物業(yè)管理的對象是物包括樓盤、設備、設施、場地等，而服務對象是人，杜子美有一句憂國憂民的名言“安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱歡顏”。安居才能樂業(yè)，安居是人民幸福感的重要標志。因此，物業(yè)管理與社會安定、人民生活休戚相關。加強對物業(yè)管理工作的重視程度，將物業(yè)管理提高到管控社會矛盾、化解社會積怨、穩(wěn)定社會大局的高度來認識，必須遵循法治的軌道。

一、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主關系亟待規(guī)范細化

物業(yè)管理實際是“物業(yè)服務”，使用“管理”一詞不能正確體現物業(yè)工作的內涵。深圳在制定全國第一個物業(yè)條例時，使用“管理”一詞明顯有時代烙印而且影響了后來。物業(yè)企業(yè)應當清醒地擺正自身與業(yè)主的關系，其工作宗旨不是管理而是服務---為業(yè)主服務！少數企業(yè)把居民小區(qū)當成自己的一畝三分地，擅自改變公用部位和公共設施用途謀取個人利益，將物業(yè)出租甚至出售，把業(yè)主當成唐僧肉，任意宰割，嚴重侵犯業(yè)主權益。

業(yè)主（委員會）與物業(yè)公司溝通困難。業(yè)主委員會作為代表業(yè)主發(fā)聲的組織，實踐中其協(xié)調、監(jiān)督和維權行為難以得到完全落實，沒有真正成為維系業(yè)主與物業(yè)公司之間的紐帶：一是業(yè)主委員會成立率低。業(yè)主不能依法或不知行使自己的權利，參與意識不強，共同選舉、決策事務參與度低。據統(tǒng)計，物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主委員會普遍不足10%。二是業(yè)主法律意識淡薄。一些業(yè)主依法維權意識不強，遇到糾紛習慣采取人訪、信訪方式解決問題，信訪不信法。三是職責作用發(fā)揮不力。部分業(yè)主大會及業(yè)主委員會操作不規(guī)范，成立和運作程序不透明、不公開，成員由于自身素質不高，變動頻繁，怠于職責；有的業(yè)主委員會形同虛設、無制約，甚至與物企沆瀣一氣。

茲因房產開發(fā)建設監(jiān)管不力，小區(qū)工程建設存在遺留問題多。特別是各種手續(xù)不全導致房產證無法辦理和水電配套設施建設不全等方面，本是應在開發(fā)建設中解決的問題，但物企入駐后，業(yè)主直接將矛盾轉嫁到物企，物企又無法解決，導致恩怨加大，業(yè)主如采用停繳物業(yè)費等過激方式以對抗，雖然《物業(yè)管理條例》第六十七條賦予了物業(yè)管理企業(yè)通過訴訟方式解決欠繳物業(yè)費問題的權利但不符合物業(yè)特殊風俗習慣，又花費時間較長，效率低下，條例的規(guī)定多停留在理論層面。

二、物業(yè)地方法規(guī)作用凸顯卻沒引起重視

《立法法》第七十二條第二款“設區(qū)的市的人民代表大會及其常務委員會根據本市的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)的地方性法規(guī)相抵觸的前提下，可以對城鄉(xiāng)建設與管理、環(huán)境保護、歷史文化保護等方面的事項制定地方性法規(guī)，”

雖然國務院頒布了《物業(yè)管理條例》，但日新月異的經濟社會，《條例》顯然不能應對多樣化的市場需求及各地不同經濟發(fā)展水平的需要，缺少因地制宜的地方規(guī)定，從法規(guī)層面保障物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展。，部分規(guī)定可操作性已滯后于當前的物業(yè)管理現狀，各方權責關系依然未能落實。對物業(yè)管理相關的配套規(guī)定，還應進一步細分，加大地方規(guī)定的建設力度。

