摘 要 最高人民法院于1992年11月25日發(fā)布的法發(fā) （1992） 38號(hào)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》，該通知第三條規(guī)定：“凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請(qǐng)解決?！北疚恼J(rèn)為隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，簡(jiǎn)單的否定人民法院對(duì)單位內(nèi)部建房、分房類糾紛的管轄權(quán)，并不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，也不符合民事訴訟基本原理。人民法院不應(yīng)當(dāng)機(jī)械適用上述規(guī)定進(jìn)而拒絕受理該類案件。

關(guān)鍵詞 經(jīng)濟(jì)適用房 房改房 管轄

作者簡(jiǎn)介：吳云飛，浙江海群律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.251

本文的撰寫(xiě)源自一件真實(shí)案例：某用人單位根據(jù)浙江省《省直單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房出售管理辦法》等相關(guān)文件的規(guī)定，經(jīng)省住建廳、省直房改辦等有關(guān)部門批復(fù)同意后建設(shè)了某經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)（一般稱之為“專項(xiàng)房”），該單位某職工與該用人單位簽訂了一份《房屋換購(gòu)協(xié)議》（該職工此前購(gòu)買過(guò)房改房，依照政策必須將緣由房改房由單位按當(dāng)時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格回收后才可以享受專項(xiàng)房政策，故而簽訂的是《房屋換購(gòu)協(xié)議》），該協(xié)議載明了新購(gòu)的自建經(jīng)濟(jì)適用房的坐落、面積、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間等主要內(nèi)容，協(xié)議還約定該職工名下的原有房改房依照政策折價(jià)出售給用人單位。該協(xié)議簽訂后用人單位如期交付新房，該職工也正常裝修并入住了新購(gòu)的專項(xiàng)房，但在辦理兩套房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)，該職工卻拒絕與單位辦理原有房改房的過(guò)戶手續(xù)，遂成訴訟。

該用人單位為了獲得上述購(gòu)房職工名下的原有房改房產(chǎn)權(quán)，向房屋所在地人民法院提起訴訟，求該職工依法履行合同義務(wù)辦理原房改房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。該人民法院立案庭在該案受理過(guò)程中以最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》第三條的規(guī)定為由，認(rèn)為本案所涉糾紛不屬于人民法院管轄范圍并拒絕對(duì)該案予以立案。筆者認(rèn)為上述法院提出的本案不屬于人民法院管轄范圍的觀點(diǎn)并不正確，其對(duì)最高院通知內(nèi)容的理解存在錯(cuò)誤。下面，筆者從幾個(gè)方面對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行論述。

一、什么是自建經(jīng)濟(jì)適用房

要解決本案是否屬于人民法院管轄的問(wèn)題，首先必須搞明白什么是自建經(jīng)濟(jì)適用房（專項(xiàng)房）。自建經(jīng)濟(jì)適用房目前主要存在于浙江省等少數(shù)幾個(gè)省份，屬于一種帶有單位福利性質(zhì)的房產(chǎn)，其出售方式類似于經(jīng)濟(jì)適用房。自建經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目經(jīng)省級(jí)行政主管部門審批通過(guò)后由用人單位作為建設(shè)方籌資建設(shè)，房屋建成后可以向單位職工以優(yōu)惠價(jià)格出售，但出售過(guò)程必須經(jīng)省級(jí)房改部門按照房改房出售流程進(jìn)行統(tǒng)一的登記和審查，符合購(gòu)買條件的職工按照優(yōu)惠的價(jià)格（根據(jù)職工工齡、職級(jí)等確定優(yōu)惠購(gòu)買的面積，超出部分按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，但實(shí)際上此處所謂的“市場(chǎng)價(jià)”一般仍然會(huì)遠(yuǎn)低于周邊地段的純商品房住宅的價(jià)格），所以在政策上此類房產(chǎn)被定性為經(jīng)濟(jì)適用房或房改房而不是一般商品房，不動(dòng)產(chǎn)登記中心核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上也一般會(huì)注明“經(jīng)濟(jì)適用房”或“房改房”字樣，兩者之間的區(qū)別在于購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)自建經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)名下并無(wú)其他房產(chǎn)的，則在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的是經(jīng)濟(jì)適用房，如果購(gòu)房者名下有房但屬于房改房、且面積未超過(guò)相關(guān)政策的，則可以通過(guò)換購(gòu)的形式購(gòu)買自建經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)買后在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明“房改房”字樣。自建經(jīng)濟(jì)適用房上市交易政策等相關(guān)事項(xiàng)與普通房改房、經(jīng)濟(jì)適用房基本一致。

二、最高人民法院《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》制定的背景

值得注意的是，前述最高院《通知》發(fā)布于1992年，當(dāng)時(shí)我們國(guó)家正處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)期，而該通知發(fā)布后的第三年也就是1994年，國(guó)務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革，由此產(chǎn)生了所謂的“房改房”，作為一項(xiàng)房屋制度改革的政策，其在推進(jìn)國(guó)家住房制度從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變革產(chǎn)生了重大的作用。不難發(fā)現(xiàn)，該通知提到的因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛實(shí)際上所指的就是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的單位實(shí)物分房所產(chǎn)生的一系列糾紛，這與目前房屋改革制度實(shí)施以后的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房買賣所產(chǎn)生的糾紛存在差別，兩者之間歷史及政策背景已經(jīng)發(fā)生了完全不同的變化。

