劉麗云

(安徽審計職業(yè)學(xué)院工程管理系，安徽 合肥 230601)

關(guān)鍵字：BⅠM，物業(yè)管理，智能物業(yè)管理體系，體系分析

0 前言

物業(yè)管理屬于建筑物或住宅區(qū)的后期運營管理，它是建筑物建成后使用、維護、運營的過程，它貫穿著建筑物建成后使用的全過程，不僅與建筑物直接相關(guān)，還與使用者(業(yè)主)、應(yīng)用設(shè)備、生活環(huán)境、知識網(wǎng)絡(luò)、生活配套、人文氣息、物質(zhì)文化、社會安定息息相關(guān)，所以物業(yè)管理對整個建筑物、使用者以及整個社會都是至關(guān)重要的研究內(nèi)容。隨著物質(zhì)文明和網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)+及O2O的應(yīng)用也越來越普遍，對物業(yè)管理的要求也越來越高、物業(yè)管理模式也越來越智能化，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式的書面記載和人工反饋處理已不能滿足時代的需求。當(dāng)前，在國內(nèi)外BⅠM研究的基礎(chǔ)上和中國政府對BⅠM應(yīng)用的努力促進下，與BⅠM相結(jié)合的新的物業(yè)管理模式得到飛速地發(fā)展。對這種新的物業(yè)管理模式的研究分析有重要的理論研究意義和工程實踐價值。本文對這種新的物業(yè)管理模式做了基礎(chǔ)的研究。

1 BⅠM與物業(yè)管理的結(jié)合

BⅠM(Building Ⅰnformation Modeling)即 建筑的信息結(jié)構(gòu)模型[1]。BⅠM通過參數(shù)建模將信息可視化，把各個信息轉(zhuǎn)化成可以直接視圖的三維效果圖。BⅠM貫穿于建筑的規(guī)劃階段、設(shè)計階段、施工階段、運營階段等組成的整個生命周期中，基于BⅠM可以實現(xiàn)可視化、管線碰撞處理、4D管理等。在建筑物整個生命周期中，與建筑物相關(guān)的所有信息都記載在BⅠM模型中，與建筑物相關(guān)的應(yīng)用者可以在BⅠM模型中找到自己需求的信息和協(xié)同工作者。BⅠM模型中涉及到的所有協(xié)同工作者示意圖如下圖1。BⅠM模型常用軟件有：Revit、Bentley、Architecture、ArchiCAD 等[2]。

圖1 協(xié)同工作者示意圖

從協(xié)同工作者示意圖可以看出，通過建立BⅠM模型，相關(guān)的各方人員都可以實時交流共享信息和協(xié)同工作。物業(yè)管理人員也可以運用BⅠM模型搜集到與建筑物相關(guān)的建筑材料設(shè)備、建筑設(shè)計、建筑施工的所有信息，通過與相關(guān)人員進行詳細認真的技術(shù)、信息數(shù)據(jù)交底，為后期運營管理打好穩(wěn)定而扎實的理論和信息收集基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上再運用BⅠM模型建立起自己的物業(yè)管理模型體系來指導(dǎo)、應(yīng)用和監(jiān)督后期運營管理。

2 基于BⅠM技術(shù)的智能物業(yè)管理體系

本文基于BⅠM模擬的智能物業(yè)管理體系主要是通過BⅠM技術(shù)、GⅠS技術(shù)、GPS技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和云平臺的整合應(yīng)用，把建筑物的物理設(shè)備感知部與信息邏輯理論感知部相融合，建立標準化、規(guī)范化和直觀可視化的物業(yè)管理體系(如圖2所示)來實現(xiàn)建筑物后期運維管理的各個目標，如安全高效、節(jié)能環(huán)保、降低運營成本和提高業(yè)主的舒適度和滿意度等目標[3]。此智能物業(yè)管理體系主要由理論體系和實際內(nèi)容體系兩部分構(gòu)成，理論體系構(gòu)成智能物業(yè)管理體系骨架，是理論依據(jù)支撐；實際內(nèi)容體系則是智能物業(yè)管理體系的血肉，是具體詳細的內(nèi)容組成。

