易璐 蔡城鋒

摘要：為了從本質(zhì)上分析我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題，通過引入博弈理論與模型來揭示地方政府與開發(fā)商在房地產(chǎn)調(diào)控背后的博弈規(guī)律與深層利益關(guān)系，以現(xiàn)代博弈理論為工具，分析了地方政府與開發(fā)商在調(diào)控中的策略選擇，最后從本質(zhì)上挖掘出調(diào)控中出現(xiàn)各種偏差的深層原因，發(fā)現(xiàn)博弈中存在的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；中央政府；地方政府；博弈

為了從本質(zhì)上分析我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題，通過引入博弈理論與模型來揭示地方政府與開發(fā)商在房地產(chǎn)調(diào)控背后的博弈規(guī)律與深層利益關(guān)系。國外學(xué)者關(guān)于這方面的研究較早，其主要側(cè)重于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與住宅價格的研究；國內(nèi)學(xué)者就房地產(chǎn)市場政府間博弈關(guān)系方面的研究也在不斷深入。許多學(xué)者借鑒西方的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型來解釋房價的波動，但房價的上漲并不僅僅是經(jīng)濟(jì)規(guī)律在房地產(chǎn)市場中的體現(xiàn)，房價的波動還有部分需要通過利益博弈來解釋。一方面是地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的多種政策紛紛出臺，另一方面則是開發(fā)商不斷觀望，暗地里抬高房價，使地方政府調(diào)控政策的效果大打折扣。實例證明，地方政府的調(diào)控政策效果并不總是有效的。因此本文利用靜態(tài)博弈模型研究地方政府與開發(fā)商的行為和決策，進(jìn)一步分析二者關(guān)系的最優(yōu)策略選擇，最后解釋房價調(diào)控政策并不總是有效的原因。

1、基本假設(shè)

靜態(tài)博弈模型的基本假設(shè)為：第一，主要參與主體為地方政府和開發(fā)商；第二，地方政府的策略集合為“查處、不查處”，開發(fā)商的策略集合為“違規(guī)，不違規(guī)”，而地方政府的調(diào)控行為包括政策制定、政策調(diào)整、監(jiān)督實施、獎勵和懲罰；第三，雙方的博弈都是基于自身利益最大化；第四，博弈雙方理性程度相同；第五，地方政府和開發(fā)商的博弈是在靜態(tài)完全信息的條件下進(jìn)行。

2、博弈模型的提出

在房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中，地方政府下達(dá)指令要求開發(fā)商執(zhí)行，因此開發(fā)商一方面要執(zhí)行地方政府的指令，另一方面在利潤的誘導(dǎo)下有可能采取欺騙行為。在地方政府下達(dá)調(diào)控指令時，開發(fā)商有“違規(guī)”或者“不違規(guī)”兩種選擇。選擇“違規(guī)”而地方政府不予查處時，開發(fā)商的收益為R1，地方政府的收益為0，在地方政府查處時，開發(fā)商會帶來被處罰成本C1，而此時地方政府會從開發(fā)商的罰款當(dāng)中得到一個收益轉(zhuǎn)移I1，但需要支付調(diào)控成本C2；當(dāng)開發(fā)商選擇不違規(guī)時，可獲得收益R2（R2

在靜態(tài)博弈的分析當(dāng)中，地方政府的懲罰尺度對開發(fā)商的違規(guī)行為具有重要影響，當(dāng)R1-C1 > R2時，即便開發(fā)商不執(zhí)行地方政府的政策法規(guī)，其違規(guī)的收益也會大于執(zhí)行地方政府的收益，此時開發(fā)商的違規(guī)行為將會繼續(xù)泛濫，這使得地方政府的房價調(diào)控政策大打折扣，而開發(fā)商則實現(xiàn)了最大化的利益；反過來如果R1-C1 < R2時，即開發(fā)商不執(zhí)行地方政府政策法規(guī)說帶來的收益小于執(zhí)行地方政府所帶來的收益，這時候博弈就不存在納什均衡，存在混合動態(tài)納什均衡。即便是在R1-C1 < R2的情況下，開發(fā)商也會官商合作的推動下，仍然有驅(qū)動力違規(guī)操作。由此，可以得出結(jié)論：第一，地方政府的查處使開發(fā)商損失C1越大，開發(fā)商“違規(guī)”的概率就越小；第二，開發(fā)商“違規(guī)”策略獲益（R1-R2）越大，開發(fā)商選擇“違規(guī)”策略的概率越大；第三，預(yù)期地方政府查處的概率越大，開發(fā)商選擇“違規(guī)”策略的概率越小。因此，開發(fā)商作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”，將地方政府和開發(fā)商在房地產(chǎn)調(diào)控中的關(guān)系帶入一種兩難的博弈困境。為了從這一困境中解脫出來，必將導(dǎo)致對開發(fā)商引入懲罰機(jī)制，以改變開發(fā)商在博弈格局下對收益成本的主觀判斷，改變其機(jī)會主義行為，從而避免房地產(chǎn)市場宏觀惡化。