那么，為什么當(dāng)初最高院要將因單位內(nèi)部建房、分房等行為而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛排除在人民法院的管轄范圍之外呢？筆者認(rèn)為這主要是由于當(dāng)初單位建房、分房具有濃厚的行政主導(dǎo)色彩，建房、分房的一系列手續(xù)、政策均有用人單位主導(dǎo)，彼時(shí)用人單位與勞動(dòng)者之間存在很強(qiáng)的行政依附關(guān)系。而且，當(dāng)時(shí)的用人單位雖然可以建房并分房，但這些“公房”的產(chǎn)權(quán)均屬于國(guó)家，用人單位根據(jù)相關(guān)政策向職工分配房屋的行為實(shí)際上屬于行政管理行為，因此用人單位和勞動(dòng)者之間在建房、分房的事情上并不是平等的民事主體，而民事訴訟管轄范圍的基本判斷標(biāo)準(zhǔn)之一即是否屬于平等主體之間的糾紛，因而在這一基本原則的前提下，最高院認(rèn)為人民法院不應(yīng)當(dāng)受理因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛并無(wú)不妥，但同樣的規(guī)定適用于現(xiàn)在的糾紛卻是不合時(shí)宜的。

三、本案糾紛的不同之處

最新的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三條規(guī)定，“人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。”該法第八條規(guī)定：“民事訴訟當(dāng)事人有平等的訴訟權(quán)利。人民法院審理民事案件，應(yīng)當(dāng)保障和便利當(dāng)事人行使訴訟權(quán)利，對(duì)當(dāng)事人在適用法律上一律平等?！薄吨腥A人民共和國(guó)民法總則》第二條規(guī)定，“民法調(diào)整平等主體的自然人、法人和非法人組織之間的人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系?！鄙鲜鲆?guī)定均涉及到了民法的基本原則——平等原則，民事訴訟作為一類基本訴訟類型，其主要任務(wù)就是由人民法院在各方訴訟參與人的參加下查清事實(shí)、分清是非、正確使用法律，及時(shí)審理民事案件，其所解決的乃是平等主體之間的民事法律關(guān)系，換言之，平等主體之間因民事糾紛訴至法院的，符合管轄條件的人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。

前文提到，《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》第三條規(guī)定作出的法理基礎(chǔ)實(shí)際上是由于彼時(shí)用人單位與勞動(dòng)者之間在建房分房這件事情上并非平等的民事主體，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下單位實(shí)物分房全部由用人單位主導(dǎo)，用人單位包建、包分配、包管理，且當(dāng)時(shí)用人單位分配的房屋都是分配房屋使用權(quán)而非房屋所有權(quán)，也就是所謂的“公房”，這才有了1994年之后的房改政策（所謂房改就是讓符合條件的公房承租人購(gòu)買其承租的公房的所有權(quán)）。住房制度改革后，“公房”產(chǎn)權(quán)依照相關(guān)政策在履行一定手續(xù)后授予購(gòu)買者個(gè)人，購(gòu)買者可以享有房屋的完整所有權(quán)，房屋一旦售出之后購(gòu)房者與房屋的原產(chǎn)權(quán)單位之間在房屋買賣或者說(shuō)住房制度改革層面上便再無(wú)關(guān)聯(lián)，這與八九十年代用人單位出租公房給職工完全不同。更加值得注意的是，《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》對(duì)于不屬于人民法院管轄范圍的糾紛的描述是“因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛”，這里提到的主要糾紛內(nèi)容是“占房、騰房”，那么這是什么意思呢？其實(shí)此處所提及的糾紛就是九十年代初國(guó)有單位在福利分房過(guò)程中遇到的主要糾紛類型，比如職工是否有權(quán)權(quán)承租或購(gòu)買相應(yīng)的“公房”而產(chǎn)生的糾紛，又如已承租到“公房”的職工因各種原因需要交還政策性住房時(shí)拒絕騰空并交還給單位所產(chǎn)生的糾紛等等。實(shí)際上，這類糾紛產(chǎn)生的基本原因是用人單位分配給勞動(dòng)者的僅僅是房屋使用權(quán)而非房屋所有權(quán)，這與當(dāng)下社會(huì)生活中絕大多數(shù)的房改房買賣、經(jīng)濟(jì)適用房買賣以及本文所涉及的專項(xiàng)房買賣之情形是完全不同的。本文所涉及的專項(xiàng)房的購(gòu)買雖然需要經(jīng)過(guò)省級(jí)房改部門的審批，且對(duì)購(gòu)房者的資格有一定要求，但就出售房屋的用人單位一方和購(gòu)買房屋的職工一方而言，雙方之間的買賣關(guān)系仍然是建立在自愿平等的前提之下，用人單位一旦向職工出售該房屋后，該房屋的完整產(chǎn)權(quán)便由職工所享有。職工和用人單位之間一旦確定了購(gòu)房資格，則雙方之間即產(chǎn)生平等主體之間的民事買賣合同關(guān)系，這與九十年代初發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》所指的單位內(nèi)部建房、分房所涉糾紛在法律基礎(chǔ)上是完全不同的。

