南京城市發(fā)展情況，從居民的職住距離和交通成本的角度，結(jié)合不同城區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)、交通便利程度、自然與人文環(huán)境、市政與公共配套設(shè)施的條件，以行政區(qū)劃分為基礎(chǔ)，確定調(diào)查范圍。

本文僅在南京市范圍內(nèi)調(diào)研，具體調(diào)研范圍是由南京市中心，沿主干道或軌道交通向外輻射，二分之一的通勤時(shí)間車程范圍內(nèi)組成的區(qū)域，即為通勤半徑范圍內(nèi)。據(jù)《2015年中國勞動(dòng)力市場發(fā)展報(bào)告》，南京市居民平均通勤時(shí)間和里程分別為41分鐘和14.14公里。

1.2 數(shù)據(jù)來源

本次調(diào)查開始時(shí)間為2016年6月，對(duì)象是南京市外來務(wù)工人員，通過抽樣調(diào)查方式進(jìn)行住房租買選擇問卷調(diào)查，在南京市8個(gè)行政區(qū),實(shí)地發(fā)放“一對(duì)一”的調(diào)查問卷608份，同時(shí)對(duì)典型對(duì)象進(jìn)行實(shí)地訪談，發(fā)放的地點(diǎn)均勻分布在南京市各居住小區(qū)、保障房小區(qū)，南京市各大工業(yè)基地，農(nóng)民工就業(yè)市場（招聘市場），農(nóng)民工聚集的火車站、汽車站等地。之后通過在做問卷調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)的典型對(duì)象進(jìn)行實(shí)地訪談，深入了解外來務(wù)工人員對(duì)住房租買選擇意愿，在征求受訪者同意后，通過錄音或拍攝視頻進(jìn)行實(shí)地訪談。實(shí)地共發(fā)放608份問卷,其中收回有效問卷共517份。

1.3 變量選擇

在閱讀學(xué)習(xí)國內(nèi)外的已有文獻(xiàn)中分析了家庭、住房屬性、經(jīng)濟(jì)等因素對(duì)居民租買選擇的影響的基礎(chǔ)上結(jié)合中國傳統(tǒng)居民特有的心理因素，將影響外來務(wù)工人員的住房租買意愿的影響因素分為六大類，如下頁表1所示。

1.4 調(diào)研結(jié)果概述

（1）樣本家庭屬性情況分析

從性別來看，樣本中男性占多數(shù),占61.2%，女性只占38.8%。而年齡和婚姻狀況顯示，30～40歲占到總數(shù)的46.06%，該年齡段構(gòu)成南京市外來務(wù)工人員的主力軍；已婚的群體占總數(shù)的79.81%，未婚占總數(shù)的15.77%，少數(shù)調(diào)查對(duì)象選擇其他。從月收入數(shù)據(jù)來分析，家庭月總收入在5000～8000元之間的達(dá)到48.9%，家庭月總收入超過8000元的只占25.2%。而南京市外來務(wù)工人員的職業(yè)集中分布在城鎮(zhèn)個(gè)體或私營企業(yè)，占總?cè)藬?shù)的46.4%，其次是在合資及股份經(jīng)濟(jì)單位就職，占12.6%。戶籍情況分析情況為：江蘇省為主，占比達(dá)到57.10%；華東地區(qū)次之，占比達(dá)到24.3%；非華東地區(qū)最少，僅占總數(shù)的18.6%。

表1 自變量歸類表

（2）樣本住房屬性情況分析

根據(jù)大多數(shù)的研究對(duì)象的職住距離特征分析，他們更傾向于生活在靠近工作區(qū)的地方。目前，大部分調(diào)研對(duì)象的住所位置更偏向于選擇職住距離較短的地方。上班花費(fèi)時(shí)間情況顯示：總數(shù)的62.0%在30分鐘以內(nèi)能從住所到達(dá)工作地點(diǎn)，超過1小時(shí)的僅占5.9%。調(diào)查研究的居住類型數(shù)據(jù)顯示，南京市外來務(wù)工人員有49.7%的人員采用租賃私人房屋的方式解決居住問題，其中以家庭為單位單獨(dú)租賃房屋最為普遍占38.2%，僅有7%的調(diào)研對(duì)象表示其享受到了政府提供的保障房。

