李豫梅，林學(xué)山

（1重慶市南岸區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，重慶 401336；2重慶電子工業(yè)職業(yè)學(xué)院，重慶 401331）

土地資源關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都與土地有重要的關(guān)聯(lián)，土地估價(jià)與企業(yè)上市、企業(yè)改組、土地轉(zhuǎn)讓、租賃、破產(chǎn)清算等活動(dòng)有關(guān)，土地估價(jià)的基本方法多種多樣，但都有一定的局限性，這需要土地估價(jià)人員根據(jù)實(shí)際情況和適用范圍，選擇更加精確的方法進(jìn)行土地估價(jià)[1]。本文考慮到宗地個(gè)別因素、區(qū)域因素、開發(fā)成熟度等綜合因素對(duì)地價(jià)水平影響相對(duì)較弱，在相同條件不作修正的前提下，以南坪某新區(qū)為實(shí)際研究對(duì)象，以容積率作為變量指標(biāo)，選定土地評(píng)估的科學(xué)方法，建立土地評(píng)估計(jì)算公式，確定相關(guān)的評(píng)估系數(shù)，測(cè)算出規(guī)劃區(qū)域內(nèi)不同容積率指標(biāo)條件下的平均居住和商業(yè)宗地單價(jià)。

1 土地評(píng)估現(xiàn)狀分析

1.1 我國(guó)土地評(píng)估現(xiàn)狀

長(zhǎng)期以來，我國(guó)土地產(chǎn)業(yè)都處于政府主導(dǎo)的狀態(tài)，行政主義色彩較為濃厚。而受起步時(shí)間晚、長(zhǎng)期行政主導(dǎo)、發(fā)展速度緩慢、應(yīng)用范圍狹窄等因素的影響制約，當(dāng)前我國(guó)土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)在評(píng)估理論和方法研究上較發(fā)達(dá)國(guó)家處于相對(duì)滯后的狀態(tài)，發(fā)展大環(huán)境不具備，各方面體制也相對(duì)不完善。與相對(duì)發(fā)展落后的土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)相反，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與交易活動(dòng)日益頻繁，土地行業(yè)的發(fā)展也得到了快速的推動(dòng)，隨之而來的是土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)得到了廣泛的應(yīng)用，土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)的服務(wù)對(duì)象和服務(wù)形式也日趨多樣化，這就使得土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)成為了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)的個(gè)人融資等等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可或缺的基礎(chǔ)性工作[2]。

1.2 重慶土地評(píng)估常用方法

（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

重慶市人民政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)制定了具體的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)不同土地用途和級(jí)別，根據(jù)其現(xiàn)有收益水平測(cè)算的土地平均價(jià)格。在調(diào)查估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)上，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行成熟度、區(qū)域和個(gè)別因素、容積率、年限以及基準(zhǔn)日等項(xiàng)修正，推算估價(jià)對(duì)象的地價(jià)。重慶市基準(zhǔn)地價(jià)包括兩個(gè)方面，一是基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格體系：將城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途進(jìn)行測(cè)算，得出分級(jí)別、分用途（分為商業(yè)、住宅、工業(yè)）的區(qū)域平均價(jià)格，從而構(gòu)成了基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格體系。二是基準(zhǔn)地價(jià)修正體系：主要包括土地使用年限修正體系、容積率修正體系、地價(jià)指數(shù)修正體系、區(qū)域及個(gè)別因素修正體系、土地使用權(quán)類型修正體系、土地成熟度修正體系。

基本公式：?jiǎn)挝幻娣e地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×[1+(成熟度修正系數(shù))+（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）]×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×基準(zhǔn)日修正系數(shù)。

（2）市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或價(jià)值相同的宗地買賣案例與待估宗地之間加以對(duì)照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估期日地價(jià)的方法。

基本公式：?jiǎn)挝幻娣e地價(jià)＝樣本地價(jià)×情況修正×期日修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正

