胡巍

“月租金最低1.5萬(wàn)、10年租金180萬(wàn)元起”，北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司（下稱“萬(wàn)科”）旗下項(xiàng)目翡翠書(shū)院的租賃產(chǎn)品一經(jīng)推出便受到廣泛關(guān)注，不少人都有疑問(wèn)：“會(huì)有人租這么貴的房子嗎？”

近日，萬(wàn)科提供給《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者的文字材料稱：“2018年5月中旬，北京首個(gè)全自持租賃項(xiàng)目——萬(wàn)科翡翠書(shū)院正式啟動(dòng)租賃運(yùn)營(yíng)試水。數(shù)據(jù)顯示，翡翠書(shū)院首推兩幢樓共計(jì)48套實(shí)現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，總計(jì)72套房源。截至5月13日，最終達(dá)成首次試水超過(guò)80%的綜合出租率?！?p>

萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目中心內(nèi)180平方米戶型的樣板間。圖中家具、可移動(dòng)裝飾品等用于演示，實(shí)際承租時(shí)無(wú)此類物品，裝修、固定裝飾物、廚衛(wèi)設(shè)施等為房屋內(nèi)既有物品。

萬(wàn)科在材料中進(jìn)一步補(bǔ)充：“這意味著，曾經(jīng)被輿論質(zhì)疑‘無(wú)解的北京全自持地塊初步獲得了市場(chǎng)和客戶的認(rèn)可。超過(guò)80%的綜合出租率顯示，北京市全自持地塊的出臺(tái)，以及萬(wàn)科對(duì)全自持租賃產(chǎn)品的創(chuàng)新探索，填補(bǔ)了這個(gè)長(zhǎng)期空白的市場(chǎng)。一部分家庭一直難解的居住改善問(wèn)題，有了買房之外的新解法?！?/p>

“萬(wàn)科翡翠書(shū)院首推房源出租率超八成”的消息一經(jīng)媒體報(bào)道，再次引發(fā)公眾對(duì)該項(xiàng)目的關(guān)注。

萬(wàn)科翡翠書(shū)院首期出租試水

按照萬(wàn)科方面告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者的數(shù)字，5月12日、13日這個(gè)周末，翡翠書(shū)院共出租房屋60套。其中，180平方米戶型租出55套，租期均為10年，月租金2.5萬(wàn)到3.5萬(wàn)元;90平方米戶型租出5套，租期為3年或5年，月租金1.5萬(wàn)到1.8萬(wàn)元。

萬(wàn)科方面介紹稱，5月12日是翡翠書(shū)院正式出租的第一天，萬(wàn)科對(duì)此前客戶與租賃顧問(wèn)已經(jīng)達(dá)成的意向進(jìn)行了預(yù)估，做出首推48套房源的決定，但由于確認(rèn)的簽約數(shù)量超出預(yù)期，故而加推24套。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)“出租率超八成”提出了疑問(wèn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“在4月的各種新聞中，翡翠書(shū)院非常受市場(chǎng)關(guān)注，入市房源100套”，以此房源數(shù)計(jì)算，“實(shí)際首期出租率僅為六成?！?/p>

對(duì)此，萬(wàn)科方面解釋稱，在周末推出的房源數(shù)量上，從首推48套房源到加推至72套，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，每一個(gè)數(shù)字應(yīng)該放在一個(gè)特定的時(shí)間期限內(nèi)去看，100套房源將在兩個(gè)月左右全部放出。

高端租賃的市場(chǎng)需求有多大

“約35平方米精致閣樓空間，古典斜頂天窗與坡屋頂?shù)那擅钤O(shè)計(jì)，浩瀚星空伴你入眠……餐客一體方廳連接U型中廚，主臥套房搭載衣帽間與獨(dú)立衛(wèi)浴，舒適而靈動(dòng)的空間布置，生活從容而優(yōu)雅。”萬(wàn)科關(guān)于翡翠書(shū)院項(xiàng)目的介紹資料中有如此描述。

記者實(shí)地參觀項(xiàng)目樣板間時(shí)也確實(shí)感受到了其時(shí)尚和舒適。如衛(wèi)浴室的設(shè)施配備、裝修風(fēng)格與五星級(jí)酒店頗為相似;門廳一個(gè)壁柜內(nèi)放置了手電筒，以便取物時(shí)照明;建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的保溫效果，不僅能為租戶省下部分能耗開(kāi)支，也迎合了一些人對(duì)環(huán)保生活的追求……

此類高端租賃產(chǎn)品的市場(chǎng)需求如何？

萬(wàn)科在提供給記者的材料中介紹：“萬(wàn)科與騰訊在2017年聯(lián)合舉行的‘居住夢(mèng)想主題調(diào)研顯示，在這一區(qū)域（編者注：指翡翠書(shū)院項(xiàng)目所在地區(qū)域，位于北京西北五環(huán)外），有超過(guò)八成的受訪對(duì)象對(duì)目前的居住情況表示不滿足。對(duì)他們而言，最重要的居住夢(mèng)想就是離工作地點(diǎn)近、生活教育養(yǎng)老配套全。其中，超過(guò)一半互聯(lián)網(wǎng)人士表示愿意嘗試高品質(zhì)社區(qū)。同時(shí)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和客戶交流，相當(dāng)比例的互聯(lián)網(wǎng)精英對(duì)租房?jī)r(jià)格承受力較高?！?p>

萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目中心內(nèi)景

萬(wàn)科還在這份材料中表示，從目前客戶反映來(lái)看，翡翠書(shū)院的設(shè)置基本滿足周邊科技精英家庭對(duì)于改善居住品質(zhì)與居住功能的要求，由三居改善為四居，由一家三口居住改善為三代同堂或“二胎時(shí)代”的四口之家居住功能訴求。萬(wàn)科在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，翡翠書(shū)院的出現(xiàn)，及時(shí)填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪認(rèn)為，“西二旗商圈聚集了聯(lián)想、百度、新浪等大批互聯(lián)網(wǎng)和軟件企業(yè)，周邊有超過(guò)10萬(wàn)人口聚集，大量人口對(duì)租房市場(chǎng)的需求有結(jié)構(gòu)性差異，西二旗板塊及周邊以老小區(qū)為主，對(duì)高精尖行業(yè)人群的高端租房需求解決程度低，翡翠書(shū)院也是針對(duì)這部分市場(chǎng)缺口?！?h3>“拿地時(shí)就做好了微利準(zhǔn)備”

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，北京首批企業(yè)全自持地塊共有4宗，涉及萬(wàn)科的有兩宗，拿地價(jià)格均達(dá)到或超過(guò)50億元，樓面價(jià)均超過(guò)每平方米3.6萬(wàn)元，其中翡翠書(shū)院所在地塊為萬(wàn)科單獨(dú)持有。

今年4月，就有業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)認(rèn)為，該項(xiàng)目定價(jià)較高，其中重要因素在于拿地成本較高，其定價(jià)方式應(yīng)為成本定價(jià)。

萬(wàn)科方面在接受采訪時(shí)否認(rèn)了“成本定價(jià)”方式，并明確表示翡翠書(shū)院堅(jiān)持“市場(chǎng)定價(jià)”原則，他們提供給記者的材料中寫著：“前期調(diào)研中，我們基本確定了周邊客群形態(tài)為高端產(chǎn)業(yè)的家庭改善型用戶，該客群對(duì)于品質(zhì)的要求遠(yuǎn)高于價(jià)格的考慮。在此基礎(chǔ)上，我們又充分考察了周邊租賃市場(chǎng)的實(shí)際水平，參考同級(jí)別住宅產(chǎn)品的租賃價(jià)格，并結(jié)合了我們提供的高品質(zhì)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，最終設(shè)定租金方案。”

萬(wàn)科方面告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，作為一家開(kāi)發(fā)商當(dāng)然要守住成本，針對(duì)翡翠書(shū)院所在地塊，“在拿地時(shí)我們就做好了微利的準(zhǔn)備”?！拔覀冋J(rèn)為，拿地的大方向是對(duì)的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)國(guó)家政策鼓勵(lì)租賃住房?；谶@種正確的大方向判斷，我們拿下了這塊地?！薄霸诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，政策對(duì)于整個(gè)企業(yè)的走向是致命的?！?/p>

萬(wàn)科方面還提到：“只要大方向是正確的，企業(yè)做好分內(nèi)的事情就可以了。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，很多事情不是由企業(yè)決定的。比如盈利，從房屋買賣角度說(shuō)，拿地成本、稅費(fèi)、售價(jià)都是企業(yè)不可控的，整個(gè)過(guò)程中除了企業(yè)分內(nèi)的事情，最重要的變量都是企業(yè)不可控的?！?/p>

張大偉分析認(rèn)為：“從項(xiàng)目看，10年180萬(wàn)元的租賃案例對(duì)于市場(chǎng)屬于個(gè)案，也是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的探索。100%持有出租房項(xiàng)目，在北京歷史上只有4宗，從土地角度看，成本過(guò)高使得拿地企業(yè)不存在盈利的可能性。但對(duì)于企業(yè)探索租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有一定意義，租賃有沒(méi)有高端需求，這個(gè)項(xiàng)目將由市場(chǎng)給出答案?！?/p>

張大偉還向記者演示了一個(gè)計(jì)算過(guò)程，得出“這類房源可能直接拉高北京平均租金2.3%”的推論。他說(shuō)：“一個(gè)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)租金的影響其實(shí)有兩部分，一部分是直接影響，本身的高租金帶來(lái)數(shù)據(jù)平均值的上漲;另外一部分是心理影響，隔壁小區(qū)看你的租金達(dá)到兩萬(wàn)元，自己才6000元，勢(shì)必會(huì)提高租金?！?/p>

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪認(rèn)為：“政府鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問(wèn)題，這也是市場(chǎng)上的主流客戶群體，如果目標(biāo)用戶只是‘高精尖行業(yè)人群，只能是小眾市場(chǎng)，政府相關(guān)部門在下一步出臺(tái)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的政策時(shí)可能就會(huì)考慮到這個(gè)問(wèn)題。”

鄧迪還說(shuō)：“目前北京整體租售比已經(jīng)達(dá)到1：845，遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的1：200～300的合理范圍，租售比偏低的主要原因是北京的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高。房屋租售比這個(gè)概念是國(guó)際上用來(lái)衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，中國(guó)正處于城市化進(jìn)程高速發(fā)展的階段，距離發(fā)達(dá)國(guó)家還有距離，所以不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標(biāo)準(zhǔn)。”