李平輝

（中國人民銀行怒江州中心支行，云南 怒江 673199）

一、引言

據(jù)國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)顯示自2013年開始我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐漸下行，特別是在2015年我國房地產(chǎn)投資增速已下降到1%，長期以來我國經(jīng)濟增長的重要組成部分一直是房地產(chǎn)投資增速，貢獻程度近40%，而目前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅下降，勢必會沖擊我國經(jīng)濟的增速，這使得加快房地產(chǎn)開發(fā)投資尤為重要，但是據(jù)目前情況看房地產(chǎn)投資增速減弱的主要因素是房地產(chǎn)庫存過高，房地產(chǎn)市場需求不足也成為經(jīng)濟發(fā)展的巨大障礙。與此同時金融風險也逐漸凸顯，由于我國銀行業(yè)金融機構(gòu)的信貸分類中房地產(chǎn)業(yè)相關貸款占有較大比重，并且地方政府通過多種渠道向銀行業(yè)金融機構(gòu)融資和抵押相關土地等實物資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價值，導致房地產(chǎn)高庫存現(xiàn)象進一步加劇，該類做法也使得抵質(zhì)押的土地等實物資產(chǎn)價值大幅度下降，可能會引發(fā)銀行業(yè)金融機構(gòu)出現(xiàn)支付鏈斷裂，增加了系統(tǒng)性金融風險的可能性。

為化解房地產(chǎn)高庫存帶來的影響，2015年中央財經(jīng)領導小組召開會議，會議明確指出將去庫存納入2016年重點工作中，進一步確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，促進GDP高質(zhì)量發(fā)展，有效防范系統(tǒng)系金融風險。2017年為化解房地產(chǎn)庫存，各地方政府嚴格對房地產(chǎn)政策進行調(diào)控，并根據(jù)各地的特點，結(jié)合我國相關法文，聯(lián)合相關部門出臺相關政策和規(guī)定，如租售同權(quán)等政策，促使房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，目前我國的房地產(chǎn)良性發(fā)展的長效機制框架已經(jīng)逐漸展現(xiàn)。

二、文獻綜述

國外學者如Alonso,Mills和Muth采用均衡分析法，選用土地價格和房價作為變量，通過研究分析得出土地價格與房價之間存在較高的正相關關系，即土地價格越高（低）房價就越高（低）；還有學者如Olsen和Multh通過研究發(fā)現(xiàn)住宅需求方程的一般形式，得到影響住房的需求量因素有家庭收入、住宅價格、其他商品價格和服務等；還有學者如Abraham和Hendershoot建立了關于住宅變化的模型，模型分析得到住宅價格與住宅建設成本、居民收入等有著直接的關系；還有其他學者如Habin Zhou以美國等國家為例，利用VAR模型對1970至2003年的國內(nèi)生產(chǎn)總值、銀行利率和通貨膨脹等因素對房地產(chǎn)需求量影響分析，得出通貨膨脹對房地產(chǎn)需求的增長有著重要促進作用。

國內(nèi)學者如朱永華、王衛(wèi)華和韓伯棠（2002）通過灰色關聯(lián)度分析認為人口總數(shù)對商品房實際銷售影響最大，因而實行嚴格的計劃生育和外來人員進城政策以限制人口急劇增長帶來的房地產(chǎn)需求量；還有學者如胡偉略（2006）認為老年人的生活質(zhì)量和健康長壽對住房或安居有很大的需求，在老年人的住房供給方面發(fā)展開發(fā)房地產(chǎn)市場有著很大的空間；還有學者如付博、王繼明和吳金劍（2010）認為居民可支配收入是辨別居民潛在需求和實際需求的主要原因，并對房地產(chǎn)需求量造成一定的影響；還有學者如王友明（2011）認為城市化水平的提高意味著城鎮(zhèn)居民的增加，導致對房地產(chǎn)市場需求持續(xù)擴大；還有其他學者如張艷霞（2012）認為任何的國家政策都會對房地產(chǎn)市場需求造成直接或間接的影響，從金融政策角度看利率政策是重要的因素。

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

從總體來看，2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，同比增長7%，并且呈現(xiàn)逐漸下滑趨勢，而房地產(chǎn)投資主要為住房投資比重為68.4%。

從地區(qū)來看，2017年按投資金額大小排序為：東部地區(qū)58032億元，同比增長7.2%；中部地區(qū)23884億元，同比增長11.6%；西部地區(qū)23877億元，同比增長3.5%；東北部地區(qū)4015億元，同比增長1%。不難發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資存在一定的地區(qū)差異性，主要集中在東部地區(qū)，而東北部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資較為滯后。

圖1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

（二）商品房銷售情況

從總量角度來看，2017年末，我國商品房銷售面積為，同比增長7.7%。其中，辦公樓增長24.3%、商品營業(yè)用房增長18.7%、住房增長5.3%。商品房銷售額133701億元，同比增長13.7%，其中，商業(yè)營業(yè)房增長25.3%、辦公樓增長17.5%、住房增長11.3%。

從地區(qū)角度來看，2017年末從商品房銷售面積和銷售額看，我國的基本情況為：一是商品房銷售面積方面，東部地區(qū)，同比增長2.9%；中部地區(qū)，同比增長12.8%；西部地區(qū)，同比增長10.7%；東北地區(qū)，同比增長7%。二是商品房銷售額方面，東部地區(qū)74439億元，同比增長6.2%；中部地區(qū)28665億元，同比增長24.1%；西部地區(qū)25231億元，同比增長25.9%；東北地區(qū)5367億元，同比增長21.8%。

