姜瑋　姜國鋒 姜蘇君

摘要：國家經(jīng)濟(jì)在不斷地增長(zhǎng)，人們的生活水平得到不斷的提高，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也得到興起發(fā)展，它的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大在一定程度上加大了行業(yè)的管理難題。使得如何在新常態(tài)發(fā)展背景下促進(jìn)房地產(chǎn)管理工作的可行性，就成為當(dāng)前行業(yè)建設(shè)過程中的主要內(nèi)容。因此，本文將針對(duì)這樣的內(nèi)容，通過對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展模式進(jìn)行闡述，淺析城市房地產(chǎn)的管理現(xiàn)狀，進(jìn)而給出具體的管理措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；城市房地產(chǎn)；管理；可行性措施

引言

作為國計(jì)民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是國家繁榮富強(qiáng)的基礎(chǔ)，是廣大人民群眾安居樂業(yè)的保障，更是社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康、友好發(fā)展的前提。近十年來，房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，在帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)也給需要住房的居民帶來了諸多的壓力，“買房難、住房難”成為了社會(huì)話題之一，面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，解決房地產(chǎn)難題可以從如下方面著手：首先，我們要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的新常態(tài)趨勢(shì)，正確處理房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部及房地產(chǎn)行業(yè)與社會(huì)發(fā)展、人民生活水平之間的關(guān)系；其次，我們要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，只有這樣，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中更上一層樓。

1、房地產(chǎn)管理的相關(guān)概念綜述

1.1房地產(chǎn)管理的概念

所謂房地產(chǎn)管理，就是將人作為管理工作的中心，在特定的環(huán)境下，憑借相關(guān)人力資源、物力資源和財(cái)力資源的幫助，開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、實(shí)施以及改善等方面的活動(dòng)。為了實(shí)現(xiàn)共同的目的，所開展的協(xié)調(diào)管理活動(dòng)。管理離不開管理要求和管理組織的控制。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，管理工作應(yīng)占據(jù)到很高的地位，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)籌，才能幫助自身得到順利的發(fā)展。

1.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)管理工作雖然同其他行業(yè)相似，憑借連續(xù)的運(yùn)營得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但是在發(fā)展階段，仍然存在有許多值得關(guān)注的問題。這些問題的產(chǎn)生，在很大程度上妨礙了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，所以需要提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，對(duì)管理模式的創(chuàng)新便是一項(xiàng)十分重要的工作。就當(dāng)前我國房地產(chǎn)管理的整體情況來看，針對(duì)管理人才的培養(yǎng)力度欠缺是阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要問題，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)制度在我國的全面開展，城市建設(shè)速度越來越快。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不能夠同以前一樣憑借政府的大力支持讓自身得到發(fā)展。因此，人才的作用便得到了彰顯。房地產(chǎn)開發(fā)商必須合理使用人才進(jìn)行房地產(chǎn)管理、宣傳以及銷售，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速的發(fā)展。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍缺少此類型人才，人才的儲(chǔ)備量相對(duì)較低，或者因?yàn)樾袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，給予人才的待遇非常有限，導(dǎo)致眾多專業(yè)管理人才紛紛跳槽，人才流失現(xiàn)象非常嚴(yán)重。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展蒙上了一層陰影。

1.3房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

房地產(chǎn)商針對(duì)房地產(chǎn)管理工作的創(chuàng)新并不是單一工作人員或者領(lǐng)導(dǎo)人員就能夠獨(dú)立完成的工作，它需要各個(gè)部門之間的協(xié)同配合。良好的房地產(chǎn)管理制度，能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的工作效率，讓資源得到最大程度利用，使經(jīng)濟(jì)效益最大化。讓房地產(chǎn)行業(yè)得到更好更快的發(fā)展。