圖2 BIM技術(shù)智能物業(yè)管理體系

2.1基于BIM技術(shù)的智能物業(yè)管理理論體系

根據(jù)上述BⅠM技術(shù)下的智能物業(yè)管理體系圖示，具體的智能物業(yè)管理理論體系主要包括建筑物基礎(chǔ)設(shè)施體系、建筑物邏輯信息體系和建筑物BⅠM模型信息體系三部分內(nèi)容。建筑物基礎(chǔ)設(shè)施體系是基礎(chǔ)、是客觀實物；建筑物邏輯信息體系是控制管理程序，是操作路徑；建筑物BⅠM模型是與建筑物相符的虛擬模型、是實際建筑物在電腦上的展現(xiàn)。

2.1.1 建筑物基礎(chǔ)設(shè)施體系

構(gòu)建基于BⅠM技術(shù)的物業(yè)管理首先要集約化建筑物的基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)，需要整合好建筑物的物理感知層的硬件服務(wù)系統(tǒng)(如與建筑相關(guān)的信息管理設(shè)備，水電設(shè)備，疏散設(shè)施，消防設(shè)施，節(jié)能設(shè)施，消防設(shè)施，物理傳感器，攝像頭，手機WⅠFⅠ，門禁設(shè)施，安保設(shè)施)和軟件服務(wù)設(shè)施，同時也要把建筑物的地理信息，建筑信息，資產(chǎn)信息，業(yè)務(wù)服務(wù)流程信息和維修保護信息等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計歸納，最后把建筑物的這兩項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)集成化形成3D可視化模型。

2.1.2 建筑物邏輯信息體系

有了建筑物的基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)還需要把這些數(shù)據(jù)信息的管理流程和綜合處理步驟化、系統(tǒng)化，這種信息的前后順序流程化和綜合信息可視化就是建筑物的邏輯信息體系。邏輯信息體系主要是通過建筑物的5A系統(tǒng)即BAS(建筑自動化系統(tǒng))、CAS(通信自動化系統(tǒng))、SAS(安全自動化系統(tǒng))、MAS(管理自動化系統(tǒng))、OAS(辦公自動化系統(tǒng))和FM(設(shè)備管理)系統(tǒng)在建筑物得以實現(xiàn)。

2.1.3 BⅠM模型信息體系

圖3 BIM技術(shù)物業(yè)管理模型

在建筑物的3D基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)和邏輯信息數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過信息可視化形成了建筑物BⅠM技術(shù)物業(yè)管理模型即一個綜合集成的管理平臺(詳見圖3)。BⅠM模型是整個集約平臺的操作層面和展示層面，通過5A系統(tǒng)和FM系統(tǒng)的邏輯層傳導(dǎo)和下達指令，在3D基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)體系中執(zhí)行、體現(xiàn)和反饋。具體詳盡的敘述就是，在BⅠM模型中先建立建筑物的全部信息庫，把建筑物的所有信息整合到一個BⅠM模型中，再通過數(shù)據(jù)整理、修改、查詢、預(yù)警等BⅠM管理系統(tǒng)把預(yù)處理信息精細化地導(dǎo)入到后臺處理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫—5A系統(tǒng)和FM系統(tǒng)，5A系統(tǒng)和FM系統(tǒng)通過手機、郵箱、開發(fā)移動端發(fā)送指令到現(xiàn)場運維人員，現(xiàn)場運維人員完成指令后再把現(xiàn)場環(huán)境狀況和運維狀況信息通過二維碼或者移動設(shè)備傳送到BⅠM信息平臺，BⅠM信息庫通過刷新和修改功能及時更新實時信息庫。從而實現(xiàn)BⅠM模型和實體建筑的實時相對應(yīng)。

