李 菁,徐英杰

(1.中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院,湖北 武漢 430073;2.濟(jì)南大學(xué)商學(xué)院,山東 濟(jì)南 250022)

一、引 言

交通基礎(chǔ)設(shè)施是物質(zhì)流通和人員流動的基本條件，是固定資產(chǎn)投資的重要板塊。近年來，隨著城市化的不斷推進(jìn)，我國交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了驕人的業(yè)績。縱觀各個城市，持續(xù)不斷的交通基礎(chǔ)設(shè)施投入締造了多個“城市新區(qū)”， 為城市區(qū)位再造和空間延伸做出了巨大貢獻(xiàn)。事實上，交通基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開發(fā)投資密切相關(guān)，由于交通基礎(chǔ)設(shè)施在時間和空間的不均衡分布影響著城市的空間分布、區(qū)域結(jié)構(gòu)，從而進(jìn)一步影響著房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等。因此，交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展為房地產(chǎn)投資的快速增長提供了有效支撐，促進(jìn)了房地產(chǎn)區(qū)域空間分布和城市內(nèi)部布局的優(yōu)化。但目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中存在著諸多問題：一方面，部分一二線城市房價瘋漲，房地產(chǎn)泡沫隱患加劇，但房價漲幅卻存在區(qū)域差異，如根據(jù)中國排行榜2016年30個省會城市房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)顯示，一線城市中2015年上海同比漲幅為31.82%，而廣州、天津分別為24.19%和25.60%；二線城市中2015年合肥、南京同比漲幅分別為46.44%和41.17%，而成都、沈陽僅為5.39%和3.14%。另一方面，高庫存問題依然嚴(yán)峻，截至2016年年底國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示全國商品房待售面積為6.95億平方米，這意味著假設(shè)依據(jù)人均住房面積30平方米測算，那么可供約2 317萬人居住，而這些高庫存主要集中在三四線及縣級城市。2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出“去庫存”問題，將此列為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要任務(wù)，有效解決房地產(chǎn)市場的非良性發(fā)展已然成為解決我國經(jīng)濟(jì)問題的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資空間分布的不均是導(dǎo)致城市分化、區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡的主導(dǎo)因素。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資對區(qū)位有著極強(qiáng)的依賴性和敏感性，而交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善程度代表著城市的區(qū)位稟賦，它在房地產(chǎn)開發(fā)資本配置中起到基礎(chǔ)性的、導(dǎo)向性的作用。因此，目前房地產(chǎn)業(yè)一方面供不應(yīng)求，另一方面又供大于求，這種差異是否與不同區(qū)域的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資差距中扮演了重要角色有關(guān)? 那么交通基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間到底存在怎樣的關(guān)系？交通基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)投資不均衡分布是否產(chǎn)生了一定影響？為了加快西部地區(qū)發(fā)展，2000年3月實施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略對縮小房地產(chǎn)開發(fā)投資的區(qū)域差距是否起到一定作用？本文將圍繞這些問題進(jìn)行經(jīng)驗研究，以揭示二者之間的內(nèi)在關(guān)系，對城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)投資的優(yōu)化配置起到一定啟示作用，并嘗試通過交通基礎(chǔ)設(shè)施配置的差異來合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資空間的分布，成為解決房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)問題的中長期有效手段并為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提供一些政策建議。