（3）樣本制度因素情況分析

調(diào)研問卷的制度因素主要按照現(xiàn)階段南京市政府提供三種住房保障方式劃分。對(duì)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，選擇三種方式的人數(shù)比較平均，選擇租賃式保障房的人數(shù)占總調(diào)查對(duì)象的36.7%。選擇產(chǎn)權(quán)式保障房的數(shù)量排至其次，占到30.1%。剩余的人群更希望政府給予租賃補(bǔ)貼。

（4）樣本心理因素情況分析

根據(jù)未來去向意愿調(diào)研數(shù)據(jù)可知調(diào)研對(duì)象的住房需求：選擇定居南京的占比達(dá)到53.7%，選擇回家鄉(xiāng)的占比達(dá)到32.1%，選擇去其他城市定居的占比達(dá)到14.2%。外來務(wù)工人員在工作年限的4～6年，形成穩(wěn)定的生活工作環(huán)境，具有很強(qiáng)烈在南京扎根發(fā)展，這部分群體希望購買房屋和落戶，利于其事業(yè)的發(fā)展。對(duì)于未來發(fā)展去向不確定，家鄉(xiāng)為距南京較遠(yuǎn)的人員，遷居流動(dòng)性較大，從投入住房成本角度考慮，這部分人群希望通過租賃住房渡過在城市工作的時(shí)間。

（5）樣本社會(huì)權(quán)利因素分析

從調(diào)研結(jié)果來看，南京市外來務(wù)工人員的收入與南京市房價(jià)相比普遍較低，于是政府提供的公共租賃房成為他們較為偏向的選擇，而30.1%的外來務(wù)工人員選擇共有產(chǎn)權(quán)房，除了可以解決住房問題，更重要的可以解決落戶，便于子女上學(xué)，享受社區(qū)醫(yī)療保障等社會(huì)福利。

2 外來務(wù)工人員租買選擇意愿影響因素分析

此次調(diào)研的因變量有2個(gè)，對(duì)象的住房租買選擇：租房、買房，通過對(duì)調(diào)研結(jié)果的進(jìn)一步處理，以實(shí)現(xiàn)對(duì)南京市外來務(wù)工人員住房租買選擇差異影響因素的深度分析。自變量有19個(gè)：性別、年齡、婚姻狀況、子女狀況、家庭年收入、工作年限、工作性質(zhì)、住房公積金、戶籍、居住類型、交通設(shè)施、住房與單位的距離、房屋價(jià)格、房價(jià)走勢(shì)、未來去向、穩(wěn)定性、住房保障方式的選擇、教育資源、醫(yī)療條件，2個(gè)因變量和多個(gè)自變量的數(shù)據(jù)處理采用二元logistic回歸模型進(jìn)行處理具有合理性與可操作性。

2.1 影響因素的篩選

根據(jù)spss19.0對(duì)南京市外來務(wù)工人員影響住房租買選擇的19個(gè)因素進(jìn)行檢驗(yàn)后，見表2。將顯著性水平高于0.05的因素逐一剔除，即性別、婚姻狀況、工作性質(zhì)、住房公積金、戶籍、住房類型、交通設(shè)施、房價(jià)走勢(shì)這8個(gè)因素與住房租買選擇意愿的相關(guān)性較低，將其剔除后得到顯著影響因素：年齡、子女狀況、年收入、工作年限、住房與單位的距離、房屋價(jià)格、住房保障方式的選擇、未來去向、穩(wěn)定性、教育資源、醫(yī)療條件。

表2 回歸系數(shù)顯著性檢驗(yàn)

2.2 多分類logistic回歸模型構(gòu)建

本文基于多分類logistic回歸模型，分析調(diào)研對(duì)象的住房租買選擇差異，因變量為:Y1、Y2，其中Y2定為參照組，設(shè)定自變量為：X1、X2、......X11，然后建立回歸模型如下：

Y的條件概率為：

回歸模型為：

2.3 影響因素分類及賦值

本文構(gòu)建的回歸模型存在兩個(gè)因變量，分別為：Y1表示租房；Y2表示買房。自變量即影響因素為11個(gè)，按照性質(zhì)將其分為6大類：家庭屬性因素、住房屬性因素、經(jīng)濟(jì)因素、制度因素、心理因素、社會(huì)權(quán)利因素。其中，家庭屬性因素主要是指年齡、子女狀況、年收入、工作年限；住房屬性因素指住房與單位的距離；經(jīng)濟(jì)因素是指房屋價(jià)格；制度因素是指住房保障方式的選擇；心理因素是指穩(wěn)定性和未來去向；社會(huì)權(quán)利是指教育資源、醫(yī)療條件。將影響因素分成六大類后，并給予賦值，見表3。

