陳建華

(福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 商學(xué)院，福建 福州 350007)

一、文獻(xiàn)綜述

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)。房地產(chǎn)是一種兼具消費(fèi)屬性和金融屬性的資產(chǎn)，其金融屬性決定了房地產(chǎn)價(jià)格與其他金融資產(chǎn)價(jià)格一樣呈現(xiàn)顯著的周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融穩(wěn)定甚至社會(huì)安定都有著至關(guān)重要的影響。

在當(dāng)前去杠桿、穩(wěn)房?jī)r(jià)的大背景下，我國(guó)貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是否存在相關(guān)性、二者有多大程度的相關(guān)性，這些問(wèn)題越來(lái)越受到社會(huì)、政府、實(shí)業(yè)界和學(xué)術(shù)界關(guān)注。況偉大通過(guò)利率方程回歸分析得出，影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的最明顯因素是貸款利率。[1]賈祖國(guó)選取16個(gè)具有代表性的國(guó)家作為樣本進(jìn)行實(shí)證分析，研究發(fā)現(xiàn)全球房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策的關(guān)聯(lián)程度越來(lái)越高。[2]李霜針對(duì)不同貨幣政策工具的調(diào)控作用不同指出，相較于貨幣供應(yīng)量，利率工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控作用更為明顯。[3]錢錕和龐曉波以貨幣交易搜尋理論為指導(dǎo)，研究得出采取寬松貨幣政策會(huì)增大通貨膨脹壓力，使資產(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)期內(nèi)升高。[4]李青峻運(yùn)用泰勒規(guī)則建立IS曲線對(duì)資產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，研究表明貨幣政策是影響資產(chǎn)價(jià)格最為顯著的因素。[5]徐妍等通過(guò)構(gòu)建新凱恩斯動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型，并觀察貝葉斯方法估計(jì)的模型參數(shù)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)央行制定的基準(zhǔn)利率和貨幣供應(yīng)量都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。[6]李菲基于2000—2015年長(zhǎng)沙市住宅平均銷售價(jià)格、市場(chǎng)利率、貨幣供應(yīng)量等數(shù)據(jù)的實(shí)證分析表明，利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方和需求方所必須付出的成本都有顯著影響。[7]Cooper研究指出，信貸規(guī)模、貨幣供給量與房?jī)r(jià)呈正向變動(dòng)關(guān)系，而利率與房?jī)r(jià)之間則為反向變動(dòng)關(guān)系。[8]Matteo和Raoul對(duì)德國(guó)、英國(guó)等多個(gè)國(guó)家的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)研和實(shí)證分析，研究表明貨幣政策因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響力。[9]Jacobsen和Bjornland利用SVAR模型對(duì)瑞典、瑞典、挪威的住房市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證研究，計(jì)算得出利率對(duì)住房?jī)r(jià)格存在影響。[10]Beatrice運(yùn)用MS-VAR模型對(duì)南非的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明貨幣政策在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的上升時(shí)期對(duì)房?jī)r(jià)具有更為明顯的作用。[11]

由上述文獻(xiàn)可知，國(guó)內(nèi)外學(xué)者運(yùn)用多種工具研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響，但多數(shù)學(xué)者僅從貨幣政策或者貨幣政策的某個(gè)變量的角度進(jìn)行剖析。本文基于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與貨幣政策之間的邏輯關(guān)系，嘗試從影響貨幣政策三個(gè)主要因素的角度，實(shí)證分析貨幣流通量、貨幣利率和通貨膨脹率對(duì)福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響，探究影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因，并對(duì)新常態(tài)下福建省房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展提出一些對(duì)策建議。

二、理論邏輯與研究假設(shè)

(一)理論邏輯

貨幣政策從價(jià)格和數(shù)量?jī)煞矫嬗绊懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。其一，央行基準(zhǔn)利率或再貼現(xiàn)率的調(diào)整將直接影響市場(chǎng)利率，而市場(chǎng)利率作為資金價(jià)格又對(duì)銀行存貸利差產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款的積極性。比如，銀根收緊、利差收窄時(shí)銀行將惜貨，而且利率上漲將影響居民的購(gòu)房成本，抑制居民的購(gòu)房需求，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，則促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其二，央行法定存款準(zhǔn)備金的變動(dòng)或公開(kāi)市場(chǎng)操作將直接影響貨幣供應(yīng)量的變化，而貨幣供應(yīng)量減少將影響銀行的可貸資金數(shù)量，使房地產(chǎn)企業(yè)和居民的貸款成本上升，從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，則促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

