高榮偉

從2016年的“9·30新政”算起，樓市調(diào)控至今已出現(xiàn)5輪升級。其中，僅2018年以來出臺的大大小小的調(diào)控政策，就有115次之多。經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，一度瘋狂的房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。

時下，人們最關(guān)心的是：未來房地產(chǎn)將如何走，房價將何去何從？談及此，不少人持極其樂觀的態(tài)度，也有人的觀點(diǎn)恰與之相反，馬云在杭州舉行的全球峰會上的話言猶在耳，“8年以后中國最便宜的就是房子，未來房子如蔥?！?/p>

不過，經(jīng)過理性分析之后，人們更傾向于這樣的觀點(diǎn)：房地產(chǎn)一如既往，將調(diào)整不斷；原有的格局在逐漸打破，新的長效、健康格局正在加速形成，屬于剛需的時代即將到來。

樓市開始回歸理性

2017年3月17日開始，我國房地產(chǎn)史上調(diào)控最為嚴(yán)厲政策蔓延全國。調(diào)控政策密集出臺的同時，國家不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，發(fā)行了首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），房地產(chǎn)稅征收原則亦首次披露。在多方的齊發(fā)力下，房價結(jié)束快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入進(jìn)一步放緩，炒房現(xiàn)象已經(jīng)大大受到抑制。房地產(chǎn)市場開始回歸理性。

進(jìn)入2018年，各地限購限貸政策仍在升級延續(xù)。在金融去杠桿的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道明顯縮緊，樓市金融監(jiān)管不斷收緊，對中介和開發(fā)商的審查也毫不放松。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性改變無不彰顯國家對于改變房地產(chǎn)現(xiàn)狀的迫切需求和決心，房地產(chǎn)長效機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn)。

今年兩會上釋放了關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的重磅消息，很多人認(rèn)為今年樓市的調(diào)控將會松綁。近期，有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險被提到了一個歷史的高度，“哪怕一些城市放開一些口子，官方立馬出來澄清，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。早前，蘭州、南京、武漢等城市相應(yīng)發(fā)布了比較寬松的調(diào)控政策。如蘭州發(fā)文對部分區(qū)域取消限購；繼續(xù)限購區(qū)域則取消限購社保、納稅證明。合肥宣布取消限價，合肥市物價局和市國土資源局表示，商品房由開發(fā)商自行定價，2016年11月之前出讓地塊不限價。

樓市一有風(fēng)吹草動，總是牽動著人們那棵敏感的神經(jīng)。蘭州、合肥、南京等地的政策調(diào)整，就被過分敏感的人看成了調(diào)控放松的信號。對此，新華社第一時間發(fā)表評論指出，此次蘭州市限購“松綁”政策中，這些城郊區(qū)域取消限購，突出了“因區(qū)施策、精準(zhǔn)調(diào)控”的特點(diǎn)，針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求。人民日報也表示，樓市調(diào)控不會“拉抽屜”，微調(diào)不必過度解讀。無論是蘭州的放開限購，還是合肥所謂放開限價，其實(shí)都證明了一個事實(shí)：房地產(chǎn)調(diào)控不再搞一刀切，即實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、遏制投機(jī)炒房。至于“本輪樓市調(diào)控是不是到頭了”，央媒也給出了答案，經(jīng)濟(jì)參考報發(fā)文：“告別周期，未來5年，調(diào)控都不會退出。”

有評論人士認(rèn)為，北京的擬議中的“限改共”政策，代表了調(diào)控的新高度。5月7日，北京市住建委對《關(guān)于加強(qiáng)限房價項(xiàng)目銷售管理的通知》正式公開征求意見。其中擬規(guī)定，限房價項(xiàng)目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，新政其實(shí)起到了“雙防雙?！钡淖饔谩！半p防”既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利；“雙?！眲t既保障了房子是用來住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機(jī)購房人的擠壓。

因調(diào)控力度偏大、出臺時間較早，北京向來被視為樓市調(diào)控政策的“高地”，其政策通常被其他城市所效仿。由“限改共”以及正在實(shí)施中的調(diào)控政策不難看出，2018年樓市調(diào)控將更多的從居住者的角度出發(fā)，房住不炒的定位將更準(zhǔn)確地執(zhí)行，房子的居住屬性將逐漸回歸?？梢灶A(yù)見，2018年的下半年，國家將繼續(xù)調(diào)控的力度和決心不會變，而新的政策將會進(jìn)一步保障剛需購房者的權(quán)益。

