張興軍

在宏觀調(diào)控趨嚴(yán)、房住不炒的大背景下，2018年中國(guó)房地產(chǎn)投資的趨勢(shì)無(wú)疑是投資人最為關(guān)切的領(lǐng)域。2018年3月底，由宜信財(cái)富資產(chǎn)配置委員會(huì)發(fā)布的《2018年資產(chǎn)配置策略指引二季度宏觀前瞻與類別展望》報(bào)告中明確指出，進(jìn)入2018年的第一個(gè)季度房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)著從產(chǎn)品投資到資產(chǎn)配置、從固定收益到權(quán)益類，從短期炒作到長(zhǎng)期投資的轉(zhuǎn)型。在這樣的背景下，越來(lái)越多的投資者普遍關(guān)注辦公室增值的投資機(jī)會(huì)。

近期，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者對(duì)宜信財(cái)富新加坡公司董事總經(jīng)理、全球房地產(chǎn)投資母基金管理合伙人進(jìn)行了專訪。

張鵬擁有15年的歐美及亞太地區(qū)的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)直接投資與資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)基金的投資與管理方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。2014年加入宜信之后，張鵬主持發(fā)行宜信財(cái)富全球地產(chǎn)母基金系列產(chǎn)品，并與國(guó)際頂級(jí)基金建立深入合作。目前，張鵬負(fù)責(zé)管理的母基金規(guī)模達(dá)125億元人民幣。

在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)張鵬表示，他看好商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的增值空間和機(jī)會(huì)。在宏觀調(diào)控和去杠桿的大環(huán)境下，一線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在抗風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)能力方面表現(xiàn)更加突出。

房地產(chǎn)母基金具有投資優(yōu)勢(shì)

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》：您怎樣看房地產(chǎn)母基金的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)？

張鵬：母基金對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)屬于最好的投資選擇之一，因?yàn)橄鄬?duì)而言屬于更加安全的領(lǐng)域。從風(fēng)險(xiǎn)邊界來(lái)看，房地產(chǎn)母基金應(yīng)該是介于固定收益投資和私募股權(quán)投資之間。

房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定的投資類別，這類母基金通過(guò)投資多個(gè)項(xiàng)目來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人投資人通過(guò)投資特定份額來(lái)分享投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

投資方向上來(lái)看，目前我們看好一線城市和核心二線城市，三、四線城市則不建議進(jìn)行投資。北京、上海這樣的城市投資限制很多，一方面是單體的金額偏大，另外是限購(gòu)政策比較嚴(yán)格，個(gè)人進(jìn)行投資門檻非常高。在這種情形之下，房地產(chǎn)母基金就能夠?yàn)閭€(gè)人投資者提供投資機(jī)會(huì)。

需求旺盛 一線及二線核心城市價(jià)值凸顯

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》：目前宜信財(cái)富的房地產(chǎn)母基金有沒有和房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作？

張鵬：我們?nèi)嗣駧欧康禺a(chǎn)母基金有一個(gè)儲(chǔ)備標(biāo)的，就是一只合作方與國(guó)內(nèi)前10的地產(chǎn)開發(fā)商合作的基金，這類基金投資項(xiàng)目，一般是達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)就可以出售進(jìn)而回籠資金。當(dāng)前來(lái)看，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)有長(zhǎng)效調(diào)控的機(jī)制，為了保證長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展。我們很難再看到像過(guò)去用五年、十年就可以翻倍的房產(chǎn)投資。從單價(jià)5萬(wàn)元升至10萬(wàn)元顯得很容易，但是10萬(wàn)元漲到20萬(wàn)元，五年時(shí)間基本是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。所以我們給投資人的建議是，今后的機(jī)會(huì)是一線城市的商業(yè)地產(chǎn)，比如上海江灣這樣的區(qū)域。北京也是一樣，我們和IDG資本也看好北京的類似項(xiàng)目。一般來(lái)說(shuō)，一線城市的核心優(yōu)質(zhì)優(yōu)勢(shì)資源，投資人都無(wú)法直接拿到，而通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資就成了一個(gè)選擇，我們旗下的人民幣母基金就只投國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的基金。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》：您怎么看目前中國(guó)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)的限購(gòu)政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的影響？比如北京的城市副中心以及雄安新區(qū)的政策。

