趙芹

【摘 要】近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的逐步深化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，尤其是我國自2016年5月1日以來營業(yè)稅改征增值稅（簡稱“營改增”）政策改革全面實施，明確規(guī)定建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為11%后，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收成本占公司總成本的比重進一步增大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃任務更加緊迫，要求也更高。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;“營改增”

【中圖分類號】F812.42 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2018）12-0229-02

1 文獻綜述

著名經(jīng)濟學家MallonScholes（2002）曾經(jīng)提出“有效稅收籌劃理論”，他認為，企業(yè)在開展稅收籌劃時，必須考慮所有契約方的稅收收益、綜合稅收衡量和非稅成本。

何蘭玉（2017）提出，2016年5月實施的全面“營改增”政策改革，可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，但由于房地產(chǎn)企業(yè)性質比較特殊，如果稅收籌劃管理不當，則有可能加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本。

雖然國內(nèi)外學者對房產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃作了不少研究，但大多停留在如何合理使用稅收優(yōu)惠政策及有效利用稅收征管漏洞，這些研究往往未結合企業(yè)經(jīng)營實務及戰(zhàn)略管理。目前，我國針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍停留在初級的階段。

2 案例背景

2.1 Z房開公司項目概況

2.1.1 鷺島享老小鎮(zhèn)開發(fā)項目概況

（1）Z房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介。Z房開公司成立于2003年4月，注冊資本為2億元人民幣。經(jīng)營范圍涉及土地收儲、房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、城市開發(fā)及房屋拆遷、獨資或合資項目開發(fā)、建材經(jīng)營、物業(yè)管理、投資、融資、資產(chǎn)經(jīng)營等。

（2）鷺島享老小鎮(zhèn)開發(fā)項目概況。2016年起，公司擬承建“鷺島享老小鎮(zhèn)”項目，該項目總規(guī)劃用地3 771 873.47 m2，建設用地面積為957 894 m2，其中一期規(guī)劃面積為387 065 m2，二期規(guī)劃面積為80 088 m2，三期規(guī)劃面積為490 741 m2。

2.1.2 鷺島享老小鎮(zhèn)項目經(jīng)營用途及商業(yè)結構

鷺島享老小鎮(zhèn)項目總投資394 950.93萬元，總建筑面積為957 894 m2，其中：享老公寓預計一期銷售114 880 m2，二期銷售78 588 m2，三期銷售190 341 m2;生態(tài)木屋預計銷售8 750 m2;洛安小鎮(zhèn)商鋪預計銷售188 444 m2，綠塘小鎮(zhèn)商鋪預計銷售236 200 m2;同時，公司預計自持度假酒店10 000 m2，溫泉木屋3 200 m2，溫泉樂園15 000 m2。

2.2 鷺島享老小鎮(zhèn)項目涉稅問題

2.2.1 政府撥付款項

項目涉及政府財政撥款12 195萬元，其中包括以下公共基礎設施款項：鷺島大學2 414.00萬元、鷺島小學1 075.00萬元、幼兒園250.00萬元、鷺島醫(yī)院875.00萬元及涉及道路建設7 581.00萬元。該財政撥付的資金為預算內(nèi)資金，要求Z房開公司?？顚Ｓ?，Z房開公司在賬簿中記入“資本公積”科目。

2.2.2 借款利息扣除

該鷺島享老小鎮(zhèn)建設項目共分三期進行，其中第一期預計耗時2年，共需投資152 901.76萬元，用來建設入口大門、云霧林室內(nèi)溫泉樂園、退臺式空中花園社區(qū)、洛安小鎮(zhèn)、鷺島溫泉酒店、生態(tài)木屋群落等項目;第二期預計耗時2年，共需投資43 421.37萬元，用來建設空中四合院、退臺式空中花園社區(qū)、生態(tài)木屋群落、空中棧道等項目;第三期預計耗時2年，共需投資191 046.80萬元，用來建造退臺式空中花園社區(qū)、綠塘小鎮(zhèn)、空中棧道等項目。道路建設在三期中同步進行，共需投資7 581.00萬元。項目資金來源30%自籌，70%貸款，貸款利息7%。Z房開企業(yè)的借款總計276 465.65萬元，其中：一期借款107 031.23萬元，二期借款30 394.96萬元，三期借款133 732.76萬元，修建道路借款5 306.7萬元，所有借款期限均為2年，借款利率為7%，采用分期付息，一次還本方式進行償還。

2.2.3 Z房開公司項目建成經(jīng)營模式

Z房開公司建成該鷺島享老小鎮(zhèn)后，80%的退臺式空中花園享老公寓用于出售，20%的享老公寓用于會員制持有;建成的洛安小鎮(zhèn)商鋪和綠塘小鎮(zhèn)商鋪全部用于出售;同時，醫(yī)院，學校和道路建成后便移交給當?shù)卣?jīng)營，確認為金融資產(chǎn)，不計提折舊。酒店，溫泉等盈利性建筑按照20年計提折舊。

3 稅收籌劃方案

（1）開發(fā)資金涉稅籌劃。Z房開公司以銀行貸款等債權籌資方式獲取的資金，必須承擔一筆較高的利息費用，但由于利息費用在財務費用中進行列支，可以加大企業(yè)所得稅應稅所得額的扣除比例，減少了應納稅所得額，進而帶來較大的稅后利潤。相比之下，Z房開公司通過留存收益等股權籌資方式獲得資金，股息不能在稅前扣除，這將增加應納稅所得額，進而增加企業(yè)所得稅，最終降低企業(yè)的稅后利潤。