圖2 全國商品房銷售面積及銷售額增速

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況

2017年末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計到位資金156053億元，同比增長8.2%。從來源結(jié)構(gòu)來看主要由自籌資金和國內(nèi)貸款，共計76114億元，在其他來源資金中，以定金及預收款和個人按揭貸款為主共計72600億元。

圖3 全國房地產(chǎn)開啟企業(yè)本年到位資金增速

四、房地產(chǎn)需求決定因素實證

本文采用的數(shù)據(jù)為2013--2016年各地區(qū)房地產(chǎn)年度數(shù)據(jù)（源于wind數(shù)據(jù)庫），為方便建立模型將變量進行命名，如下表1所示：

表1 變量解釋

為保證數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性先將數(shù)據(jù)進行對數(shù)化，后采用PP-Statistic進行判別，輸出結(jié)果如下表2所示：

表2 平穩(wěn)性檢驗

由表2得：序列LNY和LNX3的PP-Statistic概率值約為0.03，小于0.05，可判定序列LNY和LNX3是平穩(wěn)的，接下來進行協(xié)整性檢驗，分析結(jié)果如下表3所示：

表3 協(xié)整性檢驗

由表 3 得：LNY 與 LNX1、LNX2、LNX3、LNX4 存在長期的協(xié)整關系。由于各地區(qū)房地產(chǎn)需求情況不同，選擇面板數(shù)據(jù)混合模型進行分析，總模型表達式為：

為方便分析將系數(shù)值匯總?cè)缦卤?所示：

表4 混合模型系數(shù)值

由表4得：影響一二線城市房地產(chǎn)需求的主要因素為房屋平均銷售價格和GDP；影響三四線城市房地產(chǎn)需求的主要因素為人民幣城鄉(xiāng)儲蓄存款余額、房屋平均銷售價格和全體居民可支配收入。

比較一二線城市和三四線城市房地產(chǎn)需求的主要因素得到：地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)去庫存地域性差異的重要原因。一二線城市實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存的目標，需要解決的是減少樓盤開發(fā)以及購房者購買力的問題；三四線城市實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存目標需要解決的是擴大商品房需求的問題，提高購買力可以通過增加工資水平和政策福利來解決，而提高商品房需求必須要通過發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟來解決。

2015年中央經(jīng)濟工作會議結(jié)束后，各地政府相繼出臺房地產(chǎn)去庫存政策，主要分為6大類：

表5 各地區(qū)房地產(chǎn)去杠桿政策匯總

各地出臺相關房地產(chǎn)去庫存政策后，70個中大城市呈現(xiàn)出的現(xiàn)象為：在房價方面各線城市房價增幅均有所回落，房地產(chǎn)庫存量逐漸減少，目前除東北和西北等少數(shù)城市外，諸多城市已進入良性周期，房地產(chǎn)去庫存已取得明顯成效。

五、思考與啟示

面對目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的地區(qū)差異性現(xiàn)象，各地房地產(chǎn)市場仍需進一步落實差異化去庫存的房地產(chǎn)政策，并且各地方政府應注重高新技術(shù)行業(yè)的培育和開發(fā)，推動實體經(jīng)濟的發(fā)展，逐漸擺脫對房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴，為此建議：

一是深入落實地區(qū)差異化的去庫存政策，由實證分析得出影響一二線城市房地產(chǎn)需求的主要因素為房屋平均銷售價格和GDP，影響三四線城市房地產(chǎn)需求的主要因素為人民幣城鄉(xiāng)儲蓄存款余額、房屋平均銷售價格和全體居民可支配收入，因一二線城市的土地闔值限制，不應再去庫存，反觀三四線城市有較大空間，因此三四線城市應進一步落實相關房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，并調(diào)節(jié)供應加快房地產(chǎn)去庫存進程，并且可以選擇性引入戶籍制度，吸收人才。二是推動實體經(jīng)濟發(fā)展，穩(wěn)保經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)投資占經(jīng)濟增長的50%左右，這不利于經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展，由中美貿(mào)易戰(zhàn)看出較美國相比我國的高新技術(shù)行業(yè)較為缺乏，我國應進一步加快高新技術(shù)行業(yè)發(fā)展，并同時推動實體經(jīng)濟發(fā)展。三是銀行業(yè)金融機構(gòu)應為去庫存提供良好的金融環(huán)境，杜絕房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，人民銀行應保持貨幣政策中性穩(wěn)健并適度靈活，銀行業(yè)金融機構(gòu)應考慮金融風險防控問題，因地實施差異化的房地產(chǎn)貸款政策，如一二線城市房貸政策應趨緊，三四線城市房貸政策應適度靈活偏松，有效利用貨幣政策工具加大去庫存支持力度。四是加快房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，構(gòu)建“政+銀+企”合作的房地產(chǎn)運作模式，并且各地方政府部門應根據(jù)自身情況參考差異化房地產(chǎn)去庫存政策，開發(fā)設計出租房信息平臺，出臺相關發(fā)文規(guī)范出租房市場，保障租賃人的合法權(quán)益，確?！胺孔邮怯脕碜〉牟皇怯脕沓吹摹崩砟睿⒐膭钕嚓P企業(yè)投資建設房屋租賃市場，支持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。