王 菲

一、研究背景

房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)乎民生和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于城市土地有限，人口增加過快，房子剛需增加，加之一些投資炒房客的影響，大中型城市房?jī)r(jià)居高不下，影響了人民大眾的根本利益和社會(huì)穩(wěn)定，引起了政府的高度重視，中央加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭被遏制。這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一些不利的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。本文結(jié)合當(dāng)前實(shí)際對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及改進(jìn)建議進(jìn)行了論述，希望對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平有所幫助。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

第一，對(duì)資金的需求量很大，特別是在當(dāng)前土地價(jià)格居高不下的形勢(shì)下，獲得土地的資金基本上需要占整個(gè)項(xiàng)目總投入的30%以上。第二，資金的回收期限長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)從初始投入到銷售全部回款預(yù)計(jì)在2年以上。第三，資金回款的不確定性因素較多，這些不確定性因素會(huì)帶來一些風(fēng)險(xiǎn)。因房地產(chǎn)企業(yè)資金回款期限長(zhǎng)加之國(guó)家的各項(xiàng)調(diào)控政策也會(huì)給房地產(chǎn)的銷售帶來一些不良影響，一旦銷售價(jià)格和成交量降低，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)不及時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)資金短缺陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。所以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。

三、當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行率較低

目前，我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算執(zhí)行效率不高，主要表現(xiàn)在資金的實(shí)際情況偏離預(yù)算，還可能與預(yù)算出入較大，參考價(jià)值不大。這樣不真實(shí)的資金預(yù)算對(duì)企業(yè)的決策帶來了不利影響，致使資金使用效率不高，在出現(xiàn)較大偏差的時(shí)候可能會(huì)危及到企業(yè)的資金鏈，影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)。究其原因主要是房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理體系中比較薄弱，沒有結(jié)合實(shí)際編制預(yù)算，對(duì)預(yù)算變化也沒有進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)整。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金融資渠道單一

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款和股權(quán)融資等三種渠道。因房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)屬于中小型企業(yè)，大中型上市企業(yè)很少能夠獲得股權(quán)融資，所以股權(quán)融資一般流于形勢(shì)，對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有研究意義。在一些房地產(chǎn)企業(yè)自有資金少的情況下，只能從銀行獲得貸款來補(bǔ)充流動(dòng)資金，為項(xiàng)目建設(shè)提供資金支持，除銀行融資外，還可以通過不太合法的途徑獲得一些融資，但是民間融資較貴，風(fēng)險(xiǎn)也高，所以單一性的資金來源也是制約房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的瓶頸。

（三）資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)不完善

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的增多，各個(gè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加大，一些企業(yè)在高利潤(rùn)和投機(jī)心理作用下沒有過多的考慮自身的實(shí)際而去開發(fā)較多的樓盤。囤積大量的資金用于不同的項(xiàng)目投資，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)對(duì)開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的規(guī)劃，出現(xiàn)資金短缺可行性較小。但是市場(chǎng)是不斷變化的，很難預(yù)測(cè)到將來會(huì)怎么樣，若房地產(chǎn)企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)預(yù)測(cè)銷售目標(biāo)就會(huì)造成資金短缺無法歸還銀行到期貸款，可能會(huì)被陷入資金短缺的境地。

（四）資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力較低

風(fēng)險(xiǎn)是無時(shí)不在的，因房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高所以收益相當(dāng)可觀。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取措施來降低風(fēng)險(xiǎn)。建立資金風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)不是易事，影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的效果。因房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流通性低，投資期限較長(zhǎng)，所以在市場(chǎng)環(huán)境下資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是存在的，如果房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不去評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而采取盲目的擴(kuò)張行為，很可能造成資金短缺，給企業(yè)帶來致命的打擊。

四、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的建議

（一）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)項(xiàng)目具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益高的特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之道應(yīng)是在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)重視投資利潤(rùn)率。所以在實(shí)際中房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)因市場(chǎng)一時(shí)利好就盲目的投資擴(kuò)張，而應(yīng)當(dāng)理性思考了來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開展新的投資項(xiàng)目之前應(yīng)當(dāng)綜合考慮方方面面的因素進(jìn)行可行性研究分析，利弊對(duì)比，做出最壞的打算，多留后路，以便能夠做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，以確保投資項(xiàng)目的可行性、可行性和前瞻性。

（二）拓展房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道

目前很多的中小企業(yè)以銀行融資為主要的融資方式，股權(quán)融資僅僅對(duì)一些大型和上市的房地產(chǎn)企業(yè)所運(yùn)用。銀行借款占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的主流。雖然我們近些年來不斷擴(kuò)寬企業(yè)的融資渠道，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投資加大，較小的融資量無法滿足其資金需求。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道還可以擴(kuò)寬，如可以為較好信譽(yù)的房地產(chǎn)企業(yè)提供支持進(jìn)入證券市場(chǎng)，可以通過發(fā)行債券進(jìn)行融資來完成投資項(xiàng)目建設(shè)減輕資金壓力。此外，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式，提高自己使用效率也非常重要。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)預(yù)算管理體系的完善

房地產(chǎn)企業(yè)良好、穩(wěn)定的發(fā)展需要借助預(yù)算這個(gè)管理工具。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)“魚和熊掌”兼得的效果，就需要重視預(yù)算管理工作，加強(qiáng)資金管理管理?？茖W(xué)、合理的去做好資金預(yù)算編制工作，充分發(fā)揮資金預(yù)算這個(gè)管理工具，在實(shí)際工作中嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算，全面掌握企業(yè)的資金收入和支出情況，為合理統(tǒng)籌安排資金創(chuàng)造條件。企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做好融資預(yù)算，在企業(yè)承受能力之內(nèi)的融資便于解決企業(yè)資金的需求，利于擴(kuò)大投資規(guī)模，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。

（四）加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，所以在經(jīng)營(yíng)管理過程中難免會(huì)遇到這樣那樣的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)用于面對(duì)問題和風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)中提前預(yù)防和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，弄清風(fēng)險(xiǎn)形成的原因采取相應(yīng)的對(duì)策加以控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行登記劃分并建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以免風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來較大的損失。主要應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策包括：1.建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。制定的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)要以企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況出發(fā)，企業(yè)要善于識(shí)別異常的財(cái)務(wù)指標(biāo)并及時(shí)的采取措施加以解決，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。2.加強(qiáng)企業(yè)的資金管理意識(shí)。對(duì)于企業(yè)來說資金是血液，資金管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，不僅僅是財(cái)務(wù)部門自己的事情，需要企業(yè)管理層和各個(gè)部門的支持和配合，對(duì)資金的認(rèn)識(shí)，這樣就需要企業(yè)要重視對(duì)資金管理的宣傳工作，加強(qiáng)資金管理的意識(shí)，做好自己收支預(yù)算，提高資金使用效率。3.加強(qiáng)對(duì)工程結(jié)算的管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分期支付工程款并留存一定比例的保證金。

五、結(jié)論

總之，資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，房產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)高收益的行業(yè)，搞好資金管理工作意義重大。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際建立健全資金管控體系，提高資金使用效率，確保資金運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，可以有效的應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)，只要資金充足就可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中利于不敗之地。

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