考慮到利益費用可以稅前列支及財務杠桿作用，針對鷺島享老小鎮(zhèn)建設項目所需394 950.93萬元資金，Z房開公司采用30%股權融資、70%債務融資（貸款利息7%）的方式取得。Z房開公司向股東增資118 485.28萬元（394 950.93×30%），向銀行借款276 465.65萬元（394 950.93×70%），借款利息為7%，會產(chǎn)生276 465.65×7%×25%×2=9 676.30（萬元）的利息抵稅。

（2）政府撥付款涉稅籌劃。根據(jù)企業(yè)所得稅相關法律規(guī)定，為促進城市建設的土地一級開發(fā)補助及市政基礎設施建設、工程款等要求?？顚Ｓ玫呢斦芸钚再|的資金，均不需要繳納企業(yè)所得稅，此外，凡能提供縣（區(qū)）級以上政府專項用途的財政資金撥付文件，撥付款項的財政等政府部門對該項資金又對應管理辦法或作出明確管理要求，同時企業(yè)對該資金進行嚴格專項管理、單獨核算其支出的，此項財政資金也可不繳納企業(yè)所得稅。由此，鷺島享老小鎮(zhèn)建設工程所獲得的12 195.00萬元財政撥付資金屬于“專項用途的財政資金”，符合不征稅收入政策的要求，Z房開公司應到財政部門獲取原始文件或其加蓋財政部門公章的復印件，以作為預算內(nèi)資金撥付證明。

（3）建設成本轉結涉稅籌劃。由于房產(chǎn)項目建設周期長，考慮到資金、供求和銷售等因素，Z房開公司分三期對鷺島享老小鎮(zhèn)進行開發(fā)，每期2年，總時長達6年。在房產(chǎn)項目建設過程中，資金充足是保證項目成功開發(fā)的關鍵，企業(yè)如果采用預售方式在前期取得較大利潤，則需在當期承擔較高的所得稅，而且不能享受稅收優(yōu)惠政策。

鷺島享老小鎮(zhèn)建設工程總共分3期，成本結算未進行稅收籌劃時，一期工程主要建設入口大門、遵義云霧林室內(nèi)溫泉樂園、退臺式空中花園社區(qū)、洛安小鎮(zhèn)、鷺島溫泉酒店、生態(tài)木屋群落，二期主要建設空中四合院、退臺式空中花園社區(qū)、生態(tài)木屋群落、空中棧道，三期建造退臺式空中花園社區(qū)、綠塘小鎮(zhèn)、空中棧道等。

各期的開發(fā)成本結轉及稅負狀況如下：一期建筑面積為114 880 m2，銷售收入為290 964.86萬元，直接成本為231 506.64萬元，共同成本及不能分清承擔對象的間接成本為44 313.94萬元，利潤為15 144.28萬元，企業(yè)所得稅為3 786.07萬元;二期建筑面積為78 588 m2，銷售收入為84 335.14萬元，直接成本為78 557.54萬元，共同成本及不能分清承擔對象的間接成本為19 238.72萬元，利潤為-13 461.12萬元，企業(yè)所得稅為0.00萬元;三期建筑面積為190 341 m2，銷售收入為1 791 600.00萬元，直接成本為113 895.90萬元，共同成本及不能分清承擔對象的間接成本為1 224 654.74萬元，利潤為453 049.36萬元，企業(yè)所得稅為113 262.34萬元。

可見，Z房開公司這三期工程總共需要繳納企業(yè)所得稅117 048.41萬元，其中，二期因出現(xiàn)虧損無法抵減以前年度的盈利，無法享受盈虧相抵帶來的稅收好處。

各期建筑面積、銷售收入、直接成本不變的情況下，若以建筑面的一定比例對共同成本及不能分清承擔對象的間接成本進行分攤，各期開發(fā)結轉成本及稅負情況則變?yōu)椋阂黄诠餐杀炯安荒芊智宄袚鷮ο蟮拈g接成本為51 528.30萬元，利潤為7 929.92萬元，企業(yè)所得稅為1 982.48萬元;二期共同成本及不能分清承擔對象的間接成本為5 152.83萬元，利潤為624.77萬元，企業(yè)所得稅為156.19萬元;三期共同成本及不能分清承擔對象的間接成本為1 231 526.27萬元，利潤為446 177.83萬元，企業(yè)所得稅為111 544.46萬元;

在進行稅收籌劃以后，Z房開公司三期共需繳納

113 683.13萬元的企業(yè)所得稅，減輕稅收負擔3 365.28萬元。

（4）銷售價格涉稅籌劃。鷺島享老小鎮(zhèn)一期所售房源中，有1 000套為小戶型房源，房屋建筑面積在90 m2以下，總面積為91 904 m2，開盤均價為8 000元/ m2，分攤的土地出讓金為8 500萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為24 000萬元。在未進行稅收籌劃之前，Z房開公司需要繳納9 185.54萬元的土地增值稅，553.67萬元的城市維護建設稅和教育費附加。如果將銷售價格適當降低，達到滿足享受土地增值稅稅收優(yōu)惠的臨界點，那么Z房開公司便可以少繳納甚至不需繳納土地增值稅。

4 結語

Z房開公司的鷺島享老小鎮(zhèn)建設項目通過依照相關法律條文規(guī)定，將政府撥款歸入不征稅收入，利用杠桿效應采用負債進行籌資從而實現(xiàn)利息抵稅，利用合理的方式對開發(fā)成本及間接費用結轉等進行稅收籌劃，有力地減輕公司25 236.58萬元以上的稅收負擔，從而為Z房開公司帶來更多利潤。

參 考 文 獻

[1]孫作林.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015（31）.

[2]王小玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃[J].經(jīng)濟研究導刊，2010（2）.