維修資金的使用，法律規(guī)定啟動困難，動用維修資金需要小區(qū)內2/3的相關業(yè)主同意后才能申請和使用，房管部門又只能按法定程序審批備案。比如某小區(qū)，3000戶居民，其中一棟樓需要維修，要動用維修資金，就需征得2000多戶業(yè)主的同意，操作起來且不論業(yè)主能否順利通過，僅征求意見、將人找齊都難，造成應使用而使用不了的尷尬。致基金使用率低，效果不明顯。

三、前期物業(yè)管理招投標

前期物業(yè)監(jiān)管缺位，體制上建管不分。業(yè)主入住后發(fā)現合同承諾沒有兌現，如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、不切實際的超值服務承諾等，引發(fā)糾紛不斷。在前期物業(yè)管理招投標中，參與競標的物業(yè)公司多是開發(fā)公司派生或投資組建，和開發(fā)商穿連襠褲子，利益共享，沒有實質的獨立法律地位，甚至存在法人人格混同問題。本應由業(yè)主選聘的物業(yè)公司，卻隸屬于房地產開發(fā)商，這自然很難實現業(yè)主權益的有效保障，在移交樓宇時，怎么能又怎么會維護業(yè)主利益？

受限于物業(yè)行業(yè)發(fā)展水平及，很多業(yè)主尚未形成通過招投標的方式選聘物業(yè)服務公司的理念，不明白使用招投標挑選物業(yè)公司對于維護自身權利的意義。使用招投標的方式選取物業(yè)服務公司的辦法目前更多的小城市尚未適用。

《 招標投標法》疏漏于物業(yè)管理招投標，如對資格預審程序規(guī)定得過于簡略，也沒有使用資格預審文件的要求等，而《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》于2003年施行，已不能體現經濟發(fā)展的新特點。物業(yè)管理部門缺少對物業(yè)服務招投標活動的有效管理，干預過多、直接運用行政手段或者不管不問。行業(yè)亦缺乏如建設工程招投標程序配套的示范指引，不利于招投標市場的規(guī)范化。

鑒上，需要制定國家層面的法律規(guī)范，明確基本的硬性條件及禁止性規(guī)定，如對物業(yè)管理招投標市場的準入門檻、人員的資質要求、物業(yè)公司獨立性等問題作出明確規(guī)定，使招投標有法可依。制定地方實施細則及辦法，因地制宜，明確常規(guī)性的基本要求和操作程序，參與者有章可循。政府部門相關管理部門定位角色、權責分明。加強監(jiān)管，處理違規(guī)行為。引導中立機構參與招標活動，建立公平、公正的物業(yè)管理招投標環(huán)境。

四、物業(yè)企業(yè)與地方政府關系的規(guī)范化

物業(yè)管理的權限應下沉到最基層政權如街道辦事處及基層群眾自治組織如居委會，這是由我國物業(yè)管理的現狀決定的。因為我國物業(yè)管理主體復雜（國有企事業(yè)單位總務科室、政府社區(qū)管理、…專業(yè)化物業(yè)管理公司九七年以后、自家小院），只能由政府擔當；同時，進一步理順管理體制，將物業(yè)服務納入社區(qū)管理，將物企納入社區(qū)居委會的日常行政管理中。如河南【2014豫辦33號】文要求，每達到 1000-3000戶，即成立一個社區(qū)居委會。基層民調組織應加強物業(yè)糾紛的調解工作，息訟解紛，促進社區(qū)和諧。。

制定新的物業(yè)服務費政府指導價標準。良性的市場競爭機制離不開自由競爭。物業(yè)管理的收費標準與服務標準，中小城市限于經濟水平制約，收費水平較低，導致一方面物業(yè)公司本身盈利存在困難，缺少服務投入，難以發(fā)展；另一方面，低水平的物業(yè)服務導致業(yè)主認為物業(yè)收費不合理，不愿多支付物業(yè)費，甚至會以不交物業(yè)費相對抗。長此以往，惡性循環(huán)。物業(yè)服務行業(yè)應在不影響自由競爭的前提下，對收費、服務標準等領域達成地方行業(yè)標準，避免不正當競爭，也可確定物業(yè)服務行業(yè)的基礎收費，逐步培養(yǎng)業(yè)主正確的消費觀念。