1998年我國(guó)住房制度改革后，隨著貨幣供應(yīng)量的持續(xù)增加，更多的貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升。房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲導(dǎo)致其價(jià)格泡沫不斷累積，這不僅影響社會(huì)公平，也影響著宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。面對(duì)復(fù)雜多變的外部環(huán)境，我國(guó)政府應(yīng)充分發(fā)揮貨幣政策因素在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中的積極作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)得到健康和良性的發(fā)展，以保障宏觀經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)更具有穩(wěn)定性。

(二)研究假設(shè)

貨幣供應(yīng)量代表市場(chǎng)上可動(dòng)用的資金量，貨幣供應(yīng)量增加將導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)算約束放松，從而增加居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。李成等對(duì)我國(guó)貨幣政策數(shù)量效應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的動(dòng)態(tài)聯(lián)動(dòng)性進(jìn)行實(shí)證分析，研究認(rèn)為正是因?yàn)檠胄型斗诺幕A(chǔ)貨幣過(guò)多才引起我國(guó)房?jī)r(jià)上漲，并實(shí)證了貨幣政策數(shù)量效應(yīng)與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在顯著的正相關(guān)性。[12]因此，本文提出假設(shè)一：

假設(shè)1：貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格存在正向變動(dòng)關(guān)系。

銀行貸款利率上升將使消費(fèi)者的購(gòu)房成本上升，從而降低了消費(fèi)者的購(gòu)房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降?？梢?jiàn)，銀行貸款利率的高低和房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)存在重要的關(guān)聯(lián)性。魏群運(yùn)用Eviews實(shí)證分析了銀行貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，研究表明銀行貸款利率與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)性。[13]因此，本文提出假設(shè)二：

假設(shè)2：貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格存在反向變動(dòng)關(guān)系。

通貨膨脹率是衡量物價(jià)穩(wěn)定的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在量化寬松的貨幣政策時(shí)期，隨著通貨膨脹率的提高，居民持有貨幣的實(shí)際購(gòu)買力卻不斷下降，而房地產(chǎn)投資具有較好的資產(chǎn)保值和增值功能，人們更愿意將手中所持有的貨幣投放于房地產(chǎn)行業(yè)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，可見(jiàn)通貨膨脹將間接影響房地產(chǎn)價(jià)格。因此，本文提出假設(shè)三：

假設(shè)3：通貨膨脹率與房地產(chǎn)價(jià)格存在正向變動(dòng)關(guān)系。

(三)變量的選取和說(shuō)明

影響貨幣政策的三個(gè)主要因素分別是貨幣流通量、貨幣利率和通貨膨脹率。其中，貨幣利率是貨幣資金價(jià)格的表現(xiàn)形式；貨幣流通量主要取決于貨幣供應(yīng)量；而貨幣供應(yīng)量和通貨膨脹息息相關(guān)，二者為充分必要關(guān)系。由此可見(jiàn)，貨幣政策主要通過(guò)貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率三個(gè)因素影響房地產(chǎn)商和居民的預(yù)期及其行為，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格HP與貨幣供應(yīng)量M2、利率IR、通貨膨脹率CPI之間存在穩(wěn)定的函數(shù)，可以表示為：HP=F(M2，IR，CPI)。本文將結(jié)合市場(chǎng)因素與政策因素，以福建省商品房年平均銷售價(jià)格為被解釋變量，分析貨幣流通量、通貨膨脹率、利率三個(gè)變量對(duì)福建省房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響。

本文收集了1996—2016年福建省的商品房年平均銷售價(jià)格和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，以及央行的貸款利率(5年及以上)、貨幣和準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量四個(gè)變量的年度數(shù)據(jù)，相關(guān)變量取值見(jiàn)表1。數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《福建統(tǒng)計(jì)年鑒》，計(jì)量工具使用Eviews7.2軟件。

表1 變量取值

三、實(shí)證分析

(一)變量共線性檢驗(yàn)

