郭運(yùn)城

摘 要：本文作者針對目前商住樓電梯安全管理存在的多方面問題，如建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不明確、物業(yè)公司對電梯安全管理的投入不足、電梯管理和操作員隊(duì)伍流動(dòng)性大等，進(jìn)行了有針對性的分析，提出了相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；電梯；安全；

隨著我國城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)也處于快速發(fā)展時(shí)期，電梯擁有量持續(xù)增長。物業(yè)管理公司是代替房地產(chǎn)商進(jìn)行房屋后續(xù)管理的服務(wù)公司，既是電梯的管理者，同時(shí)按《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定，又是電梯的使用者，具有雙重身份。商住樓電梯安全管理與房地產(chǎn)商、物業(yè)公司、用戶等多種因素相關(guān)，是一項(xiàng)綜合性工作。筆者結(jié)合多年實(shí)踐，重點(diǎn)就如何提高其自身綜合管理能力，特別是應(yīng)急處理能力，理順物業(yè)與電梯維保的關(guān)系，確保電梯安全運(yùn)行談幾點(diǎn)粗淺的看法。

一、面臨的主要問題

一是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不明確。電梯的兩個(gè)主參數(shù)（額定運(yùn)行速度和額定載重量）是衡量電梯輸送能力的關(guān)鍵指標(biāo)，而在房地產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)里并未明確樓層高度和電梯主參數(shù)之間的直接關(guān)系，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)商為了單純追求利潤，在電梯選型上故意選用配置更低的電梯，給電梯留下安全隱患。

二是經(jīng)濟(jì)實(shí)力影響物業(yè)對電梯的安全投入。電梯的運(yùn)行需要相應(yīng)的費(fèi)用（包括可能出現(xiàn)較大費(fèi)用的備用金）支持，電梯的運(yùn)行費(fèi)用（電費(fèi)、維保費(fèi)、檢驗(yàn)費(fèi)等）在物業(yè)公司總支出的費(fèi)用中的比重還是較高的。如果物業(yè)管理公司在運(yùn)營不太景氣或電梯出現(xiàn)較大故障需更換大的零部件時(shí)，甚至在支付電梯的其他費(fèi)用時(shí)投入不足，電梯安全就要面臨考驗(yàn)。

三是電梯管理和操作員隊(duì)伍流動(dòng)性大。物業(yè)管理公司所聘用的人員文化素質(zhì)一般不高，崗位流動(dòng)性較大，而各個(gè)生產(chǎn)廠家的電梯的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)各有不同，管理者或操作者需要一定時(shí)間來熟悉，電梯作業(yè)人員如崗位更換頻繁，一旦電梯發(fā)生故障或出現(xiàn)危險(xiǎn)運(yùn)行，作業(yè)人員就很難保證能及時(shí)正確處理。

四是電梯配件質(zhì)量、價(jià)格的不透明影響物業(yè)和維保的協(xié)作關(guān)系。目前，我國的電梯市場產(chǎn)能過剩，低價(jià)成為一些規(guī)模較小的廠家占領(lǐng)市場份額的主要促銷手段，而超低的價(jià)格很難保證產(chǎn)品的質(zhì)量。此外，各生產(chǎn)廠家的主要部件和安全部件通用性較差，造成電梯配件市場價(jià)格透明度不高，更換配件成了電梯維保單位的主要利潤來源，也形成了電梯維保單位和物業(yè)管理公司之間矛盾的主要原因。

五是單棟樓盤的電梯安全隱患更大。最近幾年我國的房地產(chǎn)幾乎都是成片開發(fā)的，而在早期，許多單棟高層綜合性商住樓一般出現(xiàn)在市中心附近。當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理一般都是由房地產(chǎn)商直接進(jìn)行后續(xù)管理，這種樓盤的電梯由于使用時(shí)間較長，使用期間管理相對比較混亂，導(dǎo)致電梯本身的安全狀況不容樂觀。

六是縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）樓盤的電梯安全不容忽視。縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的居民普遍接觸電梯較晚，電梯安全使用維保知識有限。另外，電梯的維保單位一般都設(shè)在設(shè)區(qū)市（地級市）里，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）電梯的維保情況較差。

二、加強(qiáng)電梯管理的幾點(diǎn)對策

電梯屬于頻繁啟動(dòng)、制動(dòng)、正反轉(zhuǎn)使用的交通工具，甚至在每分鐘時(shí)間內(nèi)可以有120次的頻次，相關(guān)操作部件也較多，因此存在較多的風(fēng)險(xiǎn)性。使用管理中需要保持一定規(guī)范性。首先需要規(guī)范好使用單位的電梯安全管理工作。完善各單位使用制度，引起人們足夠重視，提供一定維護(hù)性保證措施，定期對接維保單位做維護(hù)保養(yǎng)，做好電梯檢驗(yàn)工作，做好日常使用規(guī)范宣傳，提升業(yè)主規(guī)范使用水平。在電梯附近要做好正常使用電梯或者遇到緊急問題的處理對策，保證電梯性能完好，遇到緊急問題可以做出及時(shí)的發(fā)現(xiàn)與調(diào)整。維保單位需要保證工作人員專業(yè)水平與經(jīng)驗(yàn)，提升維保工作品質(zhì)。所有人員持證上崗，操作中依照規(guī)范流程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，不可以隨意打亂流程出現(xiàn)違規(guī)操作的行為。維保工作中要進(jìn)行多人配合操作，做到工作相互監(jiān)督與輔助。電梯故障施救工作要保證及時(shí)性與專業(yè)性，展開遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障，面對受困人員做好有效安撫，第一時(shí)間通知施救單位，施救單位要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到現(xiàn)場施救，保證技術(shù)專業(yè)性，避免施救延誤。要落實(shí)好限速器-安全鉗等安全裝置配備，如果電梯存在超速、運(yùn)行失控與懸掛裝置受損時(shí)，該安全裝置會(huì)快速的讓電梯轎廂在導(dǎo)軌上制停，進(jìn)而讓其保持靜止的安全狀態(tài)，避免由此引發(fā)人員傷亡與設(shè)備受損。