二、文獻(xiàn)綜述

目前，關(guān)于交通基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開發(fā)投資關(guān)系的研究主要從以下三個方面展開：一是學(xué)者們通過一些中間變量如經(jīng)濟(jì)發(fā)展或土地價值等，間接研究二者的關(guān)系。鄭思齊等[1]通過運用35個大中城市2005—2011年的面板數(shù)據(jù)實證研究了土地價格、城市建設(shè)與土地出讓間的互動機(jī)制，并指出土地融資與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資間存在正反饋的關(guān)系。王賢彬等[2]運用一般均衡模型分析了土地出讓、基礎(chǔ)設(shè)施與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系。Aschauer[3]與Munnell[4]運用時間序列模型驗證了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對經(jīng)濟(jì)增長有促進(jìn)作用。二是從宏觀層面考察城市基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開發(fā)投資間的關(guān)系。Stover[5]與Shairzay[6]認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模報酬遞減的特征和土地供給等會造成可供開發(fā)的潛在土地價格的提高，從而增大新建住房的供給彈性，實證結(jié)果表明城市基礎(chǔ)設(shè)施與新建住房開發(fā)間存在長期顯著的正相關(guān)系。秦俊武和楊軍[7]運用誤差修正模型實證檢驗了城市基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)投資存在長期約束效應(yīng)。張東等[8]利用1998—2010年省級面板數(shù)據(jù)進(jìn)一步研究表明這種約束效應(yīng)是通過“區(qū)位再造”過程完成的，且這種區(qū)位選擇在短期內(nèi)對當(dāng)前城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)程度依賴不高。俞薇等[9]又進(jìn)一步探討了城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存流量的配置差異對房地產(chǎn)投資空間分布的影響，結(jié)果表明在相同區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布受城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資本存量的影響；而在不同區(qū)域，初始的房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布取決于城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量。三是基于微觀層面，從城市內(nèi)部研究單項基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)價值間的關(guān)系。Haider和Miller[10]與Mikelbank[11]認(rèn)為住房價值會因城市內(nèi)部交通設(shè)施建設(shè)完善程度的不同而發(fā)生改變，從而間接影響到住房投資的區(qū)域分布。谷一楨和鄭思齊[12]以北京市地鐵13號線為例實證研究了軌道交通對沿線房地產(chǎn)價值變動的影響，結(jié)果表明該影響與需求方的特點、地鐵站的距離和到城市中央核心區(qū)的距離等因素有關(guān)。劉康等[13]通過特征價格模型進(jìn)一步驗證了軌道交通確實對房地產(chǎn)價值(價格或租金)產(chǎn)生了積極的影響，且住房價格隨著與地鐵站的距離遠(yuǎn)近不同而發(fā)生變化，這種變化呈倒U型，在距離站點約320米時住房價格變動影響程度達(dá)到最大。Figlio和Lucas[14]從城市教育設(shè)施和教育資源分布來研究對房地產(chǎn)價格及其消費者購房決策的影響。Luttik[15]從環(huán)境及其他設(shè)施的視角研究對房地產(chǎn)的影響，認(rèn)為無論是自然環(huán)境還是社會環(huán)境都對住房開發(fā)投資決策和居民購房決策起著決定性的作用。

總體而言，現(xiàn)有文獻(xiàn)大多是關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響，關(guān)于我國交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資空間變動影響的研究較少，已有文獻(xiàn)也存在些許不足。一是極少關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)、區(qū)域配置差異及投資效率等問題，更多的只是研究投資總量對經(jīng)濟(jì)和城市化的影響。二是往往借助中間變量如土地價值和住房價格等間接研究基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開發(fā)投資間的關(guān)系，直接研究較少。三是鮮有從交通基礎(chǔ)設(shè)施的整體效應(yīng)視角研究對房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域結(jié)構(gòu)差異的影響，大多是研究地鐵、輕軌等單項基礎(chǔ)設(shè)施對住房價值的影響。因此，本文將利用我國1997—2015年30個省級數(shù)據(jù)從兩個方面進(jìn)行模型估計：一是基于全國層面數(shù)據(jù)來檢驗我國交通基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響，后加入?yún)^(qū)域虛擬變量、時間虛擬變量以及交乘項來驗證2000年實施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略是否有助于縮小房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域投資差距。二是基于區(qū)域數(shù)據(jù)來進(jìn)一步判斷交通基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)投資不均衡分布是否產(chǎn)生了一定影響。

三、變量選擇、數(shù)據(jù)說明及模型設(shè)定

1. 變量選擇和數(shù)據(jù)說明

本文主要考察我國交通基礎(chǔ)設(shè)施配置的差異對房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布的影響，因而研究數(shù)據(jù)為我國1997—2015年30個省級行政區(qū)域面板數(shù)據(jù)，變量選擇和處理方法如下：

房地產(chǎn)開發(fā)投資(rei)：為被解釋變量，用各省份實際房地產(chǎn)開發(fā)投資額表示，它反映了各省份房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及行業(yè)水平，省際間的取值差異也反映出房地產(chǎn)開發(fā)投資的空間分布差異，一定程度上代表了房地產(chǎn)內(nèi)部區(qū)域結(jié)構(gòu)情況。

交通基礎(chǔ)設(shè)施(transport)：為解釋變量，采用劉生龍和胡鞍鋼[16]與葉昌友和王遐見[17]等的做法，利用交通密度來衡量不同省份間交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平，即用公路和鐵路里程之和除以對應(yīng)省份國土面積。

