張奕瑋

1 直管公房

公房有直管公房、自管公房、代管公房、托管公房之分，它們都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利制度的產(chǎn)物。我們今天主要闡明直管公房的相關(guān)問(wèn)題。直管公房是由國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有房屋，也包括部分集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房屋。此類房屋的所有權(quán)由國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織享有，國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織授權(quán)房地產(chǎn)管理部門（一般為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理所）將房屋租賃給城市居民或集體經(jīng)濟(jì)組織的職工居住。

2 直管公房管理現(xiàn)狀

直管公房的管理現(xiàn)狀出現(xiàn)了很多現(xiàn)實(shí)性問(wèn)題，主要房屋老化嚴(yán)重，養(yǎng)護(hù)任務(wù)重。由于直管公房建造年代久遠(yuǎn)，限于當(dāng)時(shí)技術(shù)水平，房屋結(jié)構(gòu)多為磚木結(jié)構(gòu)，一少部分為磚混結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)的房屋在使用和侵蝕作用下，破損老化非常嚴(yán)重，基本都存在漏水、墻體剝落等問(wèn)題。在以往的管理工作中，對(duì)直管公房的維修僅限于“不倒不塌”的標(biāo)準(zhǔn)，但在當(dāng)前，這種維修模式已達(dá)不到改善居住環(huán)境的發(fā)展需要。直管公房相鄰權(quán)利的情況比較嚴(yán)重。直管公房大多位于老舊城區(qū)，四鄰房屋離直管公房間距較?。ú蛔?m），有些甚至貼墻而建，更有甚者占用了公共夾道，嚴(yán)重侵犯直管公房的通風(fēng)、采光、排水等相鄰權(quán)利。由于沒(méi)有相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定，直管公房管理工作難度加大。因此關(guān)于直管公房修繕問(wèn)題、拆遷補(bǔ)償問(wèn)題等日益突出，管理難度增大。

3 直管公房類型區(qū)劃分及微改造研究

廣州的直管公房數(shù)據(jù)的來(lái)源，來(lái)自于廣州房屋管理部門關(guān)于住宅和非住宅的合同統(tǒng)計(jì)表，有合同中的地址記錄在直管公房經(jīng)緯度表上，應(yīng)用了經(jīng)緯度轉(zhuǎn)點(diǎn)的功能，將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)變?yōu)辄c(diǎn)狀數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)投影轉(zhuǎn)換，得到了點(diǎn)狀數(shù)據(jù)庫(kù)，其中有直管公房的產(chǎn)別、使用情況以及地址門牌、合同序號(hào)等等。經(jīng)過(guò)對(duì)合同統(tǒng)計(jì)的信息進(jìn)行了分析，綜合考慮了合同中的字段特征等，將相鄰地區(qū)的直管公房劃分到了一個(gè)地塊，實(shí)行實(shí)地調(diào)查。詳細(xì)記錄了房屋的層數(shù)、年代和質(zhì)量等，通過(guò)后期的數(shù)據(jù)錄入和整理以及處理，獲得關(guān)于直管公房的建筑層數(shù)、結(jié)構(gòu)和建筑質(zhì)量等的信息，添加到了數(shù)據(jù)庫(kù)中。

經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)整理，直管公房的租金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、特征等比較明確，當(dāng)前的建筑面積從5.353～601m2不等，公產(chǎn)、租產(chǎn)和代管產(chǎn)兼有，已到期的房屋數(shù)量較多，租金標(biāo)準(zhǔn)較低，房屋的現(xiàn)狀采用接管未辦和空置的方式居多，用途較為復(fù)雜，分布的數(shù)量也較少。房托管的產(chǎn)數(shù)較少，批發(fā)零售的用途的數(shù)量較多，用于倉(cāng)庫(kù)、學(xué)校和房管所用數(shù)量較多的區(qū)域較打，租金的標(biāo)準(zhǔn)差別也較大。

通過(guò)對(duì)直管公房的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，結(jié)合人員訪談，得到了關(guān)于直管公房存在的主要問(wèn)題的結(jié)論，外來(lái)人員租住在村鎮(zhèn)的住宅，不符合直管公房的出租條件，違規(guī)出租的租戶在清理上比較困難，較多的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)和接管書，長(zhǎng)期以來(lái)使用臨時(shí)的水電的情況比較普遍，房屋到期后沒(méi)有與租戶續(xù)約，部分沒(méi)有達(dá)到續(xù)約條件。

經(jīng)過(guò)調(diào)查，出現(xiàn)上述原因的，是因?yàn)橹惫芄恳话銢](méi)有廚房和廁所，居住條件非常差，本地人不愿意承租，長(zhǎng)期以來(lái)都是外地人承租，不符合承租的條件，因此執(zhí)法起來(lái)相當(dāng)困難。由于沒(méi)有房產(chǎn)權(quán)證，因此水電不能及時(shí)地受理和報(bào)裝，房屋的租金的參考價(jià)高于現(xiàn)實(shí)中的鋪?zhàn)鈨r(jià)，制約了租金價(jià)格的提升。

4 類型區(qū)域劃分

為了發(fā)揮出直管公房的真正的價(jià)值，采用類型區(qū)域劃分的方式，將直管公房的類型劃分，建立在區(qū)位和周邊基礎(chǔ)設(shè)施的改造方面，充分挖掘改造的潛力，進(jìn)行了直管公房的現(xiàn)狀的分析，依據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)中建筑年代和建筑層數(shù)以及建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等的條件，采用相應(yīng)的改造方式。

