舒 晴

（惠州大亞灣華瀛置業(yè)投資有限公司，廣東 惠州 516083）

一、前言

房地產行業(yè)在國民經濟體系中具有基層性、先導性和支柱性的產業(yè)地位，既容易受到國家經濟的制約，又可以促進國家經濟發(fā)展。近年來房地產行業(yè)受多方面影響，行業(yè)階段性利潤暴增，導致房地產投資過于狂熱和不理性，房地產行業(yè)一直成為各方重點關注的焦點。國家領導人習近平在中國共產黨第十九次全國代表大會中指出：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，標志著中國房地產行業(yè)在未來經濟發(fā)展中將會逐漸走向價格和利潤的穩(wěn)定化，此時，沒有很大的利潤空間去彌補管理和決策上的失誤，因此作為貫徹企業(yè)經營活動的財務管理顯得更加重要，有效的財務管理將降低企業(yè)經營成本和風險，使企業(yè)更穩(wěn)定更持久發(fā)展。

由于我國社會經濟迅速發(fā)展，房地產企業(yè)已經告別了行業(yè)發(fā)展初期“散、小、差”的特點，走向了集團化、集約化、規(guī)?；洜I，如2017年全國商品房銷售額為133701億元，百強企業(yè)銷售總額達63760.7億元，占比47.7%（近年數(shù)據(jù)見圖1），同時中小型房地產企業(yè)最終也以發(fā)展成大型規(guī)?；康禺a企業(yè)為目標，因此本文研究的大型房地產企業(yè)當前面臨的財務管理問題不僅僅對該規(guī)模企業(yè)有積極作用，也對中小型房地產企業(yè)的財務管理有著預先學習和防范的作用。

二、大型房地產企業(yè)財務管理特點

大型房地產企業(yè)除了具備一般集團企業(yè)財務管理的特點外，還有著與其他行業(yè)不同的三大財務管理特點。

其一，并購行為多。大型房地產企業(yè)的發(fā)展是以土地收儲為基礎，而取得土地主要有政府招拍掛和并購原有房地產企業(yè)兩種途徑，由于國家經濟發(fā)展多年，許多土地政府已經進行了出讓，可以招拍掛的土地越來越少，因此大型房地產企業(yè)大部分采取并購原有中小型房地產企業(yè)來儲備土地，擴張市場。

其二，項目開發(fā)周期長，風險大。大型房地產企業(yè)開發(fā)的項目以大樓盤為主，分期建設和出售，整個開發(fā)周期至少2年以上，在這個過程中可能出現(xiàn)的問題很多，如政策原因、項目地環(huán)境變化等等，均會引起銷量和價格的波動，而此時如何管理資金更加考驗著企業(yè)財務管理水平。

其三，投入資金量大、融資需求多、資金回收周期長。大型房地產企業(yè)前期必須投入大量資金購置土地和建設，這也提高了企業(yè)對融資的需求，同時，房屋經過一定的建設周期銷售后也會因為按揭付款方式而更加延遲資金回收周期，因此，如何運用好財務杠桿，加快資金回收速度將有助于企業(yè)的發(fā)展壯大。

三、大型房地產企業(yè)財務管理面臨的問題

（一）并購問題

快速發(fā)展的大型房地產企業(yè)需要不斷的開發(fā)新的市場，主要采用的是并購地方性中小型房地產項目來完成快速擴張和占領市場，在并購過程中絕大部分是通過股權收購形成來暫免賣方土地增值稅和所得稅的產生，但收購完成后項目公司可以抵扣土地增值稅和所得稅的成本就會減少，同時收購過程中管理層在業(yè)績與財務歷史遺留問題上往往會選擇前者，項目公司原有賬目及稅務問題沒有在并購過程得以體現(xiàn)和解決，給后期財務人員接手項目公司財務核算工作造成了較大困難。同時大中型房地產企業(yè)并購小型房地產企業(yè)時由于財務盡調人員自身專業(yè)的限制，很難對尚未竣工結算的項目總成本發(fā)表合理意見。

