(江西理工大學建筑與測繪工程學院　江西　贛州　341000)

引言

全國不動產(chǎn)登記測量已經(jīng)相繼開展了，對于其中的房產(chǎn)測量很多單位測量過，但是由于每個單位所屬性質(zhì)不同，測量時的側(cè)重點以及所需測量的內(nèi)容不同，通過不動產(chǎn)登記這一政策，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理、查詢平臺，使得不動產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個部門之間統(tǒng)一共享，提高不動產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率。

一、房產(chǎn)測量的內(nèi)容及特點

房產(chǎn)測繪主要是指通過測量和調(diào)查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來的工作。有以下幾個特點：(1)測繪內(nèi)容多:房產(chǎn)測量的主要對象是房屋、房屋的附著物及房屋用地的權(quán)屬、位置、用途、數(shù)量、質(zhì)量等狀況，及與房產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)周邊的地形要素[1]。(2)精度比較高:用者一般可從地形圖上索取或量取要素成果，但房產(chǎn)測量由于精度的問題不能直接從地形圖上量取，必須進行實地測量與計算[2]。(3)測繪成果效力強:房產(chǎn)測量成果產(chǎn)品豐富多樣，這些成果一旦被房地產(chǎn)主管部門確認，便具有法律效力。(4)測繪成果種類繁雜:房產(chǎn)測繪的成果種類不光只有房地產(chǎn)圖，還有房地產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點成果表、面積測算表等必要成果。

二、房產(chǎn)測量中城市商品房面積的測算

現(xiàn)如今，城市的現(xiàn)代化使得商品房的數(shù)量劇增，此時為了保障開發(fā)商對整個樓盤建筑面積的了解、業(yè)主對自己所買的房的面積及公攤面積的掌握，以及政府部門的所需征收多少房屋契稅的準確登記，各單位都會委托一些測量單位對房屋面積進行核算，由于已經(jīng)給了房屋原始建筑圖紙或者地形圖，所以面積量算起來相對比較簡單，而且都是使用國家或者同一地區(qū)的標準，所以誤差一般不會很大。

(一)測量儀器及方法的選取與制定

1.測量儀器的選?。菏殖譁y距儀，全站儀，鋼尺。

2.測量的方法：采用手持測距儀測距方法，由于已經(jīng)有了每層房屋的設(shè)計圖，所以只需要對照設(shè)計圖進行內(nèi)墻的面積量算，此時一般使用手持測距儀，取兩次平均值即為內(nèi)墻的長度，在對應編號的簡易圖上標好內(nèi)墻的長度，再備注好內(nèi)墻體寬度及裝修粉刷厚度，即為套內(nèi)面積，按照此方法對該棟樓所有房屋的套內(nèi)面積進行量算，然后還需計算需要公攤的面積。

(二)房屋面積測量實施流程

在接到該項房屋需要進行命令測量之后，查看任務(wù)書，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)性質(zhì)采取最合適的測量方法，對已有的地形圖或者是設(shè)計圖我們要進行備份并熟悉地形和房屋結(jié)構(gòu)，以便測量時能盡快完成任務(wù)。到達待測區(qū)域，先對待測區(qū)域周圍環(huán)境和房屋的實際情況進行了解，然后按照設(shè)計平面圖進行每戶面積的測量(每戶的面積包括套內(nèi)面積和公攤面積)。待外業(yè)房屋面積數(shù)據(jù)獲取完后便進行內(nèi)業(yè)處理。最后進行成果的整理和驗收。

三、實例分析

(一)實例概括

該棟商品房屬于中高層建筑，有七層，整體結(jié)構(gòu)相對簡單，易于我們進行面積測量。

(二)實例測量與計算

a.結(jié)構(gòu)相同樓層面積的測算：當每層樓的結(jié)構(gòu)相同時，我們可以對其中某一層的房屋進行測量然后其他結(jié)構(gòu)相同的樓層可以用該層房屋的面積來表示，對其中某一層中所有房屋進行測量，在測量每戶房屋的時候我們需要測量出套內(nèi)面積，墻體面積，墻體粉刷面積。當場在草圖上標明各墻體的寬度和室內(nèi)面積。并且在內(nèi)業(yè)把這寫結(jié)構(gòu)相同的樓層的分層平面圖表示在一張圖上。

b.結(jié)構(gòu)不同的樓層面積的測算：對于底下一些車庫、柴火間，或者有些商品房一二層為商鋪，這樣的每戶面積我們要按上述方法單獨測出來，對于二到七八樓為復式樓我們需要計算兩層的面積累加起來算一戶面積。

c.公攤面積：需遵守每戶公攤面積按總戶數(shù)計算平均分攤，后期內(nèi)業(yè)的計算的面積加上套內(nèi)面積即為每戶的總面積。

(三)房屋分戶平面圖

圖2-1　不同戶型的分戶平面圖

(四)計算說明

1.根據(jù)誰使用誰分攤的原則以及按功能區(qū)分攤的方法，對共用面積進行分攤。

2.共用建筑面積：319.0665m2

(1)外墻：94.4265m2(由全棟分攤)

((17.8*2+15+2.7*2+5.1+4.5)*0.1+(0.7279707+0.7349634)*0.1/2+(1.1125682+1.1195609)*0.1/2)*2=13.4895m2

13.4895*七層=94.4265m2

(2)樓梯：224.64m2

(3)分攤系數(shù):

1.外墻分攤系數(shù)K1=94.4265/(3868.7441-94.4265)=0.025

2.樓梯分攤系數(shù)K2=224.64/3549.6776=0.06328.462

3.實例總結(jié)

根據(jù)上述具體的實例分析我們可以知道，相對于農(nóng)村房屋來說商品房的面積測算還是比較復雜，對于不同的房屋結(jié)構(gòu)，房屋使用性質(zhì)，公攤面積等都需要考慮進去，對現(xiàn)場測量的要求以及后期的內(nèi)業(yè)處理都有更高的要求，所以在進行外業(yè)測量之前我們首先要整理好資料以便在測量過程中不出差錯。

四、結(jié)束語

對于房產(chǎn)測量的方法相對簡單，但其中還存在的一些問題需要我們?nèi)ソ鉀Q，例如如何計算結(jié)構(gòu)特別復雜的房屋、特殊性質(zhì)房屋面積測算的要求，只有解決了這些相對來說比較困難的問題，才能使我們的房產(chǎn)測量工作盡快完成。