2、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的概述

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)不是不需要GDP，而是不需要目前GDP的增長(zhǎng)方式；不是不需要增長(zhǎng)，而是把GDP增長(zhǎng)放在發(fā)展模式中定位，使GDP增長(zhǎng)成為再生型增長(zhǎng)方式、生產(chǎn)力發(fā)展模式的組成部分。屬于發(fā)展范疇、能夠促進(jìn)發(fā)展的可持續(xù)的增長(zhǎng)速度。把減速和高效劃等號(hào)、高速和低效劃等號(hào)、GDP高速增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)過熱劃等號(hào)，把經(jīng)濟(jì)新常態(tài)定義為減速增效、增長(zhǎng)速度降溫是錯(cuò)誤和片面的。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)就是要找準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)稱態(tài)基礎(chǔ)上的實(shí)現(xiàn)高速可持續(xù)發(fā)展，其中包括高質(zhì)量無水分的GDP高速可持續(xù)增長(zhǎng)，即我們講的“調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長(zhǎng)”。為了實(shí)現(xiàn)調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，政府實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策是必要的，不要把我國政府的財(cái)政政策和貨幣政策混同于西方資本主義國家政府周期性的“刺激經(jīng)濟(jì)”。根據(jù)再生經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，無直接經(jīng)濟(jì)效益的長(zhǎng)期基本建設(shè)投資永遠(yuǎn)優(yōu)先于有直接經(jīng)濟(jì)效益的中短期基本建設(shè)投資，基本建設(shè)投資永遠(yuǎn)優(yōu)先于生產(chǎn)資料生產(chǎn)投資，生產(chǎn)資料生產(chǎn)投資永遠(yuǎn)優(yōu)先于消費(fèi)資料生產(chǎn)投資。由于無直接經(jīng)濟(jì)效益的長(zhǎng)期基本建設(shè)投資只能由政府實(shí)施，所以政府投資（無直接經(jīng)濟(jì)效益的長(zhǎng)期基本建設(shè)投資）永遠(yuǎn)優(yōu)先于民間投資。只有增量改革才有存量調(diào)整，只有新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)才能優(yōu)化舊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，化解產(chǎn)能過剩，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)質(zhì)量保證。投資永遠(yuǎn)主導(dǎo)消費(fèi)，只有在投資引導(dǎo)下才有消費(fèi)的可持續(xù)性，才有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)與發(fā)展。由于節(jié)約有利于積累，積累有利于投資，投資有利于生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以節(jié)約、居民高儲(chǔ)蓄率有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而鋪張浪費(fèi)、寅吃卯糧不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所謂“消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”是個(gè)偽命題，根據(jù)再生經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，投資驅(qū)動(dòng)和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)是統(tǒng)一的，投資驅(qū)動(dòng)和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、企業(yè)技術(shù)提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、生產(chǎn)效率提高增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)質(zhì)量保證不但不矛盾而且內(nèi)在一致。只有投資驅(qū)動(dòng)，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、企業(yè)技術(shù)提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)生產(chǎn)效率提高增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)質(zhì)量保證才有基礎(chǔ)；只有創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、企業(yè)技術(shù)提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、生產(chǎn)效率提高增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)質(zhì)量保證為主導(dǎo)，投資驅(qū)動(dòng)才有明確的目標(biāo)與方向，使投資有效。

3、我國城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

3.1過度商業(yè)化

為了跟進(jìn)時(shí)代的發(fā)展變化，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，在城市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行不斷推進(jìn)的過程中，相應(yīng)的管理制度也得到不斷的完善和創(chuàng)新發(fā)展。這也在一定程度上推動(dòng)了行業(yè)的進(jìn)步。但是這樣的城市房地產(chǎn)發(fā)展也存在一定的問題。隨著社會(huì)的發(fā)展推進(jìn)，人們將商業(yè)發(fā)展作為引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)步的主要證明，使得各行各業(yè)都逐漸向商業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。這樣的發(fā)展背景，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一系列問題，伴隨著房?jī)r(jià)暴漲，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)受到了一定的阻礙，制約了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為人們的健康生活帶來了一定的消極影響，不利于人們生活水平的提高。而且隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平已經(jīng)得到一定程度的發(fā)展，使得相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨著一定的飽和狀態(tài)，社會(huì)中的方方面面都對(duì)行業(yè)的發(fā)展造成一定的制約作用。不僅出現(xiàn)了資金缺乏現(xiàn)象，而且還存在一定的銷售困難，造成了整個(gè)行業(yè)發(fā)展緩慢，矛盾加劇的情況發(fā)生。

