“陰陽合同”得不到法律保護

據(jù)媒體報道，500平方米私家莊園，在北京、天津、河北只需十幾萬一套，不僅能住人，還能種菜、燒烤、垂釣，打造都市人的田園夢想。這樣誘人的廣告短信相信很多人都收到過，但這樣實惠的房子真的有嗎？所謂私家莊園又是怎樣的？

記者來到位于北京市昌平區(qū)一處名叫“六合成觀光園”的地方，自稱園區(qū)開發(fā)商的人介紹：他們的園區(qū)占地300多畝，這類大棚形式的農(nóng)家院目前共有200多套，大棚房水電煤齊全，并且有網(wǎng)絡(luò)和電視信號覆蓋。園區(qū)工作人員介紹，一個毛坯房，大棚一百多平方米，院一百六七十平方米，一個小配房大概十七八平方米。一套“毛坯房”20年的租賃價格為17萬元，簽訂合同后，租戶可以根據(jù)自己的需求任意裝修，如果嫌配房小，還可以在大棚里做文章。對此，國家沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)，棚里搭一個簡易客廳或隔出一間臥室，都可以。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在天津和河北，這樣的情況同樣存在。

在看房過程中，各地的銷售人員都一直在強調(diào)同一件事，不管如何裝修，大棚外觀不能改，棚頂外的材質(zhì)也必須是薄膜或者陽光板一類的材料，保證航拍能看見大棚就可以。

違建的大棚房

何謂設(shè)施農(nóng)業(yè)用地？以上這樣的使用方式是國家允許的嗎？

中國農(nóng)科院農(nóng)經(jīng)所農(nóng)村發(fā)展研究室主任夏英介紹，設(shè)施農(nóng)業(yè)也是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一種類型，從性質(zhì)上來說，屬于農(nóng)用地。2014年，國土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》，明確設(shè)施農(nóng)業(yè)用地按農(nóng)用地管理，設(shè)施農(nóng)用地不得改變土地用途，禁止擅自或變相將設(shè)施農(nóng)用地用于其他非農(nóng)建設(shè)。

中國政法大學(xué)國土資源法律研究中心主任、中國地質(zhì)大學(xué)特聘教授李顯東表示，“大棚房”違反了我國所執(zhí)行的世界上最嚴(yán)格的土地用途管理制度，把農(nóng)田變成帶有農(nóng)家樂生活的別墅。非經(jīng)法定的程序批準(zhǔn)，不能把農(nóng)業(yè)用地變?yōu)槠渌a(chǎn)業(yè)、娛樂用地，修建“大棚房”是違反農(nóng)業(yè)方面土地管理法律法規(guī)的違法行為。

在北京市昌平區(qū)的園區(qū)里，記者看到開發(fā)商和租戶簽訂的“農(nóng)業(yè)觀光園承包合同”，上面寫著“合同是根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定訂立”。久居都市的城市人大多認(rèn)為，既然和開發(fā)商簽訂了租賃合同，就萬無一失，認(rèn)定了“大棚房”這份“靠不住的實惠”。

這樣一份合同真能保障租戶的權(quán)益嗎？

李顯東指出，這份合同，從權(quán)利和義務(wù)的內(nèi)容看，表面上都不違反法律規(guī)定，但是問題在于合同背后偽裝了一個違法行為。這份合同承諾了合同期內(nèi)如遇拆遷或國家征地，承租人自由投資部分將獲得國家拆遷補償，卻對因違法建房導(dǎo)致房子被拆除的后果避而不談。這叫“陰陽合同”，“陽合同”中一般不會出現(xiàn)直接違反法律法規(guī)明文規(guī)定的條文，而“陰合同”，即雙方當(dāng)事人在心里面默認(rèn)的合同，開發(fā)商給了承租人一個大棚，實際上給了一個農(nóng)地小別墅。事實上違反了我國關(guān)于土地用途管制和農(nóng)業(yè)承包管理的禁止性、強制性規(guī)定。所以這份合同得不到法律保護。將來一旦被查處，承租人的投資全打水漂。