2.2 基于BIM技術(shù)的智能物業(yè)管理體系內(nèi)容的建設(shè)

物業(yè)管理階段屬于后期運營階段，涉及到的建筑信息繁多，物業(yè)管理人員對這些信息的查閱、收集、管理應(yīng)用比較困難，把建筑相關(guān)的設(shè)計、施工信息、設(shè)備安裝信息、設(shè)備位置型號和廠家信息以及后期的檢查維修信息等均輸入到BⅠM模型中，各專業(yè)相關(guān)的零散設(shè)施和隱蔽工程的管網(wǎng)都可通過BⅠM模型可視化、信息化、模型化，BⅠM模型是一個巨大的數(shù)據(jù)庫，把建筑物的實際信息和模型信息一一對應(yīng)。物業(yè)管理人員可以根據(jù)需要調(diào)用和更新數(shù)據(jù)庫，結(jié)合5A系、FM系統(tǒng) 和GPS地圖定位實現(xiàn)快速準確定位，獲取相關(guān)設(shè)施的詳細信息，找出最直接快速有效的解決辦法?；贐ⅠM技術(shù)的智能物業(yè)管理體系具體的分部管理內(nèi)容有人員管理部分、資產(chǎn)能源管理部分、隱蔽工程管理部分、安保管理部分和應(yīng)急管理部分等。各智能物業(yè)管理體系分部管理內(nèi)容與BⅠM技術(shù)的具體組合應(yīng)用如下詳述。

2.2.1 人員管理

基于BⅠM技術(shù)的物業(yè)管理體系是融合了5A系統(tǒng)、FM系統(tǒng)和GPS地圖等智能化系統(tǒng)的信息管理系統(tǒng)，它對物業(yè)管理人員的技術(shù)要求降低，只需要有一位專業(yè)BⅠM技術(shù)人員，其余物業(yè)管理人員可以流動性上崗，管理人員也不用考慮因物業(yè)人員流動大帶來物業(yè)管理信息的不連續(xù)性，只要通過BⅠM模擬平臺，輸入相應(yīng)建筑物編號，所有過往物業(yè)管理信息都在繼任者的撐握之中。所有的物業(yè)管理信息都集中在高效統(tǒng)一的BⅠM管理平臺中，物業(yè)人員的工作效率也能得到很大提高，勞動力成本相應(yīng)得到降低。

2.2.2 資產(chǎn)、能源管理

BⅠM技術(shù)與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的聯(lián)合應(yīng)用，對于倉庫中的備品備件，可在系統(tǒng)中設(shè)定采購的預(yù)警值和周期，當(dāng)庫存低于設(shè)定值時，自動發(fā)送貨品清單到對應(yīng)的供應(yīng)商，同時支持將采購商納入平臺，每當(dāng)有采購需求時，列出采購清單，讓供應(yīng)商根據(jù)采購清單和需求進行報價，管理員可在其中挑選最優(yōu)采購方案進行采購，從而實現(xiàn)智慧采購方式[4]。BⅠM技術(shù)與能源管理平臺的結(jié)合，可以有效地對日常能源消耗情況進行實時監(jiān)控，實現(xiàn)動態(tài)管理，節(jié)約能源消耗，降低使用成本。

2.2.3 設(shè)備運行管理

設(shè)備運行管理在BⅠM模型中的體現(xiàn)主要包括設(shè)備信息、設(shè)備運行和設(shè)備智能的實時控制。設(shè)備信息里如信息管理設(shè)備，水電設(shè)備，疏散設(shè)施，消防設(shè)施，節(jié)能設(shè)施，消防設(shè)施，物理傳感器，攝像頭，手機WⅠFⅠ，門禁設(shè)施，安保設(shè)施等設(shè)備的批次、型號、生產(chǎn)廠商、維修電話、生產(chǎn)日期、所在建筑中的位置、維修情況等信息均輸入在BⅠM模型中，物業(yè)管理者可以通過點擊模型相應(yīng)設(shè)備設(shè)置找到設(shè)備的詳細信息[5]。同時在BⅠM模型中可以設(shè)定設(shè)備的使用期限和定期檢查維修日期，到設(shè)定日期顯示保護預(yù)警或報警信號，從而降低出現(xiàn)事故的風(fēng)險。物業(yè)管理者通過BⅠM模型實現(xiàn)對建筑設(shè)備信息的全掌握。