剛需購房者入市積極性提高

“回歸價值將是2018年房地產(chǎn)市場核心標(biāo)志?！狈治鰩熤赋?，從近期樓上的變化來看，可以用一句話來概括，那就是：居住的時代來臨了。

從政策看，中原地產(chǎn)分析師表示，2018年全國各地調(diào)控政策依然在持續(xù)，疊加信貸收緊，目前市場調(diào)控下，不存在回暖的市場政策基礎(chǔ)。但熱點(diǎn)城市嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控已經(jīng)超過一年，剛需購房者最近入市的積極性有所提高，市場成交量已經(jīng)相比谷底有所恢復(fù)。

中原地產(chǎn)首席分析師表示，一線樓市“五一”小長假期間看房量有明顯上漲。以上海為例，“4月入市項(xiàng)目明顯增加，小長假前8盤齊開，近3000套房源入市”?！笆袌龀山涣抗鹊谆厣饕从趧傂栀彿空呷胧蟹e極性提高。”雖然小長假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場走勢，但從趨勢看，5-6月，全國熱點(diǎn)城市的市場活躍度會有所提高，特別是限價政策嚴(yán)格的區(qū)域，很可能會繼續(xù)出臺搖號銷售政策。

種種信號顯示，房地產(chǎn)市場在不斷的政策“縫合”下，已經(jīng)日漸痊愈，炒房者已不再是剛需買房客的困擾。房地產(chǎn)未來走勢已經(jīng)清晰明了：房價惡意上漲的時代已經(jīng)終結(jié)，投機(jī)炒作被逼如絕境，屬于剛需的時代正在來臨。

中國證券報記者今年“五一”期間走訪北京地區(qū)多個樓盤發(fā)現(xiàn)，假期前來看房的客戶可謂絡(luò)繹不絕。剛需推升市場活躍度。商家簽約砸金蛋、首付可分期等優(yōu)惠活動層出不窮。而首套房剛需購買者則是住房市場的“香餑餑”。據(jù)門頭溝某樓盤的售樓人員介紹，此處房產(chǎn)的顧客主要是四五十歲、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購房者，主要是“買一賣一”的改善型需求，很多顧客是將老房賣出獲得新房的首付款。

售樓人員表示，現(xiàn)在購房者都是剛需，而且由于限購政策，沒有人能夠像過去那樣來買房。 “力度空前的認(rèn)房認(rèn)貸嚴(yán)控手段，嚴(yán)防投機(jī)，及其大量的共有產(chǎn)權(quán)入市，再加上租賃政策同步推動，令北京樓市成為剛需買房人的時代?！痹u論人士指出。

據(jù)5月4日《廣州日報》報道，近日，東莞出臺了針對首套房和二套房公積金貸款額度的調(diào)整方案。根據(jù)新方案，職工從5月1日起，在東莞使用公積金貸款購買首套自住住房的，最高貸款額度由80萬元提高至120萬元，而二套房最低首付比例則由三成提高至四成，從而達(dá)到“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”的要求。

“回歸居住屬性”還有多遠(yuǎn)呢？

從大周期來看，我國樓市已經(jīng)走過近30個年頭了。從上漲趨勢來看，近30年里，“芝麻開花節(jié)節(jié)高”，樓市可謂一路上漲。

房價迅猛上漲造成了眾多家庭的負(fù)債。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國家庭資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比已經(jīng)達(dá)到68%，北京和上海則高達(dá)85%?！耙贿吺欠慨a(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的高占比，一邊卻是房貸成為家庭最大的負(fù)債。美國住宅房地產(chǎn)價值不到家庭負(fù)債水平的3倍，其家庭的房產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比僅為36%?！暗袊≌袌鰠s擁有超過家庭負(fù)債總額8倍的資產(chǎn)作為擔(dān)保”。

房產(chǎn)在家庭財(cái)富中占比這么高，存在著極高的風(fēng)險隱患。“我們窮得只剩下房子了”，說的就是這種情況可能出現(xiàn)的最終結(jié)果。情況已經(jīng)在出現(xiàn)了。

如何讓房子真正回歸居住屬性？房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一年多的強(qiáng)勁調(diào)控，很多專業(yè)人士已從中瞄到了一個大趨勢：一個全新購房體系和全新的房地產(chǎn)市場正在全國范圍建立起來，各地已經(jīng)不再以房地產(chǎn)為核心來拉動經(jīng)濟(jì)的增速。未來所有調(diào)控政策都將圍繞“房住不炒”展開，去庫存新政將持續(xù)發(fā)力，著力支持剛需以及改善性購房需求。

毫無疑問，房地產(chǎn)剛需上位時代來臨了。需要一套住房的您，還用急著搶房嗎？