(蘭州交通大學(xué)　甘肅　蘭州　730000)

一、緒論

(一)仁壽山公園簡介

1.仁壽山景點介紹

仁壽山上建有亭臺樓閣，掩映于綠樹紅花之間。山坡上有一座長27米的青龍雕塑，似騰空躍起，怒目奮爪。山中建有玄武廟、凌云閣、祖師殿、仁壽亭等仿古建筑。仁壽山周圍有十里桃海，每逢桃花盛開之際，這里隆重舉辦桃花會，觀者如潮。

2.仁壽山景區(qū)特點

按照規(guī)劃，仁壽山旅游文化產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃區(qū)內(nèi)景觀體由一軸、一心、六區(qū)以及重要景觀節(jié)點構(gòu)成十景點。建設(shè)項目有壽仙臺、八卦臺、旅游服務(wù)中心、千畝水系、明清商業(yè)步行街、農(nóng)家樂提升改造、仁壽廣場、體育公園及兩條道路建設(shè)等。

一軸：即南北景觀軸。

一心：即規(guī)劃中的“桃園月色”，以西至咸水溝，東至大沙溝范圍內(nèi)為中心，使整個景區(qū)獨具傳統(tǒng)特色的旅游服務(wù)中心。

六區(qū)：以八卦臺、壽仙臺及旅游服務(wù)中心為依托的仁壽山景區(qū)；桃園月色，以農(nóng)家樂提升改造、明清商業(yè)步行街以及千畝水系項目為依托，打造綠色旅游、餐飲及購物休閑中心；安仁廣場，以規(guī)劃建設(shè)市民廣場及文化、圖書、美術(shù)、博物館等“四館”為依托的現(xiàn)代化、宜人化市民廣場；金城八景園，以規(guī)劃打造獨具傳統(tǒng)特色“蘭州八景”為依托的風(fēng)景園區(qū)；桃園春色，獨具特色的農(nóng)家樂；寧壽體育公園，以規(guī)劃的體育公園為依托，進一步完善全區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造具有區(qū)域特色的體育公園。

(二)養(yǎng)老項目簡介

1.背景介紹

蘭州市現(xiàn)已完全步入老齡化社會，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供需矛盾日益突出，目前蘭州養(yǎng)老地產(chǎn)還未成形，但隨著老年人口日增，業(yè)內(nèi)認為養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老業(yè)務(wù)將是蘭州房地產(chǎn)項目開發(fā)中不可或缺的部分。而隨之將興起以養(yǎng)老為景點特色的相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)。本文將淺議蘭州市仁壽山養(yǎng)老項目的可行性。

圖1　近三年蘭州市老年人口增長情況

(資料來源：蘭州市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù))

按照聯(lián)合國的標(biāo)準一個地區(qū)60歲以上老人達到總?cè)丝诘?0%，65歲老人占總?cè)丝诘?%，即該地區(qū)視為進入老齡化社會。2014年末擁有蘭州市戶籍的老年人口占總?cè)丝诳倲?shù)的18.41%，蘭州完全步入老齡化社會。從蘭州市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)獲知，2012年底,我市60歲以上老年人52.86萬,占全市人口總數(shù)的16.44%；2013年底，蘭州市戶籍老年人口達56.11萬人，占戶籍人口總數(shù)的17.46%；2014年末，戶籍老年人口已達59.22萬，占戶籍人口總數(shù)的18.41%，該比例高于全國和全省的平均水平。三年內(nèi)蘭州市戶籍老人增加6.36萬人，年均遞增接近1.0%，預(yù)計到2020年將突破75萬。蘭州的養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在蘭州具有可深掘的巨大潛力。

2.仁壽山養(yǎng)老項目解讀

蘭州市老齡化以及養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢也促成了仁壽山養(yǎng)老項目的建設(shè)。仁壽山有其獨有的優(yōu)勢條件而開發(fā)養(yǎng)老養(yǎng)生項目，形成鄉(xiāng)村特色旅游的一大亮點。

首先仁壽山位于安寧區(qū)交通通暢的近郊，市民到仁壽山更便捷；其次是有較好的自然環(huán)境，仁壽山的千畝桃園等景點環(huán)境清雅，不可多得；再者安寧區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也日趨完善，大型醫(yī)療配套施舍都可滿足醫(yī)療需求；最后仁壽山自身命名就有“壽”字，更有景點壽仙臺，富有人文情懷，廣告效益也是顯而易見。