稅務部門應有稅收優(yōu)惠政策，通過退稅、降低稅收等財政調節(jié)手段進行扶持，特別是對建設時間早、小區(qū)規(guī)模小、設施設備陳舊、管理成本高、老住宅小區(qū)進行改造的，對管理的物企可給予適當的優(yōu)惠政策；社會弱勢群體交納不起物業(yè)服務費的，政府給與補貼，扶持物企發(fā)展。

五、管理規(guī)約不容低估

物業(yè)全部應該召開業(yè)主大會，高度重視業(yè)主委員會建立及履職工作，使物權法第六章的規(guī)定得到落實。創(chuàng)建業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司三者良好溝通機制。 業(yè)主規(guī)約既是自律公約，《物權法》第83 條又賦予業(yè)主委員會執(zhí)行規(guī)約的權力。如某小區(qū)樓上養(yǎng)雞、凌晨兩點雞叫影響正常其他業(yè)主休息問題。為物業(yè)說一句公道話，這樣的問題物業(yè)公司難以解決，如果有規(guī)約則物業(yè)可以執(zhí)行。它既不是畜禽飼養(yǎng)問題，也不是噪音問題，牽牛要牽牛鼻子，從法律層面上講，是民法通則第八十三條、物權法84條規(guī)定的相鄰權問題。

六、行業(yè)自律建設不可或缺

物業(yè)行業(yè)和諧、公平秩序的建立和行業(yè)整體素質的提升直接效應是輔助實現居民的安居。現物業(yè)企業(yè)，普遍規(guī)模小，資質低，實力弱，服務差，滿足于微利運行，不注重品牌企業(yè)的打造，未形成規(guī)范化市場，缺少具有一定規(guī)模和資質的物業(yè)公司，引領帶動不強。如此難以健全物業(yè)服務市場，不利于行業(yè)規(guī)范化管理及健康發(fā)展。

物業(yè)公司要加強自身建設，走出自身的困境，要靠他們自己市場化經營，改善服務質量、確立服務標準、引進先進技術、培訓專業(yè)人才，增強競爭力。

行業(yè)協(xié)會應發(fā)揮橋梁作用，加強自律。充分聽取業(yè)主的意見和建議，及時根據實際情況修訂行業(yè)規(guī)范如《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《物業(yè)管理委托合同》等示范性文本，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

行業(yè)協(xié)會應當注重物業(yè)服務專業(yè)人才的培養(yǎng)。物業(yè)企業(yè)普遍缺乏管理型、專業(yè)型人才，有知識型人才也是在冊不在崗，物業(yè)從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員及農村剩余勞動力。文化理論和實踐素質水平均尚少職業(yè)化。應定期舉辦物業(yè)管理招投標研討與培訓，進行普法教育與行業(yè)技能的指導，提高從業(yè)人員素質。

總之，物業(yè)管理還是一個新興的行業(yè)，“茅檐低小，溪上青青草，醉里吳音相媚好”（辛），這種農耕村居環(huán)境在城市中已經難尋到蹤影，各人自掃門前雪的狀況去而不再。2016年2月國務院公布了《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，這也對物業(yè)服務行業(yè)提出了新的要求，社會的發(fā)展亟需召喚符合時代精神的物業(yè)管理。無論是當下所面臨的某些困境，還是未來即將迎接的挑戰(zhàn)，都需要通過法律和可操作的規(guī)范去解決和應對。

作者簡介：盧霖一，河南問通律師事務所主任律師，信陽市政協(xié)常委，信陽師范學院法學與社會學院兼職教授；信陽市人民政府法律顧問。