文/本刊記者 田文娟

改革開放四十年來(lái)，北京城市空間規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)歷了從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的蛻變，一改過(guò)去“攤大餅”式一圈圈往外擴(kuò)建，城市規(guī)劃逐漸趨于科學(xué)、完善。

今年3月，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)發(fā)布了關(guān)于《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》的通知，該通知作為《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035）》的落實(shí)，將對(duì)北京未來(lái)的區(qū)域格局及功能、建筑風(fēng)貌產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

從清單內(nèi)容來(lái)看，東城區(qū)和西城區(qū)為首都功能核心區(qū)，即中央政務(wù)區(qū)，功能定位為全國(guó)政治中心、文化中心和國(guó)際交往中心，保障中央黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)高效開展工作，是歷史文化名城保護(hù)的重點(diǎn)地區(qū)，展示國(guó)家首都形象的重要窗口；而首都功能核心區(qū)以外的中心城區(qū)限制物流、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)市場(chǎng)、教育機(jī)構(gòu)、住宅商品房等項(xiàng)目的建設(shè)，限制各類用地調(diào)整為大型商業(yè)、商務(wù)辦公項(xiàng)目，這意味著未來(lái)北京東城、西城、朝陽(yáng)等中心城區(qū)的大型商場(chǎng)和辦公樓幾乎不再新增，同樣也意味著未來(lái)五、六環(huán)將集聚大批大型商場(chǎng)和辦公樓，逐漸成為北京商業(yè)氛圍濃厚，人口密集，具有發(fā)展活力的閃光地帶。

靚麗五環(huán)人旺業(yè)興

北京市區(qū)內(nèi)有5條環(huán)形公路，各條環(huán)路就是北京一圈一圈的主干路。基本是以天安門為中心，一環(huán)套一環(huán)，從內(nèi)到外依此遞增，環(huán)數(shù)越大，離市中心越遠(yuǎn)。北京五環(huán)路是北京市第一條環(huán)城高速公路，其全長(zhǎng)98.58公里，人們口中的五環(huán)就是五環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域。有人說(shuō)的“看懂了五環(huán)，你就看懂了20年后的北京”。

五環(huán)之所以逐漸成為北京的一個(gè)符號(hào)，一個(gè)重要因素是人口。根據(jù)2015年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的北京環(huán)路人口分布數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)以外有1098萬(wàn)常住人口，占全市的51.1%。這表明北京有超過(guò)一半的常住人口住在五環(huán)以外，這種分布也可看出，越來(lái)越多的人向郊區(qū)聚集。

在常住北京的人口中，有相當(dāng)一部分是租房居住，據(jù)鏈家2017年底發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京現(xiàn)在有35%的人租房居住。按照北京常住人口2100萬(wàn)計(jì)算，當(dāng)前北京大約有735萬(wàn)人在租房，而排在前十位的北京熱點(diǎn)租房區(qū)域，全部位于五環(huán)和六環(huán)之間。這是由于五環(huán)外的房租相對(duì)便宜，租房族更容易承受，另一方面，租房族上班的區(qū)域大部分位于三環(huán)至四環(huán)，這區(qū)間的房子大都老舊而且租金較高。在五六環(huán)之間租住，雖然通勤距離遠(yuǎn)點(diǎn)，但會(huì)保證居住質(zhì)量有所提升，對(duì)于在北京奮斗的年輕人來(lái)說(shuō)，此乃明智之舉。

五環(huán)之外不僅吸引了越來(lái)越多的租房者，也逐漸為新興企業(yè)所青睞。就目前行情來(lái)看，四環(huán)內(nèi)辦公租金每天每平米在8塊—30塊之間，而五環(huán)以外（含五環(huán)）的租金每天每平米在5塊—8塊之間，對(duì)于剛起步的公司來(lái)講，較低的租金是不小的誘惑，企業(yè)可用于設(shè)施升級(jí)、員工培訓(xùn)、科技引進(jìn)等其他方面的改善。此外，五環(huán)之外也聚集著為夢(mèng)想不懈奮斗的創(chuàng)客們，形成及其濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍，這對(duì)創(chuàng)業(yè)公司也是一個(gè)極大的吸引。

其實(shí)，地價(jià)低只是人口聚集的因素之一，還有一個(gè)因素不可忽視——產(chǎn)業(yè)因素。在《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》中，到2035年，北京建設(shè)國(guó)際一流和諧宜居之都的產(chǎn)業(yè)要素部署在五環(huán)區(qū)域，五環(huán)區(qū)域的發(fā)展速度將決定北京經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的高度，這是五環(huán)應(yīng)有的意義。比如，位于西北五環(huán)的西二旗如今已發(fā)展成為互聯(lián)網(wǎng)新城，被稱為“中國(guó)硅谷”，坐擁百度、騰訊等知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，周邊配套住宅區(qū)有超過(guò)10萬(wàn)的人口聚集。東南五環(huán)的亦莊是北京科技創(chuàng)新中心建設(shè)“三城一區(qū)”中的“一區(qū)”，已經(jīng)聚集來(lái)自40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的14000多家企業(yè)，涵蓋移動(dòng)通訊、集成電路、汽車制造、生物制藥等產(chǎn)業(yè)集群，被稱為“中國(guó)制造2025”國(guó)家級(jí)示范區(qū)。而西南五環(huán)的發(fā)展壯大也是必然趨勢(shì)，比如房山作為京津冀協(xié)同發(fā)展鐵三角的西南門戶，東臨北京新機(jī)場(chǎng)，南接雄安新區(qū)，未來(lái)將成為首都高端資源外溢，產(chǎn)業(yè)向南部轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。如今的五環(huán)如同當(dāng)年的四環(huán)，顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。