本文擬選取可能影響房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布差異行為的控制變量如下：

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(gprgdp)：用實際人均GDP的年均增長率來測度各省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資的地區(qū)差異，由于實際GDP幾乎都是I(1)，而用GDP增長率就可平穩(wěn)了。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(structure)：用第三產(chǎn)業(yè)增加值占各省份GDP總量的比重來測度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)向服務(wù)業(yè)升級、變動，可能影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)類型。

城市規(guī)模(area)：用各省份建成區(qū)面積來表示，各省份建成區(qū)面積的不同反映了可供開發(fā)利用的土地情況，繼而影響房地產(chǎn)開發(fā)投資。

城市人口密度 (popdensity)：用各省份城市人口總量占全省份面積的比重來表示，一定程度上能夠反映基于需求層面對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。

為了進(jìn)一步驗證2000年實施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略是否有助于縮小房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域投資的差距，本文還引入了三類虛擬變量：

一類是地區(qū)虛擬變量：east，將中部和西部作為參照，東部取值為1，其他地區(qū)為0； west，將中部和東部作為參照，西部取值為1，其他地區(qū)為0。

二類是時間虛擬變量： d2000表示，將2000年以前作為參照， 2000年及以后取1。

三類是交乘項：eastd2000，westd2000。

本文研究數(shù)據(jù)全部來自EPS全球數(shù)據(jù)庫(數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局)，在這里將名義房地產(chǎn)開發(fā)投資額與名義人均GDP轉(zhuǎn)化為實際值，處理方法是以1997年為100的定基固定資產(chǎn)投資指數(shù)和居民消費價格指數(shù)分別進(jìn)行平減，且所有變量都采用對數(shù)化處理。由于我國交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平具有區(qū)域化差異且房地產(chǎn)開發(fā)投資對區(qū)位的敏感性和依賴性極強(qiáng)，為了更好地考察我國交通基礎(chǔ)設(shè)施配置的差異對房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布的影響，本文根據(jù)官方統(tǒng)計將我國劃分為三個區(qū)域:東部、中部和西部分別進(jìn)行估計。

2.模型設(shè)定

由于面板數(shù)據(jù)存在區(qū)域差異，本文將建立固定效應(yīng)模型進(jìn)行經(jīng)驗分析。基于以上討論本文建立如下計量模型：

lnreiit= β0+β1lntransportit+θXit+αZit+ηi+εit

(1)

其中，下標(biāo)i和t分別表示省份和時間，ηi表示地區(qū)效應(yīng)，εit表示隨機(jī)擾動項。X是一組可能影響房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的控制變量，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(gprgdp)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(structure)、城市規(guī)模(area)和城市人口密度 (popdensity)。Z是為了驗證西部大開發(fā)戰(zhàn)略對房地產(chǎn)開發(fā)投資有無影響設(shè)定的一系列虛擬變量，包括地區(qū)虛擬變量east和west，時間虛擬變量d2000和交乘項eastd2000和westd2000。所有變量描述性統(tǒng)計如表1所示。

表1 變量的描述性統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

四、估計結(jié)果及分析

1.全國層面估計結(jié)果及分析

表2給出了基于全國層面估計的交通基礎(chǔ)設(shè)施絕對量的變化對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。

表2 交通基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響(基于全國層面)

注：所使用的軟件包為Stata12.0；括號中是穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)誤；***、**和*分別表示在1%、5%和10%水平下顯著(下同)。

從模型1和模型2可知，交通基礎(chǔ)設(shè)施核心變量的系數(shù)在1%的水平上顯著，二者呈正相關(guān)性。模型3和模型4加入了影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的控制變量，結(jié)果發(fā)現(xiàn)雖然交通基礎(chǔ)設(shè)施變量的系數(shù)有所下降但分別在1%和5%的水平上顯著，這說明人們?nèi)匀辉敢鉃榱双@得更便利和完善的交通基礎(chǔ)設(shè)施條件而去增加房地產(chǎn)開發(fā)投資額度。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在5%的水平上顯著對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生了正影響，說明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和變動影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)類型。城市規(guī)模在1%的水平上顯著。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市人口密度變量對房地產(chǎn)開發(fā)投資不顯著，這與劉生龍和胡鞍鋼[16]、秦俊武和楊軍[7]與張東等[8]等的估計結(jié)果類似，區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是一個長期緩慢的過程，在短期內(nèi)很難有較大波動，因而不顯著。城市人口密度對房地產(chǎn)開發(fā)投資具有正反兩面性。模型5和模型6又加入了反映西部大開發(fā)戰(zhàn)略的虛擬變量，結(jié)果發(fā)現(xiàn)交通基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)模分別在5%和1%的水平上顯著，均對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生了正向影響，與前面模型估計的結(jié)果一致，這也間接顯示出解釋變量的外生性。另外，我國交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)發(fā)展存在明顯的地區(qū)差異，東中部地區(qū)優(yōu)于西部地區(qū)，從估計結(jié)果可以看出交乘項westd2000在10%的水平上顯著，驗證了西部大開發(fā)戰(zhàn)略的確對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了顯著的正向影響。