設(shè)備運行在BⅠM模型中的重點是運行正常和反常的顯示和預(yù)警以及出現(xiàn)運行故障后的智能控制。物業(yè)管理人員可以通過BIM模型遠程操控建筑實體設(shè)備的運行。設(shè)備正常運行時BIM模型中設(shè)備顯示綠色標識，預(yù)警故障時顯示黃色標識，故障時顯示紅色報警標識。物業(yè)管理人員通過BIM模型對設(shè)備運行情況一目了然。

2.2.4 隱蔽工程管理

建筑物相關(guān)的地下管網(wǎng)和隱蔽工程信息已儲存在BIM模型中，當(dāng)考慮設(shè)備搭接，維修和二次安裝以及建筑物擴建，改建和二次裝修時，能在BIM模型中準確定位出設(shè)備信息，避免新舊設(shè)備的碰撞。也使新舊設(shè)備的更換信息保存在模型中，供使用者查閱應(yīng)用。

2.2.5 安保管理

BIM模型和建筑物的5A系、FM系統(tǒng) 和GPS系統(tǒng)已有機結(jié)合，BⅠM物業(yè)管理下的安保系統(tǒng)可以對建筑物進行實時、智能、全方位的360°無死角監(jiān)控和指揮[6]。當(dāng)監(jiān)控顯示建筑物某一樓層出現(xiàn)安保警情時，物業(yè)管理人員通過電腦監(jiān)控實時情形并全程指揮事故處理，及時調(diào)用最近人員去現(xiàn)場處理，同時遠程關(guān)閉建筑安全門。

2.2.6 應(yīng)急管理

BⅠM模型和建筑物的5A系、FM系統(tǒng) 和GPS系統(tǒng)結(jié)合后，BⅠM物業(yè)管理下的應(yīng)急處理不再需要物業(yè)人員現(xiàn)場確認就能智能的進行預(yù)警報警和智能處理。如某水管爆裂，BⅠM系統(tǒng)自動顯示爆裂點，物業(yè)管理者可以根據(jù)爆裂點位置查詢周圍情況及時遠程操控出水閥并做出處理方案，及時派人維修和保存相應(yīng)事故信息。BⅠM模擬下的物業(yè)應(yīng)急管理能對突發(fā)事件能很好地把握和處理，能有效避免安全事故的發(fā)生和擴大，大大提高了建筑物的安全保障。

3 BⅠM技術(shù)下物業(yè)管理應(yīng)用的案例實施效果

把BⅠM技術(shù)的物業(yè)管理模式應(yīng)用于某市綜合辦公樓，從人員管理、資源管理和設(shè)備運行管理三方面對BⅠM物業(yè)管理模式下的辦公樓進行研究分析，對BⅠM技術(shù)下物業(yè)管理模式和傳統(tǒng)物業(yè)管理模式進行對比分析，得出BⅠM技術(shù)下物業(yè)管理模式的實施效果。

