唐代春

商業(yè)地產(chǎn)項目和傳統(tǒng)的住宅項目有著較大的差別，主要有以下特點：一是商業(yè)地產(chǎn)的回報率相比傳統(tǒng)住宅項目較強(qiáng)，但是收益的風(fēng)險性也較強(qiáng)；二是商業(yè)地產(chǎn)項目所需資金較大，需要幾年的經(jīng)營過程才能成熟;三是商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營方式多樣，因此需要的管理團(tuán)隊素質(zhì)較高，管理水平要求高。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險因素分析

（一）項目投資決策環(huán)節(jié)財務(wù)風(fēng)險因素分析

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策環(huán)節(jié)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的成因主要是目前企業(yè)管理人員對投資項目缺乏風(fēng)險意識，以及對項目投資決策的全面有效的可行性分析，比如沒有進(jìn)行有效的投資決策指標(biāo)分析，投資項目的NPV較小，回收期較長，投資項目評估不夠嚴(yán)謹(jǐn)，一旦外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)波動，項目將難以維持。

（二）項目籌資環(huán)節(jié)財務(wù)風(fēng)險因素分析

一是項目融資渠道過于單一，主要來源于國內(nèi)銀行的中長期貸款，而且貸款到期還款的資金來源于企業(yè)的自有資金，一旦出現(xiàn)貨幣政策的不利變化和企業(yè)經(jīng)營不善，會面臨較大的還款壓力；二是通過分析各項償債能力指標(biāo)發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的償債能力有限，首先資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，長期償債能力較弱，其次流動比率和速動比率較低，從而可能導(dǎo)致企業(yè)短期債務(wù)到期無法償付的風(fēng)險。

（三）運(yùn)營環(huán)節(jié)財務(wù)風(fēng)險因素分析

經(jīng)過對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資項目的運(yùn)營過程進(jìn)行調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)在運(yùn)營環(huán)節(jié)主要導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的因素主要是發(fā)現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營不善，出現(xiàn)了大量的存貨積壓，大量產(chǎn)品沒有及時出售或出租，從存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)來看，存貨周轉(zhuǎn)率較低，經(jīng)營成本較高，而且呈現(xiàn)出持續(xù)走低的趨勢。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的建議

（一）建立完善的風(fēng)險管理內(nèi)部控制制度

1.建立穩(wěn)健的風(fēng)險管理文化

首先管理人員應(yīng)該在公司內(nèi)部營造防范風(fēng)險的意識，采用科學(xué)合理的方法對投資項目進(jìn)行決策；其次，風(fēng)險重在事前控制，集團(tuán)應(yīng)該建立責(zé)權(quán)利清晰的組織結(jié)構(gòu)，明確各個部門的風(fēng)險管理職責(zé)；最后，加強(qiáng)企業(yè)人員的財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識，定期組織相關(guān)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，使其充分認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點和復(fù)雜性，使公司財務(wù)人員充分參與到企業(yè)的風(fēng)險管理當(dāng)中。

2.充分利用內(nèi)部審計在財務(wù)風(fēng)險管理中的作用

首先企業(yè)應(yīng)該建立獨(dú)立規(guī)范的審計委員會，并且定期對集團(tuán)及其下屬公司的運(yùn)營和財務(wù)工作進(jìn)行獨(dú)立的檢查，以防流于形式，內(nèi)部審計的目的不是簡單的事后審計以及追究相關(guān)部門的責(zé)任，應(yīng)該著重于事前的風(fēng)險防范，減輕企業(yè)的損失，維護(hù)集團(tuán)的利益；其次是充分利用內(nèi)部審計的管理建議職能，審計通過對會計資料的檢查和監(jiān)督，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的問題并提出有效的建議；最后內(nèi)部審計人員的獨(dú)立性是內(nèi)部審計監(jiān)督的靈魂，相關(guān)人員除了相關(guān)的專業(yè)勝任能力，還要具備良好的職業(yè)道德。

3.規(guī)范會計行為和會計規(guī)范

風(fēng)險管理的基礎(chǔ)是真實可靠的會計資料，因此會計資料的規(guī)范性離不開相關(guān)內(nèi)部控制制度的約束。首先對違反企業(yè)會計規(guī)范處理規(guī)定的人員進(jìn)行有效的處罰，建立嚴(yán)格的會計處理規(guī)范制度；其次加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)部控制制度的完善，對會計資料的整體處理流程進(jìn)行全方位的監(jiān)督。

4.重視集團(tuán)人員風(fēng)險管理責(zé)任考核

風(fēng)險管理的有效性重點在于落地實施，集團(tuán)應(yīng)該根據(jù)自身的特點，將財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)分解到具體的崗位，每個員工能夠清楚了解自身在集團(tuán)風(fēng)險管理職能中的位置和作用，并將風(fēng)險管理考核的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)納入考核范圍，將員工的個人利益和集團(tuán)的整體利益進(jìn)行有效結(jié)合，這是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵。