四、本案實(shí)際上本質(zhì)仍然是合同糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)受理

既然本案所涉糾紛屬于平等主體之間的民事糾紛，那么筆者認(rèn)為揭開(kāi)本案表面所蒙上的迷霧我們不難發(fā)現(xiàn)本案實(shí)質(zhì)上仍然屬于合同糾紛范疇。

本案中雖然用人單位與職工雙方簽訂的是《房屋換購(gòu)協(xié)議》，看似與一般房屋買賣合同不同，但該協(xié)議載明了房屋的坐落、面積、價(jià)格、交付時(shí)間等要素，實(shí)質(zhì)上完全符合房屋買賣合同的基本構(gòu)成要件。雖然該協(xié)議包含了職工將原有房改房折價(jià)出售給用人單位這一常規(guī)房屋買賣合同中不常見(jiàn)的內(nèi)容，但筆者認(rèn)為在該協(xié)議對(duì)新房以及老房的坐落、面積、價(jià)格、交付時(shí)間等均作了約定的情況下，這一約定的本質(zhì)可以看作是糅合了兩份房屋買賣合同的內(nèi)容，不應(yīng)當(dāng)以此為由否定該協(xié)議作為房屋買賣合同的基本屬性。

本案中用人單位要求職工履行合同義務(wù)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，其訴訟請(qǐng)求是基于雙方簽訂的《房屋換購(gòu)協(xié)議》所產(chǎn)生的，雙方爭(zhēng)議的核心內(nèi)容是房屋過(guò)戶等合同義務(wù)而非購(gòu)房資格等政策性問(wèn)題。前文已述，用人單位與購(gòu)房者在簽訂專項(xiàng)房的買賣合同（本案中則為《房屋換購(gòu)協(xié)議》）后，雙方建立的乃是平等主體之間的房屋買賣合同關(guān)系，基于這一基本法律關(guān)系所提出的訴訟請(qǐng)求顯然符合《民事訴訟法》等法律法規(guī)關(guān)于平等主體之間民事權(quán)益糾紛的管轄原則。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果本案雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)并非合同義務(wù)，而是職工是否有權(quán)購(gòu)買專項(xiàng)房、是否符合專項(xiàng)房購(gòu)買政策、工齡折扣應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算等內(nèi)容，則由于這些內(nèi)容仍然屬于單位售房政策范疇，因而不宜認(rèn)定為民事訴訟受案范圍，此種情況下人民法院如果做出不予立案的裁定則并無(wú)不妥。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，筆者認(rèn)為人民法院在受理用人單位與勞動(dòng)者之間因自建經(jīng)濟(jì)適用房買賣產(chǎn)生的糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)從原告訴訟請(qǐng)求的具體內(nèi)容出發(fā)判斷其該案所涉糾紛屬于平等主體之間基于民事法律關(guān)系產(chǎn)生的糾紛還是基于政策適用、購(gòu)房資格等原因而產(chǎn)生的糾紛，如果屬于前者則依法應(yīng)當(dāng)受理，如果屬于后者則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》第三條之規(guī)定不應(yīng)受理。

尚需說(shuō)明的是，本文雖然是從自建經(jīng)濟(jì)適用房案件的角度探討《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》第三條的適用規(guī)則，但從全國(guó)層面來(lái)看，各級(jí)人民法院接觸到的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房或自建經(jīng)濟(jì)適用房（專項(xiàng)房）類案件中前兩者卻占了其中的一大半。就此而言，筆者認(rèn)為人民法院在受理普通房改房、經(jīng)濟(jì)適用房類案件過(guò)程中也應(yīng)當(dāng)遵循前文所述的基本原則，具體案件具體分析，不應(yīng)一刀切地以該通知第三條為由拒絕立案，否則既不利于保護(hù)公民的合法權(quán)益，也不利于定紛止?fàn)帯?/p>

社會(huì)生活在不斷的變化發(fā)展之中，作為預(yù)先制定好的法律，其設(shè)計(jì)者不可能預(yù)料到社會(huì)發(fā)展的全部變化，這就產(chǎn)生了法律的滯后性，這是法律的固有屬性，是法治無(wú)法回避的代價(jià)。因此在理解、適用法律的時(shí)候不應(yīng)機(jī)械地套用法律條文，特別是在法律條文的內(nèi)容明顯與基本法理相違背的情況下，必須去探究法律制定的背景、目的，綜合分析這一法律是否能夠在當(dāng)前的案件中予以使用，避免破壞實(shí)體及程序的公平與正義。