多元線性回歸模型中，如果解釋變量之間存在精確或高度的相關(guān)性，將對(duì)回歸系數(shù)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，使模型不穩(wěn)定。因此，本文首先運(yùn)用普通最小二乘法(OLS)檢驗(yàn)以判斷各變量之間是否存在共線性。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，變量之間的擬合優(yōu)度(0.941 910)相對(duì)較高，說(shuō)明解釋變量對(duì)被解釋變量產(chǎn)生的影響力程度好；同時(shí)，解釋變量IR、M2、CPI的VIF值分別約為2.27、1.98和1.62(見(jiàn)表2)，均小于一般參照標(biāo)準(zhǔn)數(shù)5，表明本文選取的解釋變量IR、M2、CPI之間沒(méi)有存在多重共線性。

表2 共線性檢驗(yàn)

(二)變量平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在回歸分析之前需要先對(duì)各變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，否則容易造成偽回歸，并且協(xié)整檢驗(yàn)也要求被檢測(cè)的變量必須是同階的時(shí)間序列。本文選取ADF檢驗(yàn)考察數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表3。

表3 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

注：△表示一階差分。

由表3可知，在原序列中除IR外，其余M2、CPI、HP三個(gè)變量都存在單位根，即不具有平穩(wěn)性。但進(jìn)行一階差分后，△HP、△IR、△M2、△CPI四個(gè)變量的ADP統(tǒng)計(jì)量都比5%臨界值小，表明一階差分序列均不存在單位根，即是平穩(wěn)序列，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

(三)變量協(xié)整檢驗(yàn)

在各變量同為一階單整序列的情況下，為了探究變量之間的線性組合是否存在長(zhǎng)期均衡的穩(wěn)定關(guān)系，本文需要對(duì)HP和IR、M2、CPI進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)(見(jiàn)表4)。

表4 協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

表4中，第一行原假設(shè)意為不存在協(xié)整關(guān)系，但跡統(tǒng)計(jì)量T=81.165 11>47.856 13，且概率P=0，所以推翻原假設(shè)，表明各變量之間至少存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。當(dāng)跡統(tǒng)計(jì)量T=12.017 55<15.494 71，且P=0.156 1>0.05,原假設(shè)至多2個(gè)成立，表明各變量之間最多存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系。

(四)模型構(gòu)建

基于上述分析結(jié)果，本文構(gòu)建福建省房地產(chǎn)價(jià)格HP與貨幣供應(yīng)量M2、利率IR、通貨膨脹率CPI的線性回歸模型如下：

HP=a+β1IR+β2M2+β3CPI+μ

(1)

其中，a為常數(shù)項(xiàng)，β1、β2、β3為系數(shù)，μ為殘差。利用Eviews7.2軟件計(jì)算，可以得到模型(1)的回歸結(jié)果(見(jiàn)表5)。

表5 回歸結(jié)果

表5數(shù)據(jù)顯示，變量M2、IR的T值分別為25.789 67和4.811 187、P值均小于0.05，表明貨幣供應(yīng)量和利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格均有不同程度的顯著影響；而變量CPI的T值為-1.191 999，且P值大于0.05，表明通貨膨脹率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格不具有顯著的影響。

(五)格蘭杰因果檢驗(yàn)

為了進(jìn)一步判斷貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率是否是影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因，本文對(duì)變量進(jìn)行Grander因果關(guān)系檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表6。

表6 格蘭杰因果檢驗(yàn)

注：檢驗(yàn)在10%的顯著水平下。

當(dāng)格蘭杰檢驗(yàn)的概率值P小于10%，則可拒絕原假設(shè)，表明所選取的變量存在格蘭杰因果關(guān)系。檢驗(yàn)結(jié)果顯示：利率IR與房地產(chǎn)價(jià)格HP互為格蘭杰因果關(guān)系；貨幣供應(yīng)量M2可以解釋為房地產(chǎn)價(jià)格HP的格蘭杰原因，而房地產(chǎn)價(jià)格HP則不是貨幣供應(yīng)量M2的格蘭杰原因；通貨膨脹率CPI不是房地產(chǎn)價(jià)格HP的格蘭杰原因，相反房地產(chǎn)價(jià)格HP可以解釋為通貨膨脹率CPI的格蘭杰原因。