蘭州城投也是對仁壽山情有獨鐘，北京奧克利投資該項目，養(yǎng)老地產(chǎn)所附帶的便是養(yǎng)老相關(guān)的服務(wù)業(yè)以及休閑旅游業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，集養(yǎng)老和旅游為一體的發(fā)展模式。

(三)開發(fā)者

對于養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)商來說，仁壽山公園景區(qū)自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，其自然條件與該項目所需條件也是相契合的；而安寧區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都可滿足需求，交通便利，區(qū)域內(nèi)有多所高校，人文環(huán)境優(yōu)雅；靠近大型醫(yī)院，開發(fā)商就不需要另行投資醫(yī)院建設(shè)，節(jié)省投資成本；有豐富的義工資源，可提供便捷高效的養(yǎng)老服務(wù)及降低人力成本。

仁壽山養(yǎng)老房產(chǎn)有仁壽山文旅居住區(qū)，由北京奧克利投資，該項目總占地面積1217畝，投資33億元，目前征地拆遷工作已完成。在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，集養(yǎng)老和旅游為一體的發(fā)展模式?？上嗬^建設(shè)完善以下養(yǎng)老服務(wù)項目[1]，有生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)業(yè)園；休閑度假旅游觀光；中華生態(tài)環(huán)保敬老院、書畫院、老年大學(xué)、老年康復(fù)中心；宗教文化中心(佛教、道教、伊斯蘭教)、孝道文化紀念館；別墅、四星級賓館酒店、高端公寓、醫(yī)院；商業(yè)文化、西部民族特色小吃一條街等六大區(qū)域。

二、相關(guān)政策解讀

2015年初，蘭州市政府發(fā)文稱，凡新建城區(qū)和新建居住(小)區(qū)住宅建筑面積在6萬平方米以上的，要按300:1的標(biāo)準配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，未配套的，規(guī)劃、建設(shè)部門不予審批，配套的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施未交付民政部門并未經(jīng)民政部門簽注意見，房管部門不予辦證。政府高度重視養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)。

2015年8月，甘肅省發(fā)布專門的鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策，通過土地受讓優(yōu)惠、稅費減免政策扶持蘭州養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在此政策支持下，仁壽山養(yǎng)老項目更易付諸實踐。

2015年10月22日，蘭州市發(fā)布《關(guān)于加快城鄉(xiāng)規(guī)劃審批的實施意見》，鼓勵蘭州市未開工建設(shè)的房地產(chǎn)土地開發(fā)建設(shè)旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)。

2015年12月31日，蘭州市安寧區(qū)第十屆委員會第十一次全體會議召開，會議聽取和討論了區(qū)委十屆十一次全委(擴大)會議工作報告(審議稿)，審議了《中共蘭州市安寧區(qū)委關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》。

2016年1月4日，《鑫報》刊登“2016年蘭州安寧區(qū)將建安置樓20萬平方米仁壽山打造養(yǎng)老養(yǎng)生基地”一文，文中：根據(jù)甘肅省“十三五”規(guī)劃，要將仁壽山打造成為甘肅全省三大養(yǎng)老養(yǎng)生基地之一。

2016年4月6日至8日，英中PPP投資考察團到訪甘肅中貿(mào)集團，擬就養(yǎng)老、旅游產(chǎn)業(yè)項目進行深度合作，考察團成員詳細詢問了博躍養(yǎng)頤園的入住規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營模式等細節(jié)問題，雙方深入交換意見。這也為仁壽山養(yǎng)老項目發(fā)展提供了借鑒意義。

2016年是“十三五”規(guī)劃全面啟動的開局之年，安寧區(qū)確定主要預(yù)期目標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值增長8%；固定資產(chǎn)投資增長9%；公共財政預(yù)算收入增長8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長11%。落實全省“十三五”規(guī)劃中將仁壽山打造成為全省三大養(yǎng)老養(yǎng)生基地之一的部署。

為實現(xiàn)上述目標(biāo)，安寧區(qū)將采取多項措施，努力推動經(jīng)濟平穩(wěn)健康快速發(fā)展。抓項目建設(shè)。緊盯四個“500強”，更加注重項目的科技含量、產(chǎn)業(yè)層次、投資強度、產(chǎn)出密度和生態(tài)影響，凝煉儲備一批符合國家政策導(dǎo)向的大項目、好項目。切實以項目助推全區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展。

加大服務(wù)協(xié)調(diào)力度，力促一批功能集中、配套完善的特色商貿(mào)、物流商圈和總部經(jīng)濟項目早日建成；大力發(fā)展“特色、精品、人文”文化旅游，以開發(fā)仁壽山生態(tài)文化旅游景區(qū)和天斧沙宮地質(zhì)公園為重點，落實全省“十三五”規(guī)劃中將仁壽山打造成為全省三大養(yǎng)老養(yǎng)生基地之一的部署。