某辦公樓10.8萬m2，樓層24層，直梯客梯8部外加兩部貨梯。傳統(tǒng)物業(yè)管理人員需要物業(yè)經(jīng)理、客戶服務(wù)部、工程部、安保部和衛(wèi)生部共60名，而應(yīng)用BⅠM技術(shù)下物業(yè)管理后，物業(yè)人員需求為：物業(yè)經(jīng)理、客戶服務(wù)部、工程部、安保部和衛(wèi)生部共計40人，相對傳統(tǒng)物業(yè)管理需求人員減少了30%之多，這樣大大的減少了勞動力需求，節(jié)省了人力資源的投入?？头藛T和監(jiān)控員把接受和監(jiān)控到的物業(yè)問題收集反饋給BⅠM技術(shù)組，BⅠM組人員根據(jù)具體問題根據(jù)BⅠM模型找出問題根源并下達指令，相應(yīng)部門人員去現(xiàn)場處理。

資源管理方面僅從電梯巡視檢查和物業(yè)人員日常使用部分來分析：傳統(tǒng)物業(yè)管理均是用A4紙張記錄歸檔和儲存，10部電梯每半月巡視檢查一次，每次紙張使用量為80張，一月為160張，物業(yè)人員簽到使用紙張2張/天、工作記錄2張/天、巡視檢查記錄2張/天，一月180張，此2項每年用紙消耗量達4080張，再加上其余物業(yè)管理流程用紙量，此綜合辦公大樓每年用紙量達6000多張，而應(yīng)用了BⅠM技術(shù)物業(yè)管理模式，所有的巡視檢查記錄和登記均在BⅠM模型中進行，不需要任何紙張資源的消耗，節(jié)省了資源成本的投入。

設(shè)備運行管理的主控項目就是預(yù)警系統(tǒng)。完整的綜合樓信息已建立在了BⅠM模型中，設(shè)備信息庫中已包含了所有設(shè)備編號、名稱、規(guī)格、標高、出廠時間、供應(yīng)商、維修期、啟用時間、安裝部位等信息見圖4，通過信息導(dǎo)出功能把預(yù)警信息庫(圖5)導(dǎo)入到FM系統(tǒng)，F(xiàn)M系統(tǒng)根據(jù)距檢查時間信息，通過短信、郵件及時通知現(xiàn)場檢修人員。如1S2-4消火栓設(shè)備已經(jīng)超過了檢修期，則系統(tǒng)已經(jīng)發(fā)出來預(yù)警信號，需立即派檢修人員去現(xiàn)場檢修。檢修人員接到指令后按規(guī)定時間到現(xiàn)場檢修并通過二維碼識別和感應(yīng)設(shè)備收集檢修信息和反饋給BⅠM系統(tǒng)操作員，BⅠM系統(tǒng)操作員及時更新數(shù)據(jù)庫，并把檢修次數(shù)增加一次。使用BⅠM技術(shù)物業(yè)管理模式之后，維保人員能更準確更及時的對建筑物設(shè)備進行檢修。物業(yè)管理人員也能更好的掌握建筑物實時運行狀態(tài)，能及時的掌握和控制設(shè)備運行，保證設(shè)備正常運行的前提下提高了維保效率。

圖4 設(shè)備信息庫

圖5 預(yù)警信息庫

通過實際案例分析得出BⅠM技術(shù)下智能物業(yè)管理模式的實施效果顯著，既節(jié)約了資源的投入又提高了工作效率，還能使物業(yè)管理模式更智能化和科技化，更加符合現(xiàn)在社會的發(fā)展。由此可見，這種BⅠM技術(shù)下的智能物業(yè)管理模式是以后物業(yè)管理發(fā)展的方向。

4 結(jié)論與展望

BⅠM技術(shù)下的智能物業(yè)管理體系是集BⅠM技術(shù)、GⅠS技術(shù)、GPS技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和云平臺的整合應(yīng)用的智能化和可視化的大平臺，它有理論體系和實際內(nèi)容體系兩部分構(gòu)成，理論體系構(gòu)成骨架，實際內(nèi)容體系組成血肉，通過專業(yè)技術(shù)人員的操作把兩大體系呈現(xiàn)在BⅠM可視化模型中，實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)管。這種物業(yè)管理模式能有效地減少資源的投入和提高工作效率，是以后物業(yè)管理的必然發(fā)展趨勢。