(六)修正模型

由表6得知，通貨膨脹率CPI不是引起房地產(chǎn)價(jià)格HP變化的原因，而且模型回歸結(jié)果(見(jiàn)表5)也顯示變量CPI對(duì)福建省房地產(chǎn)價(jià)格的影響力不顯著，因此，修正模型中應(yīng)將通貨膨脹率變量予以剔除。*如果某個(gè)解釋變量對(duì)被解釋變量的影響并不顯著,則應(yīng)該把該解釋變量從方程中剔除,對(duì)回歸模型做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。盡管如此，但從平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，通貨膨脹率與福建省房地產(chǎn)價(jià)格之間存在一定的長(zhǎng)期均衡性。剔除變量CPI后重新建立回歸方程并經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)，可以得到貨幣供應(yīng)量M2、利率IR與房地產(chǎn)價(jià)格HP的最佳線性回歸模型：

HP=646.766 6+111.562 0IR+0.006 202M2

(2)

T=(0.807 699) (1.114 722) (16.661 00)

四、結(jié)論與對(duì)策建議

(一)結(jié)論

第一，貨幣供應(yīng)量是影響福建省房地產(chǎn)價(jià)格的最顯著變量，而且與利率相比，貨幣供應(yīng)量對(duì)福建省房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)具有更顯著的調(diào)控作用。因此可以推論，近幾年福建省房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲與貨幣供應(yīng)量的增加密切相關(guān)，這驗(yàn)證了本文的假設(shè)1。這一結(jié)論說(shuō)明在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控方面，數(shù)量型貨幣政策將更具針對(duì)性，相比之下，價(jià)格型貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響力則沒(méi)有那么顯著。

第二，銀行貸款利率對(duì)福建省房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的正向影響作用，且二者存在雙向格蘭杰因果原因，即二者之間相互影響。這個(gè)結(jié)論與本文的假設(shè)2不一致，可能的原因是在利率市場(chǎng)化的條件下，市場(chǎng)可以糾正中長(zhǎng)期貸款利率的實(shí)際影響。但本文驗(yàn)證了李松華等人的研究結(jié)論，即中央銀行利用中長(zhǎng)期貸款利率調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，可有效控制房?jī)r(jià)上漲[14]；同時(shí)也為福建省地方政府利用利率調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格提供了理論依據(jù)。目前，福建省大多數(shù)商業(yè)銀行的房貸利率并沒(méi)有松動(dòng)，都只在央行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，如果實(shí)施利率微調(diào)，福建省的房?jī)r(jià)將會(huì)隨之波動(dòng)。

第三，通貨膨脹率對(duì)福建省房地產(chǎn)價(jià)格的影響力不顯著，且通貨膨脹率不是引起房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因。這個(gè)結(jié)論雖然拒絕了本文的假設(shè)3，但從長(zhǎng)期來(lái)看，通貨膨脹率與福建省房地產(chǎn)價(jià)格之間仍存在一定的均衡性。

(二)對(duì)策建議

1.合理調(diào)控基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)量和貨幣流通量。我國(guó)居民購(gòu)房的主要融資渠道是商業(yè)銀行提供的住房貸款，這種籌資方式減輕了居民的購(gòu)買資金壓力，因而導(dǎo)致近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格年年攀升。本文實(shí)證檢驗(yàn)了貨幣供應(yīng)量相比利率工具對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控作用更顯著，這說(shuō)明央行可以進(jìn)一步合理控制基礎(chǔ)貨幣供給，并充分應(yīng)用貨幣政策工具調(diào)控貨幣流通量，完善貨幣供給機(jī)制，以抑制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求過(guò)旺。在運(yùn)用貨幣供應(yīng)量工具調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，如果調(diào)控不當(dāng)，不僅對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向作用，而且增加貨幣供應(yīng)量可能引發(fā)通貨膨脹，減少貨幣供應(yīng)量也可能引發(fā)通貨緊縮，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響。因此，福建省應(yīng)綜合央行當(dāng)前推行的貨幣政策，充分發(fā)揮貨幣供應(yīng)量調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的正向作用。