2 評(píng)估方法的建立

2.1 選定原則

重慶市按現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)選定，但2017年，我市土地市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度較大，因此基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算的宗地地價(jià)可能會(huì)與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，不能真實(shí)反映宗地現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)值水平。而市場(chǎng)比較法則是將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的宗地與相同用途、相同規(guī)劃條件下的同一供需圈內(nèi)的、目前市場(chǎng)已經(jīng)成交的交易案例進(jìn)行對(duì)比修正后測(cè)算出的土地價(jià)值，因此該方法更能反映當(dāng)前以及未來的土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，是客觀反應(yīng)宗地市場(chǎng)價(jià)值的一種方法。另外，重慶市主城區(qū)其他同一供需圈內(nèi)相同用途的土地成交案例易于收集，因此可采用市場(chǎng)比較法測(cè)算出在不同設(shè)定規(guī)劃條件下的宗地價(jià)，尋求市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果與相同設(shè)定規(guī)劃條件下的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算結(jié)果的差異系數(shù)規(guī)律，最終確定兩種方法測(cè)算結(jié)果的線性關(guān)系，從而測(cè)算出規(guī)劃區(qū)域內(nèi)土地的價(jià)值。

2.2 評(píng)估方法

本次測(cè)算將采用市場(chǎng)比較法測(cè)算出在不同設(shè)定規(guī)劃條件下的宗地價(jià)值，尋求市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果與相同設(shè)定規(guī)劃條件下的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算結(jié)果的差異系數(shù)規(guī)律，最終確定兩種方法測(cè)算結(jié)果的線性關(guān)系，從而測(cè)算出規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可出讓土地的價(jià)值。

計(jì)算公式：

規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地單價(jià)（V）=基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算結(jié)果×市場(chǎng)價(jià)值修正系數(shù)×（可供出讓的土地面積/規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地面積）＝{[住宅基準(zhǔn)地價(jià)×住宅容積率修正系數(shù) （K1）×年限修正系數(shù) （K）×（1+綜合影響因素修正系數(shù)ΣK）×住宅比例%（A）+商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)×商業(yè)容積率修正系數(shù) （K2）×年限修正系數(shù)（K）×（1+綜合影響因素修正系數(shù)ΣK）×商業(yè)比例%（B）]×市場(chǎng)價(jià)值修正系數(shù) （W）×（可出讓土地面積/規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地面積）（G）

3 評(píng)估方法的應(yīng)用

3.1 基準(zhǔn)地價(jià)

某項(xiàng)目涉及土地均位于南坪街道以西，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)土地多為商業(yè)3～4級(jí)，住宅3級(jí)土地[3]。商業(yè)4級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為2160元/m2（建筑面積），住宅3級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為1700元/m2（建筑面積）[4]。

3.2 修正系數(shù)表

（1）容積率修正系數(shù)表

基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的容積率為商業(yè)3.0、住宅2.5，商業(yè)容積率修正系數(shù)為1，住宅容積率修正系數(shù)為0.98[5]。

（2）年限修正系數(shù)

因該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地均設(shè)定各用途最高出讓年限，因此年限修正系數(shù)均為1。

（3）綜合影響因素修正系數(shù)

將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的各宗地與基準(zhǔn)地價(jià)的土地視同為同一均質(zhì)土地，因此影響地價(jià)的綜合因素不作修正。

（4）市場(chǎng)價(jià)值修正系數(shù)

通過選取與規(guī)劃區(qū)域地塊規(guī)劃條件相同、修建檔次相似的土地成交案例，以及提取全市處于同一供需圈內(nèi)其他區(qū)級(jí)商業(yè)中心或同一經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)綜合性物業(yè)所附著的土地價(jià)值案例，就宗地所處地理位置、容積率、土地級(jí)別、宗地形狀、臨街道狀況等區(qū)域及個(gè)別因素的比較修正，最后測(cè)算出不同容積率、不同商業(yè)比例條件下的規(guī)劃區(qū)域宗地可能實(shí)現(xiàn)的宗地價(jià)格。

