本刊記者 駱 俊

近期，房地產(chǎn)行業(yè)利空不斷，棚改收緊、房地產(chǎn)稅立法加速、房地產(chǎn)企業(yè)禁止發(fā)行熊貓債等負(fù)面消息接踵而至，萬(wàn)科甚至表示十年后主業(yè)將不再是房地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份以來(lái)，房地產(chǎn)板塊整體下跌幅度達(dá)13.74%，是近期下跌最為慘烈的板塊之一，龍頭個(gè)股股價(jià)出現(xiàn)全面下跌。站在當(dāng)下時(shí)點(diǎn)，我們應(yīng)該如何去看待房地產(chǎn)板塊的價(jià)值，是否還值得投資者們繼續(xù)堅(jiān)守？

負(fù)面消息接連不斷

前期關(guān)于房地產(chǎn)資金收緊以及各地政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的消息不斷，但房地產(chǎn)個(gè)股股價(jià)依然堅(jiān)挺，但隨著棚改“一刀切”的政策落下，無(wú)論是A股市場(chǎng)還是港股市場(chǎng)，房地產(chǎn)個(gè)股普遍呈現(xiàn)出斷崖式下跌。盡管隨后相關(guān)管理層表態(tài)對(duì)于棚改并非是一刀切，只是將決定權(quán)收回至國(guó)開行，而住建部也是強(qiáng)調(diào)未來(lái)棚改仍然會(huì)因城施策的開展，然而這一系列舉措均未能有效刺激房地產(chǎn)股價(jià)出現(xiàn)較有力的反彈。

三四線房地產(chǎn)的龍頭之一碧桂園的下跌顯得更為理所當(dāng)然，其約58%的銷售來(lái)源于三四線城市，棚改的大幅收緊必然影響其未來(lái)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。但此次下跌來(lái)看，無(wú)論是重點(diǎn)布局一二線還是三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)，其股價(jià)均出現(xiàn)大幅下跌，甚至包括如招商蛇口等直接發(fā)公告表示公司并無(wú)棚改項(xiàng)目的企業(yè)。究其原因，近期影響股價(jià)最大的因素并不是棚改政策本身，棚改政策代表國(guó)家對(duì)其主導(dǎo)的杠桿的態(tài)度，杠桿是本輪三四線中期繁榮最為關(guān)鍵的核心，而不是棚改。因此，此次比棚改政策的收緊更重要的是引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)家在房地產(chǎn)領(lǐng)域去杠桿的力度進(jìn)一步加大的看法改變。

過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)存在由于國(guó)內(nèi)發(fā)行債券出現(xiàn)一定難度，從而到國(guó)外發(fā)債的情況。近日，有消息稱，監(jiān)管層已經(jīng)部分內(nèi)地房企在境內(nèi)發(fā)行熊貓債，近期房企申請(qǐng)發(fā)熊貓債均未獲批，部分房企已放棄在境內(nèi)發(fā)行熊貓債。監(jiān)管層通過(guò)窗口指導(dǎo)進(jìn)一步收緊房企融資，禁止公司債與票據(jù)互還。此外，在2018年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措。包括先前通州的業(yè)主由于房?jī)r(jià)腰斬圍堵售樓處、碧桂園項(xiàng)目坍塌以及房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)等一系列事件，房地產(chǎn)行業(yè)正處于多事之秋，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都容易引起股價(jià)的下跌。

房地產(chǎn)行業(yè)依舊火爆

與上述負(fù)面消息相矛盾的是，從各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，房子依舊好賣，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房地產(chǎn)行業(yè)依舊火爆，房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)依舊亮眼。

銷售情況看，上半年商品房銷售額66945億元，增長(zhǎng)13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)14.8%。盡管難言瘋狂，但對(duì)于房企而言依舊是個(gè)豐收年。房?jī)r(jià)方面，從6月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格可以看出，無(wú)論是環(huán)比還是同比，房?jī)r(jià)溫和上漲仍是主基調(diào)。從房?jī)r(jià)和銷售情況看，在政府接連重拳出擊之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然取得亮眼的成績(jī)。

是否積極拿地和投資往往代表房企對(duì)行業(yè)發(fā)展的態(tài)度。根據(jù)日前統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長(zhǎng)9.7%。值得注意的是，2018年上半年土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)達(dá)到7.2%，而待售面積是下跌的，6月底房屋待售面積跌幅為14.7%，雖然跌幅在減小，但是卻達(dá)到了待售面積歷史新低。這不得不說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存時(shí)代的另一例證。同時(shí)也從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，市場(chǎng)上的供給減少，盡管供需關(guān)系在中國(guó)不是唯一的房?jī)r(jià)決定因素，但也從一個(gè)至關(guān)重要的關(guān)鍵角度說(shuō)明目前房?jī)r(jià)仍有一定的結(jié)構(gòu)性上漲壓力。雖然房?jī)r(jià)和股價(jià)上漲并沒(méi)有明顯的聯(lián)動(dòng)，但房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺對(duì)于房地產(chǎn)個(gè)股而言至少是有利的。

