劉洪郡

摘 要：我國(guó)房屋征收與補(bǔ)償制度的提出時(shí)間晚，相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，因此在具體征收和補(bǔ)償時(shí)存在一些問題和糾紛。本文基于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，首先介紹了我國(guó)房屋征收與補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀，然后分析了新《條例》對(duì)房屋征收與補(bǔ)償?shù)挠绊懀詈笾赋鰰?huì)計(jì)處理方法，以供參考。

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地；房屋征收與補(bǔ)償；影響；會(huì)計(jì)處理

2011年1月21日，國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，對(duì)房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，能維護(hù)公共利益、保障房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。新條例的執(zhí)行，也代表著《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的廢止，與此同時(shí)帶來了一些新的會(huì)計(jì)處理問題。以下對(duì)此進(jìn)行探討。

1.我國(guó)房屋征收與補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀

依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)在2005年，城市發(fā)展建設(shè)征用土地263km2，城市建成區(qū)面積為29636km2；2015年城市發(fā)展建設(shè)征用土地1548km2，城市建成區(qū)面積為51584km2。相比之下，10年時(shí)間城市發(fā)展建設(shè)征用土地面積擴(kuò)大5.88倍，建成區(qū)面積擴(kuò)大1.74倍。在城市化發(fā)展的同時(shí)，城市布局改變、基礎(chǔ)設(shè)施興建，也帶來了更為復(fù)雜的房屋征收與補(bǔ)償問題。而且，房屋征收工作范圍廣，涉及多個(gè)利益群體，因此一直受到社會(huì)各界關(guān)注。不論征收人、被征收人、第三方利益人，在房屋征收期間的關(guān)注點(diǎn)，普遍放在了征收補(bǔ)償價(jià)格上。

新《條例》的頒布，要點(diǎn)包括以下幾點(diǎn)[1]：①政府是公共利益征收的唯一補(bǔ)償主體，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，禁止使用暴力手段推動(dòng)搬遷工作；②針對(duì)公共利益的范圍進(jìn)行明確界定，要以保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展為前提；③實(shí)現(xiàn)了征收過程的程序化，要尊重被征收人的意愿，能維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；④明確了征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，采用貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償形式；⑤被征收人協(xié)商選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，有利于房屋評(píng)估的公平和公正；⑥征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷，由政府發(fā)放補(bǔ)償款，增加了公信力，促進(jìn)依法征收順利進(jìn)行。

2.新《條例》對(duì)房屋征收與補(bǔ)償?shù)挠绊?/p>

2.1 補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)

新《條例》明確指出，房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶呛戏ńㄖ?，或處于批?zhǔn)期限以內(nèi)的臨時(shí)建筑。針對(duì)違法建筑、超出批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，征收時(shí)不進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償范圍的確定，從源頭上規(guī)范了各級(jí)政府的補(bǔ)償行為。具體到補(bǔ)償項(xiàng)目上，主要包括三個(gè)方面：一是被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償；二是征收過程中產(chǎn)生的搬遷、安置補(bǔ)償；三是個(gè)體或企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。縱觀因房屋征收引起的糾紛矛盾，主要原因在于征收方、被征收方都想得到經(jīng)濟(jì)利益的最大化，對(duì)此新《條例》指出，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能低于公告日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以此保障被征收人的合法權(quán)益。

2.2 補(bǔ)償?shù)姆绞胶统绦?/p>

在征收房屋的補(bǔ)償方式上，包括貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方案，且政府要尊重被征收人的選擇權(quán)。以后者為例，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，然后計(jì)算被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋之間的差價(jià)。在舊城改造中，被征收人如果選擇在改建地段進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么政府就要提供改建地段附近的房屋。在補(bǔ)償程序上，以前房屋征收工作中，由于補(bǔ)償程序有漏洞、執(zhí)行不到位，存在補(bǔ)償工作未完成、就要求被征收人搬遷的情況。新《條例》中規(guī)范了補(bǔ)償程序，一方面在征收決定之前，應(yīng)該保證補(bǔ)償費(fèi)用到位，嚴(yán)格?？顚Ｓ茫涣硪环矫嬖谡魇展ぷ髦?，遵循先補(bǔ)償后搬遷的原則[2]。