3.3 案例

選取重慶市南岸區(qū)南坪組團(tuán)、南岸區(qū)彈子石組團(tuán)作為成交案例，經(jīng)過調(diào)查和剝離提取的案例情況如表1所示。經(jīng)過區(qū)域規(guī)劃宗地與選取案例的各因素比對(duì)修正后得出修正系數(shù)及比準(zhǔn)結(jié)果如表2所示。

表1 案列基本情況表

表2 案列修正情況表

3.4 市場(chǎng)價(jià)值修正系數(shù)表的計(jì)算

根據(jù)各案例的宗地情況與待估宗地 （本次規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的宗地）的相似和供求圈的影響程度，選取二個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均值作為待估宗地的測(cè)算結(jié)果，即：

2520×60%+1914×40%=2278萬(wàn)元/畝

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算出來的土地價(jià)格5100×0.98×1×（1+0）×70%+6480×1×1×（1+0）×30%=5442元/m2， 即362萬(wàn)元/畝。計(jì)算的市場(chǎng)價(jià)值修正系數(shù)，如表3所示。

表3 市場(chǎng)價(jià)值修正系數(shù)表

3.5 土地價(jià)格評(píng)估

南坪某新區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主，與企業(yè)生產(chǎn)聯(lián)系緊密，不宜布局過于密集的樓宇建筑，加之部分用房還考慮保留原有廠房，為統(tǒng)一協(xié)調(diào)建筑風(fēng)貌，土地平均容積率應(yīng)該在3.0左右。根據(jù)前面確定的指標(biāo)，商業(yè)4級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為6480元/㎡（土地面積），住宅3級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為5100元/㎡（土地面積），住宅容積率修正系數(shù)0.98，商業(yè)容積率修正系數(shù)1，商住比例3∶7，市場(chǎng)價(jià)值修正系數(shù)6，已納入儲(chǔ)備范圍的土地面積共計(jì)255.9畝，其中可用于出讓的商業(yè)和商業(yè)商務(wù)用地共計(jì)215.8畝。根據(jù)本文確定的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地單價(jià)計(jì)算公式，已納入儲(chǔ)備的土地單價(jià) （土地面積）={[5100×0.98×1×（1+0）×70%+6480×1×1×（1+0）×30%]×6×（215.8/255.9）=5442×6×0.84=27427元/㎡，已納入儲(chǔ)備的土地單價(jià)1828萬(wàn)元/畝。

4 結(jié)語(yǔ)

伴隨著重慶土地行業(yè)的不斷發(fā)展，土地評(píng)估行業(yè)所面臨的各種問題也在不斷增多。在此背景下，采用因地制宜、與時(shí)俱進(jìn)的評(píng)估方法，才能滿足市場(chǎng)發(fā)展的需求，保障土地評(píng)估工作的質(zhì)量。

[1]馬鑫浩.土地估價(jià)的幾種基本方法研究[J].現(xiàn)代農(nóng)村科技，2015（4）.

[2]羅以紅.房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)及防范辦法[J].中國(guó)市場(chǎng)，2017（6）.

[3]重慶市國(guó)土房管局.重慶市主城區(qū)及江津區(qū)雙福街道珞璜鎮(zhèn)土地級(jí)別冊(cè)（2012年版）[EB/OL].[2015-07].http∶//www.cq.gov.cn/publicinfo/web/views/Show!detail.action?sid=4043995.

[4]重慶市人民政府.重慶市人民政府關(guān)于公布主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知[EB/OL].[2016-04-29].http∶//www.cqgtfw.gov.cn/zwgkml/zhxx/djbz/201611/t20161128_392937.html.

[5]重慶市國(guó)土房管局.重慶市主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)說明[EB/OL].[2016-05-25].http∶//www.cqgtfw.gov.cn/zwgkml/zhxx/djbz/201611/t20161128_392938.html.