三、項目可行性分析

蘭州看似已經(jīng)有很多簽約的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但是到目前為止，沒有一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目能夠建成且運營，而且還有一些開發(fā)商假借養(yǎng)老地產(chǎn)知名，行商品房開發(fā)之實。

養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報周期較長，風(fēng)險較大，就目前已經(jīng)建好的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，很多都是處于虧損狀態(tài)，這是亟待解決的問題；“項目只要不虧損，就已經(jīng)相當(dāng)優(yōu)秀了”這就是目前很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀[2]。

而且消費者對養(yǎng)老地產(chǎn)的接受度不高，主要以居家養(yǎng)老為主，就更不用說以養(yǎng)老養(yǎng)身為目的的鄉(xiāng)村旅游了；蘭州房地產(chǎn)發(fā)展落后，開發(fā)商剛剛由住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)沒有成熟和成功的模板等等都是蘭州養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展較為空白的原因。

在2016年蘭州兩會上，蘭州房地產(chǎn)界的前輩韓慶也發(fā)表了自己對于養(yǎng)老地產(chǎn)的看法：養(yǎng)老社區(qū)，它的軟、硬件設(shè)施一定要完善、齊全，具備養(yǎng)老、醫(yī)療的功能。比如：老年大學(xué)、興趣活動室、培訓(xùn)班等，讓老年人的晚年生活更加充實，真正做到“老有所養(yǎng)”；如果“養(yǎng)老地產(chǎn)”真的能夠在蘭州落地并實施，對房地產(chǎn)及養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)的旅游業(yè)未來的發(fā)展就有了更大的空間。

總而言之，蘭州的養(yǎng)老項目主要面臨三大難題：1.蘭州房地產(chǎn)發(fā)展落后，開發(fā)商剛剛由住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老項目沒有成熟和成功的模板；2.消費者對養(yǎng)老地產(chǎn)的接受度不高，大家寧愿花更多是錢去買普通商品房而不愿意買養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)，對鄉(xiāng)村旅游中的養(yǎng)老服務(wù)更是覺得舍近求遠了；3.養(yǎng)老地產(chǎn)在前期投資成本高，收益回報周期長，開發(fā)商的主要盈利點還是獲取廉價土地，通過一定時間的持有，等待土地的升值，而養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利內(nèi)容更多的來源于服務(wù)，收益很難確定；4.仁壽山的養(yǎng)老項目需依托養(yǎng)老地產(chǎn)才會長足發(fā)展，不然無“源”，談何立足。即形成完善的養(yǎng)老社區(qū)，集養(yǎng)老與旅游為一體的發(fā)展模式。

四、結(jié)論

本文從養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)商角度出發(fā)，淺析仁壽山景區(qū)公園開發(fā)養(yǎng)老項目的可行性。并結(jié)合蘭州市相關(guān)政策，分析了政策的支持力度。得出以下結(jié)論：

第一，安寧區(qū)仁壽山景區(qū)的養(yǎng)老開發(fā)建設(shè)項目應(yīng)緊緊圍繞市委、市政府打造蘭州旅游休閑生態(tài)目的地為目標(biāo)，切實加快重點旅游景區(qū)建設(shè)，致力打造旅游升級版，強烈推進旅游業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

第二，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，盡快實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與《市生態(tài)文化旅游創(chuàng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的對接。成立安寧區(qū)文化旅游開發(fā)公司加速與蘭州市文化旅游投資公司的有效對接，才能進一步統(tǒng)籌整合旅游資源，才能充分發(fā)揮旅游企業(yè)主體作用。

第三，從養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)商角度出發(fā)，做好仁壽山旅游景區(qū)整體形象策劃、包裝和推介。1.圍繞打造生態(tài)休閑旅游目的地目標(biāo)，做好整體形象策劃和旅游線路規(guī)劃以及旅游產(chǎn)品的策劃。2.明確具有養(yǎng)老養(yǎng)生休閑特色的宣傳主題，加大媒體宣傳力度。

第四，養(yǎng)老房地產(chǎn)應(yīng)完善安置房與景區(qū)間的出行線路。盡快開通幾條景區(qū)景點的旅游交通專線，增強景區(qū)景點的通達能力，方便游客。

第五，加大仁壽山景區(qū)吃、住、行、游、購、娛的綜合配套建設(shè)。盡快形成旅游服務(wù)設(shè)施齊全、功能完善、方便快捷、安全文明的旅游環(huán)境。