摘要：在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競爭加劇，為提升企業(yè)競爭力，房地產(chǎn)行業(yè)須創(chuàng)建現(xiàn)代化與先進(jìn)性的項(xiàng)目管理機(jī)制，協(xié)調(diào)項(xiàng)目進(jìn)度、成本、質(zhì)量三者的關(guān)系。成本控制管理是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，將目標(biāo)成本作為成本管理的核心內(nèi)容，加強(qiáng)成本管控，是房地產(chǎn)行業(yè)的必修課。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本；房地產(chǎn)成本；管理體系

要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累，第三個(gè)層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

1、建立以目標(biāo)成本為核心的房地產(chǎn)成本管理體系

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建立以目標(biāo)成本為核心的成本管理體系，首先建立完善的成本管理的流程與制度體系，搭建成本管理組織架構(gòu)，在架構(gòu)中安排所需的管理職能、配置人員，并明確規(guī)定其職能和權(quán)限

1.1目標(biāo)成本管理

所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。

建立目標(biāo)成本首先應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)實(shí)際情況、財(cái)務(wù)利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。

1.2動(dòng)態(tài)成本管理

整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期始終將目標(biāo)成本作為成本管理的核心內(nèi)容，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間，圍繞項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行管理，以目標(biāo)成本貫穿、落實(shí)項(xiàng)目全過程成本的管控工作。

由于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點(diǎn)。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)必須根據(jù)項(xiàng)目地形地貌、項(xiàng)目特點(diǎn)等實(shí)際情況、遵循產(chǎn)品定位、市場(chǎng)買方關(guān)注點(diǎn)和敏感點(diǎn)、杜絕無效成本和超高成本的發(fā)生。

目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開始逐漸細(xì)化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測(cè)算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟，并從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，形成目標(biāo)成本最后定稿的版本。

1.3成本后評(píng)估

在成本管理工作中，項(xiàng)目竣工決算后組織開展評(píng)估活動(dòng)，針對(duì)目標(biāo)成本管理工作的合理評(píng)價(jià)。一方面，在評(píng)估工作中需針對(duì)崗位與部門的成本管理情況進(jìn)行考核。另一方面，在評(píng)估環(huán)節(jié)中需合理記錄和整理數(shù)據(jù)信息，事實(shí)上，如果有好的成本數(shù)據(jù)的積累，建立單方建筑安裝成本的目標(biāo)成本的并不難。

1.4責(zé)任成本

責(zé)任成本即明確目標(biāo)成本指標(biāo)依據(jù)、把目標(biāo)成本分解至每個(gè)環(huán)節(jié)和責(zé)任部門，各崗位人員的責(zé)任，創(chuàng)建項(xiàng)目成本考核系統(tǒng)。一方面，在考核工作中，需了解具體的指標(biāo)內(nèi)容，創(chuàng)建項(xiàng)目目標(biāo)成本管理機(jī)制，明確控制目標(biāo)、落實(shí)到人，并制定完善的獎(jiǎng)懲制度，以便于提升工作人員的成本管理工作積極性。另一方面，建立動(dòng)態(tài)成本預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)超出成本的風(fēng)險(xiǎn)，采取合理的措施進(jìn)行改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管控。

2、以目標(biāo)成本為核心的房地產(chǎn)成本管理體系建設(shè)原則

2.1經(jīng)濟(jì)性的管理原則

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)成本管理而言，需做好成本的控制，需明確預(yù)算目標(biāo)，創(chuàng)建合理的管控體系。在此期間，需杜絕項(xiàng)目成本的隨意控制，避免盲目壓縮成本導(dǎo)致質(zhì)量缺陷或阻礙項(xiàng)目進(jìn)展，創(chuàng)建現(xiàn)代化與科學(xué)化的管理系統(tǒng)。