（1）在建筑質(zhì)量上，質(zhì)量稍好點(diǎn)的一般是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)和質(zhì)量尚可。建筑低矮的房屋基本完好，小高層損壞較大，高層完好。經(jīng)過(guò)分析，建筑質(zhì)量呈現(xiàn)出較為明顯的地域分布規(guī)律，低矮的房屋，在中部地區(qū)由于分布較為廣泛，因此，東南部分的小高層完好的房屋較多。

（2）周邊的環(huán)境上來(lái)說(shuō)，通過(guò)走訪，直管公房的周邊的情況經(jīng)過(guò)直觀的認(rèn)識(shí)，產(chǎn)業(yè)包括批發(fā)零售行業(yè)，產(chǎn)業(yè)較為景氣，周邊的臟亂差的現(xiàn)象已經(jīng)得到了一定的治理，適宜居住和商業(yè)。周邊的環(huán)境中，學(xué)校、菜市場(chǎng)和公交車站等配套設(shè)施，在定型數(shù)據(jù)中顯示屬性是較好、一般、較差三個(gè)級(jí)別的，具有一定的改造潛力。

改造的內(nèi)容包含了數(shù)據(jù)庫(kù)的字段，主要是直觀的進(jìn)行表述的，包括私產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、改造阻力和綜合價(jià)值的提升等，改造潛力分為極大、較大和一般、不大四種類型。

5 直管公房微改造

經(jīng)過(guò)對(duì)直管公房的建筑情況、改造潛力和周邊基礎(chǔ)情況的綜合考慮，微改造方案制定了直管公房的劃分方案，按照區(qū)域進(jìn)行了方案的整合，參照改造潛力空間，將重點(diǎn)改造類型區(qū)域加以提升，背部設(shè)定為加固改造類型區(qū)域。圖1為廣州某區(qū)直管公房微改造的區(qū)域劃分圖。

圖1 廣州市直管公房微改造區(qū)域劃分示意圖

重點(diǎn)提升中部的商業(yè)類建筑改造類型。對(duì)于低矮基本完好和一般損壞的房屋，進(jìn)行相對(duì)的改造，整體改造潛力較大的區(qū)域，價(jià)值提升的能力也增大了，周邊的情況地塊較好，整體改造好，距離中心區(qū)域近，特色鮮明。通過(guò)功能提升，背部的直觀功放的數(shù)量分布相對(duì)分散，整體的房屋為獨(dú)立建筑，土地開(kāi)發(fā)的潛力較大，整體的改造潛力大，區(qū)位的條件受到了制約，改造起來(lái)難度小于中部地區(qū)，通過(guò)加固改造的方式，采用外部裝飾和內(nèi)部加固的方法，提升了商業(yè)價(jià)值。

西南部的公房與私房、公房和公房聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的部分有相當(dāng)一部分為高層，周邊的情況較好，整體的改造潛力一般，商業(yè)價(jià)值較大，公產(chǎn)和私產(chǎn)混雜，整體改造潛力小于背部，通過(guò)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的方式，實(shí)現(xiàn)效益的最大化。

比如中部城區(qū)經(jīng)過(guò)典型地塊的微改造，提高了改造的效率，對(duì)應(yīng)的建筑以及歷史功能得到了提升，外立面和整體環(huán)境得到了初步的提升，提高了商業(yè)價(jià)值。因?yàn)閺V州中部功能區(qū)的地理位置優(yōu)良，建筑風(fēng)格獨(dú)特，因此在進(jìn)行微改造的時(shí)候初步計(jì)劃引入兩家大型婚紗攝影機(jī)構(gòu)，并以此為契機(jī)建立婚紗基地。婚紗基地的建立可以吸引周邊的商業(yè)發(fā)展，背部的加固改造地塊，區(qū)域位置較好，非住宅成仙了連片分布的特點(diǎn)，整條街道的改造潛力巨大。房屋的加固改造提高了安全性，整體的整治得到了行業(yè)的青睞。改造為批發(fā)零售一條街之后，提高了商業(yè)價(jià)值。

6 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)針對(duì)廣州某區(qū)的直管公房的分析，得到了公房出租后的一系列問(wèn)題的處理措施的結(jié)論，在周邊基本情況和改造潛力的分析前提下，進(jìn)行類型區(qū)域劃分是正確的，最終提高了直觀公房的改造效率，使得效益實(shí)現(xiàn)了最大化。

[1]曹小曙，劉永偉，王妙妙，等.直管公房類型區(qū)劃分及微改造研究——以廣州市某區(qū)為例[J].土地經(jīng)濟(jì)研究，2014（2）.

[2]于軍虎.城市直管公房微整治模式與精細(xì)化管理研究[J].經(jīng)濟(jì)管理：文摘版：00095.

[3]曹小曙，王妙妙，任慧子，等.城市直管公房微整治模式與精細(xì)化管理研究[J].華南師范大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2015，47（5）：103～111.

[4]蔡云楠，楊宵節(jié)，李冬凌.城市老舊小區(qū)“微改造”的內(nèi)容與對(duì)策研究[J].城市發(fā)展研究，2017，24（4）：29～34.