表3 影響因素分類及賦值

2.4 參數(shù)估計(jì)與結(jié)論分析

通過spss19.0軟件計(jì)算，本文建立的多分類logistic回歸模型似然比檢驗(yàn)結(jié)果如下：顯著性水平為0.003，df為28，卡方為128.896（大于檢驗(yàn)值46.368），結(jié)果表明本文建立的模型擬合度較好，參數(shù)估計(jì)結(jié)果見表4。

根據(jù)參數(shù)估計(jì)結(jié)果的分析，得出如下結(jié)論：

（1）家庭屬性因素。不同年齡、工作年限的外來務(wù)工人員對(duì)其住房租買選擇意愿有顯著差異，35歲以下的外來務(wù)工人員愿意通過短期租房解決居住問題。究其原因，主要是年紀(jì)較小的外來務(wù)工人員工作年限并不長，他們生活和工作還未完全穩(wěn)定，未來去向也并不堅(jiān)定，存在一定流動(dòng)性；而45歲以上的外來務(wù)工人員，在南京工作時(shí)間較長，收入提高空間大，家庭資產(chǎn)積累較快，大多愿意在城市扎根，更加愿意選擇是買房。綜上所述，年齡小、無子女、收入低、工作年限低的外來務(wù)工人員愿意選擇租房，反之愿意選擇買房。

（2）住房屬性因素。住房與單位距離較近的情況下，exp（B）大于1，表明在這種情況下，外來務(wù)工人員更加愿意選擇租房。主要是因?yàn)樵谀暇┲鞒菂^(qū)火熱的房地產(chǎn)行情使得房價(jià)居高不下，相對(duì)于距城市中心較遠(yuǎn)的地點(diǎn)例如江北地區(qū)，房價(jià)偏低，交通、市政以及基礎(chǔ)設(shè)施有待完善和發(fā)展的區(qū)域是調(diào)研對(duì)象購房的首選。外來務(wù)工人員工作的工作地點(diǎn)分布廣，流動(dòng)性大，所以大多數(shù)人不會(huì)出于縮短住房與單位的距離角度去購房。

表4 參數(shù)估計(jì)

（3）經(jīng)濟(jì)因素。房價(jià)較低的情況下，exp（B）小于1，表明在這種情況下，外來務(wù)工人員更加愿意選擇買房。經(jīng)濟(jì)能力整體較弱是外來務(wù)工人員較為突出的劣勢(shì)，但城市發(fā)展與他們?cè)诠ぷ鲘徫坏木ぞI(yè)業(yè)密不可分，當(dāng)前如何解決他們的住房問題，應(yīng)當(dāng)引起政府的高度重視。

（4）制度因素。當(dāng)政府提供租房租金補(bǔ)貼或公共租賃房時(shí)，exp（B）大于1，外來務(wù)工人員更傾向于選擇租房；當(dāng)住房保障部門提供共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，exp（B）小于1，他們更傾向于買房。結(jié)果表明，江蘇省實(shí)施的住房保障政策，在某種程度上較大的影響外來工作者的租買選擇。

（5）心理因素。當(dāng)外來務(wù)工人員將未來發(fā)展城市鎖定在與南京時(shí)，從心理學(xué)角度分析，必定對(duì)南京存有深厚的依賴性，滋生急迫的購房欲望。在無法承受的高額房價(jià)和收入能力的條件下，將會(huì)更加關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)房或者經(jīng)濟(jì)適用房；若研究對(duì)象希望未來回家鄉(xiāng)或其他中等城市發(fā)展，則穩(wěn)定性不重要的選項(xiàng)exp（B）大于1，他們?cè)谀暇┥罟ぷ髑闆r尚未穩(wěn)定，認(rèn)為租金補(bǔ)貼或公租房是最優(yōu)的選擇，希望能在城市打拼幾年，獲得優(yōu)渥的報(bào)酬，在自己的家鄉(xiāng)擁有更好的生活條件。

（6）社會(huì)權(quán)利。認(rèn)為醫(yī)療和教育不重要的選項(xiàng)exp（B）大于1，表明在這種情況下，外來務(wù)工人員更加愿意選擇租房。醫(yī)療和教育影響著社會(huì)的每個(gè)階層，醫(yī)療和教育水平的差異對(duì)外來務(wù)工人員租買選擇有著巨大的影響。