2.2目標(biāo)導(dǎo)向的原則分析

對(duì)于房地產(chǎn)成本管理工作而言，可遵循目標(biāo)導(dǎo)向的工作原則，設(shè)立具備導(dǎo)向性的管理目標(biāo)，并創(chuàng)新整體管理方式與方法，以便于開展以目標(biāo)成本為核心的成本管理工作，提升整體管控效率與質(zhì)量，集中成本管理工作力量，以便于解決當(dāng)前存在的問題。

2.3遵循動(dòng)態(tài)化的原則

在房地產(chǎn)成本管理工作中，需遵循動(dòng)態(tài)化的管控原則，創(chuàng)建合理的管理機(jī)制與模式，明確各方面影響因素，在加大管理力度的情況下，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際狀況開展管理工作，針對(duì)目標(biāo)成本內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的分析與控制，在多元化與多方面監(jiān)督的情況下，針對(duì)性的進(jìn)行成本調(diào)整，開展合理的比較工作，以此提升成本管理工作效率與質(zhì)量[2]。

3、以目標(biāo)成本為核心的房地產(chǎn)成本管理措施

在房地產(chǎn)成本管理工作中，需將目標(biāo)成本管理作為核心內(nèi)容，創(chuàng)建科學(xué)化與合理化的管理機(jī)制，優(yōu)化整體工作模式與體系，達(dá)到預(yù)期的管理工作目的。

3.1明確成本管理目標(biāo)

在房地產(chǎn)成本管理的過程中，需明確具體的工作目標(biāo)，了解利潤基本要素，在管理工作中，制定完善的戰(zhàn)略方案。企業(yè)在項(xiàng)目成本管理期間還需做好論證工作，減少影響因素，創(chuàng)建合理的控制體系。同時(shí)，在明確目標(biāo)成本之后，需對(duì)內(nèi)容進(jìn)行層次化的分解處理，了解各個(gè)部門的成本管理責(zé)任，并做好評(píng)估工作、反饋工作與分析工作，以便于了解責(zé)任履行狀況，加大成本管理工作力度[3]。

3.2開展動(dòng)態(tài)化的成本管理工作

企業(yè)應(yīng)制定動(dòng)態(tài)化的成本管理機(jī)制，總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律，了解實(shí)際狀況，以便于動(dòng)態(tài)化的開展成本控制工作。且在管理工作中，還需充分落實(shí)成本目標(biāo)，制定完善的決策方案，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金鏈的隱患問題，采取科學(xué)的措施解決問題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展與進(jìn)步[4]。

3.3開展成本評(píng)估工作

針對(duì)目標(biāo)成本管理工作的合理評(píng)價(jià)，總結(jié)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理的可行有效措施以及需完善優(yōu)化的，提升整體成本管理工作效果，優(yōu)化當(dāng)前的管理模式與控制內(nèi)容，形成現(xiàn)代化的成本管控體系[5]。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展的過程中，需將目標(biāo)成本作為核心內(nèi)容開展成本管理工作，制定完善的管控方案，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化與目標(biāo)性的管理目的，創(chuàng)建科學(xué)合理的控制體系，結(jié)合當(dāng)前的工作內(nèi)容與要求進(jìn)行科學(xué)管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃逸民. 如何建立以目標(biāo)成本為核心的房地產(chǎn)成本管理體系[J]. 江西建材， 2016（4）：262-262.

[2]徐寧. 如何建立以目標(biāo)成本為核心的房地產(chǎn)成本管理體系[J]. 中國高新區(qū)， 2017（24）.

[3]劉萍萍. 建立以目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系[J]. 中國房地產(chǎn)業(yè)， 2017（12）.

[4]王燕. 如何建立成本管理體系[J]. 工程技術(shù)：引文版， 2016（7）：00307-00308.

[5]陳穎. 現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理探討[J]. 工程技術(shù)：全文版， 2016（8）：00058-00058.

作者簡介：梁綺婷（1969.06-），女，漢族，廣東人，大專，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：工程成本管理。