汪霄童　俞迪飛

摘 要：地下鐵路是一個城市的縮影，其不再僅僅是交通軌道，更是一個城市的血脈。軌道交通的建成無疑促進了該城市商業(yè)繁榮，同時也催生出新的商圈與產(chǎn)業(yè)，也提高了人們生活工作節(jié)奏。因此，軌道交通建設對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到巨大的拉動作用，甚至許多地產(chǎn)項目紛紛打出“地鐵牌”。本文嘗試以上海地鐵2號線唐鎮(zhèn)站建設為背景分析地鐵對房地產(chǎn)價格變化產(chǎn)生的影響范圍及幅度。

關鍵詞：地鐵效益；房價；影響

1 理論上地鐵對沿線房地產(chǎn)價格的影響

1.1 城市軌道交通的建設不僅能大大緩解當前巨大的交通壓力，而且將對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生較大的影響。房地產(chǎn)一般會集中在城市人口聚集而且交通便利的區(qū)域，因此，軌道交通的建設會改變其沿線商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位條件，進而使沿線商業(yè)房地產(chǎn)增值。有個現(xiàn)象稱之為：地鐵拉著地產(chǎn)跑，地鐵規(guī)劃“一線”，帶活地產(chǎn)“一片”。地鐵的站點又具有磁力效應，在理想狀況下，離車站越近房地產(chǎn)價格越高，故對于投資者而言最有價值的不是一條地鐵本身，關鍵在于地鐵站的出入口。

1.2 地鐵的建設可能引發(fā)資本、人口向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移，可以預見地鐵對所在地域的樓市能造成的刺激。當然由于地鐵的建設需要一定的建造周期，所以其沿線的房價在近一年至二年內(nèi)不會有什么大的漲幅。但要看到地鐵的建造不僅僅是一個單一的建設項目，必然會推進相應的配套工程，也就是說該區(qū)域的交通方式一旦改變，人們的生活模式也將隨之改變。那么隨著地鐵的開通，在中轉(zhuǎn)站或大型地鐵出入口，二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。當交通不再是主要考慮的因素后，居民的購房范圍將逐步擴大，會考慮選擇地鐵沿線的樓盤。理由：一是生活交通方便；二是認為地鐵樓盤可以升值。這使得地鐵在房地產(chǎn)開發(fā)中有“點金棒”的作用，可以令無人問津的區(qū)域變?yōu)闃鞘袩狳c。

2 選擇地鐵2號線唐鎮(zhèn)站論證地鐵效益對當?shù)胤績r的影響

2.1 上海地鐵2號線于2000年6月正式通車，此后先后開通東西兩邊延伸段，連接東西兩大國際機場及火車站，全線64公里，共設30座車站，其中半數(shù)以上的站點位于繁華的市中心區(qū)，根據(jù)上述的分析理論，不將這些區(qū)域作為分析對象，故我選擇了較為邊遠的唐鎮(zhèn)站進行調(diào)查。

2.2 根據(jù)《上海市地方志》區(qū)縣志--唐鎮(zhèn)志記載：唐鎮(zhèn)是1995年11月浦東新區(qū)全面實施撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)時，正式更名的。其位于上海市浦東新區(qū)中部，距離上海市區(qū)約15公里。2000年末，全鎮(zhèn)常住人口3萬余人，其中本地居民1萬多。上海地鐵2號線唐鎮(zhèn)站在2010年4月開通后，截止2014年唐鎮(zhèn)戶籍人口達4.48萬人，外來登記人口有9.69萬人。同時可以看出隨著交通便利，人口大量徙入也帶動了經(jīng)濟的增長。據(jù)《上海市浦東新區(qū)統(tǒng)計年鑒》提供的數(shù)據(jù)，在2000年唐鎮(zhèn)的工業(yè)總產(chǎn)值為4183萬元，凈收入為447萬元。而到了2012年唐鎮(zhèn)總收入達513.12億元。快速的經(jīng)濟增長必然帶動了房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.3 2009年，綠城集團重金拿下唐鎮(zhèn)地塊，近2萬的樓板價讓唐鎮(zhèn)聲名鵲起。隨后幾年融創(chuàng)、仁恒、九龍倉、浦發(fā)置業(yè)等地產(chǎn)大佬紛紛出手，區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)云集，上海新一代高端住區(qū)蔚然成型。目前在唐鎮(zhèn)，商業(yè)辦公樓價格與住宅價格互為上升的理由和臺階。位于唐鎮(zhèn)軌交2號線的23萬商業(yè)體量的陽光城將要啟動，規(guī)劃打造類似浦東嘉里城一樣的項目，成為針對家庭式消費區(qū)域的商業(yè)中心。在《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2014～2020）》中將唐鎮(zhèn)定位為高端國際居住社區(qū)。說明現(xiàn)今的唐鎮(zhèn)“國際化第一居所”的理念已落地生根。

