王定洪

一、房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析

新經(jīng)濟(jì)時代下，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于較為火熱的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融體系的資金支持以及各種政策優(yōu)惠等，而房地產(chǎn)行業(yè)也在一定程度上對金融產(chǎn)生或好或壞的影響，進(jìn)而影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾方面：首先，房價在一定程度上依賴于地價的定位。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種城市用地緊張，致使近幾年全國一百多個城市的地價出現(xiàn)總體上漲的狀態(tài)。第二，在土地儲備緊張，出讓面積下降的趨勢下，其合同成交數(shù)卻出現(xiàn)了上漲，城市住宅等成交量大幅增長。第三，在此經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下，隨著房地產(chǎn)業(yè)成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商持續(xù)出擊，投資者的投資不僅沒有下降，反而呈現(xiàn)持續(xù)追加投資的趨勢。第四，我國商品房供應(yīng)和需求一直呈現(xiàn)不對等的狀態(tài)?，F(xiàn)階段，隨著二孩政策的放開，我國房地產(chǎn)業(yè)中商品房的需求仍然旺盛。并且隨著人們生活水平和生活質(zhì)量的提高，普通商品房或是一般性的保障性住房已不能滿足人們的需求，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的消費者具有更高層次住房結(jié)構(gòu)的需求。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險原因分析

（一）金融機(jī)構(gòu)體系的不健全

房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的一部分原因在于我國各金融機(jī)構(gòu)體系的不健全。具體來講：一方面，在房地產(chǎn)金融市場上，各房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)制度的不健全。誠信問題是各機(jī)構(gòu)需要解決的首要問題，這不僅涉及到道德問題，更是影響金融危機(jī)發(fā)生的重要影響因素。另一方面，在于以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)制度不合理對于房地產(chǎn)市場的影響。以商業(yè)銀行為例，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)依靠于大量的資金支撐，而在這些貸款資金中，商業(yè)銀行占比過多，兩者之間聯(lián)系較為密切，利益結(jié)合較多。體現(xiàn)了商業(yè)銀行對于放貸的條件、規(guī)模以及資金等沒有進(jìn)行明確合理的界定，對于各項流程的審查審批缺乏規(guī)范合理性，監(jiān)督以及各種風(fēng)險防范等機(jī)制建設(shè)不健全。

（二）房地產(chǎn)金融市場各參與主體缺乏規(guī)范性

房地產(chǎn)金融市場各參與主體大體可以從三個方面進(jìn)行分析：第一個是房地產(chǎn)企業(yè)也即房地產(chǎn)開發(fā)商。土地和資金支撐是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)所必須具備的兩大要素。在資金方面，開發(fā)商在獲取貸款資金時，在對銀行以及金融機(jī)構(gòu)等提交審批材料企業(yè)信息時，可能會有所保留或是有所隱瞞，使得放貸金融機(jī)構(gòu)無法對其進(jìn)行合理的放貸評估，進(jìn)一步會對后續(xù)的還貸等產(chǎn)生影響，進(jìn)而產(chǎn)生金融危機(jī)。土地獲取方面，開發(fā)商可能會為了達(dá)到自己的目的而進(jìn)行違規(guī)操作，破壞土地招標(biāo)獲取的公平性。第二個屬于消費者的買賣行為。較多炒房者通過市場行情或是個人經(jīng)驗判斷預(yù)估房價的上漲，便進(jìn)行大量投資，在進(jìn)行大量的轉(zhuǎn)賣，以獲取大量中間差價，推動房價上漲，形成惡性循環(huán)，引發(fā)金融危機(jī)產(chǎn)生。第三便是消費者的個人信用問題，金融機(jī)構(gòu)由于信息不對稱無法充分了解貸款者的信譽(yù)問題而造成的影響也會對房地產(chǎn)金融危機(jī)產(chǎn)生一定的影響。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范建議

（一）強(qiáng)化政府宏觀監(jiān)管，落實產(chǎn)業(yè)法律政策

第一點，政府自身加強(qiáng)行情的判斷，提高預(yù)測的準(zhǔn)確性，制定具有連續(xù)科學(xué)協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)政策。并對房地產(chǎn)的土地等進(jìn)行適當(dāng)合理的政府干預(yù)，對于國家土地政策的硬性規(guī)定要堅決貫徹執(zhí)行，增加對房地產(chǎn)違法行為的懲罰，加大懲罰力度，促進(jìn)行業(yè)政策的落實與執(zhí)行。