3.2依靠國家調(diào)控

新常態(tài)下我國總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于平穩(wěn)化，國家對(duì)于各部門之間的管控力度也在進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度也在不斷加強(qiáng)和完善，采取一種平衡的調(diào)控方式。面對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際情況和出現(xiàn)的問題，國家首先是不予打擊，沒有制定相關(guān)的制度和條例對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的管控，并沒有過度的打擊和貶低房地產(chǎn)企業(yè)，另外也沒有制定相應(yīng)的扶持辦法。很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，城市房地產(chǎn)的發(fā)展模式會(huì)在新常態(tài)的現(xiàn)狀下維持現(xiàn)有的發(fā)展。如果不出現(xiàn)異常情況或者國家出臺(tái)大型的刺激政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次大幅度的價(jià)格提升范圍有一定局限性。隨著住房飽和，全國各地的房?jī)r(jià)會(huì)隨著市場(chǎng)需求作相應(yīng)的調(diào)整，但是隨著城市的差別和經(jīng)濟(jì)的差異，我國房地產(chǎn)的差異會(huì)逐漸增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的是購房者更高的要求和更理想的選擇。

4、管理策略

4.1房地產(chǎn)管理信息化有利于企業(yè)業(yè)務(wù)流程重組

隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境越來越惡劣，顧客需求也越來越豐富化、個(gè)性化，過去那種傳統(tǒng)的企業(yè)管理模式早已難以適應(yīng)企業(yè)高速的發(fā)展。而現(xiàn)代高速發(fā)展的計(jì)算機(jī)信息技術(shù)則可以從信息整合管理上強(qiáng)而有效地推動(dòng)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程再造，通過建立靈活而又扁平化的動(dòng)態(tài)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，解決傳統(tǒng)人工信息處理模式的弊端。在這種新型結(jié)構(gòu)中：①計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)基本可以完成企業(yè)中層監(jiān)督和控制部門的大量智能，進(jìn)而促進(jìn)決策部門和執(zhí)行部門的溝通，使中層職能部門的作用大大減小，從而可以在此基礎(chǔ)上縮減管理結(jié)構(gòu)的層次，削減企業(yè)規(guī)模。②在計(jì)算機(jī)信息化管理模式下，企業(yè)的管理模式由控制轉(zhuǎn)變成了參與，這種轉(zhuǎn)變使得授權(quán)變得更加充分。通過全方位的信息傳遞有效的協(xié)調(diào)了各部門的工作，從整體上實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)有機(jī)管理。

4.2管理模式的創(chuàng)新

當(dāng)前我國的計(jì)算機(jī)信息技術(shù)得到了飛速的發(fā)展，信息技術(shù)給各行各業(yè)都帶來了巨大的變化。在進(jìn)行房地產(chǎn)管理的時(shí)候，我們也可以利用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)來方便我們的管理工作，對(duì)管理模式進(jìn)行創(chuàng)新。管理模式的創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源泉。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時(shí)候，要積極的探索新的管理模式，推動(dòng)管理模式的創(chuàng)新。企業(yè)的管理者要打破舊的思想束縛，在進(jìn)行企業(yè)管理的時(shí)候，積極探索新的管理方法。要勇于將計(jì)算機(jī)信息技術(shù)與管理模式進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理模式的創(chuàng)新。除此之外，企業(yè)的管理者也要不斷的完善企業(yè)的管理制度。比如設(shè)立獎(jiǎng)罰制度，對(duì)工作認(rèn)真表現(xiàn)優(yōu)秀的員工進(jìn)行表揚(yáng)，并且給其發(fā)放獎(jiǎng)金，對(duì)工作態(tài)度消極的員工進(jìn)行批評(píng)，并且扣除一部分的獎(jiǎng)金，以此來激發(fā)員工的工作積極性，提高員工的忠誠度，給企業(yè)帶來更多的盈利。

4.3政府應(yīng)加強(qiáng)房產(chǎn)稅的改革

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開稅費(fèi)的調(diào)控，同樣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開房產(chǎn)稅的改革。這既是房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)所決定的，也是國家建立合理的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)的體現(xiàn)，稅費(fèi)改革的目的在于監(jiān)督調(diào)控。以全民參與立法的方式，形成能夠?yàn)槿鐣?huì)所能接受的合理的制度體系，依法對(duì)房地產(chǎn)管理進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。