新商圈快速崛起

人口的聚集勢(shì)必催生旺盛的需求和購(gòu)買力，而城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和軌道交通的日趨成熟，也使北京的商業(yè)版圖越繪越大，布局向多商圈、多中心的方向發(fā)展，呈現(xiàn)出遍地開花的趨勢(shì)。消費(fèi)升級(jí)的遞進(jìn)，更是改變了京城商圈的固有格局，老商圈擴(kuò)容升級(jí)，新商圈不斷涌現(xiàn)，新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，新的行業(yè)洗牌已經(jīng)展開。

城無(wú)市不立，城市的活力與繁榮的商業(yè)密不可分。說(shuō)起北京的商圈，人們脫口而出——西單、王府井、國(guó)貿(mào)以及三里屯，它們同為商圈又各有千秋。西單地理位置優(yōu)越，是北京最核心的商圈，王府井將傳統(tǒng)老字號(hào)與時(shí)尚購(gòu)物完美結(jié)合，三里屯是北京夜生活最豐富多彩的地方。但如果你僅知道這些，不得不說(shuō)，你還是不夠了解北京。

隨著人口聚集，北京五環(huán)周邊的新興商圈不斷崛起，傳統(tǒng)商圈和新興商圈吸引力差距逐漸縮小，新興商圈的客流量正在急劇攀升，2016年5月1日，位于舊宮的北京住總?cè)f科廣場(chǎng)開業(yè)，實(shí)現(xiàn)了100%的出租率、98%的開業(yè)率。開業(yè)當(dāng)日客流突破13.6萬(wàn)人次，銷售額突破600萬(wàn)元。項(xiàng)目所在區(qū)位是人們印象中商業(yè)氛圍較冷的舊宮區(qū)域，但住總?cè)f科廣場(chǎng)的客流量已經(jīng)證明了大型購(gòu)物中心在這個(gè)區(qū)域的人氣和吸引力。

再往前幾年看，薈聚?西紅門購(gòu)物中心、龍湖長(zhǎng)楹天街、通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)……這些當(dāng)年開在新興區(qū)域的大型購(gòu)物中心，現(xiàn)在均已成為區(qū)域的商業(yè)地標(biāo)，并推進(jìn)了其所在新商圈的發(fā)展。有數(shù)據(jù)顯示，2017年北京市常住人群偏愛的TOP5購(gòu)物中心僅1家世紀(jì)金源在四環(huán)內(nèi)，其余均在五環(huán)周邊。其中，西紅門薈聚躍升為2017年上半年最受歡迎的購(gòu)物中心。從客源來(lái)看，2015年薈聚客源主要集中在大興區(qū)西紅門、棗園和黃村，市中心很少；2017年薈聚在北京市區(qū)內(nèi)的滲透大幅提高，市中心內(nèi)的客源有大量增加，主要來(lái)自大紅門、崇文門、西便門等區(qū)域。再往西南看，位于房山長(zhǎng)陽(yáng)的首創(chuàng)奧特萊斯，即使是在非周末非節(jié)假日時(shí)間，顧客也是絡(luò)繹不絕。這里的顧客不僅來(lái)自北京，也輻射到河北地區(qū)，如今二期也在如火如荼地建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年年底將建成。

新興區(qū)域大型購(gòu)物中心的火爆，源于它們具備與生俱來(lái)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。新興商圈成為周邊住宅區(qū)家庭客群到訪的首選購(gòu)物休閑場(chǎng)所，這些消費(fèi)者群體中有大量是在市中心商圈工作，而在外圍城區(qū)居住的中高端白領(lǐng)客群。再則，五環(huán)外能提供充足的土地供應(yīng)，商場(chǎng)在建設(shè)、設(shè)計(jì)上有更大的發(fā)揮空間，正是充裕的倉(cāng)儲(chǔ)空間和擺貨空間才成就了西紅門宜家如今人滿為患的繁榮景象。

現(xiàn)代城市是資源和要素集聚發(fā)展的結(jié)果，而城市建設(shè)、城市規(guī)劃，說(shuō)到底是公共服務(wù)的優(yōu)化和延伸。北京城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，產(chǎn)生了人口分流、商業(yè)分流的態(tài)勢(shì)，商圈發(fā)展也逐步趨于功能復(fù)合化、商旅文產(chǎn)業(yè)融合化、生態(tài)化以及智能化。無(wú)論如何擴(kuò)充和發(fā)展，都要遵循城市發(fā)展規(guī)律，既要有集中的核心商圈，也要有遍布社區(qū)、街道的便民商業(yè)和便民設(shè)施；既需要國(guó)際化的品牌、時(shí)尚，也需要接地氣的服務(wù)大眾的體系；既要杜絕商圈盲目做大帶來(lái)的招商難、同質(zhì)化等弊端，也要重視效益與規(guī)劃。

從世界城市發(fā)展史看，一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)城市規(guī)模的擴(kuò)張是必然現(xiàn)象。恩格斯曾經(jīng)講過(guò)，“城市愈大，搬到里面來(lái)愈有利，因?yàn)檫@里有鐵路，有運(yùn)河，有公路。這里有顧客云集的市場(chǎng)和交易所，這里跟原料市場(chǎng)和成品銷售市場(chǎng)有直接的聯(lián)系，這就決定了城市驚人速度的成長(zhǎng)?！?這樣看來(lái)，今日人們所說(shuō)的郊區(qū)，是一個(gè)相對(duì)概念，他日，亦是光芒閃耀的新城。