（二）建立健全集團(tuán)項目財務(wù)風(fēng)險防范的具體措施

1.投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險防范

（1）充分利用外部咨詢機(jī)構(gòu)在項目選擇中的優(yōu)勢。投資項目的可行性分析是項目投資決策的關(guān)鍵，然而由于項目本身的復(fù)雜性受到當(dāng)?shù)卣摺⑽幕?xí)俗和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，所以公司內(nèi)部可能缺乏必要的人員或者需要付出較高的成本進(jìn)行這些因素的評價分析，所以可以聘請市場中具有良好聲譽(yù)的外部專業(yè)咨詢公司進(jìn)行項目的可行性分析，這樣不僅可以使項目投資決策的客觀性和科學(xué)性更強(qiáng)，防止出現(xiàn)決策與實際的重大偏差，還可以減輕公司高層管理人員的負(fù)擔(dān)。

（2）建立科學(xué)合理的項目盈利能力評估體系。投資項目的盈利能力評估是項目可行性分析的關(guān)鍵指標(biāo)，由于是對未來的項目進(jìn)行收入以及成本費(fèi)用的測算，所以盈利的測算建立在以往的經(jīng)驗和假設(shè)基礎(chǔ)之上，數(shù)據(jù)的科學(xué)性和合理性值得商榷。盈利指標(biāo)的計算受到未來產(chǎn)品市場價格、原材料價格和政府政策等很多因素的影響，所以盈利的預(yù)測存在重大的不確定性。公司應(yīng)該根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗以及借鑒一些其他成功企業(yè)的評估方法，結(jié)合企業(yè)自身的特點，建立一套屬于公司內(nèi)部投資項目收益指標(biāo)評估體系，并根據(jù)歷史資料和未來預(yù)測進(jìn)行利潤的敏感性分析，著重對敏感因素進(jìn)行控制。

（3）避免單一開發(fā)模式，縮短項目投資回收期。投資回收期是項目評價的指標(biāo)之一，由于商業(yè)地產(chǎn)本身的特點，回收期一般較長。公司可以選擇組合投資策略來防范回收期過長給集團(tuán)帶來的財務(wù)風(fēng)險。首先公司可以選擇與其他企業(yè)進(jìn)行共同投資，通過風(fēng)險分擔(dān)的方式分散風(fēng)險；其次公司可以選擇將商業(yè)廣場、傳統(tǒng)住宅以及寫字樓等多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)模式，利用經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款回收資金，防范單一開發(fā)模式給企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。

2.項目融資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險防范

地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高，除了能夠給企業(yè)帶來較高的收益外，也會面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險，而且項目融資渠道單一也可能會導(dǎo)致由于經(jīng)營資金不足帶來短期債務(wù)無法償還的風(fēng)險，因此債務(wù)結(jié)構(gòu)的合理性是財務(wù)風(fēng)險重要影響因素。首先，集團(tuán)應(yīng)該合理分配短期債務(wù)和長期資本的比例，合理提高長期債務(wù)的比重，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險；其次，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于主要依賴銀行的長期貸款，企業(yè)獲得的長期資金有限，這是行業(yè)企業(yè)長期資金比重降低的重要原因，因此對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，要積極拓寬融資渠道，通過發(fā)行債券和IPO等方式籌措長期資金，或者利用住房抵押貸款證券化等新的融資渠道，利用層次分析法確定集團(tuán)合理的資金結(jié)構(gòu)，充分利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的收益，并將企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險降到合理的水平。

3.項目運(yùn)營環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險防范

首先，聘請專業(yè)的招商企業(yè)和商業(yè)規(guī)劃公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，采用國外商業(yè)地產(chǎn)成功的出租商鋪模式為主，實現(xiàn)集團(tuán)長期穩(wěn)定的收益；其次，在選擇租賃對象時，要全方位的考慮他們的資質(zhì)、信譽(yù)、是否存在競爭以及互補(bǔ)程度大小等因素，不能僅僅考慮租金的高低，還要注意租客經(jīng)營的行業(yè)和集團(tuán)策劃的物業(yè)類型是否存在不融合，著重選擇信譽(yù)高的品牌商家，使企業(yè)獲得長期穩(wěn)定的收益。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)近幾年發(fā)展迅猛，競爭日趨激烈，如何在行業(yè)中屹立不倒，成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭，在高速發(fā)展的過程中必須要加強(qiáng)防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，建立完善的風(fēng)險管理內(nèi)部控制制度和具體的投資、融資和運(yùn)營風(fēng)險控制制度。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬書麗.探討房地產(chǎn)的財務(wù)管理現(xiàn)狀以及措施[J]現(xiàn)代商業(yè).2013(07).

[2]朱梓菡.論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的生成機(jī)理與控制策略[J].會計之友.2012(24).

[3]陳魯.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理研究[J].會計師.2012(04).