金姬

1998年6月15日，全國(guó)房改工作會(huì)議宣布，從1998年下半年起，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，新建住房原則上只售不租。當(dāng)年7月3日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，正式宣布停止“實(shí)物分房”，明確了城鎮(zhèn)住房的市場(chǎng)化、貨幣化、商品化改革方向。

住房市場(chǎng)化也催生了房地產(chǎn)業(yè)，直接影響了中國(guó)近20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

20年來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民居住得更加舒適寬敞，但房?jī)r(jià)也水漲船高。與此同時(shí)，商品化推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，使它成為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。如何讓全體人民住有所居，減少?lài)?guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，仍是房改需要努力的方向。

福利分房的終結(jié)

在房改之前，中國(guó)實(shí)行傳統(tǒng)的福利分房，也就是由國(guó)家和職工所在單位包下來(lái)投資建設(shè)好的住房，以實(shí)物形式直接分配給職工。

但這種近似無(wú)償分配的制度，并沒(méi)有讓老百姓住得寬敞舒適——1985年國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)住房進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果是人均住房面積僅2-4平方米。1982年潘虹主演的電影《人到中年》就如實(shí)反映了大學(xué)教師們的蝸居狀況。

中房集團(tuán)公司原董事長(zhǎng)孟曉蘇指出，當(dāng)國(guó)家與國(guó)有單位的福利房持有壓力越來(lái)越大、連維修費(fèi)用都付不起的時(shí)候，“問(wèn)題導(dǎo)向”開(kāi)始倒逼中國(guó)進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革。比如1988年國(guó)家財(cái)政收入總額2587億元，住房上的財(cái)政補(bǔ)貼就占了583億元，并且急劇增加，是1978年的11倍。

其實(shí)早在1980年4月，鄧小平同志發(fā)表了關(guān)于發(fā)展住房建設(shè)的重要講話(huà)，提出“城鎮(zhèn)居民可以購(gòu)買(mǎi)房子，也可以自己蓋，不但新房子可以出售，舊房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款”。但這一想法在當(dāng)時(shí)的中國(guó)寸步難行。80年代初，地方開(kāi)始允許賣(mài)房，但一直停停改改。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰教授表示，1997年亞洲金融危機(jī)是一個(gè)契機(jī)，國(guó)家發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房制度不改不行了，一方面國(guó)家財(cái)政背負(fù)不起這個(gè)負(fù)擔(dān)，另一方面住房市場(chǎng)化內(nèi)在潛藏的產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值、GDP價(jià)值非常大，是帶動(dòng)性非常強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。所以1998年，內(nèi)因外因疊加在一起，形成了一個(gè)突破性的房改方案。

瑕不掩瑜

1998年啟動(dòng)的住房改革，總體而言是相當(dāng)成功的。

老百姓最大的獲得感就是房子越住越大——1998年房改時(shí)，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積大概是17平方米，2016年達(dá)到了36.6平方米, 20年來(lái)翻了一倍還多。

與此同時(shí)，住房市場(chǎng)化也催生了房地產(chǎn)業(yè)，直接影響了中國(guó)近20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。朱镕基總理曾說(shuō)，“房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”。許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)拉動(dòng)下增長(zhǎng)迅猛，紛紛成為世界第一。譬如中國(guó)鋼鐵產(chǎn)量占世界50%以上，水泥產(chǎn)量占世界產(chǎn)量60%，電解鋁產(chǎn)量占世界65%，平板玻璃產(chǎn)量占世界50%，化纖產(chǎn)量占世界70%，建筑陶瓷產(chǎn)量占世界52%，發(fā)電量、煤炭產(chǎn)量、工程機(jī)械、港口吞吐量等都是世界第一?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大拉動(dòng)作用不可低估。

而且，住房商品化市場(chǎng)化推動(dòng)了勞動(dòng)力市場(chǎng)流通。可以說(shuō)，沒(méi)有房改，現(xiàn)在中國(guó)的勞動(dòng)力流動(dòng)不可能自由起來(lái)。

當(dāng)然，房改也存在一定的問(wèn)題。

一方面，房改過(guò)度放大了住房的投資屬性和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的功能，民間有關(guān)高房?jī)r(jià)的抱怨和“房地產(chǎn)業(yè)綁架經(jīng)濟(jì)”的說(shuō)法不絕于耳，即便2005年起國(guó)家開(kāi)啟樓市宏觀調(diào)控，但房?jī)r(jià)似乎越調(diào)越高。炒房，也成為一部人發(fā)家致富的捷徑。以“限購(gòu)、限貸”為特點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控自2011年實(shí)行以來(lái)，并沒(méi)有完全遏制住房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，雖從“一刀切”的“房地產(chǎn)調(diào)控”，到實(shí)行了“因地制宜、分城施策”，但由于地方政府在增加土地供應(yīng)上的不足、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中住宅用地過(guò)少等問(wèn)題，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度仍然過(guò)快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年房改時(shí)全國(guó)平均商品房?jī)r(jià)僅為2002元/平方米，2018年4月則達(dá)到8585元/平方米，一二線(xiàn)城市的均價(jià)早已過(guò)萬(wàn)。

另一方面，房改發(fā)展早期，對(duì)低收入人群在市場(chǎng)化大潮中可能遇到的住房保障困難估計(jì)不足，準(zhǔn)備不夠。雖然2007年起國(guó)家提出要完善保障房制度，但直到今天仍然無(wú)法實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

二次房改

1998年房改提出，要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，最低收入家庭租賃廉租房，中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。這樣的“多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”在20年后的今天仍未實(shí)現(xiàn)。

從2016年開(kāi)始，中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整更加合理。在當(dāng)年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這一說(shuō)法在十九大報(bào)告中再次被強(qiáng)調(diào)。2017是中國(guó)住房制度改革的又一重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，啟動(dòng)了租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租售并舉、集體土地試建設(shè)租賃房等，被業(yè)內(nèi)視為“二次房改”。

與此同時(shí)，“分城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控也愈來(lái)愈成熟。2018年，隨著各地?fù)寠Z人才的戲碼愈演愈烈，一城多策的現(xiàn)象越來(lái)越普遍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有天津、重慶、成都、武漢等超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了大力度的人才吸引政策，優(yōu)惠購(gòu)房政策以及相對(duì)一線(xiàn)城市較低的房?jī)r(jià)，成了這些城市吸引優(yōu)秀人才的重要手段。

我們希望，在“居者有其屋”的大方向下，房地產(chǎn)業(yè)將更好地服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)。