2.加快推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革進(jìn)程，合理控制房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本和居民的購(gòu)房成本。在利率市場(chǎng)化條件下，利率能夠有效調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，并對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化作出充分、及時(shí)的反應(yīng)。本文實(shí)證檢驗(yàn)了利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的正向影響，這說(shuō)明我國(guó)可以通過(guò)調(diào)整利率進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。近年來(lái)，央行法定存款準(zhǔn)備金率及存貸款基準(zhǔn)利率的多次下調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了一定的調(diào)控作用。但是，我國(guó)當(dāng)前的利率政策并未發(fā)揮顯著作用。這是因?yàn)椋覈?guó)市場(chǎng)基準(zhǔn)利率是由央行定價(jià)，各金融機(jī)構(gòu)的存貸款利率只能在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)的上下一定浮動(dòng)范圍內(nèi)波動(dòng)，而不能根據(jù)各地的具體情況確定有針對(duì)性的利率。只有實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化，利率由市場(chǎng)調(diào)節(jié)而成為資金的真實(shí)價(jià)格，利率工具才能發(fā)揮良好的調(diào)控作用。所以，央行應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，堅(jiān)持以市場(chǎng)化利率調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，而將宏觀調(diào)控作為輔助手段。隨著央行貸款利率的下調(diào)，居民個(gè)人和企業(yè)的購(gòu)房需求將上升，福建省應(yīng)適當(dāng)加大住房公積金貸款限制，從而在一定程度上緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求過(guò)旺。

3.落實(shí)地方政府差異化貨幣政策。地方政府應(yīng)區(qū)別居民購(gòu)房中的自住剛性需求、投資需求和投機(jī)需求*居民購(gòu)房需求可以分為自住型需求、投資需求和投機(jī)需求三大類。自住型需求是消費(fèi)者為解決住房問(wèn)題、改善居住條件所衍生出的需求，需求彈性較小，許多學(xué)者將其稱為“剛性需求”；而投資需求和投機(jī)需求則是部分消費(fèi)者在自身的住房需求己經(jīng)得到滿足之后，以投資或投機(jī)為目的而購(gòu)入房地產(chǎn)商品的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這部分需求的需求彈性較大。，分別對(duì)首套房、二套房、三套房及以上實(shí)施不同的房貸利率政策，并根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況實(shí)施有區(qū)別的貨幣政策。就福建省而言，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008—2016年福建省商品房的平均售價(jià)由2008年的4 384元/平方米上漲到2016年的9 220元/平方米，福建省各地區(qū)的房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)了較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，有些城市的房?jī)r(jià)甚至超預(yù)期增長(zhǎng)，如廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)近年的商品房平均售價(jià)幾乎呈直線上升態(tài)勢(shì)，2016年平均售價(jià)高達(dá)24 348元/平方米。面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)，福建省總體上應(yīng)采取較為穩(wěn)健的貨幣政策；除此之外，針對(duì)不同地區(qū)的實(shí)際情況應(yīng)落實(shí)差異化貨幣政策。比如，針對(duì)廈門市房地產(chǎn)行業(yè)中投機(jī)性需求較高的現(xiàn)狀，一方面可以提高首付金額，另一方面可以引用“上海模式”房產(chǎn)稅*上海市對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，征收范圍包括：上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房、非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)的住房。人均住房面積小于60平方米的，其新購(gòu)住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫時(shí)按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足的地區(qū)，地方政府可以適時(shí)、合理地調(diào)節(jié)個(gè)人住房貸款的投放數(shù)量，以刺激居民的購(gòu)房需求。在制定和實(shí)施差異化貨幣政策時(shí)，地方政府應(yīng)綜合考慮貨幣政策因素及其他因素對(duì)房地產(chǎn)的作用，關(guān)注貨幣政策、實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)價(jià)格三者的傳導(dǎo)關(guān)系。

4.加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，使新興產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力。為保持房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，福建省應(yīng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的發(fā)展模式，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。比如，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)減少施工垃圾以降低社會(huì)成本；住宅提倡精裝修交房以節(jié)約資源、保證入住后的居住環(huán)境和品質(zhì)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)向運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型，改善服務(wù)質(zhì)量、拓寬服務(wù)領(lǐng)域。

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