大型房地產企業(yè)進入新市場，由于缺乏對當?shù)赝恋刭Y源的了解，通常會委托中介人員尋找被并購的企業(yè)，并承諾支付一定的中介費，此時，中介人員一般要求不提供發(fā)票，這樣的行為會給很企業(yè)財務核算和稅務造成影響，同時也不利于企業(yè)內部控制。

（二）資金問題

大型房地產企業(yè)全國項目公司多，每個項目公司都面臨著融資、資金使用、資金回收三個問題，當前，國內銀行政策不僅僅限制了房地產開發(fā)貸款，同時，按揭款項發(fā)放慢也直接影響了房地產企業(yè)資金回收周期，因此，資金管理尤為重要。

大型房地產企業(yè)在當前的銀行政策背景下，也有較多的融資渠道，但會提高企業(yè)的融資成本。而資金回收期長直接影響了企業(yè)資產負責率，房屋銷售后資金得不到回流使用，企業(yè)建設需要資金只能再進行借款，截至2018年4月10日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2017年63家上市房企的平均負債率為78.6%，有18家資產負債率超過80%紅線，占比超過29%，資產負債率排在榜首的企業(yè)為魯商置業(yè)，高達93.96%，過高的資產負責率既會使企業(yè)再融資困難，也有著資金斷裂的風險。

（三）會計專業(yè)人員水平問題

大中型房地產企業(yè)有其規(guī)范的財務核算流程和科目設置，以及審計的監(jiān)督和指導，極少出現(xiàn)重大差錯現(xiàn)象，但企業(yè)快速擴張導致對會計人才需求的急速增加，而招聘的大部分會計人員缺乏建筑常識，即使有規(guī)范的會計科目及核算流程還是會出現(xiàn)沒有將相關經費放入合適的費用中的情況。

（四）房地產存貨減值準備問題

目前各地方政府對房地產企業(yè)的調控較多，主要有限制房屋購買條件、限制房屋交易價格兩種形式，部分地區(qū)房屋已經出現(xiàn)價格下降情況，導致行業(yè)發(fā)展高峰期拿下的高價地出現(xiàn)減值，按照企業(yè)會計準則需要計提存貨減值準備,但是目前存貨減值帶有較大的主觀性,這就為企業(yè)調節(jié)利潤創(chuàng)造了條件。有些大型房地產企業(yè)為了粉飾利潤給公眾良好形象，在存貨減值準備上做調整,其實對于企業(yè)自身而言也會造成企業(yè)對成本管理、費用控制的松懈，導致決策失誤。

（五）新收入準則對房地產企業(yè)的影響

財政部要求2018年1月1日實行新的收入準則，在原來的收入準則下，房地產企業(yè)在交房時確認收入，而房款除特殊情況外在交房前均已收齊，這樣造成真實收入需要在1年以后才能得到確認，房地產企業(yè)財務信息并不能準確反映，而新的收入準則第11條規(guī)定指出如果企業(yè)履約過程中所產生的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項，即屬于在某一時段履行履約義務，應采用產出法或投入法確認收入。很顯然房地產企業(yè)滿足本條款，應按照兩種方法其中一種來確認收入，收入確認時點更為合理，但是兩種方法都涉及大量會計估計，選擇方法不同將造成收入確定金額不同，這也為房地產企業(yè)的利潤空間提供了可操作的空間，對收入有要求的房地產企業(yè)可能會收入確認激進。

另外，稅法上的收入確認準則并沒有進行變更，這樣會造成財務和稅法上的收入確認時點有差異，這個差異對大部分房地產企業(yè)來講是有利的（除非增值稅結算時增值稅銷項稅額減進項稅額少于預交增值稅），但是也會存在稅務部門的理解差異導致結果不同。