2.3 征收實(shí)施單位利潤(rùn)

根據(jù)新《條例》的規(guī)定，房屋征收實(shí)施單位在工作中，不能以營(yíng)利為目的。該規(guī)定的提出，能夠保障被征收人的利益，保障社會(huì)公共利益，同時(shí)也為會(huì)計(jì)處理工作、監(jiān)管工作提出了新問題。

2.4 相關(guān)獎(jiǎng)懲措施

為了促進(jìn)征收工作順利進(jìn)行，提高搬遷人員的積極性，新《條例》提出獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助措施：對(duì)于積極搬遷人員，由當(dāng)?shù)卣o予合適的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助。相應(yīng)地，對(duì)于征收過程中出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，也提出了明確的處罰措施。以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為例，如果出具了虛假、差錯(cuò)的評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行罰款處理。

3.房屋征收與補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)處理方法

3.1 房屋征收實(shí)施單位

3.1.1 會(huì)計(jì)科目設(shè)置

第一，實(shí)施單位是政府和被征收方之間的紐帶，能對(duì)補(bǔ)償費(fèi)用代收代付，因此要設(shè)置“代收補(bǔ)償款”科目[3]。第二，被征收人可能采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償形式，因此要購(gòu)置一定數(shù)量的安置房，為了和固定資產(chǎn)相區(qū)別，要設(shè)置“安置房”科目。

3.1.2 會(huì)計(jì)處理方法

對(duì)于貨幣補(bǔ)償，會(huì)計(jì)處理如下：第一，實(shí)施單位收到政府補(bǔ)償款后，借、貸分別記在“銀行存款”、“代收補(bǔ)償款”科目中。第二，實(shí)施單位支付補(bǔ)償款時(shí)，借、貸分別記在“代收補(bǔ)償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細(xì)科目是“房屋補(bǔ)償款”、“安置費(fèi)”、“搬遷費(fèi)”、“停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)”等。第三，給予被征收人獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助時(shí)，借、貸分別記在“代收補(bǔ)償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細(xì)科目是“獎(jiǎng)勵(lì)支出”。第四，實(shí)施單位向房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用時(shí)，借、貸分別記在“代收補(bǔ)償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細(xì)科目是“評(píng)估費(fèi)用”。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，會(huì)計(jì)處理如下：第一，實(shí)施單位收到政府補(bǔ)償款后，會(huì)計(jì)處理方法同貨幣補(bǔ)償一致。第二，實(shí)施單位購(gòu)買安置房時(shí)，入賬以實(shí)際購(gòu)買價(jià)、稅費(fèi)為準(zhǔn)，借、貸分別記在“安置房”、“銀行存款”科目中。第三，產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，借、貸分別記在“代收補(bǔ)償款”、“安置房”科目中，兩者的差價(jià)記在“其他應(yīng)付款”科目中。

3.2 被征收企業(yè)

3.2.1 會(huì)計(jì)科目設(shè)置

專項(xiàng)應(yīng)付款包括以下內(nèi)容：①企業(yè)收到政府的補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用；②產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在交付之前，征收單位要向被征收人支付安置費(fèi)或周轉(zhuǎn)用房；③補(bǔ)償款的存款利息。依據(jù)財(cái)企[2005]123號(hào)規(guī)定[4]，企業(yè)在搬遷過程出現(xiàn)固定資產(chǎn)損失或報(bào)廢，要作為清理業(yè)務(wù)核算，凈損失核銷專項(xiàng)應(yīng)付款；設(shè)備在拆裝、運(yùn)輸、調(diào)試中產(chǎn)生的費(fèi)用，也要核銷專項(xiàng)應(yīng)付款。