2.4 軌交2號線唐鎮(zhèn)站產(chǎn)生的效應，不斷催動著該區(qū)域房價的大幅上漲。據(jù)2016年《上海房地》中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，離地鐵站900米的綠城玉蘭花園目前均價8.5萬/m2，較遠的仁恒東郊花園均價7.7萬/m2，浦發(fā)羅蘭斐麗、大名城紫金9號均價均在6.5萬/m2以上。目前唐鎮(zhèn)的房地產(chǎn)均價為6.73萬/m2，比上海平均房價4.71萬/m2高出42.8%，與十年前唐鎮(zhèn)新房均價才0.8萬/m2相比，漲幅更是高達840%。

2.5 軌道交通屬于建設和運營成本都非常高的項目，因投資大、盈利小、投資回收期長，社會投資者積極性不高，所以世界各城市的軌道交通項目大多由政府財政投入、建設并運營。上海作為一個國際性大都市，人口數(shù)量以2115萬人排名中國第一。據(jù)此“公共交通優(yōu)先發(fā)展”是決定要長期發(fā)展的戰(zhàn)略，其中，城市軌道交通更是成為上海公共交通的發(fā)展重點。另一方面，據(jù)《上海統(tǒng)計年鑒》中關于市民出行方式統(tǒng)計數(shù)據(jù)及《地鐵2號線客流量分析》，排除自駕方式，距目的地3公里以內(nèi)，市民選擇主要的出行方式為：非機動車約45.6%，公交車約24%，軌道交通約19.7%，出租車9%。5公里以上，選擇的主要方式：軌道交通70%以上，公交車約22%，其他約占8%。而對于唐鎮(zhèn)這些相對距離市中心偏遠的地區(qū)3公里以上選擇軌道交通作為出行方式的高達90%以上。而地鐵2號線每天運營18小時11分鐘，日客流達130萬人次，在靜安寺、南京西路、南京東路、陸家嘴、八佰伴等核心地標處日客流量更是達到187.6萬人次，處于高峰時段不得不采取限流措施，并計劃全路網(wǎng)增能6%予以應對。由此可見，伴隨著城市生活水平的提升，市民對軌道交通公益性需求更加凸顯。而城市軌道交通發(fā)展除了改善城市環(huán)境、提高通達效率外，其對所開通的地鐵沿線及周邊的土地資源帶來高額的、直接的增值效用，為解決建設城市軌道交通建設所面臨財政投入不足的困境提供了有效支撐。作為出行方式中最高效節(jié)能的交通工具——城市軌道交通，對于唐鎮(zhèn)未來發(fā)展成“國際化第一居所”來說，必然要合理規(guī)劃區(qū)域性交通布局以及提高城市軌道交通的通達率，進一步降低軌道交通的運行成本?？傊奇?zhèn)地區(qū)的軌道交通建設與當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟同樣存在著互為推動共同發(fā)展。

3 結束語

綜上所述，唐鎮(zhèn)地鐵站開通所帶來的經(jīng)濟效益是巨大的，使得唐鎮(zhèn)在《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2014～2020）》中被納入城市副中心規(guī)劃，區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ?，使其必然成為下一個經(jīng)濟活力之城。這也印證了國內(nèi)外絕大多數(shù)經(jīng)驗研究的結論——大規(guī)模修建地鐵勢必將直接推動地鐵沿線周邊房價的上漲。

參考文獻

[1]《上海統(tǒng)計年鑒》（2016）1.3社會經(jīng)濟主要指標發(fā)展速度；1.7社會經(jīng)濟主要指標平均增長率；2.4各區(qū)、縣人口自然變化情況.

[2]《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2014～2020）》上海市規(guī)土局、商務委聯(lián)合發(fā)布：唐鎮(zhèn)地區(qū)級商業(yè)中心.

[3]《上海市地方志》區(qū)縣志——唐鎮(zhèn)志：第三章人口；第十九章房產(chǎn)業(yè)；第二十二章交通運輸；第二十七章土地管理.

[4]《上海房地》2016年9期.

[5]《上海地鐵2號線客流量分析2016》“媒力.中國”官網(wǎng)：http：//www.mlzhongguo.com

[6]《中國上海地鐵行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研分析及市場前景預測報告（2017）》“中國市場調(diào)研在線”coninfo360.com，報告編號：527067.