馬萌 張玲玲 閆昆 李建英

摘 要：營改增政策對各個行業(yè)的影響非常大。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其面臨的風(fēng)險和挑戰(zhàn)也越來越多。文章就此展開了討論，詳細(xì)分析了在營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何做好稅務(wù)籌劃工作，從而降低納稅成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；企業(yè)；稅務(wù)籌劃

中圖分類號：F812.42文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-624X（2018）01-0072-01

一、營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

第一，稅收負(fù)擔(dān)加重。建筑公司為房地產(chǎn)企業(yè)提供一部分的原材料采購服務(wù)時，因?yàn)橘徺I的材料的價格已算入到房地產(chǎn)企業(yè)支付給建筑公司的費(fèi)用中，所以適用于11%的稅率規(guī)定。而且總包商下有很多分包商為小規(guī)模納稅人，無法開具增值稅專用發(fā)票，該部分的進(jìn)項(xiàng)稅只能拿到稅局代開的增值稅專用發(fā)票方能抵扣。第二，土地成本抵扣資格、標(biāo)準(zhǔn)模糊。營改增后，土地成本抵扣對房地產(chǎn)企業(yè)稅收增減的影響逐漸增大。但是現(xiàn)有的政策并不支持土地成本抵扣，這無疑也增加了房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。第三，影響企業(yè)資金流動。房地產(chǎn)企業(yè)主要采用預(yù)售模式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)會實(shí)現(xiàn)墊資繳納增值稅，在年度結(jié)束后才能進(jìn)行稅額計(jì)算、抵扣。這極大地限制了房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方法

1.加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際生產(chǎn)、經(jīng)營狀況采用增值稅發(fā)票專人管理的方式。這樣便能提高房地產(chǎn)增值稅發(fā)票開具和取回的管理效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，尤其要開展稅收知識的講解，從而全面提高工作人員的稅收意識，使其在日常工作中能夠配合稅務(wù)籌劃工作的開展。再次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)施工環(huán)節(jié)中的發(fā)票管理。盡早與施工單位協(xié)商，在第一時間獲取增值稅發(fā)票。最后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，建筑施工單位的稅收風(fēng)險會從工程質(zhì)量上轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。因此，房地產(chǎn)還應(yīng)應(yīng)重視選擇有資質(zhì)的施工單位，降低稅收風(fēng)險。

2.土地增值稅稅務(wù)籌劃

對于土地增值稅的籌劃可以從三個方面入手：一是進(jìn)行借款利息籌劃，確定利息扣除方式。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，對于能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，且具有相關(guān)證明的，可以據(jù)實(shí)扣息。對于無法分清是房地產(chǎn)項(xiàng)目借款利息還是其他生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目借款利息，且無金融機(jī)構(gòu)證明的，則可以按照土地成本、開發(fā)成本總和的5%扣息。也就是說企業(yè)可以合理對比、分析這兩種利息扣除方式，選出最佳的利息扣除方式。二是采用整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入的方式。如若房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本不變，那么收入降低，增值額也會降低。同樣在超率累進(jìn)稅率不變的情況下，也可選擇較低稅率，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。在具體實(shí)施時可以將房屋與屋內(nèi)設(shè)備分別出售，并與客戶簽訂兩份合同，實(shí)現(xiàn)收入分解。

3.同步進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)稅收轉(zhuǎn)嫁，從而降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)可以通過轉(zhuǎn)嫁的方式，降低高額稅負(fù)。因而，企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營實(shí)際進(jìn)行轉(zhuǎn)型、優(yōu)化，合理處理產(chǎn)品類型，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。最重要的是這對于提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平非常有利。

4.采用階段性的稅務(wù)籌劃方法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好事前的稅務(wù)籌劃。這也就意味著財務(wù)人員應(yīng)對事前所涉及的各種經(jīng)營活動稅費(fèi)進(jìn)行預(yù)算，并采取一定的措施加以預(yù)防。如尋找能夠開出發(fā)票的供應(yīng)商，從而獲得增值稅專用發(fā)票，實(shí)現(xiàn)稅收抵扣。其次，在房產(chǎn)銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用剝離價外費(fèi)用的方式合理避稅。如將天然氣初裝、有線電視初裝等費(fèi)用從計(jì)稅收入中剝離，這樣就能有效降低稅負(fù)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還可以在設(shè)備安裝、房屋裝潢等工程中，實(shí)行獨(dú)立合同簽訂政策。最后，對于企業(yè)所得稅的籌劃，可以采用延遲納稅和利用稅前扣除項(xiàng)目兩種方法。延遲納稅是指延遲工程完工時間，延遲納稅，增加企業(yè)的流動資金。利用稅前扣除項(xiàng)目是指為員工足額購買五險一金。

綜上所述，隨著營改增政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收形勢發(fā)生了很大的變化。為了積極應(yīng)對稅收形勢、提升企業(yè)的競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好稅務(wù)籌劃工作，從而最大限度地降低稅收負(fù)擔(dān)。

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