3.2.2 會(huì)計(jì)處理方法

對(duì)于貨幣補(bǔ)償，會(huì)計(jì)處理如下：第一，企業(yè)收到補(bǔ)償款，按照實(shí)際款項(xiàng)記錄，借、貸分別記在“銀行存款”、“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目中；收到政府獎(jiǎng)金，借貸分別記在“銀行存款”、“營(yíng)業(yè)外收入”科目中。第二，房產(chǎn)清理期間，按固定資產(chǎn)的賬面凈值，借記在“固定資產(chǎn)清理”科目中；按已提折舊則記在“累計(jì)折舊”科目中，貸記在“固定資產(chǎn)”科目中。第三，換出固定資產(chǎn)支付的清理費(fèi)用，借、貸分別記在“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”科目中。第四，核銷專項(xiàng)應(yīng)付款時(shí)，借、貸分別記在“專項(xiàng)應(yīng)付款”、“固定資產(chǎn)清理”科目中。第五，設(shè)備在拆裝運(yùn)輸中產(chǎn)生的費(fèi)用，借、貸分別記在“專項(xiàng)應(yīng)付款”、“銀行存款”科目中。第六，向企業(yè)職工支付安置費(fèi)時(shí)，核銷專項(xiàng)應(yīng)付款，借、貸分別記在“專項(xiàng)應(yīng)付款”、“銀行存款”科目中，其中借可設(shè)置“安置費(fèi)”明細(xì)科目。第七，針對(duì)企業(yè)搬遷造成的損失，補(bǔ)償時(shí)借、貸分別記在“遞延收益”、“資本公積”科目中。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，會(huì)計(jì)處理如下：第一，不涉及補(bǔ)價(jià)時(shí)，以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值、應(yīng)付稅費(fèi)作為成本，不確認(rèn)損益，房產(chǎn)清理借、貸分別記在“固定資產(chǎn)清理”、“累計(jì)折舊”科目中；獲得換入房屋產(chǎn)權(quán)后，借、貸分別記在“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)清理”科目中。第二，涉及補(bǔ)價(jià)且比例在25%以內(nèi)，換入房屋產(chǎn)權(quán)后，支持補(bǔ)價(jià)則借記在“固定資產(chǎn)”科目，貸記在“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”科目中；收到補(bǔ)價(jià)則借記在“固定資產(chǎn)”、“銀行存款”科目，貸記在“固定資產(chǎn)清理”科目中。第三，不涉及補(bǔ)價(jià)且比例超過25%，按照以貨幣性資產(chǎn)取得非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行處理。

3.3 涉稅會(huì)計(jì)處理

第一，在企業(yè)所得稅上，要注意搬遷企業(yè)在所得稅繳納之前的扣除項(xiàng)目，包括固定資產(chǎn)重置費(fèi)用、技術(shù)改造費(fèi)用、職工安置費(fèi)用等。企業(yè)利用搬遷收入購(gòu)置的固定資產(chǎn)，要按照稅收規(guī)定攤銷或折舊，也在所得稅前扣除[5]。第二，在土地增值稅上，會(huì)計(jì)處理前，清算土地增值稅時(shí)要將補(bǔ)償費(fèi)扣除，企業(yè)入賬的土地使用權(quán)，應(yīng)該繳納土地增值稅，計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”賬戶。第三，在印花稅上，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書按照所載金額的萬分之五貼花，權(quán)利許可證照以件為標(biāo)準(zhǔn)貼花5元，計(jì)入“管理費(fèi)用”賬戶。

4 結(jié)語

綜上所述，隨著城市化進(jìn)程的加快，國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的開展，也為會(huì)計(jì)處理帶來了新問題。文中解讀了新《條例》中補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)、方式和程序、征收實(shí)施單位利潤(rùn)，以及相關(guān)獎(jiǎng)懲措施。針對(duì)房屋征收實(shí)施單位、被征收企業(yè)、涉稅狀況，提出相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理方法，希望為房屋征收補(bǔ)償工作提供參考和支持。

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