2.分地區(qū)估計結(jié)果及分析

表3給出了基于區(qū)域?qū)用娴墓烙嫿Y(jié)果。

表3 交通基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)投資的區(qū)域影響

由表3可知，不同地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展水平對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布影響都在1%的水平下顯著，但程度差異大，從估計系數(shù)可以看出受交通基礎(chǔ)設(shè)施影響最突出的是西部地區(qū)，其次是中部地區(qū)，最后是東部地區(qū)，這再次證明了交通基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域發(fā)展的差異會顯著影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的空間分布。進(jìn)一步，不發(fā)達(dá)地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響敏感性較大，因而加大對不發(fā)達(dá)地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施的投入，有利于縮小我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的區(qū)域差距，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資在空間和時間上的配置。東部地區(qū)系數(shù)為負(fù)并不難理解，經(jīng)濟(jì)和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好的東部地區(qū)已經(jīng)沒有太多可供開發(fā)利用的土地，而土地又是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)支撐，雖然東部地區(qū)后續(xù)也有持續(xù)的交通基礎(chǔ)設(shè)施投入，但是對交通基礎(chǔ)設(shè)施整體水平的提升并不顯著，改善的邊際效應(yīng)較小，這也與谷一楨和鄭思齊[12]與劉康等[13]的研究結(jié)果類似，他們研究表明軌道交通對郊區(qū)住宅價格的影響要高于中心區(qū)域，這樣就會加大交通基礎(chǔ)設(shè)施不發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)度。

對于控制變量，不論是富裕的東中部地區(qū)還是較貧困的西部地區(qū)，城市規(guī)模對房地產(chǎn)開發(fā)投資都有顯著影響，城市人口密度對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響在西部和中部顯著，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響僅在東部地區(qū)顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響在所有地區(qū)都不顯著。

五、結(jié)論及政策建議

通過上述分析筆者得到的結(jié)論為：首先，基于全國層面而言，交通基礎(chǔ)設(shè)施對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長有著顯著促進(jìn)作用，這意味著人們?nèi)匀辉敢鉃榱双@得更便利和完善的交通基礎(chǔ)設(shè)施條件而去增加房地產(chǎn)開發(fā)投資額度。其次，基于區(qū)域?qū)用娑裕煌ɑA(chǔ)設(shè)施的區(qū)域發(fā)展差異對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布存在顯著影響，越是交通基礎(chǔ)設(shè)施完善的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)對房地產(chǎn)開發(fā)投資系數(shù)的約束越小，如中部、東部地區(qū)；而越是交通基礎(chǔ)設(shè)施不完善的經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，如西部地區(qū)，其約束系數(shù)越大，這說明不同地區(qū)以及交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資差距中發(fā)揮了重要作用。最后，基于與西部大開發(fā)有關(guān)的一系列虛擬變量研究結(jié)果可知，該政策促進(jìn)了西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額度的增加，縮小了同中部、東部地區(qū)的差距，其中交通基礎(chǔ)設(shè)施在西部區(qū)域的建設(shè)投入起到了決定性作用。因此，利用不發(fā)達(dá)地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響敏感性較大，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資向這些地區(qū)分配，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資在空間和時間上的配置，特別是加大我國西部等落后地區(qū)的交通基礎(chǔ)建設(shè)投資對縮小區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距，打破當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局也具有戰(zhàn)略意義。

筆者提出有關(guān)房地產(chǎn)供給測改革的建議：首先，重視交通基礎(chǔ)設(shè)施投資對房地產(chǎn)開發(fā)資源配置的導(dǎo)向作用。其次，推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，打造一個個“新城區(qū)”，化解高庫存。最后，依據(jù)交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的稟賦差異制定差異化政策。