第二點，完善土地管理制度。土地價格的持續(xù)提高也是房地產(chǎn)價格持續(xù)走升的原因之一，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本的高度也是影響最終產(chǎn)品即房子售價的重要原因。因此，政府必須加強(qiáng)對現(xiàn)有土地的供給和土地儲備方面的制度的完善實施，借鑒企業(yè)的差異化戰(zhàn)略，對現(xiàn)有儲備土地進(jìn)行差異化的管理，優(yōu)化現(xiàn)有土地的供給結(jié)構(gòu)，堅決貫徹政府制定的土地政策的硬性規(guī)定，進(jìn)一步增加城市建設(shè)對于土地的需求量，做到地盡其用，對儲備土地進(jìn)行精細(xì)化的管理。注意的是，政府干預(yù)要做到合理適當(dāng)性，注意避免政府相關(guān)工作人員使用公權(quán)，以權(quán)牟私對于使得土地具有壟斷控制性，使得結(jié)果適得其反，不但沒有對其價格進(jìn)行合理的控制，反而使得房價得到不合理的提升。

（二）優(yōu)化住房供給層次，完善個人征信建設(shè)

我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的一個普遍問題就是住房結(jié)構(gòu)失衡。住房的供給結(jié)構(gòu)和住房需求結(jié)構(gòu)并不對接?，F(xiàn)階段，我國高檔精修等商品房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民的住房需求量，而普通規(guī)格的商品房或是一般性的保障性居民住房的供給量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及居民所需量。因此，要注重住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，堅持住房的總量控制以及區(qū)域平衡的問題，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，增大對普通商品房和一般保障性住房的建設(shè)調(diào)整，使其與居民住房需求量相對接，建構(gòu)合理的住房體系，調(diào)整居民住房各層次的需求量，優(yōu)化住房的供給層次。誠信是住房體系中很重要的問題，在一定程度上增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生概率，為解決或是盡量避免誠信缺失問題，需要對個人征信系統(tǒng)進(jìn)行構(gòu)建完善。在明確個人信用系統(tǒng)合理規(guī)范的基礎(chǔ)上，加大對房地產(chǎn)企業(yè)簽訂違約合同的懲罰力度，政府部門通過法律政策的制定完善，為規(guī)范住房秩序提供良好的法律環(huán)境。

（三）完善優(yōu)化房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范可借助于完善的房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)，來增加房地產(chǎn)金融的防御抵抗力，避免減少金融風(fēng)險給企業(yè)帶來的傷害。完善房地產(chǎn)金融體系具體可以從以下幾點著手：第一點，對各級各層次金融機(jī)構(gòu)的完善。既包括對我國中央人民銀行的調(diào)控、商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，也包括對房地產(chǎn)金融等各中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范化。應(yīng)發(fā)揮中央銀行作為金融核心的作用，積極調(diào)整貨幣及信貸政策等，保障政策制定的規(guī)范合理，增大政策實施的靈活性，對房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行監(jiān)管，保證其透明可靠度，引導(dǎo)房地產(chǎn)資金的正確流向，正確調(diào)控房地產(chǎn)金融市場價格。商業(yè)銀行自身在建立完整的風(fēng)險評價體系的基礎(chǔ)上，有效調(diào)控銀行對于企業(yè)的貸款管理，還要在其比例、規(guī)模以及條件上進(jìn)行嚴(yán)格把控，進(jìn)行分類管理，使其銀行貸款資金能夠?qū)？顚Ｓ谩?/p>

第二點，加強(qiáng)社會全方位信用體系的構(gòu)建。信用問題在上述第一點的金融機(jī)構(gòu)建設(shè)時提及，信用建設(shè)在一定程度上可以有效地減少金融風(fēng)險的發(fā)生的概率。在互聯(lián)網(wǎng)+的基礎(chǔ)上，借助大數(shù)據(jù)以及云計算等現(xiàn)代技術(shù)，建立全方位的社會信用體系，以便后期可以根據(jù)信譽(yù)度對放貸進(jìn)行審批調(diào)整。同時有效緩解金融信息不對稱的問題，在一定范圍內(nèi)緩解機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險問題。第三點，房地產(chǎn)金融行業(yè)需要大量資金的支撐，足夠資金的支撐可以有效緩解金融危機(jī)帶來的風(fēng)險。因此拓寬房地產(chǎn)金融融資渠道，保障房地產(chǎn)流動資金的充足，也是減少金融危機(jī)發(fā)生概率的重要方法。

房地產(chǎn)行業(yè)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r受到金融市場運(yùn)行狀態(tài)的影響。房地產(chǎn)金融危機(jī)的產(chǎn)生對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較大的影響，因此，必須采取多重措施防范降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生，實現(xiàn)行業(yè)的全面健康發(fā)展。