張鵬：我認(rèn)為北京城市副中心建設(shè)和雄安新區(qū)的建設(shè)都是非常好的政策。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，北京市將限制首都功能核心區(qū)里的各類用地調(diào)整為大型商業(yè)項(xiàng)目，限制各類用地調(diào)整為商務(wù)辦公項(xiàng)目。同時(shí)，還限制四環(huán)路以內(nèi)的各類用地調(diào)整為住宅商品房，并且限制三環(huán)路以內(nèi)的各類用地調(diào)整為倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。

投資主要就是看供求關(guān)系，當(dāng)供應(yīng)沒有了那么對(duì)于存量市場(chǎng)就是機(jī)遇。為什么我說(shuō)上海陸家嘴好，因?yàn)槎家呀?jīng)建好了，沒有新增供應(yīng)，但需求卻非常旺盛。

國(guó)家建設(shè)北京城市副中心和雄安新區(qū)是非常好的政策，我們都知道北京所面臨的交通、空氣等方面的問(wèn)題，原有的建設(shè)模式已經(jīng)不可持續(xù)，城市中心已經(jīng)沒法再興建大規(guī)模的地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)，我一直強(qiáng)調(diào)要投資北京、上海這樣的一線城市的原因就在這里，沒有新的建設(shè)用地供應(yīng)，需求就只能聚焦存量市場(chǎng)，物業(yè)改造增值。據(jù)了解一些舊樓的寫字樓化改造已經(jīng)在進(jìn)行中，存量項(xiàng)目面臨著新的機(jī)會(huì)。其實(shí)這和香港的發(fā)展路徑是一樣的，我們知道香港的中環(huán)是最好的投資區(qū)域之一，就因?yàn)闆]有新建項(xiàng)目，都是對(duì)老舊物業(yè)進(jìn)行拆除重建，所以說(shuō)這里面蘊(yùn)含著很多投資機(jī)會(huì)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》：您怎樣看當(dāng)前比較火熱的長(zhǎng)租公寓和分時(shí)租賃公寓的市場(chǎng)和投資機(jī)會(huì)？

張鵬：長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)和我們講的共享辦公概念都是比較新的業(yè)務(wù)模式，誕生開始就獲得大量資本的追逐，目前來(lái)看尚處于早期發(fā)展階段。在國(guó)外，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)是一個(gè)比較成熟的市場(chǎng)，像德國(guó)，60%的人群租房，美國(guó)也是一樣。美國(guó)投資人也青睞于投資住宅做長(zhǎng)租公寓，賺取長(zhǎng)期租金，而不是選擇做地產(chǎn)開發(fā)。

中國(guó)現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展還沒有發(fā)展成熟，但已經(jīng)有一些知名的運(yùn)營(yíng)商脫穎而出，很多的資本和人才都涌入到了這個(gè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資一般都是中長(zhǎng)期投資，在進(jìn)入時(shí)就要考慮可期回報(bào)的退出方式和時(shí)機(jī)。如果想要長(zhǎng)遠(yuǎn)、持續(xù)發(fā)展，就需要資本市場(chǎng)方面予以促進(jìn)。目前來(lái)說(shuō)，比較成熟方式就是做房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），在公開市場(chǎng)上市，但需要解決法律和稅務(wù)問(wèn)題。中國(guó)在這方面目前還處于早期。

美國(guó)大量的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）旗下的物業(yè)都是長(zhǎng)租公寓，并且擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們也看好這個(gè)模式的前景，尤其是長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。我們也考慮在這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行投資，一個(gè)方式是投資長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商，還有就是投資購(gòu)買實(shí)體物業(yè)然后進(jìn)行出租。具體而言，投資的標(biāo)的也要考慮具體實(shí)踐期限和收益空間，從而確定退出機(jī)制。目前來(lái)看，退出機(jī)制仍是這個(gè)市場(chǎng)目前遇到的最大的瓶頸。