四、大型房地產企業(yè)針對財務管理面臨的問題應采取的措施

（一）強化并購管理

大型房地產企業(yè)并購地方中小型房地產企業(yè)不僅需要借助專業(yè)的第三方審計團隊，而且負責并購的項目小組人員中應有專業(yè)基建人員把控并購企業(yè)的項目成本，委派的財務管理人員要對被并購企業(yè)的歷史遺留財務問題進行甄別，該財務人員應為今后管理被并購企業(yè)財務的人員，如發(fā)現(xiàn)問題盡量要求被并購企業(yè)在并購前解決，或者簽訂附條件的并購協(xié)議。同時在計算收購成本時既要考慮采取股權收購導致缺少成本發(fā)票的稅務上升成本，也要考慮解決不了的財務問題給今后帶來的風險成本。

大型房地產企業(yè)財務部門應該嚴格把關，土地中介費用必須簽訂書面合同，提供發(fā)票，減少企業(yè)財務核算和內控風險，同時也減少了稅收成本。

(二)優(yōu)化融資效果

當期銀行融資和按揭放款緊張，大型房地產企業(yè)除銀行貸款外可以通過增發(fā)新股、發(fā)行債券、融資租賃、海外融資等方式來進行資金籌集，但在開闊多融資通道時，更應該謹慎的評估投資項目的資金回報率，加大資金的付款管理，提高已開發(fā)項目的資金周轉率，從而控制資產負責率，使企業(yè)融資達到一個良性循環(huán)。

在按揭放款緊張的前提下，建議可以通過提高房屋購買全款支付的優(yōu)惠幅度來提高資金周轉率，使用銀行存兌匯票支付款項提高資金使用價值，其次，不要盲目開拓市場，減少盈利能力單薄，經不起市場動蕩的項目并購。

（三）提高會計人員水平

企業(yè)管理層對財務管理的重視和財務人員對財務管理的把控直接影響到企業(yè)各方面成本和風險大小。大型房地產企業(yè)應當加大對招聘的基層財務人員的培訓，在培訓中應該有財務管理人員和項目基建管理人員分別對財務專業(yè)知識和工程基礎知識進行培訓。同時，應當注重人才提升培訓和提拔，給基層財務人員晉升機會，才能留住有能力的財務人員。

（四）嚴格房地產存貨減值準備審核

期末存貨的計價方法采用成本和可變現(xiàn)凈值孰低原則，大型的房地產企業(yè)應當收集真實的房地產市場數(shù)據(jù)，根據(jù)房地產市場數(shù)據(jù)計提存貨跌價準備，真實的財務信息可以有效的給決策者提供依據(jù)，作出正確的經營判斷，還可以成為土地收儲決策者的考核指標。另外，在我國已經逐步建立了市場價格體系的情況下，有些地區(qū)取得市場價格信息已經很容易了，做為第三方的審計人員應當充分發(fā)揮中介機構的職責，對企業(yè)的存貨減值準備應當嚴格審核，充分披露存貨減值的相關信息和利潤形成的原因，從外部促使企業(yè)規(guī)范存貨的減值計提。

（五）積極應對新收入準則的影響

大型房地產企業(yè)應當根據(jù)自身情況選擇合適的收入確認方法，應以真實的反映收入情況為準則，及早建立和修改財務收入管理核算辦法，需要其他部門配合完成核算的應建立流程體系體現(xiàn)在核算辦法中，明確各自職責。同時財務部門應與稅務部門及時溝通稅會差異確認時點問題，避免提前交稅影響減少資金周轉率的問題出現(xiàn)。

五、結束語

大型房地產企業(yè)的財務管理對于當今新經濟形勢下大型房地產企業(yè)如何提升市場競爭能力，保持可持續(xù)發(fā)展起著至關重要的作用。本文闡述了大型房地產企業(yè)財務管理中存在的問題，分析了問題產生的根源，并從改善并購與融資效果、提高會計人員水平、加強減值準備審核以及積極應對新收入準則影響等方面提出對策。本研究將有利于改善大型房地產企業(yè)財務管理效果，推進房地產企業(yè)發(fā)展。