房地產(chǎn)業(yè)績(jī)看，在去年行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)高增長(zhǎng)的情況下，目前已披露中報(bào)預(yù)告的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)依舊靚麗。由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售確認(rèn)往往存在滯后期，在2017年延續(xù)至今的火爆情況基本可以保證今年的房地產(chǎn)龍頭公司的業(yè)績(jī)無(wú)憂，在市場(chǎng)不斷出現(xiàn)業(yè)績(jī)地雷的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)亮眼的業(yè)績(jī)顯得越發(fā)珍貴。

產(chǎn)業(yè)資本在房地產(chǎn)行業(yè)的增持以及部分房地產(chǎn)企業(yè)的回購(gòu)股票行為值得投資者高度關(guān)注。近日，平安資管斥資137億元購(gòu)得華夏幸福19.7%的股權(quán)，中國(guó)平安是最早抄底海外房地產(chǎn)的國(guó)內(nèi)險(xiǎn)企，已經(jīng)是碧桂園、旭輝和華夏幸福的第二大股東，以其“老辣”的眼光在這一多事之秋大舉買入華夏幸福的股權(quán)無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)注入一劑強(qiáng)心針，是其對(duì)行業(yè)估值認(rèn)可的最有力說(shuō)明。此外，包括恒大、碧桂園等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)上市企業(yè)頻頻宣布重金回購(gòu)或增持自家股票，盡管回購(gòu)股票并不代表估值已經(jīng)到位，但這對(duì)于投資者的信心恢復(fù)起到一定作用。

房地產(chǎn)個(gè)股是否值得投資?

近期房地產(chǎn)個(gè)股的下跌是否充分反映目前的悲觀預(yù)期也是見仁見智的問(wèn)題，部分極度看空的悲觀者甚至認(rèn)為在貿(mào)易戰(zhàn)、匯率戰(zhàn)以及去杠桿下等眾多因素下，房地產(chǎn)甚至有全面崩盤的可能，但如若真的崩盤，對(duì)于投資者而言可能將意味著“賭國(guó)運(yùn)”的失敗，那在這種假設(shè)下必將泥沙俱下，無(wú)論選擇什么類型的股票都將面臨災(zāi)難。因此，如果想在股市中挖掘投資機(jī)會(huì)，只能是以不爆發(fā)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)為前提下去考慮，否則投資者只能去選擇黃金等一系列避險(xiǎn)工具。

股市中各類消息眼花繚亂，估值和基本面是一般投資者最有利的武器。目前不管是從PE、PB或是NAV的角度看，房地產(chǎn)板塊中的龍頭個(gè)股均接近歷史最低位，估值上的優(yōu)勢(shì)已十分明顯，產(chǎn)業(yè)資本及企業(yè)自身開始出手買買買，企業(yè)的業(yè)績(jī)也依舊亮眼。去杠桿下的行業(yè)龍頭集中度提升，以及A股國(guó)際化帶來(lái)的對(duì)行業(yè)大市值龍頭股的關(guān)注，這都已經(jīng)是被市場(chǎng)反復(fù)提及的利好因素。但同時(shí)必須看到的是，不僅房地產(chǎn)行業(yè)處在一個(gè)多事之秋，目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨內(nèi)憂外患，中期看股市阻力最小的方向是向下，不排除在股市整體估值下行以及新的超預(yù)期利空消息出現(xiàn)的情況下，板塊估值進(jìn)一步下行，但那也只是給長(zhǎng)線投資者提供一個(gè)更有吸引力的入場(chǎng)時(shí)機(jī)，不過(guò)對(duì)于很多投資者而言過(guò)早入場(chǎng)可能難以熬過(guò)這段時(shí)期。綜上來(lái)看，此時(shí)再大幅看空房地產(chǎn)板塊或不再合適，短期市場(chǎng)如若企穩(wěn)，甚至可能在流動(dòng)性放寬以及板塊超跌等一系列因素下出現(xiàn)反彈，中長(zhǎng)期看，未來(lái)即便大盤以及房地產(chǎn)板塊還有進(jìn)一步下行空間，房地產(chǎn)龍頭個(gè)股相較A股整體而言的超額收益或?qū)⒎浅Ｃ黠@。