一是修訂標(biāo)準(zhǔn)。在國家頒布的建筑標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，應(yīng)根據(jù)樓房高度或樓層數(shù)即乘客流量對所選用的電梯主參數(shù)作出相應(yīng)規(guī)定，甚至對于一些高層或超高層建筑規(guī)定所選用電梯的制造廠家也要有最低資質(zhì)要求，還可以根據(jù)上?！?1.15”高樓火災(zāi)教訓(xùn)，規(guī)定建筑高度達(dá)到一定高度以上必須安裝一臺(tái)或多臺(tái)消防員電梯。為了救助病人方便，也可在建筑標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)根據(jù)樓盤的情況強(qiáng)制要求安裝部分病床電梯。

二是善于借力。物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司從經(jīng)營的規(guī)模來看，特別是資金投入方面是不能相比的。物業(yè)管理公司，特別是規(guī)模不是很大的物業(yè)公司，在樓盤管理上最好不要過早與開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上脫離關(guān)系，電梯的故障率在剛投入使用初期還是較高的，有可能的話可以與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂合同或協(xié)議，要求當(dāng)入住率達(dá)到多少時(shí)，樓盤的管理才完全移交給物業(yè)管理公司，即物業(yè)管理公司可以借助房地產(chǎn)開發(fā)商雄厚的資金實(shí)力對樓盤進(jìn)行后期管理。

三是穩(wěn)定隊(duì)伍。崗位流動(dòng)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。物業(yè)管理公司對于需持證上崗的特種設(shè)備作業(yè)人員也應(yīng)制定相應(yīng)的崗位管理要求，特別是在崗位招聘時(shí)，就應(yīng)與應(yīng)聘者著重強(qiáng)調(diào)崗位特點(diǎn)，盡量保證電梯作業(yè)人員崗位的相對穩(wěn)定性。對于管理多個(gè)樓盤的物業(yè)管理公司，應(yīng)該按規(guī)定每個(gè)樓盤都必須配備相應(yīng)的作業(yè)人員，或成立專門的電梯作業(yè)班組，及時(shí)應(yīng)對和正確處理出現(xiàn)的電梯故障問題，避免電梯事故的發(fā)生。

四是嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)。我國現(xiàn)有的已具備電梯制造資質(zhì)的電梯制造廠家的生產(chǎn)能力從數(shù)量上來說應(yīng)該完全能滿足電梯市場的要求，希望國家適當(dāng)提高電梯制造的準(zhǔn)入門檻，除了考慮節(jié)能降耗，更應(yīng)該在電梯的安全性能、智能化方面強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)創(chuàng)新。電梯配件生產(chǎn)廠家也應(yīng)做到行業(yè)自律，特別是電梯型式試驗(yàn)機(jī)構(gòu)，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，不讓一件不合格的電梯部件流入市場。另外，建議設(shè)區(qū)的市及以上城市成立電梯行業(yè)協(xié)會(huì)，由行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況制定電梯維保最低保證價(jià)格，以確保電梯維保的工作質(zhì)量。

五是廣開財(cái)源。單棟樓盤的電梯管理上確實(shí)有一定難度，主要還是經(jīng)濟(jì)問題，由于這種樓盤建設(shè)比較早，所處的地段離市中心較近，樓盤的廣告效應(yīng)還是比較好的，可以利用廣告收入來貼補(bǔ)電梯運(yùn)行和維保費(fèi)用的開支，對于電梯安全狀況確實(shí)不能滿足使用要求的，物業(yè)管理公司和業(yè)主們還是要充分溝通，更換新電梯。

六是提高素質(zhì)。對于縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）電梯，由于電梯維保單位一般僅設(shè)在地級市及以上的城市，維保人員很難在電梯故障（或事故）發(fā)生的第一時(shí)間趕到現(xiàn)場，這段時(shí)間就需要物業(yè)管理公司的電梯管理或操作人員獨(dú)立處理，從某種意義上來講，對他們的要求比地級以上城市相同崗位的人員會(huì)更高一些。因此，物業(yè)管理公司的電梯相關(guān)作業(yè)人員在加強(qiáng)學(xué)習(xí)、提升素質(zhì)的同時(shí)，取證考核也應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。另外，相關(guān)部門應(yīng)加大宣傳力度，普及電梯安全知識。

總之，提高物業(yè)管理水平，充分履行職責(zé)，理順物業(yè)與維保的關(guān)系，對降低我國電梯事故發(fā)生率具有舉足輕重的作用。

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