朱為亮

摘 要：物業(yè)管理行業(yè)近幾年快速發(fā)展，不少物業(yè)公司謀求擴(kuò)大市場(chǎng)份額，進(jìn)軍資本市場(chǎng)，大力拓展物業(yè)項(xiàng)目，搶占資源，擴(kuò)大規(guī)模，追求利益最大化。然而隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)行業(yè)的了解進(jìn)一步深入，行業(yè)透明度日漸增加，業(yè)主與物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)矛盾加劇。近年不斷發(fā)生業(yè)主與物業(yè)公司的鬧矛盾的新聞出現(xiàn)在報(bào)紙和電視上，給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了負(fù)面的輿論影響，增添了不和諧的聲音。然而在物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)踐中，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司鬧矛盾的問(wèn)題在小區(qū)的QQ群、微信群上要比報(bào)紙電視上的多很多，究其原因，主要是信息不對(duì)稱，不了解情況的業(yè)主憑自己的猜想等主觀臆測(cè)；物業(yè)公司也未將信息及時(shí)全部公開透明；或物業(yè)公司人員對(duì)法規(guī)不了解，管理不規(guī)范，確實(shí)存在侵占業(yè)主利益的行為。各類矛盾中涉及財(cái)務(wù)利益的較多，本文結(jié)合實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，主要從財(cái)務(wù)管理方面，就如何做到財(cái)務(wù)信息公開透明，打造陽(yáng)光財(cái)務(wù)，以贏得業(yè)主信任，促進(jìn)企業(yè)健康良性發(fā)展做出幾點(diǎn)闡述。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 財(cái)務(wù)管理 陽(yáng)光財(cái)務(wù)

近年來(lái)隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，人們知識(shí)水平和法律意識(shí)的不斷提高，業(yè)主維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，收費(fèi)的不公平性、停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)以及小區(qū)公共資源利益侵占等都是常見的矛盾焦點(diǎn)。物業(yè)管理常見的兩種合同形式是酬金制還是包干制。無(wú)論是酬金制還是包干制的項(xiàng)目，陽(yáng)光財(cái)務(wù)有助于提升業(yè)主與物業(yè)公司之間互信，提升滿意度，有助于焦點(diǎn)問(wèn)題的解決；當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)不足時(shí)，也有助于物業(yè)公司在提供良好服務(wù)基礎(chǔ)上，為上漲管理費(fèi)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。要想打造陽(yáng)光財(cái)務(wù)，贏得業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主的信任，必須與業(yè)主的切身利益相關(guān)聯(lián)，長(zhǎng)期做好以下主要事項(xiàng)的公示：

一、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)面積

物業(yè)公司應(yīng)定期將所管理范圍內(nèi)的各類建筑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)面積予以公示，對(duì)于存在不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)說(shuō)明原因和依據(jù)，讓全體業(yè)主了解收入總額情況，杜絕不公平收費(fèi)。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃車位和非規(guī)劃車位數(shù)

《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方約定”。小區(qū)內(nèi)除規(guī)劃的車位車庫(kù)應(yīng)歸開發(fā)商所有外，其余的車位應(yīng)歸全體業(yè)主共有，物業(yè)管理企業(yè)尤其是開發(fā)商控股的物業(yè)企業(yè)，必須明確規(guī)劃車位和非規(guī)劃車位數(shù)，便于準(zhǔn)確核算停車場(chǎng)收益的歸屬，此數(shù)據(jù)在處理涉及停車場(chǎng)的矛盾時(shí)也非常關(guān)鍵。

三、停車場(chǎng)收入的分配

停車場(chǎng)收入涉及車位使用租賃費(fèi)，車位管理費(fèi)和臨停車費(fèi)。物業(yè)公司應(yīng)與開發(fā)商、業(yè)主就各類收入明確歸屬及確定各自享有的比例，每月結(jié)算并及時(shí)告知業(yè)委會(huì)或業(yè)主代表，并定期公示。

四、業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)所得分配

利用業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)所得屬全體業(yè)主所有，雙方按約定的比例分成。物業(yè)公司應(yīng)每月將合同臺(tái)帳、應(yīng)收和實(shí)收情況及時(shí)知會(huì)業(yè)委會(huì)和業(yè)主，并可邀請(qǐng)業(yè)委會(huì)和業(yè)主代表實(shí)地查看驗(yàn)證并將相關(guān)文件存檔。

五、專項(xiàng)維修基金的使用和定期公示

專項(xiàng)維修基金使用必須嚴(yán)格遵照物業(yè)管理法規(guī)（物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意）和業(yè)主大會(huì)的規(guī)定。嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)和驗(yàn)收程序，邀請(qǐng)業(yè)委會(huì)或業(yè)主代表參加，按季度公示專項(xiàng)維修基金的收支和結(jié)余情況。

六、管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)組織架構(gòu)和人員編制情況

物業(yè)公司應(yīng)每年向業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)上報(bào)項(xiàng)目服務(wù)人數(shù)，雙方達(dá)成一致后，按照編制人數(shù)執(zhí)行，因特殊原因需變更的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)并達(dá)成一致， 便于成本核算和人工成本的透明。

七、財(cái)務(wù)收支情況的定期公示

物業(yè)公司可至少每季度向業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)提交財(cái)務(wù)收支狀況表，讓業(yè)主了解項(xiàng)目真實(shí)的收支情況和盈利水平，年度結(jié)束后，業(yè)主大會(huì)可委托第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行項(xiàng)目審計(jì)，發(fā)表審計(jì)意見并驗(yàn)證與公示信息是否一致，公示信息是否存在重大錯(cuò)誤等。通過(guò)以上的措施可大大提高信息的透明和可信度，從而贏得業(yè)主信任，增進(jìn)雙方互信，最大限度減少矛盾，以營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和和諧氛圍。