3、影響地方政府與開發(fā)商博弈關(guān)系的問題思考

在博弈論中，規(guī)則決定了博弈雙方的策略選擇。在房地產(chǎn)調(diào)控中，規(guī)則就是博弈環(huán)境，是博弈主體進(jìn)行博弈的前提條件，界定了博弈雙方采取行動的選擇范圍，制約了博弈活動發(fā)生發(fā)展的制度條件，并達(dá)到對博弈參與者行為進(jìn)行規(guī)范和約束的目的。依據(jù)上述模型結(jié)論可知，開發(fā)商之所以在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)違背政策的異化現(xiàn)象，正是由于制約博弈的內(nèi)外環(huán)境存在一定的問題和不足，才導(dǎo)致了博弈結(jié)果的失衡。

3.1 房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境失衡

房地產(chǎn)市場外部環(huán)境是否良好對于房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展十分關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場外部環(huán)境的失衡導(dǎo)致在某種程度上擴(kuò)大了矛盾。外部環(huán)境主要包括法律環(huán)境、信用環(huán)境和體制環(huán)境。

3.1.1法律環(huán)境問題

我國房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)制度滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展，調(diào)節(jié)主要以政府行政化手段和經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行，缺乏法律規(guī)制的規(guī)范性和長效性優(yōu)勢。房地產(chǎn)法律的不盡完善，表現(xiàn)為有關(guān)法律和條例對市場主體各種侵權(quán)行為的限制性和懲罰性的具體規(guī)定很少，對消費(fèi)者相關(guān)權(quán)益的具體保護(hù)規(guī)定嚴(yán)重欠缺，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)合同履約率不高，侵權(quán)訴訟的結(jié)案率也不高，訴訟保障缺乏。

3.1.2信用環(huán)境問題

由于我國房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度較低，交易信息的不對稱，房地產(chǎn)市場在追逐經(jīng)濟(jì)效益的同時，也到處充斥著侵害消費(fèi)者現(xiàn)象，面臨著嚴(yán)重的誠信危機(jī)，不但加大了行業(yè)的經(jīng)營成本與風(fēng)險，敗壞了社會風(fēng)氣，更嚴(yán)重危及房地產(chǎn)市場的公正與公平。為此，加快房地產(chǎn)市場信用體系建立，已成為當(dāng)務(wù)之急。

3.1.3房地產(chǎn)市場體系的不完善

房地產(chǎn)市場體制的完善與否對其發(fā)展起到保障與制約的雙重作用。房地產(chǎn)相關(guān)體制的不完善給政府調(diào)控帶來了極大的負(fù)面影響。在土地征用、出讓、轉(zhuǎn)讓以及土地所有權(quán)和使用權(quán)市場，土地沒有實現(xiàn)平等自由的交換，農(nóng)民、被拆遷居民的主體地位和財產(chǎn)權(quán)利沒有得到保障。

3.2 房地產(chǎn)內(nèi)部制度環(huán)境的失衡

良好的內(nèi)部制度環(huán)境能高效引導(dǎo)開發(fā)商理性地遵從并執(zhí)行地方政府的相關(guān)政策和措施，以此讓房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果與政府的預(yù)期相符合。目前，我國房地產(chǎn)內(nèi)部制度環(huán)境的失衡主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，政績評價體系的偏差。在現(xiàn)有的地方官員政績考核評價體系中，政績考核主要在于上級政府，而上級政府對下級政府的考核指標(biāo)更趨向于GDP增長速度。地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定了該地方政府官員的政治和經(jīng)濟(jì)收益。在這種政績評價體系偏差的影響下，地方政府不能容忍經(jīng)濟(jì)增長的滑坡，促使了地方政府短期內(nèi)追求地方經(jīng)濟(jì)的增長與財政收入，從而有可能導(dǎo)致地方政府與開發(fā)商之間存在“官商勾結(jié)”的行為。其次，利益分享或補(bǔ)償機(jī)制的缺位?？商岣邔﹂_發(fā)商的罰款倍數(shù)，降低其違規(guī)概率，有效避免出現(xiàn)“短視”、“近視”的行為。再次，監(jiān)督機(jī)制制衡的不健全。開發(fā)商能否準(zhǔn)確執(zhí)行地方政府的政策，與規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)督機(jī)制有很大的關(guān)系，監(jiān)督機(jī)制的缺位將造成地方政府對開發(fā)商行為監(jiān)督的不可置信的威脅。最后，信息交流與反饋機(jī)制的不健全，忽略了開發(fā)商在信息不對等狀況下的不同利益訴求，導(dǎo)致雙方信息溝通不良。

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