3 政策建議

（1）建立外來就業(yè)人員經(jīng)濟(jì)和信譽(yù)信息管理系統(tǒng)

根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、保障對(duì)象收入層次以及市場租金水平等因素實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；開通“居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)”，將個(gè)人或者家庭的經(jīng)濟(jì)條件的變化與高效的動(dòng)態(tài)監(jiān)管核對(duì)運(yùn)行機(jī)制相同步；通過信息系統(tǒng)的分析以明確各個(gè)群體的住房需求，采取分類施策；對(duì)于家庭經(jīng)濟(jì)條件明顯提升，應(yīng)逐步引導(dǎo)對(duì)象退出住房保障系統(tǒng)，鼓勵(lì)購買商品房；若發(fā)現(xiàn)存在違反制度的行為，查明事實(shí)后將責(zé)任人記入住房保障不良信用管理系統(tǒng)，要及時(shí)清理并給予一定的處罰。

（2）將外來務(wù)工人員納入共有產(chǎn)權(quán)房的保障范圍

對(duì)于現(xiàn)行的保障房機(jī)制，應(yīng)降低標(biāo)準(zhǔn)門檻，擴(kuò)大外來務(wù)工人的保障范圍。公租房的租金雖然與農(nóng)民工的收入相匹配，但是長期漂泊在城市中，僅依靠公租房無法實(shí)現(xiàn)擁有房屋的所有權(quán)的需求，無法解決與戶口密切相關(guān)的子女入學(xué)、就醫(yī)、養(yǎng)老、社會(huì)救助等事項(xiàng)。通過購買共有產(chǎn)權(quán)房或經(jīng)濟(jì)適用房，使家庭擁有住房權(quán)或者部分所有權(quán)，可以有效緩解外來工作者在南京購房的壓力，改善生活質(zhì)量，清掃了他們?nèi)谌氤鞘械淖畲笳系K。

（3）打通公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房保障通道

申請(qǐng)公共租賃住房的外來務(wù)工人員，當(dāng)其自身或家庭具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以優(yōu)先申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)房，并且允許選擇購買其租住的房屋或者購買其他地區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房。改變?cè)泄沧赓U房的“只租不售”，靈活機(jī)動(dòng)的引導(dǎo)公共租賃系統(tǒng)和共有產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)相關(guān)聯(lián)，推行“邊租邊售”的新政策。只有在這種情況下，才能保證住房的建設(shè)資金的良性循環(huán)。

（4）大力推行保障房建設(shè)的實(shí)物配給政策

南京是外來務(wù)工人員數(shù)量多，流入規(guī)模較大，租買需求較大的城市，應(yīng)該更多地通過實(shí)物供給的方式，以增加住房的有效供給。面對(duì)保障房的資金、房源的有限，市場上的公租房的供不應(yīng)求而商品房供大于求的狀態(tài)，政府可以政企合作，政府選擇合適的項(xiàng)目，向市場收購，激發(fā)市場活力。同時(shí)可以采取在新開發(fā)小區(qū)中配建保障房，這樣被保障人群可以享受同等的住房待遇。其次還有政府投資建設(shè)、企業(yè)代建及PPP模式建設(shè)等方式供應(yīng)。

（5）繼續(xù)降低落戶門檻，采用階梯式積分落戶

外來務(wù)工人員共有產(chǎn)權(quán)房制度中按照本人產(chǎn)權(quán)比例計(jì)分與積分落戶制度存在很大的關(guān)聯(lián)性，積極推進(jìn)外來務(wù)工人員的共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)也很有利于其在南京市落戶。但現(xiàn)階段對(duì)享受租賃住房的外來務(wù)工人員卻不計(jì)分，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大積分落戶的保障范圍，對(duì)承租公租房的保障對(duì)象也給以相應(yīng)的計(jì)分，計(jì)入落戶的總積分中，加快實(shí)現(xiàn)落戶南京的理想。同時(shí)將根據(jù)個(gè)人學(xué)歷、納稅、社保、房產(chǎn)、社會(huì)榮譽(yù)、志愿服務(wù)時(shí)間等，對(duì)個(gè)人進(jìn)行評(píng)分，達(dá)到一定分值可以申請(qǐng)把戶口遷移至南京，以促進(jìn)我國農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市市民化的進(jìn)程。