4.4審慎選擇項(xiàng)目把握機(jī)會(huì)成本

選擇項(xiàng)目就是選擇投資，選擇投資就是要考慮投資成本相對(duì)于收益的問題。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)里提出來的機(jī)會(huì)成本問題。因?yàn)檫x擇本身存在放棄，是項(xiàng)目開發(fā)成本管理的重要環(huán)節(jié)。市面上項(xiàng)目很多，并不是有機(jī)會(huì)接盤就值得開發(fā)或最具開發(fā)價(jià)值。對(duì)不同項(xiàng)目進(jìn)行研判，以選擇投資綜合收益率最佳的項(xiàng)目，這種選擇表現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目選址和項(xiàng)目規(guī)劃定位方面。項(xiàng)目選址簡(jiǎn)單地說就是選擇好地段、好市場(chǎng)，項(xiàng)目前期從宏觀上研究和判斷項(xiàng)目投資的可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，重點(diǎn)要研究區(qū)域系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)性問題。好地段是指現(xiàn)狀因素或發(fā)展預(yù)期因素優(yōu)良的地段，而好市場(chǎng)是指具有良性的區(qū)域供需情況、價(jià)格區(qū)間和優(yōu)越的發(fā)展前景。

4.5提高危機(jī)意識(shí)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的一系列問題，我國經(jīng)濟(jì)也在進(jìn)行全方位的整體完善，房地產(chǎn)順應(yīng)大的發(fā)展趨勢(shì)不斷地改革創(chuàng)新是必須的。房地產(chǎn)企業(yè)的改革是一個(gè)較大范圍內(nèi)的調(diào)控。改革過程中，一些管理制度和經(jīng)營模式較為落后的企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的危機(jī)，甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的沖擊力度也是很大的。房地產(chǎn)行業(yè)與銀行的長(zhǎng)期合作，用地等方面受到地方政府的管控，與這些部門的合作也是非常密切的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的評(píng)估，防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理中需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。房地產(chǎn)行業(yè)在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)該積極尋求當(dāng)?shù)卣?、同行企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)的幫助和支持，共同度過困難。

4.6人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

21世紀(jì)是人才的世紀(jì)。在經(jīng)過了早期的發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完成了最初的資本原始積累過程。當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說最重要的不是物力資本，而是人力資本。富有創(chuàng)新精神的人才可以推動(dòng)企業(yè)的創(chuàng)新，對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的意義，而當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的人才又非常緊缺。如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下網(wǎng)羅更多的人才以及已有人才的培養(yǎng)，則是能否在將來房地產(chǎn)市場(chǎng)中立足的重中之重。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要在人才培養(yǎng)模式上進(jìn)行創(chuàng)新。首先，管理者需要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的需求進(jìn)行分析，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的需求來明確人才培訓(xùn)的內(nèi)容，使其可以培養(yǎng)出符合行業(yè)需求的人才，幫助企業(yè)發(fā)展。然后，還要詳細(xì)的制定人才培訓(xùn)流程，緊扣細(xì)節(jié)，確保培訓(xùn)質(zhì)量。其次，還要確定培訓(xùn)方案。很多房地產(chǎn)從業(yè)者都是從其他的行業(yè)轉(zhuǎn)行過來的，專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)比較薄弱。而且房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的個(gè)人素質(zhì)參差不齊，所以在對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)之前，應(yīng)該要對(duì)每位從業(yè)人員的個(gè)人狀況有一個(gè)認(rèn)真細(xì)致的了解，統(tǒng)計(jì)每位從業(yè)人員的專業(yè)基礎(chǔ)，然后給每位人學(xué)制定專屬的培訓(xùn)方案，對(duì)其薄弱知識(shí)進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)，使得他們?cè)诮邮芘嘤?xùn)之后可以具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，為企業(yè)的發(fā)展提供幫助。

5、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是直接推進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要內(nèi)容，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐漸崛起，市場(chǎng)建設(shè)也逐漸面臨飽和狀態(tài)。人們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提出了更多的要求，使得相應(yīng)的行業(yè)管理工作變得尤為重要。如何針對(duì)這樣的發(fā)展形式，促進(jìn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中得以長(zhǎng)久生存，使管理模式得到創(chuàng)新推進(jìn)，就成為了行業(yè)發(fā)展過程中的重要內(nèi)容。在新常態(tài)背景下促進(jìn)城市房地產(chǎn)管理可行性的提高，需要企業(yè)在發(fā)展的過程中，結(jié)合自身的發(fā)展情況，以國家法律為發(fā)展依據(jù)，加強(qiáng)整體改革推進(jìn)，促進(jìn)管理機(jī)制的健全發(fā)展，并對(duì)應(yīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)稅進(jìn)行構(gòu)結(jié)調(diào)整，為國家建設(shè)的推進(jìn)做出積極貢獻(xiàn)。

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